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LDPE 331/2013
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2013年第331宗
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覆核判決書
1. 答辯人在2013年7月12日根據《土地審裁處條例》第11A條要求審裁處覆核本席於2013年6月19日作出的決定:
1. 答辯人須於2013年7月19日或之前把涉案處所的空置管有權交還申請人;
2. 答辯人須支付申請人由2013年6月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月50,000元計算;
3. 答辯人須支付申請人本案的訟費, 申請人須於14日內向答辯人提出, 如雙方未能達成協議, 由聆案官以區域法院基準評定。暫令在14日後成為絶對命令。
2. 答辯人在其2013年7月12日的誓章詳列支持申請覆核的理由, 申請人未有作出書面回應。
覆核申請
3. 答辯人申請覆核的理由如下:
1. 答辯人曾收到要於5月14日出席土地審裁處席前聆訊的聆訊通知書, 並聽取了將於6月19日再到土地審裁處聆訊的口頭通知, 但並從未收到將於6月19日正式審訊的書面通知書。
2. 因此, 答辯人並不清楚於6月19日的聆訊其實是正審。
3. 因此, 答辯人沒有聘請律師協助, 也就不懂得法律程序, 不知提供證詞的証人需要到現場作證, 及未作充分準備。
4. 在答辯人的證人未能在現場作證的情況下, 只有公司委托人出席, 並被對方律師質疑不是當事人而要求法官予以不理會, 而令到法官作出了對答辯人不公平的判決。
5. 答辯方有更重要的理據: 答辯人與古玉江先生於2006年4月1日所簽的租約是為期10年的租約, 應該是到2016年3月31日止, 由業主古玉江先生及其太太李妹智女士簽署。雖然業主古玉江先生已不在世, 但其夫人仍在生, 所簽的租約不能說無效! 然而老業主古玉江先生的侄子古信誠只是遺產承辦人, 而非合法業主, 他與答辯人簽的新二年租應是不合法而無效的。
6. 古玉江先生的夫人李妹智應該擬定一份解除舊的租約予答辯人同意簽署之後, 古信誠才可做新的簽約並且署名不應是業主, 而實在是業主遺產承辦人。
7. 業主古玉江先生在生時曾告知答辯人一定會永遠租予答辯人, 除非答辯人要求解約, 如在向外放租, 答辯人肯定有優先權。
背景
4. 申請人古信誠是香港中環伊利近街33號地下(涉案處所)之業主，於2013年4月2日向土地審裁處申請收回涉案處所, 理由是根據一份於2011年4月1日簽訂把涉案處所租予答辯人的租約, 已於2013年3月31日終止。根據該份租約規定, 「如業主要收回樓宇, 亦須於一個月前通知租客。」, 故此申請人亦曾於2013年2月1日向答辯人發出終止租約通知書。申請人是於2010年2月2日成為其已故叔公古玉江先生(下稱「古先生」)之合法遺產承辦人。
5. 本案於2013年5月14日在土地審裁處暫委成員郭永漢席前聆訊。郭暫委成員經聆聽申請人的代表及答辯人的代表所作的證供及陳述後, 頒令案件另行排期審訊, 並下達中期付款命令: 答辯人須於2013年5月18日或之前繳付申請人由2013年4月1日起至2013年5月31日之租金/中間收益, 每月為50,000元。案件於2013年6月19日在本席席前審訊, 趙旭女士(下稱「趙女士」)代表答辯人作供, 主要述說答辯人與前業主古先生, 曾於1998年3月簽訂租約租用涉案處所, 可是答辯人錯用一份古先生提供的錯誤圖則裝修, 以致開業延誤及造成損失。根據趙女士所說, 「當時業主表示會償還港幣50萬給我們, 剩餘部份會用平租和長租約的方式來作為賠償, 因此我們第一份租約共簽了8年至2006年。在2006年我們的第一份租約完成後, 我們向業主提出要求償還50萬港幣, 業主當時因為年邁關係要求我們給予寛限, 經雙方商討之後協議, 又簽了5年死約5年生約共10年的租約, 業主並且承諾會在5年死約完成之後還錢, 但兩年前業主辭世後, 遺囑執行人代表譚小惠要求同我們重新簽份兩年的新租約並說兩年後再續簽, 在她的誤導之下, 我們就同意簽了2011年至2013年的兩年租約…… 」。
6. 申請人傳召譚小惠(下稱「呂太」)作供。呂太否認曾作出續租的承諾, 代表申請人的范信恩大律師更指出, 在2011年4月的租約第一段末, 是因回應答辯人代表的要求, 才會特別加上「如租客在租用期內要求退租, 必須要壹個月前以書面通知業主, 否則業主有權另外扣除一個月按金之數目以彌補損失。」這條款可讓答辯人提早退租, 與答辯人所說的再續租之說有矛盾之處。即使答辯人所說屬實, 為甚麼這續租之議未被寫在2011年的租約上。相反, 在答辯人提交的2005年6月16日簽署租約, 租約訂明租用5年, 由2006年4月1日至2011年3月31日(不是2016年3月31日), 但有註明「租用期限為十年, 首五年為死約, 後五年為生約……」假若真如答辯人所說另有協議, 答辯人可同樣在2011年的租約內加上註解。
討論
7. 上訴法庭法官關淑馨在盧晟堅訴施展望, CACV 148/2012 (無彙報案例，日期為2013年5月8日) 的判案書第59段指出: “It is well settled law that a settlement of a bona fide dispute cannot be subsequently challenged by a party contending that he had been mistaken as to the true merits of the respective arguments in the dispute (The Law and Practice of Compromise by Foskett, 7th ed, para 2.16). By entering into the Settlement Agreement, the parties agreed to “park” their differences on the dispute whether the obligation to re-purchase the shares was triggered without resorting to litigation. As stated by Vaughan Williams J in Huddersfield Banking Co Ltd v Henry Lister & Son Ltd [1895] 2 Ch 273 at 278: “… if the arrangement come to was a compromise of doubtful rights and a give-and-take arrangement, parties to it could not afterwards have the compromise set aside because upon obtaining fuller information they thought they had made a bad bargain.”意指當事人在商談途中的各項取捨, 如一經文件落實, 任何一方不能以誤解文件的真正意圖而作出反悔。況且, 答辯人沒有任何證據證明2005年租約內的「生約」有被行使, 只說從未簽過終止租約的信。
8. 此外趙女士聲稱2011年簽訂租約的過程有詐騙成份, 但租約經由雙方簽署, 客觀上雙方同意其內容, 沒有證據證明任何詐騙成份, 而詐騙是一項十分嚴重的指責, 與訟者不能隨便作出這類的聲稱。但觀乎趙女士的投訴, 只是於2010年9月底收到申請人的律師信, 說要根據2006年的租約終止合約, 否則會展開訴訟; 趙女士更以傳聞證據引述呂太告訴答辯人當時的代表必定敗訴云云。呂太否認說過相關的說話。即使趙女士所言屬實, 本席認為此等以訴諸法律為後盾的言詞, 不能說成是詐騙或誤導。所以, 本席裁定2011年簽訂的租約已成功取代2005年的租約, 而租期亦已於2013年3月31日屆滿。
9. 另外, 答辯人既能安排趙女士代表應訊, 其「不清楚於6月19日的聆訊其實是正審」之說並不可信。安排證人出庭是與訟人的責任。又基於以上第8段所述, 本席認為當日簽署2011年租約的答辯人董事作證與否, 對2011年租約的真確性沒有影響。
10. 最後, 本席得在此闡明古先生不可能把涉案處所「永遠」租予答辯人, 因為擬永久可以續約的租約, 一般在法律上不被承認或履行, 因為該些租約周期變得不確定: 見Halsbury’s Laws of Hong Kong, Vol.17(1)第235.187段。Woodfall, Landlord & Tenant (Release 70)第5.077段也有如下解釋:
“A grant of a lease for 10 years, the landlord agreeing that if at the end of every 10 years the tenant shall make a specified payment, then he shall have a perpetual demise of the land from 10 years to 10 years continually following, is a good lease for 10 years only, and bad as to the rest for uncertainty.”
判決
11. 本席經重新審閱本席在2013年6月19日的裁決後, 認為本席的決定並沒有錯誤。
12. 本席按適用的實務指示 (LTPD: Review No. 1/2009覆核的程序), 經審閱答辯人提交的文件後, 本席認為答辯人提出的覆核理由完全沒有任何合理成功的機會, 因此決定不接受覆核申請。本席判決撤銷答辯人在2013年7月12日的覆核申請, 維持審裁處2013年6月19日的決定。司法常務官以普通郵遞方式, 將審裁處的決定發出書面通知各方。
13. 覆核申請是憑審閱文件來作出決定的, 申請人沒有提交書面回應, 因此本席認為, 適當之訟費命令, 乃是不頒訟費命令。
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