PROMISING REALTY LTD AND ANOTHER 訴 YUNG KAI LAI

LDBM 309/2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2004年第309號

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判 案 書

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背景

1. 第一申請人為香港九龍荔枝角道175-185號嘉福中心（“該大廈”）之管理公司。第二申請人為該大廈之業主立案法團。答辯人為該大廈14字樓E室之業主。答辯人亦為第二申請人之司庫。      

2. 第一申請人曾在土地審裁處案件編號LDBM201/2003（“該案件”）中向答辯人索償2002年10月1日至2003年2月28日之管理費，每月為480元，及其利息和追收欠款的費用。經審訊後，於2003年10月30日，盧偉光審裁成員撤銷第一申請人在該案件中的申請，原因是該大廈2002/2003年度管理費用預算案中一些管理開支項目的分攤方法並不符合《建築物管理條例》（“該條例”）及該大廈公契的規定。

3. 第一申請人其後修訂了管理費用預算案，而第二申請人的管理委員會（“管委會”）亦於2003年11月13日通過新修訂的管理費用預算案於2003年12月1日起生效。於2003年12月9日，管委會依據新修訂的管理費，通過將答辯人需繳付的管理費由每月480元更正為443元，並由2002年10月1日起計算。於2004年1月13日，管委會亦通過將2002年度的管理費用預算案重作修訂，一切皆以2003年度（修正後）之管理費用預算案為準。

4. 答辯人同意由2003年12月1日起計算的管理費，並已支付這些管理費；但不同意2002年10月1日至2003年11月30日之管理費以每月443元計算，並拒絕支付這期間的管理費。

5. 第一申請人遂於2004年4月1日在小額錢債審裁處向答辯人提出申索，索償2002年10月1日至2003年11月30日的管理費，每月為443元，即總數6,202元。其後，於2004年8月24日，小額錢債審裁處的審裁官將案件轉介至土地審裁處處理，成為本案。第二申請人亦於2004年11月18日獲批准加入成為本案的第二申請人。

6. 在本案中，除了申請上述管理費6,202元外，第一及第二申請人還申請利息，在小額錢債審裁處的訟費和徵收費用（Collection Charge）500元。第一及第二申請人是根據該大廈公契第19(a)段來申請有關的利息和徵收費用。

爭議事項

7. 根據答辯人的修改反對通知書，答辯人認為第一及第二申請人並沒有使用正確方法去計算2002年10月1日至2003年11月30日之管理費，但如果第一及第二申請人可以預備由2001年4月10日至2003年11月30日之正確財政報告及使用正確方法去計算，答辯人是會支付有關的管理費。

8. 在審訊時，代表答辯人的駱律師澄清及確認答辯人對有關管理費的分攤計算方式並沒有爭議，答辯人只是不同意採用新修訂的管理費用預算案來分攤。答辯人認為應該採用2002年至2003年該大廈的實際支出來分攤。

9. 因此，有關管理費的索償，本席須要作出裁決的事項只有一個，即是說2002年10月1日至2003年11月30日之管理費應否根據新修訂的管理費用預算案來計算。答辯人對於其餘的索償，即利息、小額錢債審裁處的訟費和徵收費用，並沒有提出任何反對理由。

採用修訂管理費用預算案是否正確

10. 根據該修例第34E條的規定，該條例的附表7須隱含地納入每一公契內，而納入的條文對建築物的業主及經理人均具約束力。即使納入的條文與公契的任何其他條文不一致，亦以納入的條文為準。

11. 附表7第1段的條文如下 ：——

“	(1)	除第(3)、(5)、(6)及(8)節另有規定外，在任何一段由經理人就建築物的管理而定為財務年度的12個月期間，業主應付的管理開支總額，須為經理人按照第(2)節指明的該年度的建議開支總額。
	(2)	經理人須就每個財務年度而─
		(a)	擬備列明該財務年度的建議開支的預算草案；
		(b)	將預算草案副本一份送交業主委員會，如無業主委員會，則將該副本展示於建築物內的顯眼處；
		(c)	隨同預算草案副本送交或展示(視屬何情況而定)一份通知，邀請每名業主在由預算草案送交或首次展示日期起的14天期間內，將業主對預算草案的意見送交經理人；
		(d)	在該期間結束後，擬備指明該財務年度的建議開支總額的預算；
		(e)	將預算副本一份送交業主委員會，如無業主委員會，則將該副本展示於建築物內的顯眼處。
	(3)	凡經理人在任何財務年度的開始時仍未就該財務年度而遵行第(2)節的規定，則該年度的管理開支總額——
		(a)	直至他如此遵行為止，須當作與前一財務年度的管理開支(如有的話)總額一樣；
		(b)	在他已如此遵行時，須為該財務年度的預算所指明的建議開支總額，而各業主就管理開支而須分擔的款額，須據此計算及調整。
	(4)	凡預算已按照第(2)(e)節送交或展示，而經理人擬修訂該預算，則有關的修訂預算，須遵循憑藉第(2)節對預萛草案及預算適用的同一程序。
	(5)	凡修訂預算已按照第(4)節送交或展示，則該財務年度的管理開支總額，須為修訂預算所指明的開支總額或建議開支總額，而各業主須就管理開支而分擔的款額，須據此計算及調整。
	(6)	如有法團，而法團在財務年度預算或修訂預算按照第(2)或(4)節送交或展示日期的1個月期間內，藉各業主通過的決議，決定否決該預算或修訂預算(視屬何情況而定)，則直至另一預算或修訂預算按照第(2)或(4)節送交或展示且並無如此根據本節被否決為止，該財務年度的管理開支總額，須當作與前一財務年度的管理開支(如有的話)總額連同一筆經理人所釐定的不超過該總額10%的款額一樣。
	(7)	如有任何業主以書面要求經理人向他提供任何預算草案、預算或修訂預算的副本，則經理人在收取合理的副本費後，須向該人提供副本一份。
	(8)	就本段而言，“開支”(expenditure) 包括須由各業主負擔的一切費用、收費及支出，包括經理人的報酬在內。”
		（底線加上）

12. 由上述附表7第1段的條文可見，管理費是要根據預算案來釐定，而預算案亦可作出修改。若果經理人沒有根據第(2)節的規定擬備預算案，則該年度的管理開支總額須當作與前一財務年度的管理開支（如有的話）總額一樣，直至經理人擬備好預算案為止，但當預算案擬備好後，管理開支總額須為該財務年度的預算所指明的建議開支總額，而各業主就管理開支而須分擔的款額，亦須據此計算及調整。

13. 附表7第1段第(5)節更說明如果有修訂預算案，該財務年度的管理開支總額，須為修訂預算所指明的開支總額，而各業主須就管理開支而分擔的款額，須據此計算及調整。

14. 本席認為上述條文已經很清楚說明申請人有權修改2002/2003年度管理費用預算案，而在修改後，管理費的分攤是要根據修改預算案來計算。申請人採用修改預算案來計算管理費的做法完全正確，並無不妥當的地方。相反，答辯人提出要採用2002/2003度實際的開支作計算並無任何法理依據。

總結

15. 基於上述理由，本席裁定第一及第二申請人有關管理費的申請得直。至於利息和徵收費用的申請，由於答辯人並沒有提出任何答辯理由，本席亦裁定第一及第二申請人這方面的申請得直。不過，小額錢債審裁處的訟費應屬本案訟費的一部份，所以會在訟費中處理。

16. 因此，本席頒令如下 ：——

(1)	答辯人須支付第一及第二申請人2002年10月1日至2003年11月30日之管理費6,202元，及其利息根  據公契第19(a)(i)段計算直至裁決日止。
(2)	答辯人須支付第一及第二申請人徵收費用500元。
(3)	臨時訟費命令 ：答辯人須支付第一及第二申請人訟 費，包括在小額錢債審裁處之訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。