JANET TANG 訴 LEE TIN NIN

DCCJ24054/99

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟1999年第24054號

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判案書

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本案原告為大埔北盛街十九號熙泰樓地下及閣樓之業主。原告於1998年11月12日開始將上址之地下店舖租予楊君經營汽車修理，為期兩年。於1999年4月30日，原告與被告簽訂書面合約（以下稱「租約」，協議被告由1999年6月1日開始租住上址之閣樓（以下稱「閣樓」），為期兩年。租約規定每月租金5,500元整，上期繳付，另需交相等於兩個月租金的按金。

2． 被告如約遷入閣樓之後，隨即發覺地下汽車修理店不時在晚上10時後開始噴油工作，氣化的油漆直攻閣樓，以致閣樓的被告、其同住家人及來訪友人均感不適。原告方面表示對噴油的事不知情及無向被告承諾地下汽車修理店不會噴油。無論如何，原告透過律師於本案審訊期間向法庭承認，倘若地下汽車修理店晚上噴油困擾被告，被告有權隨時遷走，交回閣樓予原告而被告不會被視作為違約。然而，事情不是這麼簡單。

3． 根據被告的證供及所提出的書面證據，他及他的家人在閣樓居住了三個月。1999年6月及7月兩個月，他都交足租金。第三個月即同年8月份的租金沒有繳交。被告及其家人於8月底才遷出閣樓。被告的證供和答辯書都說，遷出閣樓之後，他將閣樓的鎖匙交予某地產經紀，並通知原告往該地產經紀領回鎖匙。不過，由於原告拒絕商談賠償被告的損失，鎖匙沒有交回原告方面。應該強調，被告在其答辯書內，在審訊期間和在作證期間，一再表示，他拒絕將鎖匙交還予原告，因為原告不理會、不答允和不商討被告所索取的三萬四千多元賠償金。三萬四千元計為三萬裝修閣樓的費用或價值，四千元為搬遷費。兩筆款額都是沒有獨立客觀證據證明的，是被告自己的估價或取得的報價。

4． 原告方面的證供表示，因被告於8月份沒有交租，故委託律師向被告催收。被告之後都沒有交租。被告沒有通知原告收回鎖匙。被告雖云遷離閣樓，却一直把持鎖匙拒不交還物業管有權，並且有證據顯示閣樓俟至公元2000年中仍有人佔用或居住。根據原告方面提出的幾張水電費收據，閣樓於1999年9月以後仍有大量用水用電。該等水電費收據有關詳情如下：-

1999年8月底至9月底電費	916元
1999年1月底至11月底電費	818元
1999年11月16日水費單	1,053元
2000年4月10日水費單	94元

5． 原告律師指出，被告聲稱於1999年8月底遷出，何以俟至1999年11月底每月之電費達至八、九百元？水費累積多月上千元！於2000年4月，仍有水費單顯示用水超過免費額。原告方面指被告實情沒有完全遷出，或已將閣樓分租予他人，所以找借口索償拒絕交還鎖匙。被告矢口否認分租，但承認於遷出閣樓之後仍不時回去閣樓看看有沒有信件，並有回到閣樓在內呆坐。因為他將閣樓內的燈火長開，所以於8月底之後仍有大量用電。

6． 本席相信閣樓的確曾受到地下噴油的滋擾。然而其嚴重性未至不能忍受，否則被告不會逗留達三個月才遷走，更不會於其聲稱遷走後又不時回去呆坐。即使地下噴油難以忍受，被告應該正當退租，而不是遷出却不交還代表物業管有權的鎖匙。被告的索償權尚待證明，應該採取法律行動告訴，而不是採取強行留佔物業來逼使業主順從其要求。被告承認，於本年2月本案提堂時，容耀榮法官已提示被告交還鎖匙，他仍沒有照辦。被告辯說，容法官沒有命令必須交出鎖匙，所以他仍然扣着鎖匙等待賠償。待本案進行審訊，經過本席曉喻，被告才於8月9日在法庭即席將鎖匙交予原告律師。

7． 至於索償之金額，被告既無準備提出單據，只是憑空說有聘用裝修工人做了部份改動室內間隔工作，本人還有動手做了部分裝修工作，兩者合計價值三萬元整。搬遷費實際沒有花費，是被告自行動手搬遷，但他事後用電話向搬運公司問價，獲告知由搬運公司代勞需費四千元。原告律師則指，根據租約，被告未得業主同意不得擅自改動室內間隔，改動之後於遷出時也要還原。本席基於被告的行為傾向小題大做，強行催索，證供亦頗有難以置信之處，裁斷被告這兩項索償理據不足，不予所請。

8． 原告的聲稱是要求被告繳交租約所訂租金，由1999年8月1日起計至2000年8月9日交還鎖匙之日為止。原告承認被告尚有兩個月租金之按金可作部分抵償。本席認為如若被告留住，以地下噴油構成騷擾，使其居住環境變差，要求賠償，法庭可考慮判令適度賠償以達至減租的實效。然而被告沒有留住，所以沒有受到居住環境變差的實際損害。但被告扣着鎖匙拒絕交還物業管有權，等同繼續租用閣樓，不論當作租金或代租金（mesne profits），都應如租約所訂以每月5,500元照付直至交還鎖匙之日為止。此外，被告亦應負担有關期間內之差餉、水費和電費。

9． 總之，本席裁定原告得直，被告須償付原告如下：-

（1）1999年8月1日至2000年8月9日期間之代租金，每月5,500元，扣除租金按金11,000元。

（2）差餉550元

（3）水費1,147元

（4）電費1,734元

（5）本案原告之訟費，若雙方不能就款額達成協議，由法庭釐定。