CORAL KING LTD. 訴 蓮香茶樓及餅家(公司)

高院民事訴訟1998年第19563與9849號

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

高院民事訴訟1998年第19563號

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（根據朱司法常務官於1999年1月25日發出之綜合命令）

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判案書

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1. 高院民事訴訟1998年第19563號一案的原告為灣仔一店舖的租客，而被告則為該店舖的業主。他們分別為高院民事訴訟1998年第9849號案中的被告及原告。現本席稱該店舖的租客為「原告」，而業主為「被告」。

2. 原告為一家著名的傳統中式餅店，辦事處設於中環；而該店舖乃原告其中一個門市舖位。有關租約的月租是$50,000.00，為期2年，1998年3月15日期滿。於期滿日之前6個月，原告方面的顏先生及其叔父（以下稱為「叔父」），與被告方面的林先生，就新租約一事展開洽商。他們經數回談判，但未能就新租約的租金達成協議。林要求把租金增至$70,000.00；而顏則只肯付出$60,000.00。

3. 據顏所述，於1997年11月左右，林提議以月租$65,000.00續約。顏謂他需要取得父親同意，而其父正是原告的業務負責人。顏同時亦提出2項建議；第一項是：由於經濟不景氣，原告可給予2個月通知，終止租約。第二項則是：新租約將於1998年4月1日開始生效，而非3月中；因為若以月中起租，會對報賬構成不便。林表示同意。隨後，顏在現有租契協議的影印本上，寫上新的條款，並展示給林看（原告文件集第16頁）。林確認後，顏表示，他會把該文件交給他父親批核。但顏父卻認為租金太高，需時考慮。雙方直至3月中或3月尾，仍沒有進一步洽商。

4. 林亦同意，雙方於該次會議中，未有達成任何定論。但對於3月中之前的事態發展方面，他的證供與顏的證供，有所不符。首先、據林所述，顏並非在這次會談中提出把租賃月份更改至4月1日起。第二、約於一個月後，即12月，他與顏及其叔父進行了另一次洽商。當時，顏同意按上述的條款續租，即指月租$65,000.00及2個月的終止租約通知。本席基於下文所述的理由，接納顏對有關事件方面的說法，而拒納林的證供。

5. 1998年3月16日，舊租約屆滿時，原告公司把一張面額$25,000.00的支票給予被告；而該支票上的金額，等同舊租約的半個月租金。這張支票，亦被妥存入被告的銀行戶口內。有關是次付款的證供，雙方均感到詫異。這項證供是在盤問林，有關他所出示未經披露的文件時，才被發現。雙方顯然忽略了這次付款。本席稱這次付款為三月份首次付款。

6. 據顏所述，他大約在三月份首次付款的同時，從林處收到一份租賃協議書的清稿（原告證物P-3）；該協議書內，已包括了他所建議的條款。他跟其父商議，但不獲批淮。顏遂把其父親之決定轉告林；並稱林可根據租務法例，給予原告6個月通知，終止租約。顏亦於3月27日以支票繳付3月16日至31日的租金。本席稱這次付款為三月份第二次付款。

7. 林的證供是：於1998年3月25日，叔父向他建議，把現有的租約延至3月31日，好使新的租約於1998年4月1日開始生效。雙方亦同意，直至1998年3月31日以前，租金應沿用舊額，即每月$25,000.00。叔父然後把一份載有雙方同意條款的租賃協議書草稿（原告文件集第16頁），連同一張金額為$25,000.00、日期填遲至3月27日的期票，交給他。同日，他將該期票存入銀行。其後，他把一份已由被告簽署的租賃協議書清稿，交予原告，讓原告簽署。但原告沒有給他任何回覆。由於原告未有交還該份妥為簽署的租賃協議書，亦沒有繳付租金，故此他便與顏聯絡。但顏卻拒絕簽訂新的租賃協議書，並謂被告可給予原告6個月通知，終止租約。

8. 林的證供極為紊亂及矛盾。鑑於3月份首次付款，顯而易見，雙方是在3月16日之前，商討有關更改租賃月份一事，而非於3月25日，即林指稱叔父給予林該期票當日的事。林稱由於差額不大，而且僅屬該半個月份而已，他經說服後，便接受了期票。他表示，他在3月25日把該期票存入銀行，而期票的結算日期為3月27日。他出示了銀行存摺及一張銀行收支通知書(通稱「入數紙」)，支持其說法。本席並不知識銀行業界有如此做法。不過，林的指稱不可能是真實的。因為他被盤問時承認：該銀行存摺及「入數紙」的賑項，實際上是有關3月份首次付款，而該款項是由管理處接收，並於3月25日存入了他的銀行戶口內。同時，本案亦有不容置疑的證據，證明林把該張日期3月27日的支票退還給原告；而其後，原告的律師，把該支票連同一封附信寄回給他。他指稱銀行會接納期票存進戶口的說法，清楚顯示他是一名誇大其詞的證人。他為了確立其案，亦不惜扭曲事實。他並非因無心之失，而把案情弄錯。本席不接納他的證供。

9. 據顏所述，於11月份的洽商中，雙方同意：不管雙方是否訂立新租約，雙方均同意更改租賃月份。然後，原告透過信件，及該張日期為1998年3月27日的支票，支付被告半個月的租金。但他在主問時，一時失言，卻說出了：倘若雙方能就新租約達成協議，新租賃期將會在4月1日起生效；而原告則會以舊額支付1998年3月份下半期的租金。本席認為，他的證供亦不可信。按他的證供：正當雙方仍就新租約進行洽商，而對租金一事仍未有共識時，雙方竟同意更改租賃月份，及以舊額繳付3月份下半期的租金；此外，更難以置信的是，雙方更同意由4月1日起至另訂新租約止，原告可繼續以舊額繳付租金。當中最後的一項結論，等同雙方達成以舊額租金續租。這跟雙方正在談判，但仍有分歧的事實，互相矛盾。

10. 3月份的2次付款，非常重要。即使店舖的職員(很可能是叔父)，也知道有責任支付為期至3月31日的半個月租金。此外，顏及其叔父兩人，亦因為知道需要支付這半個月的租金，故此繳交了3月份第二次付款。因此，無可抗拒的推論是：雙方同意，更改租賃月份一事，是新租約整體內的一部份。

11. 另外，把顏手寫的協議書草稿（原告文件集第16頁），跟林的清稿（原告證物P-3）比對一下，亦足可支持這一推論。協議書草稿顯示：雙方所訂的租賃的生效日期為1998年4月1日；此意味着，舊租賃應以相約條款延期15日，直至3月終。但林的清稿，卻顯示租賃的生效日期為1998年3月16日，即舊租賃期並沒有延長。本席對林的印象是：他是一個頗具機心，但又優柔寡斷的人。他所做的，就是刻意偏離新租賃恊議，好讓被告能夠索求，得到以新額計算的半個月租金。這樣便解釋了，林何故拒絕接受3月份第二次付款。

12. 故此，本席裁斷真相為：於1997年11月間，雙方以顏的草稿為基礎，達成續租協議。雙方同意把舊租賃延至1998年3月31日，延期間的租金，以舊額計算；而雙方又另訂於1998年4月1日生效的新租賃恊議，新租金為每月$65,000.00。按照該協議，原告要於3月支付半個月的租金；但原告卻錯付了2次租金。雙方均忽視了3月份首次付款。但當林從原告處，收到一封附信，連同3月份的第二次付款時，他對這件事便另有想法了。他拒收這次付款，認為這半個月的租金，應以新租金的標準計算。此舉破壞了雙方的關係，更導至被告提起高等法院1998年第9849號的民事訴訟，申索收回該店舖、欠租和中間收益。

13. 與此同時，透過雙方律師的安排，在無損雙方利益的情況下，原告由1998年4月1日至10月15日期間，每月支付被告$50,000.00，而被告亦接納了這些款項。至於1998年3月份的兩次付款，亦現已被計算在內。

14. 於1998年6月5日，原告發出通知，將於1998年10月15日交回該店舖。於10月15日之前數天，叔父與林商討把該店舖回復原狀事宜。店舖內的裝修及裝置包括有：閣樓、雲石裝飾、鐵捲閘、櫃枱、照明設備及其他裝置。林表示，原告無需進行拆除工作，並願意購買空氣調節裝置，價錢則有待議定 - 這是可以理解的。可是，雙方最終卻未能就空氣調節裝置的售價，取得協議。因此，原告將會把它拆除。其後，據林所述，由於雙方未能協定那些裝修可予拆除、那些應予留下，故此林便要求把該店舖回復原狀。

15. 於1998年10月15日，顏及其叔父前往林的辦公室，把該店舖的鑰匙交還給他。林要求顏賠償少付了的租金。顏拒絕後，林拒收鑰匙便離去；該鑰匙最終被留在林的妹妹店內。至此階段，該店舖尚未回復原狀。顏為了和平解決此事，便指派一名承裝商進行必須的復原工程。除了一些裝嵌在牆內，用以支撐閣樓的伸縮螺栓，還未有除去，及灑水裝置，沒有重整外，復原工程均已告完成。但被告認為，原告未有把店舖回復原狀，所以等同未有交出空置管有權，故申索為期直至1998年11月30日的欠租及中間收益。另一方面，因為被告拒絶歸還租金按金，原告遂提起高院1998年第19563號的民事訴訟。

16. 本席認為：有關復原工程延誤一事，被告只能怪責自己。首先、林已同意不需要進行拆除工程。但他與原告因未能協定有關空氣調節裝置的售價後，便改變主意。此舉令原告缺乏足夠時間，來完成復原工程。由於林改變主意，被告必須在1998年10月15日後，給予原告合理時間，完成有關工程。第二、原告採取不合作態度，甚至諸多阻撓，拒絕原告的工人，進入該店舖，進行復原工程及拆除空氣調節裝置的工作。原告曾需召警，協助排解糾紛；另一事例就是：原告的工人，需要在不能進入大厦電錶房的情況下，冒險切斷電力電纜。第三、林指定灑水裝置工程，必需由他自己的承裝商負責。儘管原告已接納其承裝商所報的價錢，但該承裝商卻從沒有進行有關的工程。鑑於上述原因，本席認為，原告已於1998年10月15日交回空置管有權，所以並不需要負責有關復原工程的延誤。

17. 因此，本席就歸還按金的申索，裁定原告勝訴。但由於本席已裁斷，雙方已訂立新的租賃，生效日期為1998年4月1日，故此，本席亦裁定被告二項反申索勝訴。現本席頒令，於扣除由1998年4月1日至1998年5月31日止的欠租，及其後由1998年6月1日至1998年10月15日止的中間收益後，被告需交還原告租金按金之餘款。欠租及中間收益，則以每月$65,000.00之數額計算。

18. 林承認，他有責任退還原告代被告支付的政府地租及差餉，合共$8,839.90。另一方面，雖然金額仍未議定，原告亦不爭議其繳付管理費之責任。由於沒有證據顯示，被告現申索的金額過高，本席因而接納被告所申索的金額，是為恰當的金額。故此，本席裁定原告可獲得$8,839.90，作為政府地租及差餉之退款。被告則可獲得由1996年1月16日至1998年10月15日止，合共33個月之管理費，金額為$53,328.00 (即：$1,616.00×33)。

19. 故此，本席裁斷原告可獲其申索之結餘部分，金額為$8,011.90；計算方法如下：

租金按金	$150,000.00

扣除:	少付租金
	由1998年4月1日至 1998年5月31日止：
	($65,000.00－$50,000.00)×2	$30,000.00
扣除:	中間收益
	由1998年6月1日至 1998年10月15日止，及扣 除在無損雙方利益的情況下 所支付的款項：
	($65,000.00－$50,000.00)×4.5	$67,500.00	$52,500.00
加上政府地稅及差餉退款：			$8,839.90
扣除管理費：			－$53,328.00
		結餘：	$8,011.90

20. 本席考慮到雙方的申索及反申索，各有其理，亦考慮到雙方的行為操守；就訟費事宜，本席暫頒令，雙方自付訟費。若任何一方於14天內不提出覆核，本暫准判令則成為正式判令。