德恩發展有限公司 訴 豐利國際集團有限公司

DCCJ 3141/2006

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2006年第3141號

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判決書

事源

1. 申請人是租戶，答辯人是業主，申請人欠租，答辯人終止租約，入稟收回物業及租金、中間利潤等，並引用《區域法院規則》第14號命令第4條規則申請濟助，聆案官裁定申請人敗訴，申請人提出上訴，現由本席審理。

申請人（被告）的說法

2. 申請人從來沒提交誓章存檔,但從其所提交的文件中,應可理解其不爭的事項及說法。

3. 2006年3月17日，答辯人（原告）與申請人簽訂《物業臨時租賃合約》[答辯人文件夾第4 – 5頁]：

4. 2006年3月24日，雙方簽訂《租約》，月租$18,000.00,租期為2006年3月25日至2008年3月24日,保證金$36,000.00，免租期為2006年3月25日至4月9日，申請人須在每月第一天交上期租金[答辯人文件夾第65 – 68頁]。

5. 2006年4月1日至4月4日，申請人發現假天花下塌及食水管爆破，申請人通知答辯人[申請人文件PS6-1]。

6. 2006年5月10日，申請人開始欠交租金。

7. 2006年6月27日，答辯人以《傳訊令狀》入稟終止租約，並索償以下濟助[答辯人文件夾第4 – 5頁]：

（1）交吉歸還有關物業；

（2）收取自2006年5月10日至7月9日之欠租共$36,000.00;

（3）中間利潤每月$18,000.00直至歸還交吉物業;

（4）釐定賠償;

（5）其他濟助；

（6）訟費。

8. 2006年7月8日，被告人收到《傳訊令狀》。

9. 2006年7月10日，被告人將《傳訊令狀送達認收書》傳檔，擬提出抗辯[原告人文件夾第25頁]。

10. 2006年7月21日，原告人提交《抗辯書及反索償書》，反索償以下濟助：

（1）有關物業之裝修費用；

（2）被告人租用新單位之搬遷費用及租金差價；

（3）被告人租用有關物業期間遭受油煙污染影響所受之商業損失。

11. 2006年8月4日，答辯人提交《回覆書及對反申索之答辯書》[答辯人文件夾第28 – 32頁]。同日，原告根據《區域法院規則》第14號命令申請濟助 [答辯人文件夾第33 – 35頁]。

12. 2006年8月21日，聆案官陳玪玲裁定答辯人就該傳票勝訴[申請人文件夾第36 – 38頁]。同日，申請人申請傳票擱置聆案官陳玲玲之判令[申請人文件夾第39頁]。

13. 2006年8月21日，聆案官潘兆童裁定申請人就該傳票敗訴[答辯人文件夾第40 – 42頁]。

14. 2006年9月8日，申請人申請傳票擱置聆案官潘兆童之判令[答辯人文件夾第43頁]。聆訊日期為2006年10月5日，現由本席審理。

被告人上訴的理據

15. 2006年9月29日，申請人提交《上訴書》，提到以下幾點：

（1）先前收樓後，發覺有關物業為“縮水樓”，雙方是以月租每呎$11.25、面積1,600呎釐定,因此月租定為$18,000.00(即$11.25 x 1,600)，但實際面積只有1,400呎，答辯人每月多收$2,250(即$11.25 x 200)；

（2）先前於2006年8月14日，被告人發現有關物業鹹水管爆裂，後經查證為非法改裝[申請人文件PS5-4]；

（3）先前於2006年8月29日，有關物業內由答辯人提供的冷氣機嚴重滴水，影響大廈街 道人士出入，以致申請人無法使用該冷氣機；

（4）先前於2006年9月19日，水務署證實有關物業非法接駁用水，並考慮終止供水[申請人文件PS6-1]。

法律原則

16. 根據《區域法院規則》第14號命令第1條，申請人（被告）須被告人須提出真正或真誠的辯護理由使法庭信納，就答辯人（原告）該申請而言，有應予以審訊的爭論點或有爭議的問題，或為其他理由應予以審訊，否則法庭可作出在顧及所申索的補救或濟助的性質後屬公正的就該申索判答辯人（原告）勝訴[Hong Kong Civil Procedure 2006[14/4/9]。

本席的裁斷

上訴理據（1）：“縮水樓“

17. 其一、申請人沒有說明他有何基礎指面積只有1,400呎,而不是據他提交文件P4-1所列的1,600呎；其二、《物業臨時租賃合約》及《租約》上均沒提到租金是與任何面積掛鈎，亦沒有列出任何面積為條款；其三、申請人自稱收樓時已發覺只有1,400呎，他不可能沒有即時向答辯人或物業代理投訴；其四、據答辯人的董事Chi Chui Yan的誓章[答辯人文件夾第48 – 49頁第13 – 15段]，申請人於承租前已親身檢視有關物業至少兩次，並獲得有關圖則[答辯人文件夾第75頁]。

18. 本席認為申請人這點並非真正或真誠的辯護理由。

上訴理據（2）：鹹水管爆裂

上訴理據（3）：冷氣機嚴重滴水

上訴理據（4）：非法接駁用水

19. 答辯人已於2006年6月27日終止租約，其後申請人只屬佔用人的身份，就算有關物業於2006年8月14日確有鹹水管爆裂、於2006年8月29日確有冷氣機嚴重滴水、或於2006年9月19日被水務署證實非法接駁用水，答辯人亦無須向申請人負責或交代、枉論賠償。

20. 本席認為申請人這3點均沒有爭論餘地。

結論

21. 就算申請人（被告）呈交了誓章，他所提出的抗辯及反申索仍是沒有法理根據，本席現撤銷他的上訴，並暫令答辯人（原告）可得本案訟費，此訟費命令將於今天起計的14天後成為絕對命令。

2006年10月12日