梁智貞及另一人 對 MTR CORPORATION LTD

LDBM 122/2010

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2010年第122宗

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判案書

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1.  本案的兩位申請人為夫妻關係，他們在2009年9月21日成為新界大嶼山東涌健東路1號映灣園(“映灣園”)映濤軒第8座其中一單位的註冊業主。

2.  答辯人則為映灣園主公契(“主公契”)及各分公契(“分公契”)上所指明的經理人。

無爭議背景事實

3.  映灣園的主公契在2003年4月7日簽立，屋苑共有6期發展，各期於不同階段落成，每期項目由獨立分公契管理，商場部分並無簽立任何分公契。

期數	說明	入伙紙日期	分公契日期
I	第1、2、3及5座住宅及住宅車位(264個)	19/12/2002 (C1/1148頁)	07/04/2003 (C1/925-974頁)
II	第6、7及8座住宅	30/9/2004 (C1/1151頁)	08/02/2005 (C1/975-1021頁)
III	第9、10、11及12座住宅	05/07/2005 (C1/1154頁)	01/11/2005 (C1/1022-1068頁)
IV	第15及16座住宅	25/09/2006 (C1/1158頁)	14/05/2007 (C1/1069-1113頁)
V	獨立屋連停車位	31/12/2008 (C1/1162頁)	10/02/2011 (G/2761-2801頁)
VI	商用停車位(117個) 住宅停車位(711個)	30/09/2004， 05/07/2005及 25/09/2006 (分3階段入伙)	30/09/2008 (C1/1114-1147頁)

4.  就業權份數及管理份數的分配，映灣園被分割為七個部分 (C1/903頁) :

(a) 住宅；

(b) 商場；

(c) 幼稚園；

(d) 濕貨市場；

(e) 停車場 (包括住宅及商用停車場) ；

(f) 通訊網絡設施和用地；及

(g) 政府房舍和公用地方和設施(具有業權份數但並無管理份數)。

5.  而屋苑內分別在第一期及第三/四期也設有住客會所，有關映灣園內各期的分佈，可參閱文件冊I1/3309頁的地圖。

6.  住宅及住宅停車場已出售予個別業主，而商用停車場及商場在入伙後由發展商港鐵(“發展商”)擁有，至2009年10月15日轉讓予單一業主 Genuine Joy Ltd (“GJ”)。商用停車場以時租停車場形式經營。

7.  多年以來，答辯人只為以下部分擬備了季度及周年的財務報表，而並未為每一期各自擬備財務報表 :

(a) 住宅部分(包括第1、2、3 及4期的住宅，自2003年4月8日起，及在各期公契生效日期開始)；

(b) 住宅停車場(包括第1及第6期的住宅車位，自2003年4月8日起，在2008年9月30日簽立了第6期分公契後, 包括第6期住宅停車場)；

(c) 商用停車場(位處第6期內，自2006年1月1日起)；

(d) 商場部分(包括商場、濕貨市場及幼稚園在內，自2006年1月27日起)；

(e) 公共地方(自2006年1月1日起)。

8.  在本案中相關的主公契或分公契條文，以及相關法律條文內容，可參看夾附於本判案書的附件(甲)及(乙)。

爭議事項

9.  申請人在本案中的主要申訴，是答辯人並沒有依公契或建築物管理條例(“該條例”)的規定做帳，或未有如實入帳。雙方在審訊開展前就本案的爭議事項擬備了史葛列表，合共32項須作處理。

10.  第一申請人在本審訊中作供，亦傳召了會計方面的專家證人馬淑芳女士(“馬女士”)作供。答辯人方面則傳召了公司的財務經理楊嘉勳先生(“楊先生”)、物業經理畢錦聰先生(“畢先生”)及專家證人張玉林先生(“張先生”)作供。

(一) 有關屋苑的2010年公共地方預算(即Development Management Budget)有否包括管理處職員薪酬、經理人酬金及特別基金(即Capital Fund)?

11.  申請人指稱，根據主公契J部第4(i)(i)條、第4(h)條及該條例附表7第1(8)段，公共地方預算中的支出，應包括特別基金及經理人酬金，但答辯人在2010年的公共預算(C2/1208頁)中，並無包括管理處職員薪酬及經理人酬金；再者，答辯人亦未有依據該條例附表7第4(1)段，設立並維持一項特別基金，申請人認為, 即使在2010年度不預期就特別基金供款，也應依例在該年度的預算案中包括特別基金項目，數目可標示為『0』。而答辯人在2010年第4期住宅預算案(C2/1194頁)中，保險一項沒有支出也寫上『0』，可見答辯人指無需標示的說法不確。

12.  答辯人承認在2010年的公共地方預算中，並沒有提及管理處職員薪酬及經理人酬金，這是因為有關支出，已根據主公契J部第4(i)(i)條，包括在住宅(C2/1204-1207頁)、住宅停車場(C2/1210頁)、商場(C2/1213頁)、及商用停車場(C2/1215頁)的預算案中，這是因為映灣園並無僱用獨立的管理人員以提供服務予公共地方，如在公共地方預算案中再次加入經理人酬金等，會導致重複計算，對業主不利。而由於2010年度沒有動用特別基金，毋需為特別基金作資產重置儲備，故此沒有在預算案中顯示這項目，該條例亦未有規定即使在未有此預算開支的情況下，亦需要以『0』標示。

13.  本席認同，主公契條文J部第4(i)條，規定經理人須為公共地方及每一期預備預算案,當中應包括該部分的管理及維修開支及經理人酬金，從雙方的證供可見，2010年公共地方預算中，確實未有包含管理處職員薪酬、經理人酬金及特別基金的開支，這明顯地與主公契條文J部第4(i)(i)條的規定不符。雖然管理方面沒有特別為公共地方而聘請員工，但誠如申請人在盤問下指出，就公共地方的管理，一定涉及管理處職員或經理人的工作，所以公共地方也可說是使用了管理處職員或經理人的服務，也因此相關的主公契條文訂明，在公共地方預算案上也應包括經理人酬金，除非公共地方完全不需要管理處職員或經理人的服務(這並非答辯人的立場)，否則在公共地方的預算案中，應依據主公契J部第4(i)(i)條的規定，在當中開列經理人及職員薪酬。

14.  答辯人認為管理處職員及經理人的聘用，服務對象為映灣園各期的業戶，而公共地方亦不佔任何管理份數，公共地方的開支最終亦由住宅、商場及停車場業戶依管理份數承擔，故此經理人酬金及職員薪酬應在住宅、商場及停車場的預算案中包含，並由該等業戶承擔，但這說法明顯有違主公契J部第4(i)(ii)條所訂明，在各期的預算中，應不包括各公共地方的開支預算的規定，答辯人此一做法，並非依循主公契的條文辦事。

15.  本席裁斷，答辯人未有在2010年公共地方的預算案中，包括管理處職員及經理人酬金的做法，有違主公契J部第4(i)(i)條的規定。

16.  至於特別基金方面，本席認為由於該年度毋需為特別基金供款，即該年度沒有該等開支的預算，在預算案中沒有顯示實在無可厚非。這與申請人所指2010年第4期住宅預算案不同，從2010年第4期住宅預算案中可見，保險一項並非全是沒有開支，以『0』標示的只是在2010年度的情況，但由於該預算案中亦列出了2009年時的保險開支，故此在2010年時即使未有開支，也須在該項上標示『0』，這是必需的，與2010年公共地方特別基金的情況截然不同，不能以此引證答辯人的做法存在矛盾。

17.  本席裁斷，就2010年公共地方特別基金未有在預算案中包含，並未有違反主公契的條文。

(二) 答辯人有否為有關屋苑的第1期及第6期擬備2010年之預算?

18.  申請人指稱，答辯人在擬備2010年預算案時，並非根據主公契J部第4(i)(ii)條的要求，為第1期及第6期擬備個別的預算案，即為第1期住宅及第1期住宅停車場擬備一份預算案，以及為第6期的商用及住宅停車場擬備另一份預算案，而答辯人只分別擬備了第1期住宅預算案(C2/1204頁)、包括第1期及第6期住宅停車場的預算案(C2/1210頁) ，及商用停車場的預算案(C2/1215頁)。

19.  答辯人指稱，根據主公契J部第4(i)(ii)條，答辯人可為同一期數之內的停車場、商場、幼稚園及住宅部分各自擬備分項預算案(sub-budget)或再分項預算案(sub-sub-budget)。故此答辯人將第1期的預算案，分項為住宅及第1期停車場的預算案，而第6期則分項為住宅及商用停車場的預算案，當中將第1期及第6期停車場的分項預算案放在同一頁文件中，但清晰開列兩期的預算。故此答辯人已依主公契的要求處理，申請人不應執意於應將兩期停車場的預算分紙處理的做法。

20.  本席接納答辯人的論據，主公契J部第4(i)(ii)條的條文，確實容許答辯人在擬備各期預算案時，就同一期內的停車場另立分項預算案，申請人在盤問下也同意這點，故此答辯人將第1期的住宅與第1期住宅停車場分成兩個分項預算案處理，確實有主公契條文可依。而答辯人將第1期及第6期住宅停車場的分項預算，在同一頁文件中顯示，只是形式上的問題，事實上各部份預算已清晰及獨立地開列，並無任何證供顯示，這樣處理對交代該兩期住宅停車場預算的真確性有任何影響或混淆，因而可視作未有為第1期及第6期分別擬備預算案。

21.  本席裁斷，答辯人已為屋苑的第1期及第6期擬備2010年之預算。

(三) 根據屋苑的主公契(即Principal DMC)，答辯人是否有責任為屋苑的每一期(即each Phase)擬備個別的收支概算表及資產負債表(合稱財務報表)?

22.  申請人指稱，主公契J部第4(i)(ii)條及第5(b)條，規定答辯人須為各期預備預算案，再按管理份數計算管理費的攤分，各期也有個別的特別基金，由此可見各期的收支應為獨立的，故此各期應有獨立的財務報表；且各期的下年度預算案應依據上年度的支出計算，如各期沒有獨立帳目，如何能擬備該期下年度的預算案？申請人又指稱，各業戶須依據主公契J部第5(b)(i)條支付公共地方的管理費，故此公共地方亦應有收入，唯答辯人在2006年至2009年為公共地方擬備的收支一覽表中，只有開支而沒有收入，所以不能稱為收支一覽表，亦未有為公共地方擬備資產負債表。再者，映灣園各期的分公契也規定，在各期的業主周年大會上，業主須接納經理人為該期預備的上年度的財務報表，由此可見, 答辯人有責任為每期擬備財務報表。

23.  答辯人回應指，申請人依據的主公契條文，只涉及各期預算案的擬備而非財務報表。就答辯人擬備帳目的義務，在主公契J部第9條清晰界定，當中並未規定須為各期獨立預備相關的財務報表；該條例下也並無要求須為屋苑各期擬備獨立帳目。就公共地方而言，因為公共地方沒有資產，也沒有管理費收入，其開支由佔有管理份數的業戶攤分，故此不存在獨立財務報表的需要。且根據申請人的論據，經理人只有責任為各期擬備獨立財務報表，而公共地方並不組成映灣園內一個獨立的期數，故此無須獨立擬備財務報表。

24.  就各期的獨立財務報表，本席認同申請人的說法，即使主公契J部第9條在界定經理人應擬備的帳目中，並未清晰明言須為各期擬備財務報表，但從申請人引用的各期分公契E部第5(b)條條文(C1/949、997、1043、1091及1130頁)可見，經理人有責任在每期的周年業主大會上，提交該期的財務報表，讓該期的業主在周年大會上決定是否採納，故此，作為經理人的答辯人必須為每一期擬備財務報表，方能符合分公契的規定。從這一結論可推斷，主公契條文J部第9條所規定的會計帳目，應為各期的獨立帳目。

25.  再者，主公契條文J部第9(d)條，要求答辯人所擬備的財務報表須包括特別基金，而根據主公契條文J部第2(a)條，各期須獨立地設立特別基金，在這情況下，各期的特別基金應只在各期的獨立財務報表中反映，如答辯人無須為各期擬備獨立的財務報表，則相關的特別基金資料如何交代? 由此可見，答辯人所言不能成立。

26.  雙方並無爭議公共地方並非一個獨立期數，依據上文所述的主公契或分公契條文，也未有規定須為公共地方獨立擬備財務報表。唯答辯人有責任為公共地方擬備預算案及開立特別基金，這是主公契條文J部第4(i)(i)條及第2(a)條的規定，而公共地方存在開支，該等預算開支由各期數的業主所繳付的管理費清繳，主公契J部第9條規定經理人須擬備收支表及資產負債表，既然公共地方也存在開支及收入，且亦有特別基金，答辯人作為經理人應有責任為公共地方預備收支表及資產負債表，如沒有公共地方的收支表，公共地方的支出是多少，各業主如何攤分，業主無從洞悉，沒有公共地方的收支表，亦無從確立下年度預算案的準確性，沒有資產負債表，如何讓業戶了解特別基金的結餘？故此答辯人應為公共地方擬備收支表，將公共地方的收支詳列；也應以資產負債表來交代公共地方的財政狀況。

27.  本席裁斷，根據主公契J部第9條，答辯人有責任為每期及公共地方擬備獨立的財務報表，但答辯人未有依據此主公契條文的規定處理。

(四) 如有責任的話，答辯人有否為有關屋苑的第6期及公共地方擬備個別的收支概算表及資產負債表?

28.  鑑於本席就上述第(三)項爭議點的裁斷，及答辯一方的證人畢先生也承認未有為第6期及公共地方作過財務報表，此一爭議點不容再爭論。

(五) 如答辯人預料沒有需要從特別基金(即Capital Fund)提款，答辯人是否仍需於2003年至2009年的收支概算表及資產負債表中列明需要從特別基金提取的金額為『0』?

29.  申請人確認不就此項繼續其申索，故本席無須處理。

(六)特別基金的細項是否只包括以下各個項目:-

(i) 何時需要使用特別基金；

(ii) 需要使用的數額；及

(iii) 使用特別基金的目的?

30.  申請人指稱，根據主公契J部第9(d)條及該條例附表7第2(4)段，在每一財務報表中必須包括特別基金的細項(details)，以及需從基金提款的時間及屆時所需的金額的估計,故此細項應包括使用特別基金的目的以及其他更詳細資料，申請人並未提出其他更詳細資料為何，而第一申請人在日期為2010年12月2日的證人陳述書中指稱，2003年至2009年就住宅的收支表及資產負債表(B1/377-425頁)上，也沒有顯示特別基金細項；而在作供過程中，則指由於經審計的財務報表上，只開列了特別基金的原有數額、開支及結餘,作為業主在閱讀後根本無從知曉特別基金使用的目的,故此未有符合主公契及/或該條例中所指細項的規定。

31.  答辯人回應指，由答辯人擬備的財務報表，包括經審計的(D2/2207、2210、2211、2275、2278、2279、2344、2349、2350、2389、2394及2395頁)或未經審計的 (D1/1850、1852-1857頁)，也已清楚交代了特別基金的詳細細節，如每一基金的數目、如何組成、結餘、有否被動用及動用金額等，但未有包括需要從特別基金提款的時間，或所需提取金額的估計，只因在擬備該等財務報表時，並無預期有需要動用該基金。

32.  本席認為，包括資產負債表及收支概算表在內的財務報表，目的是將相關時段的收支及結餘交代，故此主公契J部第9(d)條對財務報表中就特別基金的細項，應只限於該基金的數目、動用金額及結餘等純為數目上的交代,至於申請人所指的特別基金使用目的，根據主公契J部第2(e)條，及該條例附表7第4(5)段，除非屬緊急情況，否則任何從特別基金付出的款項，必須用在由業主委員會(“業委會”)藉議決批准的用途，故此，每一特別基金的運用，應獲業委會成員在會議上商討及議決通過，各業主當可在業委會的會議紀錄中得知相關基金的動用及目的，財務報表並非應有的渠道讓各業戶得悉相關的資訊。

33.  主公契中就基金的提取時間及數額作估計的要求，並非指該年度已提取的特別基金用途或細節，而是在未來日子中可能需要提取的時間及金額的估計。如果在擬備財務報表時，預期在未來日子中未有需要動用特別基金，則在財務報表中沒有相關的提取時間或金額的估計，甚或其使用目的是可以理解的，申請人並未能提出證供顯示，在2003年至2009年的每一個年度，在擬備任何收支表及資產負債表時，存在提取特別基金的預算，但答辯人卻未有將其包含在該等財務報表中的情況。

34.  本席認為，財務報表中無需顯示特別基金的使用目的，而在沒有預期在未來日子中須動用特別基金的情況下，沒有在財務報表中開列此細節無可厚非。

(七)根據建築物管理條例之附表7，答辯人是否有責任去擬備一份全屋苑的綜合收支概算表及資產負債表?

35.  申請人指稱，根據主公契F部第2條，答辯人需在全屋苑的周年業主大會上，提交一份財務報表，讓一眾與會業主決定是否採納，這必然是指全屋苑的財務報表。且根據該條例第2條就建築物(building)的釋義，映灣園整個屋苑是一個建築物，答辯人有責任依據該條例附表7第2段為建築物的全部份擬備全屋苑的綜合財務報表。

36.  答辯人回應指，主公契F部第2條的規定，只是要求答辯人在業主周年大會上，提交上一個財政年度的收支表及資產負債表，這並不表示答辯人必須為整個映灣園擬備綜合收支表及資產負債表，答辯人在各期的週年業主大會上，提交為各期擬備的獨立財務報表，已符合了主公契F部第2條的要求。

37.  本席認為,該條例附表7第2段的條文中，並未明確規定如映灣園般存在不同期數的多棟式屋苑，有關的經理人須預備一份全屋苑的財務報表；該條文中只是規定經理人須將擬備的財務報表，張貼在建築物內，但並未明言是否須依屋苑內不同期數處理，抑或是全屋苑的報表。

38.  唯本席接納主公契F部第2條的條文，確實要求答辯人須為全屋苑提交一份財務報表，主公契F部條文的標題是 “MEETINGS OF THE OWNERS OF THE DEVELOPMENT” ，即涉及整個屋苑的業主大會，而非各期的業主大會，F部第2條明確規定經理人須在整個屋苑的周年業主大會上，提交“an income and expenditure account and balance sheet”(底線由本席加上)，由此可見，答辯人須提交一份財務報表，而並非提交各期獨立的財務報表。承如上文指出，各分公契均要求答辯人為各期分別擬備財務報表，並在各期的業主大會上提交，如這已足以符合主公契的條文，根本無需在主公契中另訂如F部第2條的條文。

39.  本席裁斷，答辯人有責任為映灣園整個屋苑，擬備一份涉及整個屋苑的綜合財務報表，答辯人以往做法有違主公契條文F部第2條的規定。

(八)商場於2006年至2009年的水費支出是否已包含於該些年度的核數報告之收支表中的“Miscellaneous”支出項目中顯示出來?

40.  申請人指稱，2006年至2009年核數報告中的收支表(D2/2388及2399頁)內，雜項支出並沒有顯示屬商場的水費開支。馬女士在其專家報告中的結論是，雖然2006年至2009年年度的核數報告中的雜項內反映了相關的商場水費開支，但並非如實全數入帳(H/3075-3076頁)。

41.  答辯人的證人楊先生作供指稱，2006年至2009年商場水費的開支，已在雜項開支中包含，這是因為此項開支數目較少，會計的一般做法會將之與其他開支組合，而不作獨立一項顯示，這做法亦為核數師所接受。張先生亦認同答辯人的說法，認為所有商場水費開支已在雜項中反映。

42.  鑑於馬女士的證供，也確認水費開支已在雜項中包含，本席接納答辯人所指，2006年至2009年商場水費已在相關的核數報告中雜項開支內包含。至於是否如實入帳，則在下文的爭議事項處理。

(九)答辯人有否就商場於2006年至2009年的水費支出如實入賬?

43.  申請人指稱，答辯人在2006年至2009年期間，將供應商場用水的水錶號碼MKP03540979(“979水錶”)及之後改為水錶號碼MKP08590802(“802水錶”)的用度，以及供幼稚園用水的水錶號碼MKP03530500(“500水錶”)的用度，全部撥入住宅帳項，故此並非如實入帳。理據如下 :

(a) 畢先生的證供指稱，商場水費只涉及一個水錶，即500水錶，以供應商場內4個洗手間的沖厠用水，及所有水費全入商場帳；又指802水錶是供應會所、幼稚園及管理處用水，唯從水務處所提供的水管圖(A2及A3證物)，可見802水錶是供應幼稚園、會所、管理處及商場之用，亦未有證供顯示有關的水管圖曾作修改；

(b) 而畢先生在盤問下也承認，在2005年至2007年時802水錶已有用水量，但當時會所仍在興建中，所以802水錶應是供水其他多處地方的，但從2005年3月開始水費全入住宅帳(I1/3390頁)，卻沒有任何水錶供水商場；

(c) 在2009年10月港鐵將商場出售，之後802水錶的供水位置改為供水管理處、會所及幼稚園(B1/568頁)，而水錶編號亦改為MKP08590005(“005水錶”)，自此商場水費標升8.4倍(列表計算見E/2643頁)，足見之前的水費開支並不真確；

(d) 而500水錶不可能是供水商場沖厠之用，因為根據500水錶的收費單(F/2722頁)，當中開列了排污費的事實，因水務處不會向沖厠水徵收排污費，可見並非沖厠之用，500水錶應為洗手水之用；

(e) 張先生在其專家報告中試圖解釋，在2005年9月5日曾將500水錶水費入帳住宅(I1/3390頁)，只是一個單一付款，但從500水錶的帳單中可見(F/2722頁) ，2005年12月及2006年1月500水錶也有用度，卻未見在商場帳中顯示，應已跟隨2005年的做法，全數入帳住宅，故並非如實入帳。

44.  專家證人馬女士在翻查了答辯人提供的總帳、水費單及核數報告後，發現以下情況, 認為並未如實入帳(H/3075-3076頁) :

(a) 就802水錶，2009年9月的水費全數入帳住宅；

(b) 根據C2/1266頁文件，802水錶應也供水商場，但答辯人就商場用水所提供的水費單，完全沒有802水錶在內；

(c) 會所在2007年5月才開始啟用，但979水錶及802水錶早於2005年4月6日已開立帳戶，從2005年4月開始用水，故979水錶及802水錶不可能用於會所的供水；

(d) 就500水錶，水費單上用水地址為商場洗手間，而供水性質為私立教育，故應為供水幼稚園而非商場；且水費單是寄發予管理處的，幼稚園不可能自行繳付水費；

(e) 2006年及2009年兩個年度，商場也沒有攤分公共地方的水費；2007年只有9月及12月的支出；而2008年則只有第一及第四季的支出；

(f) 水錶號碼MKP02217924(即帳號80194200004)的水費(“924水錶”)應屬供水住宅部份，但在2009年時，卻有一項$4.59的費用攤分至商場帳內。

45.  答辯人的案情指稱，979水錶及802水錶也是供水住宅會所的水錶，而500水錶則為供水商場洗手間冲厠之用，以食水經屋苑公用水缸冲厠。答辯人對申請人的論據回應如下 :

(a) 屋苑內的水錶，全由發展商在建築期內向水務署申請，水費單上所顯示的用水性質或供水地點，亦由發展商提供，與實際用途會有差異；

(b) 畢先生在2010年8月24日提供予第一申請人的水錶列表(B1/494頁)中，指802水錶除會所外也供水幼稚園，只是依照水費單上資料抄下；而答辯人所提供的會計文件(C2/1266頁)上寫著802水錶供水商場及會所，屬手文之誤；

(c) 商場內為租戶或業主提供的水費，另有水錶控制，由個別租戶或業主支付，與管理費無關；唯一經管理處負責的只有500水錶，經屋苑的公用水缸，為商場內提供淡水沖厠用水；

(d) 979水錶在2005年3月8日開錶(I1/3353頁)，之後更換為802水錶，而802水錶在2009年9月時失效 (I1/3334頁)，在此之前兩個水錶也是供水住宅會所之用，從2003年開始，屋苑內約100名職員，也使用會所內的洗手間，而會所外清潔淋花也需用水，故此即使會所在2007年5月才正式啟用，在這之前還是存在水費開支。證人畢先生也承認在2006年9月以前，979水錶及802水錶的用度也入帳住宅，因當時會所未開始使用，但聘用員工需使用會所的洗手間，且會所只為住宅業戶使用，商場業戶無權使用，故此將會所的水費開支全入住宅帳；

(e) 而005水錶並非取代802水錶，因兩者的帳戶號碼不同，005水錶帳號為68256431831(B1/568頁)，而802水錶的帳號為54342903819，如只是更換水錶，帳戶號碼不會改變，就如979水錶更換成802水錶時，只是水錶號碼改變，但帳戶維持不變(I1/3387頁及H/3093頁)；

(f) 500水錶在2006年首季沒有任何用度，但商場是在2006年1月開始營運，畢先生解釋從帳單上可見(F/2722頁)，500水錶在2005年8月已有用水，是因為建築期的水費全由發展商支付，在2006年1月後管理處由答辯人接管，屋苑才開始承擔水費開支，故此在2006年1月之前的水費支出與管理處無關；

(g) 在2005年9月5日時，500水錶有一個$248.70的數目入帳住宅，這是一次性的付款，因為有一段短時期公眾地方沒有洗手間設施，在屋苑內工作的員工須使用商場內洗手間，故此水費入帳住宅；

(h) 在2009年的總帳中，顯示錯誤地將原屬住宅用度的924水錶的開支(I1/3325頁)攤分至商場帳內，畢先生解釋這是錯誤入帳，將該項開支的1.67%撥入了商場帳；

(i) 就屋苑公用地方的水費開支，相關的水錶為MSL05312140(“140水錶”)及MSL05312139(“139水錶”)，2006年未有水費攤分至商場，皆因140水錶在2007年3月12日才轉交管理處負責，之後在2007年7月17日水錶轉為商場停車場之用(I1/3336及3339頁)。而139水錶在2008年2月4日才收到首張水費單據(I1/3338頁)，之後因水錶損壞而在2010年3月10日另裝新水錶，故此在2009年時沒有水費支出(I1/3342-3343頁)。

46.  專家證人張先生在核對2006年至2009年相關的商場水費單據及總帳後，認為所有500水錶的單據已全部入帳商場，當中本應入帳住宅的924水錶的水費開支，卻錯誤地入帳商場，唯張先生認為所涉金額極少，不足以影響商場水費的會計帳目，故仍認為商場水費全是如實入帳。

47.  本席認為，申請人未能成功舉證此爭議項目。

48.  申請人的立場是，供水商場的實為802水錶，而並非答辯人所指的500水錶，這為事實的爭議。申請人堅稱802水錶應為供水商場，並從水務署取得映灣園的水管圖作支持，唯申請人所提交的水管圖，日期分別為2001年4月9月及2005年6月2日，並無證供顯示這些水管圖也反映2006年至2009年期間的狀況。即使接納申請人所指，並無證供顯示水管圖曾作任何改動，但水管圖中並未顯示任何水錶號碼，申請人在水管圖上曾以熒光筆標記某些水錶，但圖上只是註明了不同的供水位置，但並無水錶號碼的資料，沒有任何證供解釋該標示部份的水錶號碼為何，亦沒有任何證供解釋標示的水錶位置。本席認為申請人所提交的水管圖，在沒有任何專業解說的情況下， 並未能證明802水錶的供水地點才屬商場用水，而並非500水錶，故申請人的說法並未獲任何證供支持，在舉證責任的考慮下，申請人並未能成功舉證。

49.  就相關水錶供水地點的事實，應可從水管圖上經專業解說協助了解該水管圖而得知，可惜申請人只將水管圖呈堂，卻未有進一步的專業證供解釋該水管圖所反映事實。本席認為，既然可有獨立證供證明水錶的供水地點，這是最佳的證供，在申請人未能提出此證供的情況下，以申請人所提出的事實證供來推斷水錶的供水地點並不洽當，亦非應有做法。

50.  即使從事實證供可作相關推斷，本席亦認為申請人所依賴的事實，並未能成功推斷802水錶才是供水商場之用。

51.  馬女士依賴500水錶的單據，指稱500水錶的單據上註明用水樓宇地址為商場洗手間(Arcade’s Lav)，及供水性質為私立教育及體育機構，認為500水錶應為供水幼稚園之用, 因幼稚園為私立教育機構；本席認為, 馬女士作為會計方面的專家證人，此一結論並非她的專業範疇所涉及事項，實在難以接納她所作的此一結論。再者, 在水費單上註明的用水地址與其供水性質相矛盾，本席認為，實難以只依賴水費單據上的供水性質來判定500水錶的供水地點。

52.  而申請人亦依賴500水錶的單據上，開列了排污費的事實，來證明並非冲厠水之用，唯申請人在證供中並未提出水務署不會向冲厠水徵收排污費的事實，在沒有任何證供支持的情況下，本席認為不能以此推斷500水錶的供水地點。

53.  而申請人依賴商場帳目在2005年12月及2006年1月時，也沒有入帳紀錄，來支持未有如實入帳的事實，唯申請人對畢先生在證供中指出，商場在2006年1月才由管理處接管並開始承擔水費開支的說法，並無提出任何證供質疑，本席接納畢先生的證供，基於畢先生的證供，屋苑在2006年1月以後才開始承擔商場水費，故而在這之前商場帳戶內沒有水費開支是可以理解的。

54.  就馬女士在其專家報告中指出，2006年至2009年商場水費帳戶內，沒有攤分公用地方水費開支或攤分不合理的指控，本席接納答辯人一方的解釋，申請人並未能提出任何證供作質疑，而答辯人的解釋亦獲所提交的單據及文件證供支持。至於2007年及2008年的水費攤分是否合理，本席認同張先生的證供，在會計角度而言，作為專家證人的，實難以就合理性作批評，馬女士的結論不能成立。

55.  就2009年總帳中924水錶的開支入帳，答辯人也承認此為錯誤入帳，這可說是並非如實入帳，唯本席接納張先生的證供，所涉及數額只為$4.59元，實屬微小，本席認為只此一項實難以概論商場水費並非如實入帳。

56.  總括而言，本席認為申請人並未能成功舉證此一指控事項。

(十)住宅於2005年的第3季、第4季及年終的水費支出是否已包含於相關時段的收支概算表中雜項支出項目內顯示出來?

57.  申請人指稱，曾張貼的2005年住宅第3及第4季度收支表中(B1/391-392頁)，看不到水費支出，當中的雜項開支亦未有明細項目；但在答辯人的內部收支表中(D1/1885及1889頁)，卻清楚顯示了水費的支出，鑑於財務報表應以張貼版本為準，答辯人並未將相關時段的水費支出在收支概算表中顯示。

58.  馬女士發現，答辯人未經張貼的內部財務文件中的雜項支出，與總帳相符，而2005年第3及第4季度已張貼的收支表內的雜項開支中，水費應已包括在內。

59.  答辯人則解釋，相關時段的水費支出，已在雜項支出中包含，答辯人只是未有將水費開支另立項目顯示。

60.  張先生確認，相關時段的水費支出已在收支表中的雜項內包含。

61.  本席認為，本爭議的重點，是相關時段的水費支出是否在收支概算表中包含，申請人不應執抝是否應有獨立項目的明細顯示。雙方的專家證人也確認，相關時段的水費確實在雜項中包含，且馬女士也同意在財務報表內將水費歸類作雜項開支並非罕見的做法，答辯人未有將水費獨立顯示只是形式的問題，並不能視作未有將水費項目顯示。

62.  故此申請人此一指控不能成立。

(十一)答辯人有否就住宅於2005年的第3季、第4季及年終的水費支出如實入賬?

63.  申請人依賴馬女士在其報告(H/3077頁)中指出，2005年時答辯人將4個用於公共地方或商場的水錶，計算在住宅帳內。申請人認為，這並非如實入帳,這4個水錶資料為 :

(a) MKP02217924(924水錶) - 供水樓宇地址為灌溉(I1/3344頁)，第1期住宅只有數盆植物，停車場沒有種植植物, 而住宅有獨立水錶，這水錶不可能是住宅用途。且畢先生也承認此水錶是灌溉屋苑的公共地方植物之用, 故水費應由全屋苑各已入伙部份承擔；

(b) MKP03530478(478水錶) - 供水樓宇地址為管理處(I1/3352頁)，而管理處位於第3期第9至10座之間，第3期的分公契在2005年11月1日生效，此日期前屬發展商擁有，畢先生指當時缺乏公共厠所，故發展商徵用管理處的厠所，讓屋苑保安及清潔員工使用，而由於保安及清潔工只服務住宅，故此水費入帳住宅，但並無文件證供支持；且當時並未設立公共地方帳，故只好入帳住宅, 並非如實入帳；

(c) MSL03613277(277水錶) - 供水樓宇地址為種植澆水(I1/3369頁)，畢先生堅稱此水錶所涉為會所淋花用水，唯2005年時屬第4期的會所部份仍未入伙。其實第2至4期只有一個供淋花灌溉的水錶，最終畢先生也承認此水錶也供水給公共地方，故此此水錶水費大部份屬公共開支,不應入帳住宅；

(d) 上文提及的500水錶 - 供水樓宇地址為商場洗手間(I1/3317頁)，即使該屋苑保安及清潔員工使用，也應攤分予屋苑各部份，而不應全入數住宅帳。

64.  馬女士在其報告中亦指出，因當時未有就公共地方開立獨立帳戶，故此上述屬公用開支的包括灌溉用水、管理處用水、種植澆水及商場水費也全入住宅帳，而並沒有攤分給屋苑其他部份，唯2005年的住宅水費總帳資料不完整，故此未能查核2005年的住宅水費是否如實入帳 H/3077頁)。

65.  答辯人的畢先生回應指，2005年時商場及商用停車場也未啟用，亦未有分公契，所有用水也是由住宅業戶享用，在享用者自付的原則下，將申請人提出的水錶開支入帳住宅，詳情如下 :

(a) 924水錶 - 2005年時只有第1期及第2期住宅已入伙，而商場只在2006年1月左右才正式開啟，此水錶供水為位於第1期內的公用地方作淋花之用，商場與第1期由馬路分隔，商場業戶不可能到第1期享用該處的花草樹木；

(b) 478水錶 - 管理處在2005年時位處第1期內,第1期並無設立公共洗手間，故管理處的洗手間須供保安及清潔工人使用，而這些均為服務住宅部份的員工；

(c) 277水錶 - 從水費單上可見,供水性質為私人花園草坪及網球場，當時未有網球場，所涉部份應為玫瑰園所在, 在主公契內界定為住宅公共地方的位置；

(d) 500水錶 - 這是一次性付款，當時商場仍未開始啟用，應是屋苑保安及清潔工人使用商場洗手間之用。

66.  並無爭議的是，答辯人將上述2005年公共地方的開支全入住宅帳，重點是答辯人此一做法，是否獲主公契條文支持。答辯人依賴主公契條文中J部第5條下的但書(proviso)，指稱作為屋苑的經理人，如某些開支只為某些業戶的利益而衍生，則答辯人有權將該等開支只向該些受惠業戶收取，故此在2005年時只有第1期及第2期住宅業戶已入伙，而商場仍未開始啟用,最早的商場租約只在2005年12月28日簽立，當時使用公共地方的也只有住宅用戶，在這情況下，答辯人安排公共地方的開支全由住宅用戶承擔。

67.  第一申請人在盤問下也認同此主公契條文內但書的規定，唯申請人指稱由於當時商場已有入伙紙，根據主公契條文J部第4(i)條，在發出入伙紙以後便需支付管理費，且商場在2005年11月已開始租出，故應依據公契條文在入伙紙發出後，開始承擔管理開支, 包括攤分這些屬公共地方的開支。

68.  本席認同根據主公契J 部第4(i)條的規定，各業戶在入伙紙發出後即有責任承擔管理費的開支，唯申請人也沒有爭議主公契J部第5條但書的作用，是給予答辯人權力，可將只為屬某些業戶提供的獨有利益而衍生的費用，由該些受惠業戶承擔，故此J 部第4(i)條的條文，必須與第5條的條文一起考慮，結論是即使在入伙紙發出後，答辯人仍有權根據其意見，向部份業主收取一些專為這些業主的利益而使用的開支，而並非向所有已發入伙紙的業戶收取。

69.  答辯人基於商場內單位在2005年12月才簽立租約放租，而商場在2006年1月才啟用，在此之前商場沒有任何業戶使用，也不曾享用屋苑的任何公共地方或服務，而當時只有住宅業戶使用，故而行使第5條的權力，將所有水費開支入帳住宅。第一申請人在盤問下曾承認商場在2006年才租出，但堅稱2005年時需用水作裝修之用，後來又改口指是2005年11月租出；而馬女士在盤問下也同意商場在2005年第3及第4季仍未開幕。在平衡雙方證供可能性的標準下，本席接納答辯人一方的證供，商場只在2006年1月才啟用，在這之前沒有任何商場業戶，故商場業戶並無使用任何屋苑的公用地方設施或服務, 在這情況下，答辯人就公共地方水費的入帳方法，符合主公契J部第5條但書的規定。

70.  本席認同答辯人的立場，裁斷答辯人有權依主公契J部第5條下的享用者自付的原則，將2005年時的公共地方開支全數入帳住宅。

(十二)住宅於2005年的第3季及第4季的保險支出是否已包含於2005年年度的核數報告之收支表及相關季度的收支概算表中的“Insurance”或“Miscellaneous”支出項目顯示出來?

71.  在盤問下，申請人同意在2005年的核數報告中(D2/2222頁)，存在保險費的開支項目，但申請人認為，這只是全年數字，而並非第3及第4季度的數字，在2005年曾經張貼的第3及第4季的收支表上(B1/391-392頁)，也看不到保險的支出，卻在答辯人保存的內部收支表中清楚顯示了，兩者之間應以已張貼的版本作準，答辯人並未曾將保險開支在概算表中羅列，故申請人的投訴是沒有獨立季度的數字。申請人又指答辯人保存兩套不同的帳目，又有意把數個不同項目隱藏在雜項中，是蓄意減低或隱瞞不合理數字。

72.  馬女士發現，答辯人未經張貼的內部報表中的雜項支出，與總帳相符，而2005年第3及第4季度已張貼的收支表內的雜項開支中，已包括了保險費在內。

73.  答辯人認為，經張貼的季度報表未有獨立顯示保險數字，並沒有違反任何法例，申請人的專家證人馬女士也確認，在財務報表內將保險費用歸類作雜項開支，並非罕見，亦確認有關的保險費已包括在申請人所指已張貼的收支表內，這與答辯人的專家證人張先生的意見吻合。

74.  本席接納答辯人一方的論據，並無任何法律條文或公契條文規定，在法團預備的季度收支表中，必須將每一細項開列，從雙方的專家證供可見，答辯人將保險開支納入雜項中，是會計上可行的做法，不應詬病。至於申請人指責答辯人保存兩套不同的財務報表，與本爭議事項無關。

75.  申請人此一指控不能成立。

(十三) 如保險費已包含在內，答辯人有否就住宅於2005年的第3季及第4季的保險支出如實入賬?

76.  申請人的專家證人馬女士指稱(H/3078-3079頁及A1證物) :

(a) 答辯人所提供的保險單據(H/3100-3101頁)，全無映灣園的字眼，亦沒有顯示屋苑各部份就保險費的攤分，故並未能證實保險費開支已如實入帳；

(b) 而第1及第2季的保險費用數額相同，第3及第4季的增幅卻與新增入伙期數的比例不符，亦沒有按管理份數攤分；

(c) 從2005年的核數報告中可見，2005年屋苑的保險費只由住宅及第1期停車場攤分，而沒攤分給屋苑其他部份，鑑於保險單據顯示承保範圍也涵蓋公用地方及管理處，相關開支應由屋苑各部份攤分；

(d) 而由於答辯人將其他受保物業的明細刻意隱瞞，故馬女士未能確定保險費是否已合理地攤分至屋苑各部份及如實入帳。

77.  申請人在盤問下確認，此一爭議事項重點是，答辯人所購買保險是否已包括映灣園，及在整份保單中，映灣園與其他屋苑如何分配；以及屋苑的保險費在2005年時只由住宅及住宅停車場攤分並不合理，且亦非以管理份數攤分，故而並非如實入帳。

78.  畢先生作供指，一份樓宇全面保險由港鐵公司購買，涵蓋其屬下所有的物業及管理物業(保單見I1/3399-3431頁)，在港鐵公司接管有關物業後便自動受保，映灣園亦包含其中(I1/3409頁)，在保險經紀發出的文件中(I1/3441頁)，也清楚可見該保險單承保映灣園那些部份及保費數額。答辯人提供了保險費用的明細表(I1/3432-3433頁)，畢先生解釋在2005年5月時，以享用原則決定，商場部份無需就保險費用攤分，因當時商場尚未營業，故只向第1期業戶收取，答辯人也承認，未能提供僱員補償及第三者保險費的明細表，及如何計算出$62,006元的金額，但在事發多年後答辯人未能提出有關文件證據，並不等同經審計的帳目失實。從2005年全年保險開支款額，與當年經審計的財務報表上數字及總帳相符，可見申請人的指控並不成立。而根據主公契I部第1(b)(iv)(1)條，物業全保是以重建價值計算，這與管理份數不同，住宅停車場在地庫，其重建價值與住宅不同，故保費不能依管理份數攤分。

79.  張先生在核對過相關保險費發票、總帳及2005年住宅部份的核數報告後，發現所有發票數目也在總帳中記錄，總帳數字也與核數報告相符，唯就僱員保償及第三者保險方面，總帳上的數字沒有全面資料可作核對。就馬女士認為第3及第4季保險費增幅與新入伙期數不符，張先生在其報告中(I1/3272頁)列表指出，其實每季的保險費均為$90,551.48元，只是第3季預付了第4季的保費，而第4季中包含了第2期全年的保費$223,690.50元，以及僱員保償及第三者保險費$62,006元，而屬第2期的保費在第4季才入帳，因為相關的發票在2005年11月才收到(I1/3395-3396頁)，而儘管答辯人在2005年1月已收到就僱員保償及第三者保險費的發票，但相關數目只在2005年第4季才入帳，唯此做法對整年的保險開支並無影響，故並不存在馬女士所指的不正常增幅情況。

80.  從答辯人所提交的保單文件中，可見答辯人確實已為映灣園購買了保險，本席亦接納畢先生就保險費用並非以管理份數攤分的解釋，鑑於主公契條文規定屋苑保險須以重建值購買，如住宅與停車場有不同的價值，而需購買不同價值的保險保障，在這情況下住宅與車場各自攤分相關保險費，而並非依管理份數攤分完全符合主公契I部第1(b)(iv)(1)條的規定。

81.  本席亦接納張先生就第3及第4季保險費用，與第1及第2季有所不同的解釋，張先生的結論亦獲文件支持。根據一份由保險公司發出的電郵附頁(I1/3441頁)，在2005年時的保險費所涵蓋的，為第1期及第2期的住宅及停車場，以及公用地方, 基於本席在上文就享用原則的裁斷，當時商場仍未啟用，只有住宅業戶已入伙，在這情況下，由住宅承擔此開支費用實屬有理。至於僱員工傷補償及第三者保險方面，雖然未有詳盡資料，唯張先生也確認相關的紀錄全部吻合，在這情況下，本席認為並未有任何證供顯示此一項目並未如實入帳。

(十四) 如沒有包含在內，住宅於2005年的第1季及第2季的保險支出是否不合理(因此答辯人於2005年的第3季及第4季不敢再支出此項目)?

82.  申請人確認不就此項繼續其申索，故本席無須處理。

(十五) 答辯人有否就商用停車場於2006年至2008年的保安員支出如實入賬?

83.  申請人在盤問下確認，就此項申索的指控為，商用停車場的保安員開支應不止入帳數字。依據畢先生的證供，以2006年至2008年商用停車場保安崗位是24小時分三更輪值，並且以人手收票及操作入閘，計算出全年費用應約為58萬元，但在2006年至2008年的個別收支概算表中，卻顯示保安費只有約9萬元開支，即使在2008年後安裝了八達通自動入閘系統，仍維持24小時保安崗位，但2008年後的保安費開支不但沒有減少，相反地不斷增加。在2010年保安崗位表中，仍顯示每天3人輪更的情況，可見該車場仍是24小時有人當值。在申請人入禀本案後，答辯人即將2010年第2至第4季的保安員開支，大幅上調至全年$126,921元，但該年度的預算案中，保安開支曾修正為$514,000元，在申請人入禀後，再次修正為$172,000元，各個預算案數字也與實際支出不符。而就第6期保安費用，在第6期住宅車場及商用車場之間如何攤分，答辯人亦未能提供任何資料支持其所聲稱，該攤分是與車場單一業主之間的協議。2006年7月的保安費用攤分表中(I1/3504頁)，分攤給商場的保安支出只為$61,468元，但實際記錄在繳款書(I1/3506頁)上的費用卻為$141,742元，而張先生在盤問下也未能解釋，可見並非如實入帳。商場保安及商用停車場保安費在2006年及2007年的數字差額極大，但張先生也未能提出合理解釋。

84.  馬女士認為，由於答辯人未能提供相關時段的保安員值勤紀錄、支出單據及攤分表，在資料不全的情況下，答辯人並未能證明是如實入帳。而馬女士亦曾到商用車場作實地查看，發現保安員當值處有一份時租車場交更簿的文件，批評張先生應以此作計算基礎方可確立享用者自付的計算方法，而不應以保安人手安排預算(Manpower for Security Service)作計算。

85.  答辯人證人畢先生作供指稱，保安費以享用者自付形式攤分，依據第6期住宅停車場及商用停車場的用度，以實際保安人數及該保安員的薪金計算。在2006年至2008年時，第6期停車場(包括商用及住宅停車場)以及商場屬單一業主所擁有，由於第6期停車場及商場的保安服務純為此單一業主所享用，故此費用全由該單一業主支付(C2/1357頁)，亦依據該單一業主要求的比例，將保安費用攤分予商場及商用停車場，而並非由答辯人所定。

86.  張先生在報告中指出，在查核總帳(I1/3445-3458頁)、每月保安費攤分表及保安承判商發出的發票(I1/3459-3550頁)、以及商用停車場的核數報告(D2/2343-2365頁)後，發現所有數目也相符(I1/3556頁)，他的結論是商用停車場在2006年至2008年的保安費是如實入帳。張先生以隨機方式查核了2007年12月的保安開支，依據答辯人提供的全屋苑保安人手安排預算(Manpower for Security Service)(I1/3551頁)，及每月由答辯人簽發予保安承判商作發票基礎的人手報告(Shortage Report)(I1/3552頁)，核對了保安承判公司所發出的發票，確認所有發票的數額，已全數入帳至住宅、住宅停車場、商用停車場及商場4個部份，但由於日子久遠以致答辯人未能找到各部份實際保安人手編配的紀錄，故張先生未能確立，有關人手報告的調整如何攤分至4個部份的計算，唯因所涉調整只為1.1%，張先生認為並非過高或不合理。

87.  本席認為，申請人未能成功舉證，相關時段的商用停車場保安開支並非如實入帳，馬女士的證供也未能確立此一論據。

88.  申請人堅稱相關時段的保安人手是24小時當值，來推斷保安費用應有數額，遠較商用停車場的收支表上實際數字為高，唯申請人此一做法，完全漠視了答辯人指稱，保安費以實際聘用人數及薪金, 以享用者自付的方式攤分，而2005年至2008年時商場及商用停車場屬單一業主，故商場及商用停車場的保安費全由該單一業主支付，在兩者之間的攤分數目亦由該單一業主決定，在這情況下，商用停車場的攤分數目未必與其實際用度相同，故不能如申請人般只以編配人手來計算實際開支用度。而申請人曾質疑答辯人並無就與該單一業主的協議提出證據支持，唯並無證供顯示此協議存在任何文件證供可提供，即使有文件支持，申請人也從未向答辯人要求此文件。

89.  而申請人又指稱，2008年開始使用八達通入閘，但仍維持24小時保安服務，保安費不減反加，雖然畢先生也同意在此之後，無需長期安排保安員守閘，但並無證供顯示所聘用保安員的數目有所減少。申請人又指控答辯人未有將停車場的輪更簿交出作證供，唯根據畢先生的證供，馬女士所見只為保安員記錄休息時間之用，並無證供顯示該紀錄簿的內容並非如畢先生所指，馬女士也未有查閱過該紀錄簿的內容，本席認為申請人的指控不能成立。

90.  就申請人提出2010年商用停車場的預算案的質疑，本席看不到如何能藉此支持2006年至2008年時的保安費並非如實入帳，因為預算案數字與實際支出不同，並非不常見；且在不同年份出現不同數字，亦屬正常。

91.  而申請人曾指控張先生未能解釋為何2006年7月的攤分數字與保安承判商所發發票不符，本席接納答辯人一方的陳詞，張先生並非事實證供證人，就實際數字如何攤分，應向答辯人一方的事實證人提出，唯申請人從沒在盤問中向畢先生或楊先生提問，在答辯人未有機會回應的情況下，申請人不應也不能以此對答辯人作質疑。同樣情況亦適用於申請人就張先生未能解釋，2006年至2007年的保安費每月變化極大的質疑上，申請人並未將這問題向畢先生或楊先生提出，剝奪了答辯人回應的機會，而張先生作為專家證人，並不能就各開支用度作解釋。

92.  本席裁斷，申請人所提出的事實證供，並不足以證明商用停車場的收支並非如實入帳，而馬女士的證供也未能確立此事實。

(十六) 由2005年至2008年的第4季期間，第6期住宅停車場的“大業主” (發展商)有否繳交管理支出?

93.  申請人指稱，在屋苑已展示的財務報表中，並沒顯示答辯人曾在第6期內各期住宅車位入伙紙生效日起，向該單一業主收取管理費。答辯人承認從2005年5月至2008年9月30日，收取了第6期的管理費$5,696,843元，唯這收入並未入帳屋苑的帳戶，亦未有任何收款證明。

94.  答辯人的證人畢先生在證供中指稱，在相關時段的住宅財務報表中，並未顯示第6期住宅停車場的管理開支，因為第6期住宅停車場在2008年9月30日，即分公契簽立日才交由答辯人管理，但在這之前第6期住宅停車場的單一業主要求答辯人提供額外服務，故此在用者自付的原則下, 所有額外服務收費，由答辯人直接向單一業主收取，這屬答辯人與單一業主之間的交易，並非收取管理費，與屋苑無關。由於第6期住宅停車場及商用停車場也屬同一業主，故並沒就住宅或商用停車場作分野，畢先生提交了文件(C2/1357-1374頁)，包括向該單一業主所發發票及相關時段內，單一業主就第6期停車場所支付款額的列表作支持。而答辯人的會計經理楊先生也確認，在會計紀錄上, 相關的服務費用已全數收取。

95.  本爭議事項的重點，在於單一業主曾否支付相關時段第6期住宅停車場的管理費開支。

96.  在聽取過雙方的證供後，可見答辯人也承認，根本從未向第6期住宅停車場的單一業主，收取任何名為管理費的金額，畢先生在盤問下解釋，在單一業主與答辯人協商下，商用停車場及商場，在2006年1月已由答辯人接管，並協議依主公契收費，故此商用停車場除了繳付額外要求服務的收費外，亦須另外支付管理費，但第6期住宅停車場卻至2008年9月才由答辯人接管，在這之前單一業主只支付有關要求服務的費用，而這收費並非管理費，在收費列表(C2/1357頁)中的金額全是單一業主就額外服務的收費，與管理費無關。

97.  本席認為，儘管答辯人堅稱從第6期住宅業主所收取的並非管理費，而為服務費，並指該等收費與屋苑無關，唯從答辯人呈堂的向單一業主發出的發票中可見，在第6期住宅停車場的收費中(C2/1364頁)，包括了屋苑公用地方開支的攤分，畢先生在盤問下也確認這是因為停車場車輛出入須使用屋苑馬路而收費，楊先生也確認此收費全入屋苑的住宅停車場帳，在這情況下這收費絕對與屋苑有關。

98.  而事實上答辯人為大業主所提供的額外服務的項目，如保安、清潔、維修、水電供應等，其實全是管理及保養第6期住宅停車場的必需開支，正正是答辯人作為經理人，應按照主公契收取該期管理費的開支項目，本席實在看不到答辯人如何能辯稱，這些額外服務收費與屋苑無關，如與屋苑無關，何以答辯人會將相關支出入數總帳。根據主公契J部第5條的但書，答辯人有權依用者自付的原則，將某些管理開支只向受惠的業戶收取，J部第5條的條文涉及管理費的收取，故依用者自付原則收取的，是指管理費，並不等同答辯人可將之視作為某業戶額外提供的服務，而不作管理費處理。

99.  再者，答辯人指稱因未有接管第6期住宅停車場，故未能收取管理費的說法，與主公契條文不符，根據主公契J部第4條，所有業戶在入伙紙發出後, 便有責任支付管理費，與分公契是否已存在無關，亦與答辯人是否已接管該部份無關，故答辯人有責任向第6期住宅停車場的單一業主收取管理費。

100.  本席裁斷，在2005年至2008年第4季度, 第6期住宅停車場的單一業主所支付的服務費，實為管理費，在無相反證供的情況下，本席亦接納楊先生的證供，相關數額已全數由答辯人收取。

101.  申請人曾在結案陳詞中指出，答辯人向單一業主收取的費用並不合理或並非如實入帳，唯這並非本爭議點的重點所在，本席不作處理。

(十七)如有繳交的話，答辯人是否須就該些收費納入屋苑賬?

102.  申請人指稱，答辯人承認在2006年至2008年9月收取了第6期單一業主的管理費合共約$569萬，楊先生指這些開支全數入帳映灣園總帳，再以墊支回補(reimbursement)的方式處理，即在收到款項後再對沖扣除，但並未有任何證供顯示該筆收入，出現在屋苑的財務報表中，違反了主公契J部第12(b)條及該條例附表7第3(2)段的規定，而同為第6期的商用停車場，答辯人卻擬備了收支概算表及資產負債表，兩者存在不同處理；且亦有多項支出最終沒有作對沖扣除，可見答辯人是少收了第6期住宅停車場的費用。

103.  答辯人回應指，在2008年9月30日以前，第6期內的住宅停車場只由一名業主持有，向單一業主所收取的管理開支，並無包括在第1期住宅停車場的財務報表內，因有關的收費是就該名業主要求的額外服務分開收取，這並非管理費，與屋苑無關，故並無擬備財務報表，而第6期住宅停車場的收支，也不會影響映灣園其他部分的權益。再者，當時第6期仍未有分公契，不可能以管理份數來計算，故無從攤分公用地方開支。而商用停車場有不同處理，楊先生在盤問下指出，雖然第6期停車場的開支在總帳中出現，但在向單一業主收費後，會在總帳中作對沖，故在收支表中不會再看到相關收支，這做法與會計師公會所立準則相符，唯從單一業主所收取的公用開支(C2/1357頁上所示)，則存入了住宅停車場的戶口中。而申請人所引用的主公契及該條例下的條文，涉及經理人將已收取的管理費存入銀行帳戶的責任，與本爭議點無關。

104.  本席認同答辯一方的陳述，申請人所依賴的主公契或該條例下的條文，與本爭議點無關。

105.  就答辯人指該等收費與屋苑無關，已在上文第97至98段處理，本席不接納此一說法。而鑑於上文就第16項爭議事項的裁斷，第6期住宅停車場的單一業主所支付的應視為管理費，本席認為答辯人有責任將第6期住宅停車場的收支，納入屋苑的帳項中。無論如何, 並無任何證供支持申請人指稱，答辯人向單一業主少收了管理費的情況。

106.  本席認為，答辯人向第6期住宅停車場單一業主所收取的服務費用，應以收取管理費方式，在屋苑的帳項中顯示。

(十八)答辯人於2006年至2008年的第4季期間有否為發展商提供第6期車場出租車位之服務?

107.  申請人指稱，2006年至2008年期間，第6期住宅停車場的大業主為港鐵，唯該車場內出租車位的處理，均由映灣園的管理處負責，包括代表大業主發出出租車位通告、簽署出租合約、收取租金及按金、由管理處印制及派發泊車證、向租戶發出租約到期及繳款通知、及定期在控制入閘的電腦上載租戶的八達通資料等，由此可見,答辯人是為港鐵提供出租車位的服務，而並非由負責該車場的 MTR Property Agency Ltd(“MTRPA”)處理。

108.  答辯人解釋，MTRPA是答辯人的子公司，為發展商提供出租車位服務，並向發展商收取服務費，這與映灣園的屋苑管理基金帳目無關。而MTRPA的辦公室在九龍灣，由於映灣園住宅車位的租客必須為映灣園業主, 故此管理處有責任核實車位租戶或使用者的身份，才可發出停車場證明。而簽署租約及繳付租金也在管理處辦理，這是為了方便映灣園業主的安排，避免他們須到九龍灣處理，畢先生在盤問下也承認，在處理第6期停車場的出租車位事宜上，是運用管理處資源提供此服務，而並無收取任何費用。

109.  本席認為，答辯人就第6期停車場的租務事宜，如畢先生所指，確實以屋苑管理處資源為MTRPA處理應由MTRPA負責的事項，作為經理人須核實租戶為屋苑業主及發出泊車證或登記租戶八達通資料，這些屬管理處應有責任，答辯人責無旁貸，唯收取租金及簽立租約，甚至發通知提醒租戶繳付租金或租約期滿，這些應由已收取大業主服務費的MTRPA處理，答辯人此舉明顯地是省卻了MTRPA應為發展商提供的服務，而變相地為發展商提供了出租車位之服務。

(十九)如有的話，答辯人有否就上述提供的服務收費?

110.  申請人認為，答辯人利用映灣園資源，為大業主提供出租車位的服務，但未有向大業主收取費用，有損屋苑業主的利益。

111.  答辯人也承認，從沒向第6期的業主收取任何服務費。

112.  鑑於本席在上文的裁斷，答辯人確曾為MTRPA提供了停車場的租務服務，而雙方也並無爭議，答辯人從未就此服務，向MTRPA或大業主收取任何費用。

(二十)如有收費的話，答辯人有否在有關屋苑於2006年至2008年的第4季的收支概算表及資產負債表反映出來?

113.  在審訊過程中，雙方確認不再爭議此一事項，本席無需處理。

(二十一)答辯人有否責任為公共地方就2003年至2005年擬備個別的收支概算表? 此項目取決於上述第3段的裁決。

114.  鑑於本席在上文就第(三)及第(四)項爭議事項的裁斷，本席裁斷答辯人有責任為公共地方擬備個別的收支概算表。

(二十二)答辯人有否於2006年的財務報表中反映公共地方於2006年第1季至第3季之支出?

115.  申請人指稱，根據已展示的2006年每季累計的住宅收支一覽表中(B1/394-396頁)(“申請人提交版本”)，當中並沒有顯示第1至第3季的公共地方支出，而在第4季的收支表(B1/397頁)中卻出現了；唯在答辯人提交的2006年收支一覽表中(D1/1893，1897，1901及1997頁)(”答辯人提交版本”)，卻出現了公共地方支出，明顯地答辯人為同一時段擬備了兩套不同的報表，但根據該法例附表7第2(2)及(3)段，應以展示的版本作準，故此答辯人並未在財務報表中反映公共地方的支出。申請人亦在盤問答辯人的證人時質疑，公共地方帳並非如實入帳，因為有些原屬公共地方的開支，並沒有在公共地方支出中入帳，而全數入帳住宅，這些包括 : 管理處內的設施或用具的支出、固定保養開支、園藝、水費及保險費等，而就住宅停車場應承擔的公共地方開支，則並非以管理份數攤分。

116.  答辯人解釋，2006年公共地方的開支，從2006年1月開始設立獨立的公共地方收支一覽表(D1/2188-2191頁)，當中可見每一季的公共地方開支，已依公契條文攤分至住宅、住宅停車場、商用停車場及商場四部份。在申請人提交版本中，並沒另立項目顯示，但其實有關公共地方開支，已在維修及保養費一項中包含；而在答辯人提交版本中，只是將公共地方開支獨立分項顯示，故此只須將答辯人提交版本中，公共地方開支及維修保養費兩項相加，所得數目與申請人提交版本內的維修保養開支相同。畢先生解釋，在2006年時停車場未有分公契，故無從以管理份數攤分。而申請人所指未有在公共地方帳入數的項目, 是依享用者自付原則攤分至住宅帳。

117.  本席接納答辯人的證供，在2006年第1至第3季的財務報表中，確實已包含公共地方的開支，只是在申請人提交版本上未有獨立項目顯示，唯這並不等同未有將相關開支在報表中開列，申請人在盤問下也承認，在維修保養之下的開支數目，與公共地方帳相同，可見答辯人所言真確。

118.  至於申請人就部份開支未有包含或並非如實入帳的指控，本席接納畢先生的解釋，在享用者自付的原則下, 答辯人的做法無可厚非。

(二十三)答辯人是否有責任於2003年至2007年提出(與第一期住宅相同優惠的)第一期停車場酬金回贈?

119.  申請人確認不就此項繼續其申索，故本席無須處理。

(二十四)(1)答辯人是否有責任為公共地方就2003年至2009年設立獨立的帳戶? 此項目取決於上述第3段的裁決。

120.  鑑於本席在上文就第(三)及第(四)項爭議事項的裁斷，本席裁斷答辯人有責任為公共地方設立獨立帳戶，擬備個別的收支概算表及資產負債表。

(二十四)(2)答辯人在2010年就短約員工薪酬、保安、清潔、員工薪酬之公眾開支是否如實入賬?

121.  申請人指稱，2010年全年公共地方的總開支(B2/770頁) ，只是該年度預算(C2/1211頁)的三份一，當中就短約員工薪酬、保安及清潔的開支，與預算案有明顯重大差異，證明答辯人沒有按預算的開支攤分給公共地方；而該年度的預算及收支一覽表中，亦沒有管理處員工薪酬的開支，在公共地方亦為管理處員工負責管理的情況下，這明顯並非如實入帳。      

122.  畢先生回應指，2010年的公共地方預算案(C2/1196頁及1211頁)，乃應業委會的要求，為整個屋苑擬備一份綜合預算案，將全屋苑的公共開支全部納入公共地方預算案中，而並非如往年般將相關用度依享用原則分攤至各期，故此預算案的數額較往年增多，否則2009年的實際開支只為200多萬，怎會在2010年的預算案中變成接近2500萬的數字。就管理處員工薪酬方面，畢先生解釋因相關開支已依享用原則分攤並在各期的帳項中包含，故不應亦不會在公共地方帳中重覆出現。而短約員工薪酬、保安及清潔的開支，同樣以享用原則視乎該員工在那處服務而決定是否攤分至公共地方。而最終支出未必等同開支預算，兩者不能作比較。

123.  本席認為，申請人以同一年度的預算案與收支表作比較，而結論收支表並非如實入帳，做法完全錯誤，預算與實際收支實難以相符，只此理由而指並非如實入帳，實屬牽強。再者，儘管第一申請人否認2010年預算案與以往做法不同，但從2009年的未經核數師審計的公眾支出收益表(D2/2203頁)中可見，畢先生的說法可能性極高，承如申請人所指，翌年的預算案應依據本年的實質收支作推算，絕不可能出現2009年實際支出只為$200多萬的情況下，在擬備及討論2010年的公眾支出預算案時，會容許出現如此巨大的差異，由此可見畢先生所言非虛，這必定是應業委會成員要求下的做法，故此業委會成員並無質疑此結果，而第一申請人在其補充證人陳述書中(A/176頁)，也承認當時她本人也曾出席相關的討論會，她對這份由答辯人擬備，讓業委會成員討論的2010年公眾支出預算案不可能不知情，也不可能沒發現遠超上年度的開支，當時第一申請人也未有提出質疑，唯一理由是她明白這預算案背後擬備的基礎及目的。在這情況下，申請人更不應將這個基於不同基礎所預備的兩份文件作比較。

124.  申請人又在結案陳詞中指稱，主公契條文J部第5條的但書並非指享用者自付的原則，而是以回補金額表方式向使用者追討，唯鑑於本席在上文第66-70段就此但書的裁斷，申請人此一論據不能成立。

(二十五) 答辯人有否就公共地方於2010年之保安員支出如實入賬?

125.  申請人同樣地依靠2010年的預算開支(C2/1263頁)為$500多萬，與實際開支$52.9萬元(B2/770頁)不符，而對保安員支出提出質疑。

126.  畢先生解釋，因保安員的開支在各部份的帳戶下反映，故不會重覆在公共地方帳戶內出現；而保安員支出的攤分，則基於享用原則，依據該員工工作範疇、服務那一區域、處理事項等來計算，而2010年的預算案並不等同實際開支數字，不能比較。

127.  鑑於本席在上文就第24(2)項爭議事項的裁斷，申請人此一指控不能成立。

(二十六) 答辯人由2006年至2009年10月中期間計算商場應繳的管理費之方法是否合理?

128.  本爭議點針對的是，計算商場管理費的方法是否合理，因此申請人指控商場並非管理處的管轄範圍，答辯人以屋苑資源服務商場，超越主公契賦予的權力，以及就第6期停車場的管理費的質疑，本席認同答辯一方的陳詞，與本爭議點無關，本席不作處理。

129.  申請人基於馬女士的報告，指稱答辯人在相關時段，計算商場應繳管理費的方法不合理，當中屬公共地方開支的項目，未有在公共地方帳內包含，變相地令商場少攤分應付的公共地方管理費，這些項目包括 :

(a) 消防設備–就火警訊號電話線的開支,只在2006年10月才有一個$512元的入帳，在這之前沒有紀錄顯示這開支曾入帳或攤分給商場(H/3105頁)，而保養合約內住宅的保養費用包括公共地方(H/3162頁)，但並沒攤分此開支至商場(H/3088頁)；

(b) 機電設備–2008年2月全屋苑的固定保養費用為$25,500元(H/3191頁)，而商場的保養費為$4,000元，與入帳商場的數目相同(H/3111頁)，可見公共地方的保養費未有入帳商場。而2007年全屋苑的流動電話系統牌照費亦未有入帳商場(H/3083頁)，保養合約內住宅的保養費用包括公共地方，但並沒攤分此開支至商場(H/3089頁)；

(c) 保安系統–根據2007年至2010年的保養合約，住宅的保養費用包括公共地方(H/3162頁)，卻全數入帳住宅, 而商場並未攤分屬公共地方部份的費用(H/3084及3087頁)；

(d) 冷凍機房– 2006年至2007年公共地方的收支表沒有冷氣固定保養支出，而保養合約內住宅的保養費用包括公共地方，但並沒攤分此開支至商場(H/3090頁)；

(e) 園藝–商場及停車場也沒有植物，園藝開支主要涉及公共地方上的植物，根據2006年至2009年公共地方的財務報表及總帳中，也沒有園藝支出，大部份是入帳住宅，但住宅部份只擺放假盆栽，商場在2006年及2009年也沒有攤分此項開支，而2007年及2008年則不按管理份數攤分(H/3085頁)；

(f) 寫字樓支出–馬女士抽查發現，2006年屬寫字樓的開支，全部入帳住宅及住宅停車場(H/3085-3086頁)；

(g) BAS系統–2007年至2010年的保養維修合約顯示，答辯人曾要求承辦商在2009年10月16日以後終止商場的保養服務(H/3206頁)，即在此日期前保養範圍包括商場，但相關費用全入帳住宅；

(h) 非駐苑總部員工薪酬–此點與爭議事項第27項相同，相關爭議點留待下文處理。

130.  答辯人回應指，答辯人依據主公契條文J部第4及第5條的規定，擬備商場預算案及計算商場應繳的管理費，當中已包括商場應攤分的公共地方開支，唯涉及依享用者自付原則的有關部份，則依使用者是那部份的業戶而入帳該部份。

131.  就馬女士在報告中的指控，答辯人回應指 :

(a) 消防設備 – 商場設有1套火警訊號電話線，商場的入伙紙在2005年7月發出，發展商提供1年的保養期，故此截至2006年7月4日的火警訊號電話線開支全由發展商支付，首份涉及商場火警訊號電話線的帳單日期為2006年9月1日，涵蓋2006年10月至2006年12月的開支(I2/3572-3573頁)，每月 $512元，故此在2006年10月以前沒有這項開支。而住宅保養合約中所指的公共地方，實為該住宅範圍內的公共地方，故此開支只入帳住宅。根據張先生的分析,如全屋苑的消防設備開支以管理份數攤分，則住宅部份少付了，而商場部份則多付了；

(b) 機電設備–固定保養費用的攤分，由承判商依相關儀器的實際位置處理，根據張先生的分析，如將全屋苑的費用依管理份數攤分，則商場應繳數目應較現時所承擔的$4,000元為低。而住宅保養合約中所指的公共地方，實為該住宅範圍內的公共地方，故此開支只入帳住宅。就流動電話系統牌照費方面，馬女士所指開支實為流動對講機牌照費，而非流動電話，這費用涉及的對講機，全由服務住宅的保安員、清潔工、管理處員工或技工及會所之用，故此全入帳住宅。根據張先生的分析，如全屋苑的機電設備開支以管理份數攤分，則住宅部份少付了，而商場部份則多付了；

(c) 保安系統–住宅保養合約中所指的公共地方，實為該住宅範圍內的公共地方，故此開支只入帳住宅。依據承判商在標書中的攤分，商場所佔分數為5.25%，較商場依據管理分數攤分的1.96%為高，根據張先生的分析，如全屋苑的保安開支以管理份數攤分，則住宅部份少付了，而商場部份則多付了；

(d) 冷凍機房–住宅冷氣固定保養合約中所指的公共地方，實為該住宅範圍內的公共地方，故此開支只入帳住宅；

(e) 園藝–2006年至2009年公共地方的園藝開支，全由發展商承擔，直至2010年時才由答辯人接管；假盆栽及栽種植物也屬園藝開支，相關時段的園藝開支只涉及住宅及會所，故此入帳住宅，而商場並無這項開支，2008年的入帳實為購買管理處員工名牌之用，應是錯誤入帳，而2007年的入帳為何則無法查究；

(f) 寫字樓支出–馬女士在報告中所開列的所有支出，全為服務住宅業戶之用，故此全部入帳住宅；

(g) BAS系統–2009年10月時要求終止商場就此項目的保養服務，因為商場的新業主表示無需此服務，而在2009年10月16日以前，相關的服務是以臨時安排(adhoc)方式每次論價處理，有關安排已在相關合約上註明(H/3205頁)，而相關費用由商場直接支付。

132.  本席接納答辯人一方就申請人所提出質疑的解釋。馬女士依據合約中“Residential Block (Tower ...) & Common Area”的字句，便斷言這應屬屋苑公共地方開支，馬女士完全漠視主公契中亦有住宅公共地方的定義，合約中在每一期的住宅之後也註明包含公共地方，本席認為這應屬住宅公共地方(Residential Common Areas and Facilities)，而並非馬女士所指的屋苑公共地方，如屬全屋苑的公共地方，為何在兩個不同期數的住宅保養費用也包含，這豈非存在重覆收費的情況。就寫字樓開支而言，馬女士也確認未能斷定是否只屬住宅之用，但承認答辯人應是最清楚相關花費實際用途，無證據令本席不接納答辯人的解釋。而就BAS系統方面，馬女士在盤問下坦承不明白合約上所指，臨時安排的做法，也承認儘管在商場預算案中出現過此項目(I1/3562頁)，但在任何帳中也未有看到有此項支出，可見她所指商場開支由住宅帳承擔的說法不確，答辯人的解釋亦獲文件支持。而馬女士企圖解釋她在2011年11月25日的實地視察中，看到BAS系統也監察商場部份，但這是2011年的情況，怎可以此視作2006年至2009年的情況也一樣？

133.  本席認為此一指控不能成立。

(二十七) 答辯人有否把商場於2007年至2009年一部分的管理處職員薪金以住宅管理處職員薪金入賬?

134.  申請人指稱，商場及商用停車場的管理處員工包括非駐苑(總部)員工，在2006年至2009年期間，答辯人也沒有將非駐苑員工開支攤分予商場；而同時期住宅應攤分的非駐苑員工薪酬較以管理份數計算為高，所以答辯人應是將商場及商用停車場部份非駐苑員工的開支入帳住宅。而答辯人在公共地方支出、商場及商用停車場的預算及收支概算表中，也沒有計算管理處員工薪酬，故此必定是將商場及商用停車場在2006年至2009年一部份的管理處員工薪金入帳住宅。

135.  馬女士在其報告中指，非駐苑員工薪酬的攤分，並非以管理份數攤分，而2006年及2008年的非駐苑員工薪酬及非駐苑部門支出，並沒有攤分予商場及商用停車場(I/3092頁)。

136.  答辯人則指稱，總部職員薪金的攤分，是依享用者自付的原則來攤分予屋苑各部份，而並非依管理份數來計算，總部員工在電腦輸入相關服務所需時間時，亦會將相關服務對象資料輸入，而相關開支亦在經審計的財務報表中反映，如該年沒有數字，即該年度沒有為該部份提供任何服務。

137.  鑑於本席在上文第66-70段就享用者自付原則的裁斷，答辯人絕對有權就總部員工為屋苑內某一部份業戶所提供的服務, 按此原則作收費，而在這情況下，根本不存在依管理份數攤分的考慮，本席認為申請人未能提出證據，支持非駐苑員工為商場管理提供的服務收費，錯誤地入帳住宅的說法，純然因為住宅部份所負擔數字較依管理份數攤分為高，或同日一時段其他部份沒有相關開支，並不能概論這並非如實入帳。

(二十八) 答辯人把pre-operating expenses之退款撥入住宅賬是否恰當? 此項目取決於上述第3段的裁決。

138.  申請人指稱，2003年運作前的前期支出(pre-operating expenses)全由第1期的業戶支付，因當時只有第1期的業戶入伙及繳付管理費，故該前期支出與其他期數無關，答辯人應將所有前期支出撥入第1期的獨立帳戶內。

139.  答辯人指稱，在2009年時已將前期支出$5,701,629元退還，並存進一個由答辯人為整個住宅部分保管的銀行帳戶內，這是因為答辯人並未為映灣園的每一期開立獨立的銀行帳戶。要決定這筆前期支出的受惠人誰屬，答辯人認為應由業主委員會或分期業主委員會作討論。而有關的決定影響映灣園其他業主的利益，在有關業主並非本案的與訟一方，未有機會就此點作陳述的情況下，此爭議點在本案中處理並不適當。

140.  此爭議點的重點，是前期支出應退還予第1期業主，抑或應退還所有住宅業主。雙方對這前期支出全由第1期業主支付的管理費而來，並無提出爭議，答辯人的立場也並非不應退還第1期業主，申請人的立場，其實是針對答辯人未有為每期數設立獨立帳戶。無論如何，本席認同答辯人所指, 其他期數業戶，可能對這筆前期支出的分配有其立場，本席實不宜在未有給予其他業戶表述機會的情況下，作出判決。再者，申請人為第2期的業主，他們無權為第1期業主作出要求，亦不能代表其他各期業主的立場。

141.  本席不就此爭議事項作判決。

(二十九) 香港鐵路有限公司是否有責任支付由入伙紙生效至分公契(即Sub-DMC)生效期間之管理支出?

142.  申請人指稱，主公契J部第4(i)條，業主所支付的管理費是由入伙紙生效起計算，故此港鐵有責任支付，由入伙紙生效至各期分公契生效期間的管理支出。而答辯人在本訴訟前，於2009年將第1期住宅及停車場的部份前期開支合共$5,701,629元(包括管理開支、經理人酬金及利息)(D2/2263頁)，支付予映灣園；又在2011年7月11日，將其他期數的公共地方部份前期開支合共$1,136,425.51元(包括管理開支、經理人酬金及利息)(C2/1488-1490頁)，支付予映灣園，故此答辯人在行動上已承認了責任。

143.  答辯人承認，由首張入伙紙日期至主公契或第一期分公契生效日期期間，第一期住宅部分的前期支出是無須攤分的，亦承認已支付申請人所指稱的數額，除此以外，答辯人更坦承，還有一筆為數$29,049.16元屬第5期的前期支出款項，亦已在2013年4月9日退還(R1及R2證物)。

144.  鑑於答辯人就此項承認責任，本席無需再作處理。

(三十) 如有責任的話，應付數額為多少及已繳付的數額是否足夠?

145.  申請人指稱，答辯人就前期開支金額的計算是錯誤的，包括 :

(a) 第1期住宅方面 - 申請人從2003年的總帳中找到資料, 羅列了2003年4月7日以前的住宅特別基金(F/2667-2668頁)，及支出帳項記錄摘要(F/2669頁)，指稱該兩份摘要當中的開支的入帳日期，錯誤地歸入在分公契後的帳內，這包括特別基金$500,646.20元，以及經常性支出$47,844.03元，合共$548,490.23元，而畢先生在盤問下也承認，這筆款額屬公契生效前的支出，故此申請人認為這是前期開支，在公契未生效以前，管理處也無權替業主墊支，故也不可能是墊支款額，這些包括購買資本性設備的前期開支，應由作為大業主的答辯人支付，答辯人須退還這筆金額。再者，由於總帳只顯示入帳日期，但在計算實際支出時應計算交易日期，故此答辯人的計算並不正確；

(b) 第2至6期前期開支–各期的前期開支，應包括管理費及公共地方管理費，但答辯人只退還了其他各期的公共地方管理費，卻未有退還各分期的管理費用；

(c) 公共地方前期管理開支 - 答辯人依賴主公契條文J部第5條的但書，採用任意由經理人決定攤分，此計算方法是蓄意減少其支出數字，以減少應負擔的前期開支。答辯人應先計算全屋苑的實際公共地方管理開支，再按管理份數攤分；

(d) 第2期方面–答辯人錯誤地以用者自付原則，認為第2期無需繳付公共地方管理費，答辯人應先計算全屋苑的實際公共地方管理開支，再按管理份數攤分。

(e) 第3至6期公共地方前期開支–

(i) 只以住宅已支付的公共地方支出計算，而並非以全屋苑公共地方開支與所有管理份數攤分，故答辯人未有計算商場及第6期停車場在內；

(ii) 就第5期的管理份數，在計算中錯誤地指為10,516份，實11,637份；

(iii)各類員工支出並非依實際崗位分配表計算；

(iv) 各類維修及電費開支，沒有按照收支表的實際支出計算，因為數字與財務報表上的實際支出數目不同；

(v) 非駐苑員工的薪酬沒有計算在內；

(vi) 在計算各項支出時，只以既定比率計算公共地方的開支，而並非以實際支出計算。

146.  答辯人的證人畢先生在其第3份補充證人陳述書中，交代了第1期住宅(G/2746-2750頁)、第1期停車場(G/2751-2755頁)、及屋苑公共地方(G/2756-2760頁)的前期開支退款的計算。就第1期的退款，畢先生指稱，金額已包括所有在第1期分公契前的運作前開支，而並非只計算由入伙紙至分公契的前期開支。就公共地方前期開支的分配，除了涉及專為某期數業戶的利益而使用的開支，便將該等開支撥作該期數之下計算外，其他均以各期的管理份數按比例攤分，(G/2802-2904頁)。畢先生解釋這用者自付的原則，是按照土地審裁處在 LDBM 215/2009一案中(“該案件”)，所批准的原則計算或評估，該案件是本案的申請人，就東涌海堤灣畔提出針對答辯人的類似訴訟。

147.  就上文第145段的指控，畢先生的回應如下 :

(a) 申請人指稱的特別基金款額，確為分公契前的使費，但目的是購買物資作未來的管理處之用，待業主在入伙後享用，這些開支不可能待業主入伙後才預備，故由答辯人先墊支之後由業主負擔，不屬前期開支。至於經常性支出的$47,844.03元，已在給予第1期的退款中包含了；

(b) 在帳項上，第2至第5期也沒有前期管理開支的紀錄，故不涉及退款的情況；

(c) 依據主公契J部第5條的但書部分，答辯人有權以用者自付的原則，決定公共地方開支的攤分，前期開支涉及入伙紙至分公契簽立日期間的開支, 在各期分公契未曾簽立以前，答辯人不可能知道其他各期的管理份數為多少，故不可能依管理份數攤分；

(d) 在退還公共地方前期開支中，並無包括第2期，因為在地理環境上，第2期與第1期被健東路相隔，第2期的業主不會經第1期出入，也不會使用第1期的公共地方，故此第2期無需攤分第1期公共地方的開支，亦無權在退款中分一杯羹；

(e) 第3至6期公共地方前期開支 :

(i)  商場及第6期停車場未有計算在內，因為答辯人在計算這4期就公共地方開支所佔分數時，只以各期住宅的管理份數相加總數，及該期的管理份數來計算出所佔百分比，如將商場及車場的管理份數也加入，總開支及分母相對加大，計算結果對業戶不利，故答辯人採用現行計算方法對業主最有利；

(ii) 第5期的管理份數錯誤，10,516份數只計算了第5期的住宅部份，而遺漏了第5期停車場的1,121份，正確計算後確認，應如R1證物上所開列少付的數目為$29,049.16元，而答辯人亦已在2013年4月9日將R1上數字，連同計算至付款當天的利息支付予屋苑住宅帳(R2證物)；

(iii)  在計算各項開支時，以既定比率計算，只因不可能有齊所有工作紀錄，找到齊全紀錄的月份依紀錄計算，再推算其他月份的開支；而雖然有分工表(C2/1263頁)，但這只是人手的估計，實際工作人數不知，因未必聘請了全數估計人手, 而每天也有很多崗位無人工作；

(iv) 在分攤表上所列，為以享用原則計算的維修或電費開支，與實際全苑開支不同，故此出現不同數字；

(v)  依享用者自付原則計算，如該年沒有數字，即該年度沒有為該部份提供任何服務；

(vi) 在計算各項開支時，以既定比率計算，只因不可能有齊所有工作紀錄，找到齊全紀錄的月份依紀錄計算，再推算其他月份的開支；而雖然有分工表(C2/1263頁)，但這只是人手的估計，實際工作人數不知，因未必聘請了全數估計人手，而每天也有很多崗位是無人工作的。

148.  本席認為，申請人在這項爭議事項中，並未能提出證據，支持答辯人需就前期開支進一步退還任何金額。本席接納答辯人證人畢先生的解釋，管理處的運作需要在業主入伙前已作預備，也不可能預期答辯人須承擔管理處的物資購買責任，讓業主在往後的日子中無償地享用，答辯人墊支購買實屬合理。申請人也未能提出證供，反駁經常性開支已獲退還的事實。而申請人亦未能提出證供，顯示第2期至第6期存在前期管理開支而需退還。答辯人可依據享用者自付的原則收取支出費用是主公契下容許的，並非錯誤攤分公共地方開支。而答辯人在計算各項員工開支時，只以既定比率計算，而並非如申請人所指, 以實際支出計算，在員工每天上班人數可能出現變異的情況下，預期答辯人依據每天實際上班人數來計算各期用度，實在不切實際。

149.  本席認為申請人此一指控不能成立。

(三十一) 答辯人沒有把第6期住宅車場於2005年7月5日至2008年9月30日期間之收支納入屋苑賬的做法是否恰當?

150.  此爭議事項其實與上文第16及17項爭議事項相同，鑑於本席在上文就此兩項的裁斷，此處不贅。

(三十二) 有關屋苑邨巴服務的收費是否可以管理費方式收取?

151.  申請人指稱，映灣園居民巴士所提供的服務，乃由運輸署核准由屋苑至東涌站的巴士路線，根據主公契H部第4(b)條的條文, 經理人可收取的酬金，是根據主公契J部所計算的屋苑範圍內的管理開支計算(“10% of the total actual expenditure calculated in accordance with Section J of this Deed ... incurred in the management of the Land and the Development”)(底線由本席加上)，故此答辯人的管理範圍只限屋苑內的公共地方及設施，並不包括屋苑外的交通服務；管理處額外安排邨巴服務，只可視作一種增值服務或義務服務，不能如其他一般的管理開支收取酬金。再者，主公契J部第1條開列的管理費項目，也並沒包括邨巴服務，有關的邨巴服務也並沒在屋苑保險內涵蓋，故居民巴士與映灣園主公契無關。答辯人將邨巴服務支出歸入各期住宅管理預算內以收取管理費，並無理據。

152.  答辯人則依賴主公契I部第1(a)條及第1(b)(xxix)條，指稱答辯人擁有全面及不受限制的權力，管理映灣園、其土地及其理應附帶的任何東西，並有絕對酌情權，採取認為需要或適宜的行動，以保養及改善映灣園的設施，以供業戶更佳地享受或使用。故此為業戶提供免費邨巴服務，屬答辯人依據主公契下應有的權限或責任，而主公契J部第1條規定，管理映灣園的成本須由業主支付，而有關成本在主公契J部第1(z)條定義為，應包括但不限於答辯人根據主公契履行任何責任或行使任何權力而正當招致的任何成本、費用及開支。邨巴的開支屬管理映灣園所招致的實際開支，其營運成本應由所有業戶承擔，而在計算經理人酬金時亦應計算在內。且有關的邨巴服務，在2010年3月召開的特別業主大會上，已由一眾業主決議保留(C2/1375-1380頁)並重新招標，故答辯人有責任繼續提供該服務。

153.  本席認為，邨巴為一眾業戶提供服務是不爭的事實，在提供了邨巴的情況下，必須有人負責管理或統籌該邨巴的服務，這責任明顯落在作為經理人的答辯人身上，本席接納這是依據主公契I部第1(a)條及第1(b)(xxix)條下，答辯人管理映灣園而附帶的工作。再者，邨巴的服務是由業主大會通過保留的，答辯人有責任執行業主大會通過的任何措施，不可能預期答辯人無償地提供相關服務。而申請人指答辯人的管理責任，只限在屋苑內的說法不正確，主公契H部第4(b)條的條文所指，為管理該屋苑及該土地而招致的費用(incurred in the management of the Land and the Development)，而並非申請人所理解的只限在該屋苑或該土地內招致的費用。

154.  本席裁斷此一申索不能成立。

申請人要求的濟助

155.  申請人在結案陳詞中，開列了在本案中所要求的濟助，內容已詳列在本判案書夾附的附件(丙)中。申請人所要求的濟助,可歸納為兩大類 :

(a)  要求法庭裁定，答辯人某些行事, 違反主公契或該條例條文的規定，即附表丙中的第(1)、(3)、(5)、(8)及(10)項；

(b)  要求法庭頒令，答辯人須重新擬備及/或張貼不同的財務文件，或採取指定行動，即附表中的第(2)、(4)、(6)、(7)、(9)及(11)項。

156.  就上文(a)項，即答辯人是否違反公契或該條例規定的裁斷，本席已在上文處理相關爭議點時作處理, 此處不贅。就這些已作的裁斷，本席認為不需再作宣佈性命令，本席完全認同林文瀚區域法院法官(當時官階)在 曾婉玲訴兆隆苑業主立案法團(LDBM 199/2001)一案中，就土地審裁處在建築物管理案件頒佈宣布性裁決時，應考慮因素的法律原則。而法律文献 The Declaratory Judgment (Zamir & Woolf) 2^nd Ed. 中也明確指出，法庭在行使酌情權決定是否頒佈有關的宣布性命令時，該宣布性命令是否有實質作用屬首要考慮。在本案中，就答辯人是否違反公契或該條例規定的裁斷，旨在釐清答辯人在處理屋苑的預算案或財務報表時應有的做法，在本席就相關條文作處理後，雙方已知應有準則作為日後的指引，另頒宣佈性命令完全沒有實質作用。

157.  就(b)項的要求濟助，本席將在下文逐一處理。

濟助(2)

158.  申請人要求法庭頒令，答辯人須重新制定2010年各期數、公共地方及商場的預算案，本席認同答辯一方的陳詞，時至今天再擬備2010年的預算案並無需要，因為根據主公契及該條例的規定而擬備各部份每年的預算案，目的是決定翌年的管理費用數目，在2010年已過去，該年度的實際開支已是既定事實的情況下，再擬備預算案實在是費時失事的做法，本席認為不應要求答辯人作此無謂的人力及時間的虛耗。

159.  申請人此一要求不獲批准。

濟助(4)及(6)(a)及(b)

160.  這兩項濟助類同，申請人要求法庭頒令，答辯人須就屋苑的帳項，執行以下各項 :

(a)  就2003年起各期、公共地方及商場的實際支出, 重新入帳

(b)  重新擬備2003年至2010年各分期及公共地方的獨立財務報表；

(c)  重新擬備2003年至2010年度全屋苑的財務報表。

161.  就(a)項而言, 申請人要求法庭頒令的基礎，是由於答辯人並非如實入帳，鑑於本席在上文已裁斷，申請人並未能成功舉證，答辯人存在並非如實入帳的情況，故此(a)項重新入帳的要求不獲批准。

162.  至於(b)及(c)項而言，答辯人已就相關年份擬備財務報表,並無證供顯示該等報表存在任何錯誤或不正確入帳的情況，相關時段由答辯人擬備的財務報表, 均由專業會計師作審計，及由業主大會通過，多年來答辯人也依據這做法收取了管理費，及將管理費用在屋苑上，時至今天, 申請人要求答辯人重新擬備2003年至2010年的財務報表，實在沒有任何意義，也看不到可達致什麼有成效的目的，且相對於答辯人在重新擬備財務文件所需動用的時間、人力及物力而言，實在是勞民傷財，不成正比。

163.  再者，答辯人只是未有依據公契條文規定的方式，來擬備相關的財務文件，但本席認為應著重文件的實質而非其模式 (look at substance rather than form), 在沒有任何相反證供的情況下，本席認為答辯人過往所擬備的財務報表，已能正確反映屋苑的財政狀況，完全符合了擬備這些報表的要求及目的，在事隔多年後, 不應拘泥於並非獨立分期或未有全屋苑的報表，而強制答辯人須重新再做。

164.  申請人此一濟助要求不獲批准。

濟助(6)(c)

165.  申請人要求法庭頒令，答辯人須向第6期住宅停車場的大業主，追討從2004年入伙紙生效起，至2008年9月欠交的管理費，包括出租車位的服務費用。

166.  鑑於本席在上文就爭議事項第(十八)項的裁斷，答辯人間接為大業主提供出租車位服務, 屬答辯人與MTRPA之間的協議，大業主為出租服務已支付服務費予MTRPA，大業主不可能因答辯人與MTRPA之間的安排，而需再次付款，故此本席認為答辯人無權向大業主追討相關費用。

167.  至於第6期住宅停車場的管理費，誠如本席在上文第(十六)及第(十七)項爭議事項中指出，答辯人從第6期住宅停車場單一業主所收取的服務費，其實應視作管理費，無任何證供顯示，答辯人未有從該單一業主收取任何應收的管理費項目，在這情況下，答辯人亦無權再作追討。

168.  申請人此一濟助要求不獲批准。

濟助(7)

169.  申請人要求法庭頒令，答辯人須提供自2003年開始至2010年各類員工每月人手分配的資料數據，讓申請人可確保入帳正確。

170.  本席認為，申請人此要求並不合理, 亦無法可依。根據該條例的規定，作為業戶的申請人，可依據附表6(1A)段的規定，要求法庭批准查閱備存的帳簿、帳項紀錄及其他紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件，本席認為這些文件中，並不包括申請人現時要求的每月人手分配資料，皆因人手分配資料並非上述的單據或發票等文件，而其他文件的詮釋，必須為與前述文件如單據、發票等同類的，而並非任何文件，在該條例下未有容許申請人可查閱每月人手分配資料的情況下，法庭無權頒令答辯人須提供此等文件予申請人。

171.  即使申請人有權查閱該等文件，根據 Speedy Gainer Ltd v Incorporated Owners of Malahon Apartments & Anor (CACV336/2004)一案的裁斷，業戶在提出法律程序要求法庭頒令批准查閱文件前，必須先向法團或管理公司提出查閱的要求，否則不能直接提出訴訟。在本案中，並無任何證供顯示，申請人在提出本案以前，曾向答辯人要求此等文件，申請人無權提出此要求。

172.  申請人此一濟助要求不獲批准。

濟助(9)

173.  申請人要求法庭頒令，答辯人須向各期及商場的業主，收取自入伙紙發出至分公契生效期間應付的管理費。

174.  鑑於本席在上文就爭議事項第(三十)項的裁斷，並無證供顯示答辯人須就前期開支進一步退還任何金額。再者，鑑於本席在上文就爭議事項第(十一)項的裁斷，申請人未能證明在公共地方的管理費用或攤分上存在錯誤，故此並無理據要求答辯人作追討。

175.  此一濟助要求不能成立。

濟助(11)

176.  申請人要求頒令規限答辯人，以後不能將邨巴的有關收費計算入管理費內，並退還2003年4月至今所收取的經理人酬金及利息。

177.  鑑於本席在上文就爭議事項第(三十二)項的裁斷，答辯人有權以管理費方式收取邨巴的費用，申請人此一濟助並無理據支持。

命令

178.  鑑於上文的裁斷，法庭就本案不作任何命令。

訟費

179.  鑑於本案的裁斷，本席認為應有的訟費命令，應為不作訟費命令。此為暫准判令，除非任何一方提出傳票申請，否則此暫准命令，在14天後成為絕對命令。

附件(甲)

主公契及分公契條文內容

“2. Annual Meeting

One meeting, to be known as the Annual Meeting, shall be held as soon as practicable after the end of each financial year (as defined by Clause 3 of Section J of this Deed) for the purposes of receiving the Managers’ report and an income and expenditure account and balance sheet for the previous financial year, electing the members of the Owners’ Sub-Committees in accordance with the provisions in that behalf contained in Section G of this Deed and transacting any other business of which due notice is given in the notice convening the meeting.” (page 864 Bundle C1)

主公契H部第4(b)條﹕

“(b) The Managers’ Remuneration for the performance of its duties hereunder shall be 10% of the total actual expenditure calculated in accordance with Section J of this Deed (excluding the Managers’ Remuneration) incurred in the management of the Land and the Development. The percentage of total annual expenditure against which the Managers’ Remuneration is calculated may be reviewed by a majority resolution passed at a meeting of the Owners or the Development Owners’ Committee or the Owners’ Corporation (if-formed).” (page 875 Bundle C1)

主公契I部第1(a)條﹕

“(a) The Managers shall in respect of any part of the Development in respect of which an Occupation Permit has been issued have full and unrestricted authority without reference to any of the Owners to do all such acts and things in accordance with the terms and conditions of this Deed as may be necessary or requisite for the management of the relevant part of the Land and the Development and anything reasonably incidental thereto.” (page 877 Bundle C1)

主公契I部第1(b)( iv)(1)條﹕

“(iv) To keep the Development which shall, for the purposes of this sub-clause (iv), be deemed to include the Orange Based Areas, the Elevated Road, the Structures, the Items, the Future Footbridge Associated Structures until possession thereof shall have been taken by the Government in accordance with Government Grant insured :-

(1) in the full new reinstatement value thereof (plus a sum to cover demolition and clearance costs and Architects’, Surveyors’ and Engineers’ rebuilding fees) against the Insured Risks;” (page 877 Bundle C1)

主公契I部第1(b)(xxix)條﹕

“(xxix) To do all things which the Managers shall in their absolute discretion deem necessary or desirable for the purposes of maintaining and improving the amenities of the Development for the better enjoyment or use thereof by the Owners and occupiers and their licensees.” (page 881 Bundle C1)

主公契J部第1(z)條﹕

“(z) any other costs, charges, and expenses property incurred by the Managers in the performance of any duty or in the exercise of any power hereunder.” (page 888 Bundle C1)

主公契J部第2(a)條﹕

“(a) There shall be established and maintained by the Managers:

(i) a Development Capital Fund for the purposes of meeting major works of a capital nature in respect of the Development Common Areas and Facilities and subject to Clause 4(c) of Section H, payment on account of the Managers’ Remuneration in respect of any expenditure out of such Capital Fund;

(ii) for each Phase of the Development following the issue of an Occupation Permit for the Phase, a Phase Capital Fund for the purposes of meeting the cost of major works of a capital nature in respect of those parts of the Common Areas and Facilities as are designated common areas and facilities serving that Phase of the Development in any Sub-Deed of Mutual Covenant or Deed Poll entered into pursuant to this Deed and subject to Clause 4(c) of Section H, the payment on account of Managers’ Remuneration on such expenditure.” (page 888 Bundle C1)

主公契J部第2(e)條﹕

“(e) Except in a situation considered by the Managers to be an emergency, no money shall be paid out of the Capital Funds unless it is for the purpose approved by a resolution of the relevant Owners’ Committee.” (page 889 Bundle C1)

主公契J部第4(h)條﹕

“(h) For the purposes of this Clause 4, “expenditure” includes all costs, charges and expenses to be borne by the Owners, including the Managers’ Remuneration pursuant to Clause 1 of this Section.” (page 891 Bundle C1)

主公契J部第4(i)條﹕

“(i) The Managers shall prepare the follow budgets :-

(i) a Development Management Budget which shall show the estimated expenditure for the management and maintenance of the Development as a whole including the contribution to the Development Capital Fund and (subject to Clause 4(c) of Section H) the Manager’s Remuneration in respect thereof (excluding expenditure attributable to any particular part of the Development);

(ii) a Phase Management Budget for each Phase of the Development which shall show the estimated expenditure for management and maintenance of each Phase of the Development including the contribution to the Phase Capital Fund and (subject to Clause 4(c) of Section H) the Managers’ Remuneration in respect thereof but excluding expenditure attributable to the Development as a whole or any other part of the Development and which may be broken down into sub-budgets or sub-sub-budgets for each part of the Car Park, Commercial Development, Kindergarten and Residential Development within a Phase or for any consistent part of each part of the Development within a Phase (as necessary or appropriate) for the purpose of differentiating between the different levels of management services available to the Owners of Units within parts of a Phase and the management and maintenance of the Recreational Areas and Facilities which are used exclusively by the Residential Development but not the whole of the Phase in each case, in the budget next prepared by the Managers immediately after an Occupation Permit has been issued in respect of any Phase of the Development.

The contribution to the expenditure comprised in any budget prepared by the Managers shall accrue with effect from the date that an Occupation Permit is issued in respect of any Phase of the Development and the Managers in determining the Management Charges payable by an Owner shall apportion expenditure between the Management Units attributable to those Units in respect of which an Occupation Permit has been issued from time to time. Provided that all outgoings each Unit including the Management Charges up to and inclusive of the date of the first assignment of each Unit shall be paid by MTR.” (page 891-892 Bundle C1)

主公契J部第5條﹕

“5. Payment of Management Charges

(a) Each Owner shall contribute towards the Management Charges monthly in advance a contribution equal to 1/12th of the Management Charges (“Advance Payment”) payable by that Owner for that year on the first day of each calendar month.

(b) The Owners shall contribute towards the Management Charges in the following manner:-

(i)all Owners of Units in the Development shall contribute to the expenses of the Development Management Budget in the proportion that the Management Units attributable to the Units owned by them bears to the total Management Units from time to time allocated to the Development;

(ii) the Owners of the Units in each Phase of the Development shall contribute to the expenses of the relevant Phase Management Budget in the proportion that the Management Units attributable to the Units owned by them bears to the total Management Units allocated to that Phase Provided That where the Managers prepare sub-budgets for a Phase or any part of it, only the expenses which are attributable to the Phase as a whole shall be apportioned in the manner described above and the expenses of any sub-budget shall be paid by the Owners of Units covered by such a sub-budget in the proportion that the Management Units attributable to the Units owned by them bears to the total number of Management Units allocated to all Units covered by such a sub-budget.

(c) The Managers shall on or before the first day of each calendar month render to each of the Owners by sending to their respective Unit or to such other address as an Owner may from time to time in writing advise to the Managers either by post or by hand a written notification showing the amount of the monthly Management Charges payable by such Owner.

(d) Notwithstanding any provisions to the contrary, the Owners shall pay to the Managers any shortfall in the Managers’ Remuneration within 21 days from the completion of the preparation of an income and expenditure account and balance sheet in accordance with Clause 9(c) of this Section J.

Provided That where in the Managers’ opinion any expenditure has been incurred solely for the benefit of an Owner or group of Owners the Managers may charge that expenditure directly to that Owner or those Owners in such proportion as it may determine.” (page 892-893 Bundle C1)

主公契J部第9條﹕

“9. The Managers to keep accounts

(a) The Managers shall maintain proper books or records of account and other financial records and shall keep all bills, invoices, vouchers, receipts and other documents referred to in those books and records for at least 6 years.

(b) Within 1 month after each consecutive period of 3 months, or such shorter period as the Managers may select, the Managers shall prepare a summary of income and expenditure in respect of that period and shall display a copy of it in a prominent place in the Development for a reasonable period of time.

(c) Within 2 months after the end of each financial year, the Managers shall prepare an income and expenditure account and balance sheet for that year.

(d) Each income and expenditure account and balance sheet shall include details of the Capital Funds referred to in Clause 2(a) of this Section and an estimate of the time when there will be a need to draw on those funds, and the amount of money that will be then needed.

(e) The Managers shall :-

(i)permit any Owner, at any reasonable time, to inspect the books or records of account and any income and expenditure account or balance sheet; and

(ii) on payment of a reasonable copying charge, supply any Owner with a copy of any record or document requested by him.

(f) If it is decided by a resolution of the Owners that any income and expenditure account and balance sheet should be audited by an accountant or by some other independent auditor as may be specified in that resolution, the Managers shall without delay arrange for such an audit to be carried out by that person.” (page 894-895 Bundle C1)

主公契J部第12(b)條﹕

“(b) Subject to paragraphs (c) and (d) of this Clause, the Managers shall without delay pay all money received by him in respect of Management Charges and Miscellaneous Income under Clause 7 of this Section J into the account maintained under paragraph (a) of this Clause and the same shall be held in trust for all Owners.” (page 897 Bundle C1)

分公契E部第5(b)條﹕

“(b) One such meeting, to be known as the Annual Meeting, shall be held as soon as practicable after the end of each financial year (as defined in Clause 3 of Section J of the Principal Deed) for the purposes of receiving the Managers’ report and an income and expenditure account and balance sheet for Phase I for the previous financial years, and transacting any other business of which due notice is given in the notice convening the meeting.” (page 949, 997, 1043, 1091, 1130 Bundle C1)

附件(乙)

建築物管理條例相關條文

“……

"building" (建築物) means-

(a) any building which contains any number of flats comprising 2 or more levels, including basements or underground parking areas;

(b) any land upon which that building is erected; and

(c) any other land (if any) which-

(i) is in common ownership with that building or land; or

(ii) in relation to the appointment of a management committee under section 3, 3A, 4 or 40C or any application in respect thereof, is owned or held by any person for the common use, enjoyment and benefit (whether exclusively or otherwise) of the owners and occupiers of the flats in that building; (Replaced 27 of 1993 s. 4. Amended 5 of 2007 s. 3)

……”

附表7第1(8)段﹕

“(8) For the purposes of this paragraph, "expenditure" (開支) includes all costs, charges and expenses to be borne by the owners, including the remuneration of the manager.”

附表7第2段﹕

“2. Keeping of accounts

(1) The manager shall maintain proper books or records of account and other financial records and shall keep all bills, invoices, vouchers, receipts and other documents referred to in those books and records for at least 6 years.

(2) Within 1 month after each consecutive period of 3 months, or such shorter period as the manager may select, the manager shall prepare a summary of income and expenditure and a balance sheet in respect of that period, display a copy of the summary and balance sheet in a prominent place in the building, and cause it to remain so displayed for at least 7 consecutive days. (Amended 5 of 2007 s. 32)

(3) Within 2 months after the end of each financial year, the manager shall prepare an income and expenditure account and balance sheet for that year, display a copy of the income and expenditure account and balance sheet in a prominent place in the building, and cause it to remain so displayed for at least 7 consecutive days. (Amended 5 of 2007 s. 32)

(4) Each income and expenditure account and balance sheet shall include details of the special fund required by paragraph 4 and an estimate of the time when there will be a need to draw on that fund, and the amount of money that will be then needed.

(5) The manager shall-

(a) permit any owner, at any reasonable time, to inspect the books or records of account and any income and expenditure account or balance sheet; and

(b) on payment of a reasonable copying charge, supply any owner with a copy of any record or document requested by him.

(6) If there is a corporation and the corporation decides, by a resolution of the owners, that any income and expenditure account and balance sheet should be audited by an accountant of by some other independent auditor as may be specified in that resolution, the manager shall without delay arrange for such an audit to be carried out by that person and- (Amended 5 of 2007 s. 32)

(a) permit any owner, at any reasonable time, to inspect the audited income and expenditure account and balance sheet and the report made by the accountant or auditor in respect of the income and expenditure account and balance sheet; and

(b) on payment of a reasonable copying charge, supply any owner with a copy of the audited income and expenditure account and balance sheet, or the report made by the accountant or auditor in respect of the income and expenditure account and balance sheet, or both, as requested by the owner. (Amended 5 of 2007 s. 32)

(7)   The financial year may not be changed more than once in every 5 years, unless that change is previously approved by a resolution of the owners' committee (if any).”

附表7第3(2)段﹕

“(2) Subject to subparagraphs (3) and (4), the manager shall without delay pay all money received by him in respect of the management of the building into the account opened and maintained under subparagraph (1) or, if there is a corporation, the account or accounts opened and maintained under subparagraph (1A). (Amended 5 of 2007 s. 32)”

附表7第4(1)段﹕

“(1) The manager shall establish and maintain a special fund to provide for expenditure of a kind not expected by him to be incurred annually.”

附表7第4(5)段﹕

“(5) Except in a situation considered by the manager to be an emergency, no money shall be paid out of the special fund unless it is for a purpose approved by a resolution of the owners’ committee (if any).”

 

附件(丙)

申請人要求的濟助

1.  裁定答辯人擬備2010年度屋苑公共地方預算沒有包括職員薪金、經理人酬金及特別基金(Capital Fund)，並且沒有擬備第一期（第一期分公契範圍）及第六期（第六期分公契範圍）的預算乃違反條例附表7第1(8)條及主公契J4(h)、J4(i)(i)及(ii)。

2.  頒令答辯人須﹕

(a)  重新制定2010年度屋苑的公共地方預算須包括職員薪金（員工薪酬）、經理人酬金及特別基金，

(b)重新擬備及展示各期（即第一、二、三、四、六期的公契範圍）、公共地方及商場的2010年預算。[由於需要根據人手分配的記錄重新計算公共地方的員工薪酬，所以需要重新擬備全屋苑各部分的員工薪酬的攤分表，然後據此修正屋苑各部分的2010年預算案。上述的濟助，其意義在於須制定公共地方及屋苑其他部分的管理處員工薪酬的攤分表並公開展示。]

3.  裁定答辯人2010年沒有依照主公契﹕

 (i) 擬備第一期（包括第一期停車場在內）及第六期（住宅車場及商場車場）的收支概算表及資產負債表，

 (ii) 展示全屋苑（包括各期、公共地方、及商場）收支概算表及資產負債表，

 (iii)  展示2009年全屋苑的年度收支表及資產負債表，上述行為乃違反條例附表7第2(2)及(3)條及主公契J4(i)(i)及(ii)、J9(b)。

4. 頒令答辯人須依照主公契﹕

a. 擬備2010年第一期（包括第一期停車場在內）及第六期的收支概算表及資產負債表，

b. 擬備及展示全屋苑（包括各期、公共地方及商場）收支概算表及資產負債表，

c. 擬備及展示2009年全屋苑的年度收支表及資產負債表。

5. 裁定答辯人03至09年沒有在（已展示的）收支表及資產負債表須要包括特別基金的細項，乃違反條例附表7第2(4)條的規定。

6. 由於自03年起沒有按照公契設立公共帳戶及各分期帳戶（即第一、二、三、四、六期），並且未有如實入帳，所以各期、公共地方及商場的帳項並不能反映實際的收支，故申請人要求法庭頒令答辯人須﹕

(a) 由03年起須根據各期（包括第6期車場含商用車場）、公共地方及商場的實際支出重新入帳，[由於答辯人擁有以往的單據、總帳及其他帳項記錄，所以答辯人可以將有關帳項重新入帳。]

(b) 並按照條例附表7第2(4)條及公契上述的規定重新擬備2003年至2010年的全屋苑包括各期（依公契規定的分期）、公共地方及商場的每季收支概算表及資產負債表，並須包括特別基金的細項。[由於答辯人需要重新計算各期的資產，所以需重新依公契新設立各期獨立的帳戶，入帳由各期入伙紙發出開始。另外答辯人需要計算由入伙紙發出至公契生效期間的管理費用，所以需重新依分公契設立及入帳公共地方帳戶，入帳日期由第一期入伙紙發出開始。]

(c) 向第六期住宅停車場大業主（港鐵）追回04年入伙紙生效至08年9月欠交的管理費用包括出租車位的服務費用。

(d) 要求重新入帳的原因﹕

(i) 須依公契設立公共地方的獨立帳戶及須依管理份數攤分給屋苑各部分，所以須根據公共地方的總開支依管理份數攤分給屋苑各部份，所以屋苑各部份須重新入帳。各期的前管理費的計算，須根據公共地方的實際總開支攤分計算，所以也需要重新入帳公共地方帳戶。

(ii) 由於過往住宅的收支沒有分期，第六期車場被分拆為住宅車場及商用車場，所以各期的資產被混合或分拆，因此須重新入帳以分清各期的資產包括累積盈餘及特別基金供款。

(iii) 由於答辯人不如實入帳包括將開支不如實攤分屋苑各部份，所以須重新入帳以計算各期的準確收支。[商場的水費、保安、設備保養、非駐苑員工薪酬；商用車場的保安費；第六期住宅車場的員工薪酬、維修保養費、水費、保險費、出車位費等開支。]

7. 由於答辯人的蓄意疏忽沒有按照公契的規定由設立各期及公共地方的帳戶，共且隨意攤分及不誠實地入帳各帳戶，導致住宅長期津貼商場及第六期停車場的大業主，再者，又蓄意疏忽不按照公契向第六期停車場大業主收取管理費，故申請人要求法庭頒令﹕

(a) 須提供03年開始至2010年各類員工（例如﹕保安員工、清潔員工、合約員工、管理處員工等）每月人手分配的資料數據給申請人，以確保準確入帳各帳戶。

8. 裁定答辯人作為映灣園之管業經理人於03年4月至08年10月，未有依從公契向當時有關物業（包括第一、二、三、四、六期及商場）的業主收取其自入伙紙發出至公契生效期間應付的管理費用，以及未有執行公契J6(a)之規定向當時有關物業的業主追討過期未交之管理費用，乃違反主公契I1(b)(ii)及J5(c)規定。

9. 頒令答辯人必須執行主公契I1(b)(ii)及J5(c)的規定向03年4月至08年10月，當時有關物業的業主收取其自入伙紙發出至公契生效期間應付的管理費另加利息。有關的費用應分為兩部分﹕

(a) 公共地方的管理費用﹕根據上文6(a)及(b)項重新入帳公共地方帳戶及擬備有關財務報表，並以此依管理份數比例計算各期應分攤的公共地方管理費用。

(b) 各期公契生效前的管理費用，管理處應重新計算該期間的 (i) 管理處員工薪酬包括非駐苑員工薪酬，(ii) 保安、清潔、合約員工的開支，(iii) 保險費，(iv) 購買設備、物料及工具的費用。[須包括各期的資本性支出，參閱上文爭議事項30第(b)、(c)項。其中第一期有最少約54.8萬的資本性開支須退還給第一期帳戶，準備的數字須根據單據的收貨日期計算，早於分公契生效前的開支皆屬前期開支]。

10. 裁定答辯人收取邨巴費用作為管理費一部分並收取酬金乃違反主公契I1, I2 及 J1。

11. 頒令答辯人今後不可將邨巴的有關費用計算入管理費內（建議在2013年10月新邨巴合約開始），並退還自03年4月屋苑入伙後至現在所收取有關之酬金另加利息。