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HCA 4795/1999
香港特別行政區
高等法院原訟法庭
民事司法管轄權
案件編號1999年第4795號
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主審法官：高等法院原訟法庭暫委法官陳江耀
聆訊日期：2010年2月8 至10日
裁決書日期：2010年2月11日
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裁決書
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1. 本案原告向被告討回根據合約已支付予被告的$1,140,000和耗費了的佣金$76,000，這是一宗三層村屋的買賣。
2. 被告是大埔布心排村丈量約份第23約743A1地段（下稱「該地段」）的業主。他在1993年3月12日簽立了一份授權書，委任一位趙婉珍女士為獲授權人，這授權書是根據《授權書條例》第7條而訂的，所以趙女士可以代被告作出任何被告可透過受權人合法而作的事情，這包括代表被告簽訂合約、出售被告名下的物業或土地。
3. 從被告披露的文件顯示，被告其實在1993年3月6日已與趙女士簽訂了一份臨時買賣合約，以$1,650,000把該地段連在該地段上一幢三層的村屋售予趙女士。
原告的案情
4. 原告原居於青衣島一屋苑的單位，他是在1989年12月以$707,480購入該單位。他在1997年5月以$3,400,000出售了該單位，然後遷往外父家暫住。
5. 原告說他在出售青衣島的單位前，已有計劃搬往大埔入住村屋，他在1997年3月6日已與布心排村一位業主簽訂了一份臨時買賣合約，以$2,705,000購入一間新建村屋的三樓連天台，但大埔地政署尚未就該新建村屋發出滿意紙[1]，所以這宗買賣當時未能完成。
6. 原告後來沒有完成這宗買賣，他在1997年6月5日以$3,150,000把這單位轉售他人，從而獲利$445,000。他在出售青衣島單位和這未成交的村屋單位，共獲利約$3,000,000。
7. 地產經紀在1997年6月底介紹原告購入該地段，連同一幢在該地段上的三層村屋，當時該地段上只有一幢兩層的舊村屋，該三層村屋是要待這舊屋被拆掉後才興建的。原告當時告訴經紀說只需要村屋的三樓和天台自住，而不需要地下和二樓兩層，經紀建議他將地下和二樓出售，而經紀可以介紹其客戶，或許經紀本人，也可向他購入這兩層。原告於是在1997年6月29日決定購入該地段，和這幢尚未興建的三層村屋。
8. 經紀在當天介紹了被告的授權人趙女士給原告認識，趙女士讓原告參閱被告在1993年3月12日簽立給趙女士的授權書。經紀然後草擬了一份臨時買賣合約給原告和趙女士簽署，經紀說合約的條款都是標準的，建屋的工程會在政府發出開工紙[2]後便進行。新屋會在九個月內建成，然後業主會向政府申請滿意紙，當滿意紙批出後，雙方便可完成這買賣。在經紀作出上述解釋後，原告和趙女士便簽訂了這臨時買賣合約，原告然後支付了$200,000訂金給趙女士。不過合約錯誤地把該地稱為743A地段，而不是743A1地段。原告在口頭作證時說趙女士在簽署合約時也向他說新屋會在九個月內建好。
9. 原告在1997年7月2日租住大埔南華莆一幢村屋的地下，租期由1997年8月1日起，為期兩年。原告有權以一個月通知終止租約，但若原告租住這單位短過一年，便要賠償一個月租金給業主。
10. 原告在口頭作證時說他只欲租住這單位一年，因為他向被告買的村屋應該在大概一年內建好。
11. 原告於7月11日在經紀的辦事處與趙女士再簽訂一份中文合約，以購入該地段和尚待興建的三層村屋，這合約的內容與上述臨時買賣合約相若，但合約的日期則被倒填到1997年6月29日，即上述臨時買賣合約的日期。該地段在這合約仍被誤稱為743A地段。這合約和上述臨時買賣合約在下文被統稱為「合約」。
12. 在7月11日簽約時，原告再支付$560,000售價給趙女士，和$76,000給經紀作佣金，當時趙女士說在政府發出開工紙後，原告便要再付售價的5%，然後他們便會立刻拆卸舊屋和搭建新屋。
13. 1998年3月20日，經紀通知原告說政府已發出了開工紙，原告於是在同日到經紀的辦事處再支付了$380,000給趙女士，他同時要求趙女士要在兩個月內開始建屋，並要在9個月內完成。
14. 在1998年11月間，他接到經紀行一位前僱員的通知，知悉該地段的舊屋仍未被拆卸，所以他到經紀行擬與趙女士聯絡，但經紀行在兩天後才找到趙女士，和為他們安排會議。趙女士在會議上告訴原告，說業主有問題未可動工，但沒有告訴原告是甚麼問題。趙女士再說會盡快動工，並要求原告等待兩、三個星期，但原告則說趙女士已違約，他更說合約應該取消，趙女士應退還已付款項並賠償他的損失，但趙女士拒絕這樣做。
15. 原告在1999年1月29日經律師發信給被告，說他在1998年3月支付$380,000給趙女士時，已要求趙女士在兩個月內開始建屋，並在九個月內完成新屋，但被告仍未開始拆卸舊屋，所以違反了合約，於是原告因應被告的違約而終止合約，並要求被告退還已付的$1,140,000，否則會提出訴訟。這封信的副本是抄送了給趙女士的。
16. 被告經律師在1999年2月26日發出的回信說被告已勤懇地進行發展工作，在開工紙發出後，被告更曾在1998年4月、5月、7月和8月嘗試開工，但舊屋被一位姓羅和一位姓詹的女士（是被告的母親和姊妹）佔用了，而被告的異父弟弟鄧造生和上述兩位女士更阻礙被告重建該地段的建築物，因此被告已向這3人展開訴訟，申請禁制令，以禁止這3人再阻礙被告發展該地段。被告的律師在信中更說原告於1998年4月曾要求趙女士延遲動工，因原告可能對支付第四期款項（即新屋蓋至石屎平頂時要付的5%售價）有困難。律師更說原告和趙女士在1998年11月10日曾在經紀的辦事處開會，但沒有說雙方在會上討論過甚麼事情。律師更說趙女士沒有承諾會在1998年3月會議後的兩個月內開工，或在9個月內竣工。律師最後說原告從沒有向被告或趙女士投訴，所以原告指要因應被告的違約而終止合約是言之過早，和沒有根據的，而合約是仍然有效，原告是須要繼續根據合約付款。
訴狀與抗辯狀等
17. 因被告否認原告的指控，和拒絕了原告的要求，原告在1999年3月22日向被告提出這訴訟。原告在修訂後的申索陳述書敘述了合約的條款，和原告已根據合約付款，更指合約有隱含的條款，就是要被告勤懇地拆卸該地段上的舊屋和蓋搭新屋，而且要在政府發出開工紙後的合理時間內完成拆卸工作，這合理時間應該是兩個月内，然後在合理時間內完成新屋的蓋建，而這合理時間應該是開工紙發出後的9個月内。原告更指政府已在1998年2月13日發出開工紙，而原告也在1998年3月17日從經紀處收到政府有關信件的副本。再者，原告在1998年3月20日與趙女士會面，和支付$380,000給她時，曾要求她在兩個月內開始蓋建新屋，並在9個月內完成，所以原告已把履行合約責任的時限轉變為合約的要素。但被告違反了合約的責任，並沒有拆卸舊屋，即表示被告已不欲履行合約，原告於是因應被告的違約行為，由律師在1999年1月29日向被告發信終止合約，因此合約已被撤銷，而原告已毋須履行合約的任何責任，再者，因被告完全沒有履行合約的代價，所以原告要被告退還已付的$1,140,000，並要賠償原告已付給經紀的$76,000佣金，因為這佣金已成為原告浪費了的支出。
18. 被告在修訂過的抗辯書和反申索書說，原告和代表被告的趙女士所達成的合約，部分是以書面訂定，而部分則是口頭達成的。有關合約的口頭部分，抗辯書說當雙方在1997年6月29日和7月11日或其中一日訂定上述兩份合約時，雙方同意這宗買賣要3至4年後才可完成，因為被告在1993年3月提交予政府的重建申請到當時尚未獲批准，而既然成交期很可能比普通情況較長，所以這宗買賣的價格也有折讓，合約的買賣價$7,600,000只是當時市值的80%，再者，趙女士也向原告說過上文提及被告的異父弟弟曾於1993年就該地段向被告興訟，這異父弟弟的訴訟和上訴是在1995年才被判敗訴，所以若這異父弟弟知道該地段將賣給原告，他會阻礙這宗交易的完成，所以原告和趙女士同意，若這種事情發生的話，重建新屋的時間會延遲至問題解決後。
19. 原告否認有上述的所謂合約的口頭部分，本席也覺察到被告律師在1999年2月26日發給原告律師的回信也沒有提及這些所謂口頭部分。
20. 被告在答辯書也否認原告在1998年3月20日支付$380,000給趙女士時，曾要求新屋要在兩個月內開始興建，並在9個月內完成。
21. 抗辯書更說原告在1998年4月曾透過經紀要趙女士把重建的開展推遲，因為原告失業，對繼續按合約付款會有困難，但趙女士並沒有接受這要求。本席認為這一論點與案無關，因為趙女士沒有接受原告的要求，所以被告履行合約的責任沒有因此而可以延遲。
22. 再者，抗辯書繼續說，趙女士與兩位人士上曾在1998年4月11日往該地段拜神開工，但被佔用該地段上舊屋的人阻礙，後來更發現被告的異父弟弟正在嘗試製造麻煩，以阻礙重建，被告於是在1998年11月10日於本院申請禁制令和物業管有令。在本案聆訊時，被告同意他是在2001年3月份才解決與異父弟弟的糾紛，並取得該地段的管有權，所以是在這日期之後才可開始重建。
23. 被告的反告書更說雖然原告已表示不欲履行合約，但被告沒有因應原告的行為來終止合約，而且被告更願意和有能力履行合約，所以被告向原告提出反申索，要雙方繼續履行這合約。
24. 原告對抗辯書和反申索書存檔了答覆書和反申索抗辯書。原告在答覆書說趙女士曾在1997年6月29日向他陳述，指這買賣可在一年至一年半完成，因為政府會1997年尾批准重建，因此，原告後來便租用南華莆的村屋單位一年，並獲另一年的續約選擇權，但被告沒有在1997年6月29日後的一年半內完成這交易。
原告的證據
25. 原告在聆訊時引用了證人陳述書的內容作為證據。陳述書的內容已在上文「原告的案情」詳述，本席在此不贅。
26. 被告在盤問原告時，探究原告是否有足夠經濟能力來完成這交易，並欲要求原告披露銀行存款文件，本席不批准被告的要求，因為被告在2000年9月15日存檔的抗辯書已提出原告在1998年4月經濟有問題，若要原告披露銀行文件，應在作審訊準備工作時申請，不可在審訊期間申請，而且原告也已按合約支付了所有到期的款項，沒有欠被告分文。原告在出售青衣島單位和布心排村一村屋三樓單位所賺的約$3,000,000也剩下約$2,000,000。至於完成交易尚欠的款項，也可用按揭方式籌集，所以被告沒有證據指原告沒有經濟能力完成這交易。
27. 被告也有質詢原告是否有從趙女士處得知重建工作被他人阻礙，原告說趙女士只告訴他說重建有困難，但沒有解釋困難為何。
28. 被告也質詢原告說，當被告可進行重建時，曾兩次經律師致函原告，要求原告對開始重建作回應，但原告沒有回應。原告否認有收過這樣的信件，更否認在收信後曾向趙女士說樓價已下跌，所以要取回已付款項。
29. 本席覺察到，被告從沒有在抗辯書或證人陳述書提出這指控，而且若被告有發出這些信件，也應是在2001年3月或之後，因為他是在那時才與異父弟弟就糾紛作和解，並取得該地段的管有權，但原告已在1999年3月22日開展了這宗訴訟，被告在兩年後的動工建議，已不能影響這訴訟的結果，所以無論被告有沒有發出這些信件，原告有沒有收過這些信件，或原告有沒有向趙女士說過這樣的話，都不會影響本席在這訴訟的裁決。
30. 原告還傳召了兩位專家證人，一位是估價測量師李先生，他提供了一份估價報告，說在該地段上一幢新的三層高村屋，每層面積700呎並連花園，如雙方合約所訂，在1997年6月29日的市價是$7,420,000。被告同意李先生的估價，所以沒有盤問他。
31. 原告的第二位專家證人是建築物條例轄下的認可人士，和註冊結構和土木工程師鄺先生。他也提供了一份報告書，說明他有超過40年的執業工程師經驗，並曾經監督和正在監督蓋建超過100間村屋。他曾視察該地段，和在該地段上的舊屋。他認為要一至兩個月時間便可把舊屋拆卸和平整地基，以便蓋建新屋。至於蓋建三層高，每層面積700呎的新村屋，則需時七個月。被告不同意鄺先生的意見，認為建屋要9至11個月，否則牆壁日後會有裂縫，但鄺先生堅持7個月已是很充裕的時間，因為水泥只需要28天便會乾涸，並且有足夠硬度。
被告的證據
32. 被告擬傳召趙女士作證，但事前沒有申請發出證人傳票，只是在原告傳召了所有證據後，才申請發出證人傳票。當他獲發傳票後，又沒法將它派給趙女士，因為趙女士已不在他提供的兩個住址居住。最後原告未能傳召趙女士作證，只是自己作證，但他引用了趙女士的證人陳述書，作為證據的一部分。趙女士的證人陳述書內容與抗辯書所述大致相同。
33. 被告在口頭作證時，承認原告在1998年11月曾與趙女士會面，並要求趙女士在兩個月內拆卸舊屋。
34. 至於趙女士與原告的會面和一切的對話，被告都是從趙女士的覆述而知，他從沒有參與過原告與趙女士的會面和交談，他第一次遇見原告已是因這宗訴訟而在法庭相見。
對抗辯理由的分析和裁決
35. 被告的其中一個抗辯理由，是原告與趙女士曾有合約的口頭部分，指因政府未批准重建，所以成交期要3至4年，既然要長的成交期，所以合約價$7,600,000只是市價的80%。
36. 這論點有幾個問題，第一個問題就是這樣重要的條款，經紀應會在書面合約中註明，不應由雙方只以口頭承諾來確定，但兩份中文合約都沒有提及這條款。
37. 第二個問題就是當原告的律師在1999年1月29日向被告發信，指被告沒有在開工紙發出後進行任何工程是違反合約，要被告退款給原告，但被告的律師在1999年2月26日回信抗辯時，沒有提及這一點所謂合約中的口頭部分，若雙方確有這合約的口頭部分，被告的律師沒有理由不在回信中提出，作為被告沒有違約的理據。
38. 第三個問題是新屋的市價，被告已同意新屋在1997年6月29日的市價大概是$7,420,000，所以$7,600,000的合約價並非市價的80%，被告並沒有因成交期較長，而把物業平售給原告。
39. 第四點就是原告所指若成交期這樣長，他是不會同意購買這物業的，因為他購買這物業是用以自住，而他當時租住南華莆一村屋單位作居所，租期只是從1997年8月1日起計一年，他可以在第二年的租期內以一個月通知終止租約。他這證據是有南華莆單位的租約支持。本席認為原告所述合情合理，所以接受原告這證供。再者，被告與異父弟弟就該地段的訴訟，已於1995年年尾或1996年年頭解決了，被告或趙女士隨後應已向政府申請開工紙，所以他們也應知道開工紙大概會在1997年年底或1998年年頭發出，所以沒有理由向原告說要3至4年的成交期。
40. 有見及這些問題和論點，本席不同意趙女士證人陳述書所說，裁定雙方根本沒有這項所謂成交期要3至4年的合約口頭部分。
41. 至於第二點抗辯理由，就是若被告的異父弟弟阻礙這宗交易的完成，重建新屋的時間會延遲至問題解決後，但這一抗辯理由比上一個理由更難被接納，因為根據這個說法，究竟重建何時可以開展，和交易何時可以完成，原告都得不到任何保證，而合約價又是在市價的範圍內，所以本席覺察不到有任何理由會驅使原告接受這樣的條款，而且這是很重要的條款，又影響原告可時可以遷入新屋，經紀是沒有理由不把它註明在書面合約內。本席也接受原告的證據說沒有這所謂合約的口頭部分。
42. 基於上述同樣的四個問題和論點，本席也不接受這點抗辯理由，更裁定沒有這一項所謂口頭的合約部分。
43. 至於趙女士指稱原告在1994年4月曾因失業，要求延遲動工發展，這點原告是否認的，但正如上文所說，就算原告曾作出這樣的要求，這也不會影響他在合約的權益，因為趙女士說她拒絕了這要求，而且趙女士更在1998年4月11日，和其後的5月、7月和8月安排拜神開工，只是遭到被告的異父弟弟阻礙而未能開展工程。
44. 被告在舉證和結案陳詞時，多次說他未能開展重建，是因異父弟弟的阻礙，所以他也是受害人，他更指原告是知曉這事情的。但本席認為只要不是原告阻礙重建的開展，原告是否知道被告遇上甚麼阻礙，或阻礙的原因，都不影響原告在合約的權益，若被告因別人阻礙重建而受損，他應尋求法律意見，研究是否可向有關人士要求賠償，他不可以用這阻礙作為本案的答辯理由。
45. 總結上述，本席裁定被告所有的抗辯理由都失敗。
被告是否有履行合約的代價，履行合約時限是否已成為合約的要素
46. 合約沒有訂明被告應開展重建或成交買賣的確實日期，但這並非等於被告可以無限期地拖延重建而原告都要等待。《普通法》規定，在這種情況下，被告要在合理的時限內履行合約的責任，即要在合理的時間內開展重建工程，和在合理的時間內完成這工程。據被告的證據，趙女士是在1998年3月中獲悉政府已發出開工紙，而她在1994年4月11日便準備好拜神開工，所以本席認為合理的開展工程時限是在被告或趙女士獲悉政府已發出開工紙後一個月內。
47. 至於拆卸舊屋、平整地台和蓋建新屋所須的合理時限，本席要考慮原告專家鄺先生的證據。有見及鄺先生的工程和監督蓋建村屋經驗，本席接納他為蓋建村屋的工程專家。本席在考慮過鄺先生的報告和證據後，接納他的專業意見，裁定合理的拆卸舊屋和平整地台時限應該是兩個月，而蓋建合約所定的村屋的合理時限則是7個月，所以根據這些時限，被告應在1999年1月中完成新村屋的蓋建。
48. 再者，就算假設因合約沒有訂下重建開展的確實日期，而被告可以推遲重建的開展，當原告在1998年11月要求趙女士要在兩個月內拆卸舊屋，這要求便定下一個合約要素的時限，要被告立刻開展工程，並在兩個月後完成拆卸舊屋。即使本席再多算一個月時間作事前準備之用，被告也應在1999年1月頭開始拆卸工程，並在3月前完成拆卸和地台平整工程，但事實上當原告在1999年1月29日發出律師信撤消合約時，被告還沒有開展任何工作。
49. 被告在聆訊中也承認，到今天為止，他還未有開展任何工作，舊屋仍屹立在該地段上。被告說他曾致函原告說可以開始重建，但要是真有其事，這也是在2001年3月或之後的事，合約要素的時限已過了兩年多，所以於事無補，而且若被告真的認為根據合約，他可以在2001年3月或之後才動工，他也毋須原告的首肯，可自行動工，但他一直到今天為止都沒有這樣做，所以被告根本完全沒有履行合約中所有代價。
裁決
50. 基於上述分析，本席裁定原告得直。
51. 本席命令要修正兩份合約書對該地段的誤稱。兩份合約書對該地段的描寫應改為743A1地段。
52. 本席宣布合約已被撤銷，原告已無責任履行合約中的代價，本席命令被告退還原告$1,140,000和賠償原告$76,000。
53. 被告要就這兩款額支付利息給原告，利率是以香港上海滙豐銀行的最優惠利率加兩厘。利息是由原告發出訴狀日期，即1999年3月22日起計，直至今天。但原告在2000年10月至2003年9月沒有就這訴訟採取任何行動，所以利息在這3年期間不用計算。
54. 本席更命令原告就上述$1,140,000在該地段有留置權，作為原告可以收取這數額的保證。
55. 最後，本席命令被告要支付原告這訴訟的訟費，確實數額由訟費評定官評估。
原告人：由高覺輝律師行延聘劉榮照大律師代表。
被告人：無律師代表，親自出庭應訊。
[1] Certificate of compliance
[2] Certificates of exemption
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