OCEAN LOYAL LTD 及另二十四人 對 福安花園業主立案法團

LDBM 159/2021

[2023] HKLdT 5

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2021年第159宗

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判 案 書

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A．  訴訟方

1.  答辯人為馬鞍山福安花園（該屋苑）業主立案法團。該屋苑建於1992年，為一商住混合屋苑。該屋苑業主的權利義務，受日期為1992年8月18日的註冊公契（該公契）所規管。

2.  該屋苑有兩座住宅大廈，建於同一平臺（該平臺）上，該平臺再分為地面層、地面上層及平臺天臺。關鍵時段，該平臺天臺設有管理處、保安控制室，及答辯人的法團辦公室等設施。

3.  上述兩座住宅樓高30層，每層有10個住宅單位，合共600個住宅單位。該屋苑另有112間商舖[1]及97個車位[2]。因此，該屋苑的單位總數為809（單位總數），即600 + 112 + 97。

4.  本建築物申請的餘下[3]眾申請人（統稱申請方）是該屋苑45間商舖及3個車位的註冊業主，他們也是《福安商場業主匯商關注組》(關注組)的代表。該屋苑商舖及車位業主們的權利義務，除了受該公契規管外，再受一份日期同為1992年8月18日的註冊分公契所規管。

B．  屋苑員工薪金分配比例爭議

5.  2016年3月起，答辯人經招標後聘請創毅物業服務顧問有限公司（創毅）管理該屋苑。創毅聘請了包括下述8名人員，分別派駐下述崗位，為該屋苑提供服務（該8名屋苑員工）。

	駐守崗位	職位
1.	管理處	物業經理
2.	管理處	物業主任
3.	法團辦公室	文書主任
4.	保安控制室	日班保安主管
5.	保安控制室	日班保安副主管
6.	保安控制室	日班高級保安員
7.	保安控制室	夜班助理保安主管
8.	保安控制室	夜班高級保安員

(除了上述5名屋苑保安員外，住宅、商場及停車場三批業主們另自費聘請各自部分的固定崗位保安員工，為各自部分提供保安服務)。

6.  創毅受聘後一直以該公契分配給住宅、商場及停車場的管理份數，來分配該8名屋苑員工的薪金給住宅、商場及停車場三個預算。按該公契附表1，住宅、商場及停車場所分配得的管理份數，分別為6000、597及97，總數為6694（管理份數總數）。因此，自2016年3月起，住宅、商場及停車場業主們分攤上述薪金的比例是 89.63% (6000/6694) 、8.92% (597/6694) 及 1.45% (97/6694) 。

7.  2018年8月，答辯人管理委員會（管委會）議決改以單位總數分配該8名屋苑員工的薪金到住宅、商場及停車場三個預算（該更改），上述三批業主們分攤上述薪金的比例，自此改為 74.2% (600/809) 、13.8% (112/809) 及 12% (97/809) 。

8.  該更改發生後，住宅業主們分擔該8名屋苑員工薪金的比例（及金額）減少，商舖及車位業主們所分擔的比例（及金額）則相應增加。申請方為此多次向答辯人反映不滿，但答辯人始終沒有取消該更改，遂引發本申請。

C．  法例關鍵條文

9.  《建築物管理條例》(條例)[4] 第22(1)(a)條規定，就根據第20條設立並維持的基金而言，業主所需繳付的款額須由管理委員會按照公契確定。

D．  關鍵公契條文

10.  該公契有以下關於「管理開支」的第9條[5]，英文原文摘錄如下 (粗體、斜線及底線後加作強調) ：

“MANAGEMENT AND OTHER EXPENSES

9. (a) For the purpose of fixing the contributions payable by the Owners an annual budget showing the estimated Management Expenses for the ensuing financial year shall be prepared by the Manager.

(b) …

(c) The budget mentioned in Clause 9(a) shall consist of the following parts:-

(i) The first part shall be an estimate of “the management expenses of the Commercial Development”, which is defined herein as all expenditure which in the opinion of the Manager (whose decision shall be conclusive for all purposes) is attributable to the Commercial Development[6], including but not limited to the charges for the supply of flushing water, the maintenance, repair, cleansing, lighting, ventilation and security of the Commercial Common Areas and such of the Common Facilities therein and thereof.

(ii) The second part shall be an estimate of “the management expenses of the Residential Development”, which is defined herein as all expenditure which in the opinion of the Manager (whose opinion shall be conclusive for all purposes) is attributable to the Residential Development[7], including but not limited to the charges for the supply of flushing water, the maintenance, repair, cleansing, lighting, ventilation and security of the Residential Common Areas and such of the Common Facilities therein and thereof.

(iii) The third part shall be an estimate of “the management expenses of the Parking Spaces”, which is defined herein as all expenditure which in the opinion of the Manager (whose decision shall be conclusive for all purposes) is attributable for the common benefit of all the Car Parking Space Owners and the Goods Vehicles Parking Space Owners.

(iv) The fourth part shall be an estimate of “the management expenses of the Estate Common Parts”, which is defined herein as all expenditure which in the opinion of the Manager (whose opinion shall be conclusive for all purposes) are attributable for the common benefit of all the Owners or the Estate Common Areas[8] or such of the Common Facilities[9] thereof or therein or the Land or the Estate as a whole or its management thereof and does not fall under any of the sub-paragraphs (i), (ii) and (iii) of this Clause 9(c).

(d) The annual budget shall be an estimate by the Manager of the Management Expenses (in the parts as provided in Clause 9(c) required to be incurred in any Accounting Year by the Manager as the Manager in its absolute discretion deems fit for the proper management of the Land and the Estate. (For the avoidance of doubt, where any expenditure relates solely to or is solely for the benefit of any Unit[10] or Units and no Owner or Owners other than the Owner or Owners entitled to the exclusive right and privilege to hold use enjoy and occupy that Unit or those Units will receive any material benefit therefrom, then the full amount of such expenditure shall be borne by the Owner or Owners of such Unit or Units and shall not form part of the Management Expenses). Without limiting the generality of the foregoing such Management Expenses shall include but shall not be limited to the following, namely: -

(i) …

(ii) …

(iii) The remuneration of the Manager and members of the management staff for carrying out its/their management duties in accordance with the provisions herein contained.

(iv) …

(v) …

(vi) The cost of employing all necessary persons whether as servants agents or advisors to provide the services requisite for the proper management and maintenance of the Land and the Estate and the due performance of the duties of the Manager as set out in this Deed together with the cost of providing all equipment uniform accommodation in the Estate for caretakers clothing and medical expenses and contribution towards retirement funds for staff members (and medical expenses for their immediate families) and materials reasonably necessary for such purposes.

(vii) to (xxi) [omitted]

(xxii) The cost for the provision of security services for the Estate including the maintenance of the security system installed.

(e) …

(f) The Manager shall have the absolute power and discretion to attribute any portion of the Management Expenses to any part or parts of the annual budget or revised budget thereof.

(g) Each Owner shall bear and pay for his due proportions (hereinafter together called “service charge”) of the Management Expenses in relation to each Unit owned by him to cover the said maintenance and management costs in the manner as hereinafter provided. Such proportions shall be calculated and paid in the following manner: -

(i) Each Commercial Owner shall pay and contribute towards the management expenses of the Commercial Development his due proportion thereof which due proportion shall be equal to the number of Management Shares allocated to his Commercial Unit to the total number of Management Shares of all the Commercial Units …

(ii) Each Residential Owner shall pay and contribute towards the management expenses of the Residential Development his due proportion thereof which due proportion shall be equal to the number of Management Shares allotted to his Residential Unit to the total number of Management Shares of all the Residential Units … Provided Always That where any expenditure which in the opinion of the Manager (whose decision shall be conclusive for all purposes) is attributable to any Residential Block the full amount thereof shall be borne by each Residential Owner of such Residential Block in the proportion which shall be equal to the number of Management Shares allocated to his Residential Unit to the total number of Management Shares of all Residential Units in such Residential Block …

(iii) Each Car Parking Space Owner or Goods Vehicles Parking Space Owner shall pay and contribute towards the management expenses of the Parking Space his due proportion thereof which due proportion shall be equal to the number of Management Shares allocated to his Car Parking Space or Goods Vehicles Parking Space to the total number of Management Shares of all the Car Parking Spaces and Goods Vehicles Parking Spaces …

(iv) Each of the Owners of the Estate shall contribute to the management expenses of the Estate Common Parts his due proportion thereof which due proportion shall be equal to the number of Management Shares allocated to his Unit to the total number of Management Shares of all Units in the Estate …

(h) Notwithstanding the provisions herein: -

(i) …

(ii) The costs and expenses for keeping in good and tenantable repair and condition the interior, fixture and fittings and the windows and doors of any portion of the Estate in separate occupation and the erection, installation, maintenance and renewal thereof and all plumbing, electrical installations, flue-pipes, smoke stacks, chimneys or other plant, equipment, apparatus or services used exclusively by any portion or portions of the Estate, whether situated within the said portion or portions or the Common Areas, shall be solely borne by the Owner or Owners for the time being of that particular portion or portions of the Estate.

(iii) The Manager has the power to attribute any portion of expenditure to any Unit or Units if in his opinion such portion of expenditure related to or is for the benefit of such Unit or Units whereupon such portion of expenditure shall be borne by the Owner or Owners of such Unit or Units.

(i) The Manger shall… before the beginning of each Accounting Year prepare a budget… for that Accounting Year and ascertain the service charge payable by each Owner pursuant to the provisions of this Clause 9…

(j) Each Owner in respect of his Unit shall… before each month pay in advance to the Manager the due proportion of the service charge payable by him for that month… and each Owner shall from time to time pay to the Manager such additional amount payable by him as may be calculated and charged in accordance with the terms of this Deed forthwith upon receipt of a notice from the Manager specifying such amount to be paid by him AND…

(k) The Manager may at any time … for the proper management of the Land and the Estate do the following: -

(i) If at any time the Manager determines that any part or parts of the budgeted Management Expenses for the current Accounting Year is or will be insufficient to meet the relevant cost and expenses for the management in that Accounting Year, it may prepare a revised budget and may exercise all the powers conferred by this Clause in respect thereof and may determine … additional contributions payable by each Owner which may be rendered necessary by the adoption of such revised budget PROVIDED THAT such further contributions shall be in the same proportion to the respective contributions payable by the Owners to the Management Expenses as calculated in accordance with Clause 9(g) …”

E．  申請方説法

11.  申請方在《申請通知書》稱，該更改違反了第9(g)(iv)條。申請方指該8名屋苑員工的薪金，屬該條所指的【屋苑公共部分管理支出】(management expenses of the Estate Common Parts) ，須由該屋苑每名業主按照管理份數總數平均分擔。

F．  答辯人反對理由

12.  答辯人在《修訂反對通知書》稱，按照第9(c)條，它可按它認為 (in the opinion of the Manager) 個別管理費用是 (attributable) 該屋苑哪（些）部分得益，先把它分配到合適的預算部分，即 (i) 商場、 (ii) 住宅、(iii) 停車場及 (iv) 屋苑公共部分4部分（接著才依適用的管理份數分攤到相關業主身上[11]）。

13.  就如何先把管理費用分配至4個預算部分，答辯人稱它有最終的酌情權去決定 (whose decision/opinion shall be conclusive) 。

14.  答辯人指，該8名屋苑員工所提供的服務範圍，包括 (i)商場、(ii) 住宅、(iii) 停車場及 (iv) 屋苑公共部分4部分。答辯人稱它秉持公平合理原則，經參考該等員工實際為商場、住宅、停車場及屋苑公共部分所提供的服務及相關工作量作為分攤的基準，才作出該更改，該更改合乎公契並且合理。

15.  答辯人稱，基於難以用一個公認的客觀標準來量度該屋苑各部分所享受該8名屋苑員工服務的比例，答辯人遂去信創毅要求釐清屋苑管理處及保安員分配工作的安排，後收到回信確認投標時員工薪酬及相關開支均以單位總數作分配基準。

16.  對於按實際工作量作比例為原則分配工資的做法，答辯人稱它翻查歷年會議記錄，早於2007年便已有先例。因此，參考早年做法及創毅的工作安排，答辯人第十屆管委會在第16次會議議決該更改，改以單位總數把該等薪金分配到住宅預算、商場預算及停車場3個預算。

G．  申請方回應

17.  申請方在《回覆書》回應，雖然第9(c)條賦予答辯人酌情權將管理開支先分配到住宅預算、商場預算、停車場預算及屋苑公共部分預算，但答辯人須遵循兩個原則作分配：(i) 答辯人須將管理開支分配到適當的預算中，由享受及得益的每名業主按其管理份數分攤； (ii) 答辯人須真誠地行使其酌情權。

18.  因此，答辯人不可無限制地行使其酌情權，也不能任意分配管理開支到住宅預算、商場預算、停車場預算及屋苑公共部分預算當中。第9(h)(iii) 條便是用來約束答辯人行使其分配酌情權。

19.  申請方同意，該8名屋苑員工服務整個該屋苑，因此，該等薪金理應歸屬【屋苑公共部分預算】。

20.  申請方再同意以實際工作量來分配該等薪金到住宅預算、商場預算、停車場預算及屋苑公共部分預算當中，並要求答辯人舉證它確有這樣做。

21.  申請方進一步同意該8名屋苑員工的實際工作量難以量度,亦沒有客觀標準去量度該屋苑各部分業主所享受他們服務的比例。申請方認為，在此情況下，最佳及最公平分配該等開支的辦法是由每名業主按照管理份數總數分攤。

22.  申請方認為，答辯人所依賴的所謂先例，都沒有解釋實際工作量與分配比例的關係，都是任意分配的結果。答辯人第十屆管委會沒有按照第13(c) 條組成，沒有停車場或商場業主代表。該更改更在創毅管理合約完結前7個月才提出及議決，而不是作為年度或修訂預算案提出。申請方因此有理由相信，答辯人管委會沒有真誠地行使其酌情權，該更改是一次任意分配的行為。

H．  證人

23.  申請方傳召第七申請人楊惜真女士（楊）作為證人，楊曾任職答辯人第十屆管委會主席。

24.  答辯人放棄傳召其現任管委會主席趙惠羅女士[12]為證人，改為傳召關漢傑先生（關）為其證人，關曾任職答辯人第十屆管委會秘書及主席[13]，及第十一屆管委會秘書。

I.  證供及證據取捨

25.  相對來說，楊的證供較關的次要，因為作出該更改時，楊已離任管委會，關則剛當選為主席。所以，楊的大部分證供並非關鍵，本席下文也不用考慮。

26.  誠然，作為不同類型單位的業主（本席相信關為住宅單位的業主），楊和關二人都必然會因該更改而受到不同程度的財務影響。

27.  但是，下文可見，提出該更改的始作俑者是關，關絕對有動機事後為自己過去的構想辯護。

28.  基本上，在涉案事宜上，本席先採信文件證據所證實的事實經過(及兩名證人證供得到文件支持的事實證供)。本席也會採納雙方證供均沒有爭議的涉案事宜證供。

29.  就有爭議的兩名證人證供，本席會考慮其內在可能性，其與呈堂文件內容的一致性，及證人證言的前後一致性等因素，去決定是否採信（及若接納的話，所給予的比重）。

30.  經小心全面考慮所有證據[14]及雙方所有陳詞後，本席相信及接納的涉案關鍵事實經過，載於下一部分。

31.  下文可見，本席並不接納關的多處證供。現階段值得先提的是，本席不接納關所稱，答辯人管委會在作出該更改前，有考慮2015至2018年度管委會會議記錄所記載的跟進事項統計 (該會議記錄統計) [15]，或考慮2020至2021年保安控制室的跟進個案統計 (該保安室統計) [16]，原因如下:

(1)  答辯人出示為證的涉及該更改的所有管委會正式會議的會議紀錄[17]，均完全沒有記載二者或二者的討論 (在此，答辯人選擇不披露關證供所提及2018年7月27日第十屆管委會第三次非正式內務會議的會議紀錄，該非正式會議的討論內容，審裁處不得而知[18]) 。

(2)  關在其日期為2022年11月的證人陳述書內，也沒有清楚地指出答辯人管委會在作出該更改前有考慮二者，他只是籠統地說：[另一方面，管委會亦根據手頭現有資料 (包括該會議記錄統計及該保安室統計) 嘗試去量化8位員工的實質工作量] (粗體及斜體後加作強調) 。

(3)  答辯人在它的《反對通知書》及《修訂反對通知書》內，從未提及答辯人管委會在作出該更改前有考慮二者。

(4)  遭答辯人放棄傳召的趙的兩份證人陳述書中，趙也沒有提及答辯人管委會在作出該更改前有考慮二者。相反，趙提及 [2022年初] 答辯人曾要求管理公司提供2020至2021年保安控制室跟進個案數據[19]，以測算管理服務分配比例。

(5)  下文可見，當該更改作出後，當關注組代表律師去信答辯人及其法律顧問反對該更改，答辯人及其法律顧問也從沒有回信提及答辯人管委會在作出該更改前有考慮二者。

(6)  倘若答辯人有考慮二者的話，不見得答辯人管委會最後仍採用單位總數來分配，而不用較接近二者的百分比[20]來分配。

(7)  最後，答辯人管委會委員於2018年8月17日通過該更改的管委會會議上，絕無可能考慮仍未出現的該保安室統計。

J.  事實裁斷

32.  本席信納的關鍵事實如下:

J1.  創毅管理合約

33.  2015年7月，答辯人發出標書，招標經理人管理該屋苑3年。標書第16段附有該屋苑的基本資料，例如入伙年份、單位數目、保安人員總數、管業處人員總數。標書第5.1段更開列要求的管業處及保安崗位人手架構 (總數19名人員，包括該8名屋苑員工) 。標書第5.2段則要求投標者提交兩個收費方案，分別為承包收費方案及實報實銷方案。

34.  2016年2月24日，答辯人與創毅簽訂管理合約，聘請創毅管理該屋苑36個月，由2016年3月1日至2019年2月28日止，按合約，創毅須聘請答辯人指定數目的管理員工。屋苑管理方面，創毅須在管理處聘請1名屋苑經理、1名屋苑主任及0.5名文員，和15名保安員工[21]（包括1名保安主管、2名助理保安主任及2名高級物業管理員），該等員工的工作摘要，有記錄在合約內。最後，答辯人同意以實報實銷方式支付創毅該等員工的薪金。

J2.  該8名屋苑員工的職責

35.  該8名屋苑員工的職責，可按其駐守崗位分為3個組別分別敘述如下:

(1)   第一，駐守保安控制室的5名保安員工（3名日班，2名夜班），須透過監察系統實時監察該屋苑、接聽及解答業戶及訪客通過熱線發出的查詢。若某處發生突發事故，他們須到場協調、支援及處理。商場保安員因事暫離崗位時，他們也須到場臨時頂替。除上述職務外，他們也須負責停車場時鐘車位的收費工作。

(2)  第二，駐守法團辦公室的1名文書主任（一般辦公時間上班），須準備管委會的會議記錄及工作報告等文件、日常聯絡等行政工作，日常也須要到管理處收取電話及管理等費用。

(3)   第三，駐守管理處的2名管理員工（一名物業經理及一名物業主任，二人也一般辦公時間上班），則負責處理（及協助處理）該屋苑的人事統籌及管理（包括下屬工作的分派及監督）、聯絡答辯人，及監督各個承辦商進行大小工程項目。

J3.  該更改的出現

36.  2018年4月11日，答辯人第十屆管委會第12次會議上，出席委員一致通過（經修改的）2018年預算案[22]。

37.  同一會議上，關（管委會秘書）留意到創毅員工的工資計算方式，用的是管理份數總數，他建議因應實際工作量，用經理人酬金作參考分配，創毅代表不同意，因酬金是按它收入以固定的百分比作計算，但該代表認為可按合法途徑探討用戶數攤分或聘請專業測量師量度該屋苑面積，管委會決定日後再作討論。

38.  會上透露有不少於5%業主聯署要求召開業主大會，撤換主席（即楊）及司庫（呂錫輝先生，即第三申請人，以下簡稱呂），楊及呂會上相繼請辭，即時生效。

39.  5月5日，答辯人召開業主周年大會，補選主席及司庫等第十屆管委會委員。關當選主席，趙則當選司庫。

40.  6月4日，關注組去信答辯人及創毅，對6月7日管委會議程（題為 [有關屋苑攤分事宜]）表達關注，指出商場分攤須依法例，不能單方更改。

41.  6月7日，答辯人第十屆管委會第14次會議上，關（即管委會新主席）建議以單位總數攤分該8名屋苑員工的薪金，會上各委員都贊成該方法。創毅代表引述條例指，管委會可據合理的財政預算，釐定屋苑收入及支出之攤分，但必須以合情、合理、合法及公平的方式計算。各委員同意先諮詢法律顧問（即禤氏律師行，下稱禤氏）意見，留待下次會議再商討及議決。

42.  另外，會上管委會委員經考慮業主問卷結果後，一致通過該年度不調整管理費。

43.  6月14日，創毅代表管委會發電郵到禤氏，指出該屋苑公共部分開支（例如電費）分攤一向沿用管理份數總數分攤，唯答辯人認為未能 [如實反映各自使用量，不能達致用者自負原則] 。另管業處職員及保安員工工資[如按管理份數計算，住宅部分需負擔大部分支出，未能反映實際人手分配及使用量]，故答辯人希望儘量改以合乎用者自付原則計算，改用單位總數作分配。

44.  創毅電郵上詢問禤氏，更改拆數方式是否合法，可否由管委會議決通過，及更改可否有追溯力？

45.  6月20日，禤氏回覆創毅，管理開支須按第9(c)條分拆，修改該方式須獲100%業主同意，並不可以由管委會議決通過（該第一意見）。

46.  6月21日，創毅再代表管委會發電郵到禤氏，指該屋苑凡牽涉共用設施或服務，不論各部分使用多寡，即會被歸類為公共部分開支，必需按[管理份數總數計算，住宅須承擔接近9成之份額，答辯人認為此情況對住宅部分極為不公]，故答辯人現尋求方式達致用者自付。

47.  創毅電郵上再問禤氏，經理人有否權力定義有關員工之工資是否應歸類為公共部分開支（即可否不歸類服務住宅、停車場及商場的管理處職員及保安員工資為公共部分開支，而獨立地為每部分計算所需支出），改以單位總數作為量化職員工作量之基礎去計算工資是否可行？如上述方式可行，可否引用到其他能夠提供資料及可作量化為每部分計算的支出項目上？

48.  7月5日，答辯人去信[23]創毅,要求書面釐清該屋苑管理處員工及保安員分配工作之安排，以便瞭解各員工於住宅、商場及停車場分配之時數，並以此作日後管理服務招標之參考。

49.  7月6日，禤氏回電郵創毅再次給予意見（該第二意見）如下（粗體及底線後加以作強調）：

【若該有關的員工是服務整個屋苑，而法團又難於分拆該班員工服務不同部分的比例，本行認為該筆開支應按公契第9(c)段的方式分拆，即撥入屋苑公用地方的開支以管理份數分攤。不過，法團亦可就該員工服務的實際情況分拆開支，例如：按實際情況以屋苑各部分單位數量或業主份數作為量化職員工作量之基礎去分拆開支。

…

就上述員工的開支，法團能夠按該員工服務屋苑的實際情況分拆。不過法團必須就此比例作出查證。...】。

50.  創毅同日電郵轉發該第二意見給關。

51.  7月6日，答辯人第十屆管委會第15次會議上，關及創毅代表向委員們表示收到該第二意見，又表示管委會已去信創毅要求書面釐清該屋苑人手安排。會上，創毅代表同意，以單位總數作分配基準，實屬可行。管委會成員以大比數同意，待下次會議收到創毅正式書面回覆後再商討及議決，當上述分攤議決通過後，可於該年度7月1日實行。

52.  7月10日，創毅如下書面回覆答辯人7月5日來信（該回覆）（粗體及底線後加以作強調）：

【...由於貴法團當時發出的招標文件未有註明有關分配工作之安排。因此，本公司於競投管理服務合約時，乃根據現場實地視察釐定有關投標金額及編制安排。基於貴苑管理處職員及控制室保安員均會同時向住宅、商場及停車場三部分業戶提供管理服務，有關投標時員工【（包括該8名屋苑員工）】的薪酬及相關開支均以貴苑【單位總數】作分配基準...

本公司競投貴苑之管理服務合約時，是以包賬制形式向 貴苑報價並詳列於標書內。其後，貴【管委會】要求本公司改以實報實銷形式履行管理服務合約及計算開支，故本公司一直未有使用上述方式進行屋苑會計審核及攤分有關職工開支。現本公司按貴法團2018年7月5日來信要求，提供上述投標資料予貴法團作【日後管理服務招標】參考之用，由於有關計算方式涉及商業競爭行為，敬請貴法團不要將此向第三者透露，以免[觸]及有關法例。】

53.  7月12日，答辯人收到該回覆。

54.  7月27日，答辯人第十屆管委會進行第三次非正式[24]的內務會議，一致贊成以單位總數攤分該8名屋苑員工薪金。

55.  8月17日，在答辯人第十屆管委會第16次會議上，經瞭解7月12日收到的該回覆後，出席委員一致通過由7月1日起實行以單位總數來分配該8名屋苑員工的薪金。

J4.  關注組反對該更改

56.  10月25日，關注組律師去信答辯人，指答辯人以單位總數分配整個該屋苑公用管理支出或費用分攤，違反第9(g)(iv)條，要求答辯人按照該公契規定按管理份數總數攤分。

57.  11月21日，禤氏回信關注組律師，並附上該回覆，否認答辯人有違反第9(g)(iv)條，指根據第9(c)條，答辯人是需要就管理開支分拆為商場、住宅、停車場及整個屋苑4部分。因此，答辯人可將該屋苑的開支，分拆為該4個部分後再按管理份數攤分。基於創毅管理合約是按單位數目為藍本，故答辯人才將管理合約按該回覆所述比例，分拆於第9(c)(i) - (iii)段的部分。

58.  2019年1月3日，關注組律師再去信禤氏，查詢該8名屋苑員工的具體分工。律師指出，創毅沒有在標書內提出任何分拆方式，它自接管該屋苑後，一直按管理份數總數攤分管理費，至該回覆才首次提出按單位總數作分攤。該公契管理份數總數的制定，必已考慮各單位的實際地積及公共設施享用比例。該更改違背了【第9(g)(iv)條】訂下的合理比例，答辯人應儘快更正。

K．  討論

K1.   所謂先例

59.  首先，本席認為，答辯人依賴的所謂先例，與本案無關宏旨。答辯人指，過去管委會也曾以管理份數總數以外的比例量化分配其他管理開支（如技術員薪金），因此該做法是合法可行的。

60.  本席認為，管委會過去也可能違反該公契分配其他管理開支；就算該公契（如答辯人稱）容許分拆，涉及的其他管理開支及其情況（例如技術員的職責）與該8名屋苑員工的職責也不盡相同，二者的量化（及適用比例）也不宜直接比較。

K2.  關鍵議題

61.  本案中審裁處要回答的關鍵議題，在於該公契有否給與答辯人酌情權以管理份數總數以外的比例分配該8名員工的薪金到一個 (或多個) 預算案（之後才由個別業主按適用的比例分攤），或必須將該些薪金歸入【屋苑公共部分預算】，由該屋苑所有業主按管理份數總數分攤。倘若前者是對的話，答辯人以單位總數作出上述分配，又有否合法或正確行使其酌情權而符合該公契？

K3.  公契詮釋原則

62.  就詮釋該公契的適用法律原則，本席有參考上訴法庭[25]及終審法院[26]案例上的意見。簡單來說，法庭須考慮整份公契的結構（而非看個別條文或用字的單獨意思）、締約前的事實及法律背景、締約目的，看一般合理讀者會如何理解締約者透過公契文字想要表達的意思，盡可能採納一個符合締約目的及常識的詮釋。一般來說，公契各方締結公契，一方面是為了方便屋苑管理，減少業戶紛爭，另一方面則是為了防止多數（或大）業主或管理人濫權。

K4.  該公契的詮釋及適用

K4.1  管理開支

63.  適用上述法律原則後,本席首先同意雙方共通的陳詞,該8名屋苑員工的薪金是第9(d) 條所定義的 [管理開支] (Management Expenses)。

(1)  性質而言，它們都符合9(d)(iii)及(vi)及(xxii)條的規定。

(2)  按上文第【35】段的事實裁斷，雙方同意（及本席認同），該8名屋苑員工不僅向某個【或某幾個】住宅單位、商舖或車位提供服務（或僅令個別單位得益），而是向整個該屋苑（或住宅、商場、停車場及公共部分4部分）提供服務，因此該些員工的薪金不應被第9(d)條括弧內的條文排除出 [管理開支] 外。

K4.2 4  個預算部分

64.  本席認為，鑒於該屋苑商住混合，各部分涉及的設施不同，服務要求也不盡相同，為達致一定程度的公平，如上訴法庭[27]及土地審裁處[28]案例過去指出，該公契明顯地劃分不同部分及其預算，規定各部分業主各自負責自己部分實際得益所花的費用 (apportioned among different categories of owners with reference to (actual) benefits conferred by the expenses on each category) ，互不相干。

65.  籠統來說，為訂定每名業主要攤分的管理費，該公契附表1分配了共6694管理份數給該屋苑各個單位[29]，而答辯人按第9(a) 條須每會計年度制定年度預算，該預算按第9(d) 條為答辯人估計為要管理該屋苑當年需支付的所有管理開支。

66.  按第9(c)條，該年度預算須再分為4部分：(i) [商業發展管理開支] (management expenses of the Commercial Development)的預算部分、(ii) [住宅發展管理開支] (management expenses of the Residential Development) 的預算部分、(iii) [停車位管理開支] (management expenses of the Parking Spaces) 的預算部分，及 (iv) [屋苑公共部分管理開支] (management expenses of the Estate Common Parts[30]) 的預算部分。

67.  按第9(g)條，每名業主就所持單位須攤分及支付的管理費 (service charge) 計算如下：(i) 每名商場業主須按商業單位管理份數總數攤分及支付 [商業發展管理開支] ；(ii) 每名住宅業主須按住宅單位管理份數總數攤分及支付 [住宅發展管理開支] [31]；(iii) 每名車位業主須按車位管理份數總數攤分及支付 [停車位管理開支] ；及 (iv) 每名業主須按管理份數總數攤分及支付 [屋苑公共部分管理開支] 。就這樣，該公契規定了每名業主要攤分的管理費比例，符合了條例第22(1)(a)條的規定。

68.  又按第9(i)至(k)條，答辯人須每會計年度開始前釐定按第9條每名業主需支付的管理費，好等業主們按月支付。若按預算徵收的管理費不足以支付實際所花的管理開支時，答辯人須製作修訂預算，向業主們要求進一步管理費，唯獨每名業主要攤分的比例，須和上述比例一致。

69.  上述多條條文的設計目的，本席看來，和第9(g)(ii)條關於個別住宅座單獨得益的規定，以及第9(h)(ii)及(iii)條關於個別該屋苑部分或個別單位單獨得益的規定，同出一轍。

K4.3  酌情權與否？

70.  該8名屋苑員工的薪金，是否必須全數放在 [屋苑公共部分的管理開支] 預算部分，由每名業主按管理份數總數攤分及支付，抑或答辯人仍擁有酌情權可把它們分配到上述一個或多個預算部分，再由相關業主按適用的管理份數攤分及支付?

71.  本席接納答辯人後者的說法，理由如下：

（1）  無疑，4個預算部分內開支各自分開，互不相干。界定[屋苑公共部分管理開支]的預算部分的第9(c)(iv)條末端，便用上了 “and does not fall under any of the sub-paragraphs (i),(ii) and (iii) of this Clause 9(c)” ，清楚不過。

（2）  該8名屋苑員工的薪金，在第【35】段事實裁定下，無疑也符合第9(c)(iv)條[屋苑公共部分的管理開支]的廣闊定義，即 “all expenditure... attributable for the common benefit of all the Owners or the Estate Common Areas or such of the Common Facilities thereof or therein or the Land or the Estate as a whole or its management thereof（粗體及斜體後加作強調）”。要注意的是，這裡字眼不限於關於該屋苑 “Common Areas[32]” 的開支。

（3）  但是，第9(c)(iv)條用字，不見得凌駕第9(c)(i)、(ii)或(iii)條（上述4段都同樣受制於答辯人的最終意見）或第9(f)條（答辯人分配酌情權的條文）。若要淩駕後者條文的話，草擬者大可以用上例如第9(h)條的開端字眼，即 “Notwithstanding the provisions herein” 。

（4）  本席同意，因應實際情況多變，為零活應對，第9(f)條明文賦予答辯人酌情權(discretion)，分配管理開支的任何部分到年度預算的某一或多過一個部分 (any part or parts) ，字面上不限於特定預算部分（或首3個預算部分）。

（5）  觀其回應，申請方也接納答辯人擁有酌情權，把該8名屋苑員工的薪金分配到一個或多個的年度預算部分。

K4.4  酌情權的行使

72.  雖然第9(f)條用上了【絕對】(absolute) 一字來形容答辯人的酌情權，及第9(c)(i)、(ii)、(iii)及 (iv) 條都用上了 [經理人的意見/決定須為終局性] (which in the opinion of the Manager (whose decision/opinion shall be conclusive for all purposes) 的字眼，但本席接納申請方的陳詞，該等酌情權的行使不是無限制的。

73.  申請方依賴一宗區域法院關於法團拒絕給予業主同意飼養狗隻案件[33]中法庭的意見陳詞，指答辯人雖擁有最終酌情權，但答辯人須真誠地行使它，不能隨意、任性或不合理地行事；若答辯人行使其酌情權作出的決定顯而易見地荒謬，法庭是可以干預的。

74.  本席留意，當該案判決遭上訴時，上訴法庭卻指出, 法庭針對法團酌情權行使的干預標準，比起下級區域法院提議所要求的較低或較寬：公契是一紙合約，法團有合約責任【合理地】(reasonably) 行使該等合約上的酌情權，若法團沒有這樣做，法庭便可以干預[34]。本席認為，上訴法院認定的這個較寬標準，才是適用於答辯人在該公契下所擁有的開支分配酌情權的干預標準。

75.  根據本席上文認定的事實，答辯人管委會在作出該更改前，所持量化該8名屋苑員工實際工作量的依據為 (i) 禤氏的該第二意見，及 (ii) 創毅的該回覆。

76.  本席下文將逐一按上文第【74】段上訴法院干預標準分析二者，看看答辯人有否合適及合法地行使其該公契的分配酌情權，及考慮審裁處應否干預。

K4.5  該第二意見

77.  本席認為，上文第[49]段的該第二意見，本質上只是禤氏給答辯人的法律意見或建議，禤氏根本上沒有量化或嘗試量化該8名屋苑員工在住宅、商場及停車場各自的實際工作量。

(1)   首先，禤氏只是一間律師事務所，不是該屋苑的管理人，它本身不可能有實際分派或監督該8名屋苑員工在該屋苑不同部分工作的經驗，絕無可能知道或瞭解在該屋苑內不同部分該8名屋苑員工的實際人手分配如何及他們的服務實際使用量多少。

(2)   本席認為，假若禤氏曾量化或嘗試量化該8名屋苑員工在住宅、商場及停車場各自的實際工作量的話，禤氏便應在該第二意見中寫上（讓答辯人瞭解）它進行了什麽樣的查證去量化該等員工在不同部分的工作量，及該等查證的結果如何。但是，禤氏明顯地沒有這樣做。

(3)   觀乎禤氏在該第二意見用上【例如】二字，及禤氏除提及單位總數外，也提及業主份數[35]這另一選項作為量化員工工作量之基礎去分拆開支，本席認為，禤氏不外乎在向答辯人提出答辯人自己可進一步考慮的不同（及多過一個）建議而已。

(4)   本席認為，禤氏更在該第二意見末端用上【不過法團必須就此比例作出查證】，正好表示禤氏向答辯人指出，答辯人須自行再進一步查證單位總數或業主份數這些可以考慮的選項，是否真正可以量化及準確地量化該8名屋苑員工在住宅、商場及停車場各自的實際工作量。若兩選項都不能的話，即答辯人發現難於分拆該些員工服務不同部分的比例的話，如上文第[45]段禤氏給予答辯人的該第一意見指出，禤氏仍然認為應將該8名屋苑員工的薪金，撥入屋苑公用部分的開支以管理份數總數分攤。

（5）  呂於審訊時（本席認為，正確地）盤問關指出，該第二意見不是（也不能）量化該8名屋苑員工薪金對屋苑不同部分的得益比例，關也得退讓回答呂：禤氏【沒有交任何量化，只不過給意見或建議】答辯人，由答辯人【去量化】。

78.  因此，本席認為，答辯人管委會在作出該更改前，應該清楚知道該第二意見本身絕不能量化該8名屋苑員工在該屋苑不同部分的實際工作量。

K4.6  該回覆

79.  因以下多點原因，本席認為，上文第【52】段的該回覆，在能否量化該8名屋苑員工在該屋苑不同部分的實際工作量上，絕對存有疑問，及絕不可靠。

（1）  首先，答辯人去信創毅要求該回覆，及創毅給予該回覆給答辯人，均是為答辯人【日後管理服務招標（參考）之用（粗體後加）】，而非為量化該8名屋苑員工在屋苑不同部分的實際工作量，也不是為答辯人行使管理開支分配酌情權之用。

（2）  答辯人去信創毅要求該回覆時，要求【瞭解各員工於住宅、商場及停車場分配之時數（粗體及底線後加）】，創毅給予答辯人的該回復，對此時數查問完全沒有回答。自2016年3月起，創毅便管理該屋苑，想必有實際經驗分派及監察該8名屋苑員工在該屋苑不同部分工作，但它卻沒有正面提供答辯人要求的這有用資訊。

（3）  在該回覆內，創毅反而奇怪地提供答辯人它未正式管理該屋苑前投標時它在標書內聲稱填補的資料。如創毅該回覆中透露，它競投時只能根據【現場實地視察】釐定有關投標金額及編制安排，而非如成功投標後能靠參與管理而獲得實際分派及監察該8名屋苑員工在屋苑不同部分實際工作的經驗。

（4）  如創毅在該回覆中再透露，它雖聲稱投標時對該8名屋苑員工的薪金以單位總數作分配，但在它應答辯人要求改以實報實銷履行合約及計算開支後，它【一直未有使用上述方式進行屋苑會計審核及攤分有關職工開支（粗體後加）】。在這背景下，這從未應用的分配方式，又有多少能反映該屋苑的真實情況呢？（如上文指出，創毅自接管該屋苑後，事實上一直以管理份數總數攤分該8名屋苑員工的薪金）。

（5）  再看上文第【33】段，標書事實上【未有注明有關（員工）分配工作之安排（粗體後加）】，實難想像創毅競投管理合約時如何（及能多大準確地）量化該8名屋苑員工在屋苑不同部分的實際工作量。

（6）  再者，本席詳細地看過答辯人披露的標書及附上的【投標書表格】後，不見得提供該屋苑【基本資料】（如單位數目）便（如關牽強地稱）等同量化該8名屋苑員工日後在屋苑不同部分的實際工作量，也不見得創毅投標時，要對該8名屋苑員工的薪金以任何比例如單位總數作分配。依該投標書表格5.2.1及5.2.2空位所見，創毅看似只需填報在提供4名管理處人員及15名保安人員下，在承包制方案及實報實銷方案下各自的首年、第二年及第三年每月總費用。

（7）  就算創毅真的在它填報的標書文件中[36]，對該8名屋苑員工的薪金以單位總數作分配，本席認為，它無疑是以競投者及未來服務提供者的角色或心態去填報，想在眾多競爭者中脫穎而出。它的競價或報價，當然會有它自己的商業考慮（例如對手的叫價、自身的成本等），它的出發或著眼點，不見得會是將來該屋苑業戶從該8名屋苑員工在不同部分工作的實際得益。

（8）  本席看來，該8名屋苑員工的職責，實可分類為三個不同的組別，各自可能對該屋苑不同部分的業主帶來不同比例的實際得益或貢獻（假如真的可以合理及客觀衡量的話）。用同一比例將所有該8名屋苑員工作分配，本席想未必完全合適。

80.  順帶一提，假如答辯人管委會真的如關在證人台作供時稱，在作出該更改前，有參考創毅填報的真實標書文件去進行量化，本席認為，上一段第（6）點的問題不難發現。但是，本席不接納關在這點上的證供，因為呈堂的管委會會議記錄，完全沒有記載管委會曾考慮創毅填報的真實標書文件去進行量化。

81.  因此，本席認為，答辯人管委會依賴該回覆去量化該8名屋苑員工在該屋苑不同部分的實際工作量，實屬不當。

K4.7  不合理地行使分配酌情權

82.  經研究該第二意見及該回覆，本席認為，答辯人管委會沒有合理地行使其分配酌情權作出該更改。

83.  正如申請方正確指出，本席同意，在本席上文認定的事實基礎上，答辯人管委會在作出該更改前，從未真正或充分了解或掌握按單位總數計算的新分配比例 (即74.2%、13.8% 及12%) 如何真實反映該屋苑住宅、商場及停車場三個部分業主從該8名屋苑員工於不同部份工作所享的實際得益，便匆匆地作出該更改，該更改無疑是一個任意的改動，新分配比例也無疑是一個任意的分配。

K4.8  沒有真誠地行使分配酌情權

84.  假如本席上文第[74]段的法律觀點是錯的，審裁處應使用上文第【73】段下級區域法院較嚴格的標準，來考慮是否干預答辯人分配酌情權的行使的話，本席經考慮下列一系列事實後，也會接納申請方的陳詞，推斷答辯人管委會過去並沒有真誠地行使其分配酌情權作出該更改。

(1)  本席觀察，答辯人第十屆管委會當時（本席相信）沒有商場或停車場的業主代表[37]，看來已主觀或潛意識地先入為主，未作出所謂量化前，對商場及停車場在按管理份數總數分攤下所使用的較住宅為低的分配比例，便已存有偏見。

（i）  上文第[43]和[46]段顯示，創毅替管委會電郵禤氏徵詢意見時，多過一次引述管委會意見，大意都指管委會委員認為：按管理份數分攤,【住宅部分需負擔大部分支出】，【對住宅極為不公】）。

（ii）  但是，該公契管理份數的制定及分配，明顯為攤分每名業主所需支付的管理費而特別安排[38]，早年制定該公契時想必已考慮所有相關因素，才制定出管理份數總數及其不同部分的分配，而且地政總署也有按地契對該公契加以批准[39]。因此，本席認為，實難說按第9(c)(iv)條依管理份數總數的攤分安排，對任何部分的業主不公 (本席同意申請方陳詞，若真的難以量化或客觀量化該8名屋苑員工對該屋苑不同部分的貢獻，按第9(c)(iv)條依管理份數總數的攤分，絕非不公，反之絕對合理) 。

(2)  2018年6月7日會議上，縱使2018年度預算案經已通過(即按該公契第9條制訂4部分預算的程序已完成) ，第十屆管委會還是開展討論該更改及贊成該更改。

(3)  當時，縱使關注組3日前曾向答辯人表示，對該議題表達關注，反對任何違法更改，第十屆管委會押後討論時，卻只徵詢法律顧問意見，而不徵詢持分者 (即該屋苑不同部分業主，例如關注組業主) 的意見[40]。

(4)  本席留意，縱使禤氏的該第一意見指【管理開支須按第9(c)條分拆】，第十屆管委會還是再次透過創毅向禤氏就同一議題再次發問。

(5)  7月5日，第十屆管委會去信創毅，奇怪地要求創毅釐清員工人手的分配，【作為日後招標參考之用】，而非作量化他們實際工作量之用。

(6)  禤氏之後給與答辯人的該第二意見，和該第一意見的建議大相徑庭，但第十屆管委會不向禤氏查問為何短時間內改變意見，也不加查證，便採納其一建議（即單位總數）作分配之用。

(7)  7月6日會議上，第十屆管委會仍未收到創毅的該回覆，便以大比數同意上述建議，待收到創毅書面回覆後（本席絕對相信，管委會當時預期回覆會是正面的），更追溯從7月1日起生效。

(8)  本席看來，明顯不過的是，創毅曾代表管委會發電郵到禤氏徵求意見，對第十屆管委會的偏頗想法清楚不過。最終，創毅發給管委會的該回覆，疑問重重，絕不可靠，但卻和第十屆管委會新主席提出按單位總數分配的建議一致，一反過去2年多實際分配的運作，第十屆管委會沒有質疑或查問，或核實創毅填報的招標文件內容，便照單全收該回覆，最終通過該更改。

85.  基於上述的一系列事實，作出該更改前，本席傾向相信，答辯人第十屆管委會事實上一直沒有意圖進行任何真實或有意義的量化/查證該8名屋苑員工實際工作量（或他們對該屋苑不同部分貢獻）的比例，只是一心為減低住宅業主們所要攤分他們薪金的比例而找藉口徵詢禤氏意見及向創毅索求該回覆，該更改因此絕非答辯人所持分配酌情權的真誠行使。

L.  結論

86.  按上文第[82]和[84]段的原因,本席因此結論:該更改是有違該公契。

M．  頒令

87.  雙方沒有呈交該8名屋苑員工薪金金額的證據，申請方也沒有呈交他們各自支付答辯人管理費的金額證據（及計算聲稱多付的金額，若以管理份數總數攤分的話），審裁處認為不宜在本案中頒發命令下令答辯人退回或支付申請方任何金錢。

88.  但是，為撥亂反正，為該屋苑的長遠管理著想，審裁處認為適宜頒發聲明，好等該屋苑的管理重回正軌。

89.  本席頒發聲明如下：答辯人管理委員會2018年8月17日會議上議決自2018年7月1日起改以單位總數攤分該8名屋苑員工的薪金到住宅、商場及停車場三個部分預算的決議，違反該屋苑的公契，是為無效。

90.  審裁處得清楚指出，上述聲明對本審訊各方均具有法律約束力，審裁處預期各方未來會自動依據該聲明內容（及本判案書內容）依法處理本案後續事宜，而不需另起訴訟。

N．  訟費

91.  審訊後整件案件的訟費，依訴訟常規，一般由敗訴方賠償勝訴方。

92.  本案入稟時申請方共有3項申請向答辯人提訴，即電費攤分、公共設施維修費用攤分，及該8名屋苑員工薪金的攤分。本審訊前，雙方就前兩項申請達成和解，申請方獲批准撤回該兩項申請(審裁處並就該兩項申請，不作訟費命令)。因此，本審訊只審理第三項申請。

93.  依本判決，在第三項申請上，答辯人是敗訴方，申請方是勝訴方。

94.  因此，本席初步認為，應該按照上述訴訟常規來處理第三項申請的訟費。

95.  本席現頒發暫准訟費命令如下：除之前審裁處另有頒發訟費命令外，答辯人須支付本案件中就該8名屋苑員工薪金攤分這項申請的所有訟費（包括相關保留訟費及整個審訊的訟費）給第一至第十四申請人，以及第十六至第二十五申請人，若各方未能就該項申請的訟費金額（及就審裁處於2022年11月17日在許可答辯人存檔關的證人陳述書時所頒發的訟費命令金額）達成協議，則交由訟費評定官按區域法院訟費標準評定。

96.  若沒有任何一方在本判案書頒發後14天內提出更改上述訟費命令，該命令將自動變成絕對命令並即時生效。

97.  最後，本判案書所有命令，一概由法官書記草擬、存檔及送達各方。