冼文進 訴 香港房屋委員會

香港特別行政區土地審裁處

申請編號2000年LDBM第117宗

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判 決 書

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(1) 背景：

本案之申請人冼文進先生入稟本處，要求答辯人房屋委員會作為馬鞍山錦鞍苑之管理人，拆去苑內因違反大厦公契而展示一名楊祥利議員的廣告牌，而答辯人由莫錦湖先生代表，反對有關申請，理由是有關的牌並非廣告而房屋委員會只是因為方便區議員服務居民，所以才準許該等木牌存在，到本案開審時，由於臨近立法局選舉，所以亦有一個支持張文光議員的競選木牌在屋苑內展示出來，這亦是申請人所要求拆除的。

於本案審訊時。雙方已達致共識即楊祥利區議員是錦鞍苑的一個業主。

(2) 有議員名字的木牌是否廣告牌：

本席要就本案作出裁决時，必需首先决定有關有議員名字的木牌是否廣告牌，在牛津字典中advertisement廣告一辭，其實是有非常廣泛的含意，它包括了1. information 資訊，2. notification 通知及 3. A (written) statement calling attention to something. 可譯為一段書面的文字以引起人們對某事的注意及4. A public announcement 一項公佈，本席曾以此標準，小心察看有關在証物A3照片中顯示出有該區議員名字的木牌，本席發覺該區議員名字在木牌上所佔的面積比例甚大，對一個途人來說，看見該木牌的人會因此而知道該區議員的存在，故該等本牌的確是可以增加該名區議員的暴光率，亦可引起公眾對該名區議員的注意，所以本席裁定該等木牌應被視為廣告的一種，另外有關張文光議員的助選牌，亦相信會有上述的作用，故應被視為助選廣告的一種，所以本席現在裁定，証物A3照片中有該名區議員名字的木牌及張文光議員的助選牌，均在法律上被視為廣告。

(3) 有關公契對廣告的規定：

有關的公契中譯本（証物A2）共有兩處地方，對廣告或告示牌有作出規定，即分別為第2附表之第7條及第3附表之第7條。而第2及第3附表是分別因為大厦公契內第3條及第5條所作出的規定，而大厦公契是的3條的規定是這樣的，即

“該屋苑每一平均不分割份數及每一單位之業主，今後均須經常受本契約及第二附表所載之規約、條款及限制所約束，且須遵守及履行該等規約、條款及限制。"

故此第2附表之規定，僅對屋苑中之業主有效，而對其他街外人無效，又如大厦某業主如果違反了有關的規定，則答辯人作為管理人亦有責任執行有關公契之規定，去防止該業主破壞公契的規定，由於有關區議員亦是屋苑業主，故該區議員亦需遵從第2附表包括第7條的規定。

第2附表的第7條是這樣說的，即

"不得在任何單位內外或在該屋苑之任何其他部份展示任何姓名、字句、圖樣、招牌、牌板、廣告或任何類型之牌板招貼，但如在入口大堂特別為展示業主或住客之姓名而設之地方及在每一單位門外展示其業主或住客之姓名者，則不在此限。”

在申請人証物A3中所見那個木牌所處的位置，固然不是什麼“單位內＂的地方，卻一定是該屋苑之“任何其他部份”的範圍之內。由於本席前面已裁定有關的木牌是廣告，所以本席裁定有關的區議員因為亦是業主的關係，在豎立該等木牌的時侯，已破壞了他作為業主就第2附表第7條所作的承諾，因而違反了大厦公契的該項决定，在作出此項裁决時，本席已經考慮過答辯人所提出的論據，即該區議員在掛出該等木牌時，是以其區議員而非業主的身份而行事的，故應該不受約朿，本席最後拒絕接納此論點，因為如果此論點成立時，一間健康食品公司的東主，而同時又是大厦的業主的話，便可以說他掛出廣告牌時是以公司店東的身份而非業主的身份作出此項行為，故此應不受大厦此條公契的約朿了。這决不是此條規定的原意，本席亦曾考慮到在一個有房屋署，各座互委會，居民聯會與管理公司在2000年5月4日所舉行的會議，好像通過了准許有關的區議員掛3個牌的决議，但即使有關的决議被通過亦不能改變該等廣告牌是違反公契的事實，所以該决議對今日本席的有關裁决並無影嚮。另一方面，本席亦裁定張文光議員的助選廣告牌並不受第2 附表的規定所約朿，因為沒有証據顯示豎立張議員競選廣告牌的人士是有關屋苑的業主。故該廣告牌不受第2附表中第7條之規定。

在公契中另一個對廣告有規定的地方是附表3第7條。那是因公契中第5條而寫的。公契的第5條(c)的內容如下：

........................(房委會將有下列權力、職責及義務)：-

(一) ............

(二)“擬訂、撤銷及修訂大廈規則，以管制該屋苑及其服務設施、設施及康樂設施之使用、經營及保養，以及管制凡居住或使用該屋苑大廈或前來探訪之人士之行為。本契約第三附表所載之大廈規則將由本契約訂立日期起開始生效，有效日期將持續至一如前述之被撤銷或修訂為止。所有大廈規則不時所作之修訂或增訂將張貼在該屋苑之佈告板上，同時所有業主及所有代表業主或經由業主授權之人士均須遵守該大廈規則及所有修訂或增訂之條文。”

由此可見，屋苑之管理人除了規管業主外，亦可規管前來屋苑的第3者的行為，而附表3第7條是這樣寫的，即：

“任何招牌、號誌、廣告或照明均不得刻寫或顯露在窗戶上或其附近地方，或該屋苑內任何大廈之其他部份，亦不得將任何物品伸出該等大廈之窗戶或露台外。”

此附表內第7條的寫法與附表2內第7條一個明顯不同的地方是此條例中處理窗戶及住戶附近的地方和屋苑內任何大廈之各部份，包括窗戶或露台。而屋苑內的行人道，雖然是屋苑的 “任何其他部份”而受附表2第7條約束，郤不受附表3第7條之約束，因為行人道邊不是“屋苑內大廈的部份”。所以本席裁定，張文光議員的助選廣告牌，並不受第3附表中第7條所約束。到了最後本席裁定答辯人在公契中第5條(b)已得到廣泛的權力，去執行管理屋苑的事宜。不過在提倡選舉的大前提下，答辯人在不扺觸大廈公契的情況，准許立法局候選人在屋邨的範圍內縣掛競選廣告牌。實在沒有甚麼值得非議的地方。

（4） 結論及頒令

經過上述的考慮。本席現在判申請人就楊祥利區議員的廣告木牌所提出的訴訟得直。並下令答辯人須於今天起計在14天內，採取行動移走有關的廣告牌。但由於張文光議員的助選廣告牌沒有違反屋苑公契，所以拒絕申請人的要求，並不作出任何頒令。