THE INCORPORATED OWNERS OF TSUEN TUNG FACTORY BUILDING 對 LI TZE MING及另三人

LDBM 148/2016

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2016年第148宗

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LDBM 149/2016

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2016年第149宗

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LDBM 150/2016

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2016年第150宗

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LDBM 151/2016

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2016年第151宗

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LDBM 152/2016

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2016年第152宗

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(一併聆訊)

判案理由書

1.  審裁處在本聆訊中需要處理5項的訴訟申請，該5項訴訟申請的申請人，是銓通工業大廈的業主立案法團，而所有的訴訟申請中的答辯人，是該大廈不同單位的業主。所有訴訟申請所牽涉的爭議，是關於管理費的計算方式。

2.  根據申請人提出的申請，該大廈每一層有A、B、C及D 4個單位，A與B單位的計算方式是一樣，而C與D的計算方式也是一樣。

3.  申請人在多項申請中要求多位答辯人繳交管理費的數目，是有兩個計算方式的。在第一個計算方式中，申請人要求A及B的單位繳交每個單位$1,450一個月，而C及D的單位，要求繳交每個單位$2,230一個月 (“第一個計算方式”)。

4.  在所有訴訟申請中，申請人亦有一個交替的申請，即是說，如果第一個計算方式是錯誤的話，多位答辯人都應該繳付另一個計算方式的管理費，對於A及B單位，申請人的說法是每個單位$1,166一個月，而對於C及D單位，是每個單位$2,333一個月 (“第二個計算方式”)。

5.  其實，本案開展之後，一個不爭的事實，就是多位答辯人，即是該5項訴訟申請的所有業主，其實已經繳付了第二個計算方式所計算的管理費，即是說，如果是A及B單位的話，就是$1,166，如果是C及D單位，就是$2,333。而有關5項訴訟申請中，其實所有之前未繳交的管理費，都在2016年11月2日或之前完全交清。

6.  申請人其實已經接受有關付款，申請人唯一剩餘要求審裁處作裁決的，就是關於利息及訟費。根據申請人的開案陳詞，他們要求多位答辯人繳付申請人在2016年7月13日至2016年11月1日期間 (即是在訴訟開始之後直至他們交清管理費之間) 的利息，以判定利率計算 (即年利率8%)。

7.  另外，申請人亦要求審裁處裁決多位答辯人，須要支付申請人多項申請的訟費。

8.  多位答辯人，反對有關申請，雖然多位答辯人同意他們在2016年11月2日才全數交清所有的管理費，但是，多位答辯人都提出，該兩個計算方式，無論是第一個計算方式，或者是第二個計算方式，申請人在提出所有的訴訟申請時，是沒有任何法理及事實基礎的。所以，申請人是不可以向審裁處要求頒令多位答辯人支付任何的利息，更不應該命令他們支付訟費。相反，多位答辯人認為，應該是由申請人支付多位答辯人的訟費。

9.  在本案多項訴訟申請中，一個不爭的事實是，在LDBM148/2016的訴訟申請中，答辯人在2015年5月1日開始，已經拒絕繳交管理費，及提出反對的意見了。而其餘案件，即LDBM149/2016、150/2016、151/2016及152/2016，有關答辯人在2015年的4月1日開始，拒絕繳交管理費，及提出他們反對的意見，認為管理費的計算是錯誤的。

10.  其實，各方沒有爭議，申請人是倚賴2013年5月4日申請人全體業主大會通過的議案為基礎，提出所有訴訟申請，要求多位答辯人繳交第一個計算方式的管理費。但是，多位答辯人提出質疑，他們認為，根據在2013年5月4日的議案，管理費的計算方式是違反銓通工業大廈的公契 (“公契”)，所以拒絕繳交。

11.  另外，申請人所提出的第二個計算方式，要求多位答辯人繳交的管理費，其實，多位答辯人是同意這個計算方式是合符公契的。但由於在2016年7月13日 (即訴訟開始) 之前，這第二個計算方式，從來未得到業主立案法團的全體業主大會或任何管理委員會通過而實行，所以多位答辯人認為，這第二個計算方式的管理費，亦缺乏了一個法律及事實的基礎去追討。

12.  所以，多位答辯人一直拒絕繳交該兩個不同計算方式的管理費，直至2016年的9月30日，各方沒有爭議，當日申請人的管理委員會，開了一個管理委員會會議，並正式通過根據所預備的一份預算案，通過了第二個計算方式作為收取管理費的數目。而正如剛才所說，在該會議之後，在2016年11月2日或之前，多位答辯人已經交清所有管理費了。

13.  所以簡單而言，在本聆訊中，審裁處需要處理的爭議點 (這亦在申請人的結案陳詞清楚表示)，究竟第一及第二個管理費計算方式，是否有法理及事實基礎？

14.  首先，審裁處會處理第一個計算方式。

15.  計算管理費的方式，其實雙方沒有爭議是根據公契第7(c) 條來釐定的。根據大廈公契第7(c) 條，有關計算管理費分攤的方式，是應該根據預算案的支出，然後根據有關大廈的不可分割份數 (簡稱「份數」) 的比例作分攤。

16.  由於第一個計算方式 (即是A與B單位是$1,450及C與D單位是$2,230) 並非根據有關單位份數的基礎計算出來的，其實各方都同意，這是有違公契的。但申請人似乎是倚賴在2013年5月4日當日所開的業主立案法團的業主大會，所通過的議案為一個法理的基礎，希望向審裁處陳述這是一個合理的做法。

17.  其實各方在結案陳詞中，都同意一個法律原則，業主大會是不能夠通過議案，抵觸大廈的公契。LDBM 149/2016至 152/2016案中答辯人的代表律師亦在陳詞中提出了多個案例，支持有關論點，包括：荃灣花園業主立案法團訴梁振鴻及另一人LDBM 472、473、558及559/2001 (2002年10月24日) 及新基大廈E & H 座業主立案法團訴陳幹轉LDBM 563/2001 (2002年7月4日) 。審裁處在以上案例中，亦清楚指出，除了公契以外，亦不能夠通過任何抵觸《建築物管理條例》的議案。

18.  基於以上的法律原則，審裁處看不到有任何合理原因，申請人要堅持在申請書上提出的第一個計算方式。即使這個管理費計算方式是得到業主立案法團的業主大會通過，這並不代表這個管理費計算方式，是根據公契或有關法例而計算的。

19.  基於以上的原因，審裁處裁定第一個計算方式 (即是A與B單位是$1,450及C與D單位是$2,230)，是沒有任何法理基礎的，所以，以這個基礎所提出的訴訟，是沒有法理及事實基礎的。

20.  其實，對於第一個計算方式，雙方亦曾經有爭議，在業主立案法團的業主大會通過時，是否有根據公契及法例，先預備了一份預算案被業主考慮，然後才釐定管理費計算方式，但審裁處認為，由於第一個計算方式本身並非根據公契及法例而計算出來的，所以審裁處亦無須要作出這個爭拗的裁決。

21.  但如果審裁處須要為這個爭拗作出裁決，根據證據，審裁處會接受業主立案法團的說法，相信曾經有把預算案的資料，給當日出席大會上的業主考慮，雖然當日有關的會議紀錄及會議通告，並沒有提及有關的預算案，但審裁處認為，業主立案法團應有合理地把資料提供業主們考慮的。但即使如此，這並不能幫助說明，第一個計算方式的管理費，是一個有法理基礎的說法。

22.  另外，今日在結案陳詞中，申請人又提出了一個新的論點，這個論點之前是從來沒有提及過的。論點是涉及當日在2013年5月4日業主大會議案中，其實管理費的增幅，是牽涉一個項目叫「維修基金」，而根據申請人的陳詞，該「維修基金」並不是一個屬於管理費的範疇，所以公契的7(c) 條並不適用的。但申請人大律師合理地同意，即使7(c) 條不適用，如果公契沒有特別提及任何一個方式去分攤的話，根據有關法例，是須要根據業主的份數去分攤。即是說，儘管第一個計算方式不是計算管理費，而是「維修基金」，其實分攤方式應該是一樣的。所以在這情況之下，審裁處亦看不到，今日新提出的爭議或論點，可以如何幫助申請人的理據。

23.  第一個計算方式是一個没有法理依據的方式，所以審裁處裁定，以第一個計算方式提出的訴訟並不合理。

24.  至於，第二個計算方式，審裁處剛才也提及，其實雙方都沒有爭議，的確是根據大廈公契第7(c) 條去計算的。但爭議的地方是，第二個計算方式，在本訴訟開始時，是從來沒有先經過管理委員會或業主大會通過議案才去收取，純粹因為數目計算無誤，這樣是否可以作為收取管理費的基礎呢？

25.  申請人希望審裁處接納一個原則，並在結案陳詞中引述了一個案例，即使有管理委員會或業主立案法團在處理事項的時候，並未依從有關法例 (即《建築物管理條例》) 或有關大厦公契，個別業主仍然不可以，依賴有關違反公契或法例的行為，而拒絕繳交管理費 (參考The Incorporated Owners of Sea View Estate v Adsin Development Limited and others， LDBM 355至357/2003　(2004年4月17日) 一案)。

26.  審裁處考慮過有關案例，同意案件LDBM 149/2016至152/2016答辯人代表律師所提出的陳詞，認為有關的案例是幫助不到申請人的論點，因為有關案例，所判決依據的原則，是基於一個完全與本案不同的事實。該案所牽涉的是，關於新舊管理費增幅的問題，該案的業主立案法團在考慮管理費增幅時，並沒有提供預算案參考，審裁處在該案認為，這不構成釐定管理費的問題，所以業主仍然需要繳交管理費。而本案第二個計算方式的管理費是完全沒有經過管理委員會討論及決議，只是在本訴訟才提出，在法理原則上，很清楚是沒有依從有關法例，所以是完全沒有法理基礎的。

27.  簡單而言，根據有關法例，釐定一個應收管理費的數目時，是有4個步驟。第一，根據《建築物管理條例》附表5，有關業主立案法團的管理委員會，應該預備一份預算案，列出有關大廈支出。第二，根據《建築物管理條例》附表7的第1(2)段，將有關的預算案展示出來給所有的業主知道。第三，須要在管理委員會的會議上，討論及決議管理費數目，而根據《建築物管理條例》的第21及22條，大廈支出分攤的數目，必須要跟隨有關大廈公契，如果公契沒有提及，就須根據《建築物管理條例》第22(2) 條，即是根據「份數」分攤，管理委員會亦同時須要決定管理費繳交時間。而根據有關法例，如果增幅數目是超過現在管理費50%，亦要透過整體業主大會通過才有效(參考《建築物管理條例》第21(1A) 條)。所以管理委員會釐定管理費數目，是一個法律上非常重要的要求，這並非只是一個程序，而是一個釐定應收管理費的法律基礎。最後，第四，就是將有關釐定應收管理費數目的決議根據《建築物管理條例》附表2的第10(4B) 段展示出來，通知所有業主。

28.  其實雙方亦沒有爭議，在2016年9月30日，即是在多項訴訟申請展開了之後。管理委員會才開了一個會議，以第二個計算方式，釐定應收管理費數目，之後，多位答辯人在徵詢律師意見之後，在2016年11月2日或之前已經完全交清。

29.  在這情況之下，審裁處要考慮的問題是，在多項訴訟申請展開的時候，即是在2016年7月13日的時候，申請人的第二計算方式，是否有法理依據的？

30.  審裁處認為，根據以上分析，在多項訴訟申請展開的時候，第二個計算方式也是沒有法理依據的。申請人並沒有根據以上所提及的4個步驟中最重要的第三步，即是說，沒有經過管理委員會釐定一個應收管理費的數目。由於沒有管理委員會的決定，根本就缺乏了法理的依據去徵收有關費用，所以申請人以第二個計算方式提出訴訟，本審裁處認為是並不合理的。

31.  總括而言，審裁處認為第一個計算方式及第二個計算方式的兩個索償數目，在多項訴訟申請展開的時候，申請人都是沒有法理依據去收取的。審裁處同意多位答辯人，是有合理依據下，拒絕繳交管理費。但是，後來由於申請人的管理委員會開會釐定一個應收管理費的數目之後，多位答辯人便繳交了有關的數目，所以有關的爭議就消失了。

32.  所以審裁處裁定，有關申請人要求，多位答辯人須繳付申請人多項訴訟申請展開時直至2016年11月1日的利息，是沒有合理的法理及事實依據。所以審裁處撤銷有關申請人在多項訴訟申請利息的申索。

33.  另外，關於訟費，一般而言，訟費應視乎訴訟結果而定，由於多位答辯人在2016年11月2日前已經完全交清管理費，多項訴訟申請只剩下利息爭議，而經過聆訊之後，所有利息申索被裁定敗訴，審裁處認為由申請人支付多位答辯人的訟費是合理的。

34.  申請人對於訟費的考慮，也有陳詞，申請人認為，即使審裁處不同意申請人有關所有訴訟申請有法理及事實依據，最後撤銷所有申請人關於管理費及利息的申索，審裁處亦應該考慮其他因素，才決定訟費的責任何在。

35.  申請人希望審裁處進一步考慮，每一項訴訟申請也是因為多位答辯人沒有繳交管理費而導致的。即使，申請人是錯誤提出有關訴訟，由於多位答辯人沒有繳交管理費也是錯誤的行為，審裁處應該在考慮到這因素之後，不應該由申請人支付訟費。

36.  在考慮過這個說法之後，審裁處認為並不合理。業主立案法團是一個由法例授權的法定組織，行為更加須要有法律依據。如果業主立案法團根據法例而成立，但不依據法例去計算管理費，所有業主 (包括多位答辯人) 何來有責任繳交? 所以審裁處認為多位答辯人並沒有做錯。在每一項訴訟申請中，始作俑者，似乎都是申請人沒有合理地去處理多項訴訟申請的爭議。其實根據有關證據，審裁處同意LDBM 149/2016至152/2016案中答辯人的代表律師所提出的陳詞，早於2015年8月28日的時候，申請人的管理委員會會議上，管理委員會已經得到法律意見，亦明白第一個計算方式並不符合大廈公契。在該管理委員會會議紀錄中，亦有一個意見提出，不應再繼續去執行一個錯誤計算管理費的方案。

37.  但不幸在2015年8月28日會議之後，發生了許多事情，管理委員會曾經嘗試召開一個業主大會，再次去討論通過一個新的管理費計算方式，但由於當時業主立案法團捲入了另一宗土地審裁處訴訟爭議 (LDBM 355/2015)，跟另一位業主，亦是管理委員會其中一名成員，就關於管理費的釐定是否合符公契提出爭議，申請人便決定將安排了的討論管理費的業主大會擱置。

38.  審裁處認為，這是一個非常不明智的決定。

39.  雖然代表申請人的大律師已經多次向審裁處提出，有關當時業主立案法團的看法，就是希望由審裁處去作一個判決之後，才再由業主去決定那個管理費釐定方式比較合理，因為如果業主立案法團所決定的管理費數目，跟後來訴訟結果有相違背，這便會對業主立案法團造成混亂的後果。

40.  申請人的陳詞表面上似乎有理，但是再參考後來所發生的事情，審裁處認為跟以上的說法十分矛盾。如果根據申請人大律師所說，希望由審裁處釐定一個管理費計算方式後，才由業主開會釐定管理費數目，2016年9月30日的管理委員會會議，就不需要開了，因為當時本訴訟還未完結，根據申請人的說法，為何不等待本訴訟完結，由審裁處裁決管理費數目之後，才召開會議？為何管理委員會在2016年9月30日召開會議釐定以第二個計算方式計算管理費，及議決該管理費數目具有追溯力？很明顯，申請人明白，開一個管理委員會會議才是解決問題的方法，而且並不需要等待審裁處去作出裁決。審裁處有理由相信，在法律諮詢後，申請人亦明白透過開會，才能得到釐定應收管理費數目的法理基礎，所以申請人才會在2016年9月30日召開管理委員會會議。

41.  基於以上理由，審裁處並不接納申請人擱置有關業主大會的理由，審裁處認為是自相矛盾的解釋。

42.  在本訴訟中，其實申請人有多次機會，可以令事情避免繼續惡化下去，即是說，如果在2016年9月30日的管理委員會會議之後，釐定了管理費數目，而多位答辯人亦同意繳交所有應繳的管理費，無論當時多位答辯人的看法，是對或錯也好，繼續本訴訟，很明顯是須要花費大量的訟費，而申請人在開案陳詞中亦表示，關於多位答辯人的利息申索，只不過是大約$400至$4,000，審裁處考慮到有關數目，認為申請人決定要求繼續申索利息及訟費的行為，是非常不合理。

43.  申請人亦要求審裁處考慮，在訴訟開展之前，業主立案法團曾經發信給多位答辯人，提議答辯人可以提出一個正確管理費計算方式，而先繳交所提議的數目，然後日後可以「多除少補」。但在關鍵時刻有關的證據，並不能支持以上的立場。審裁處留意到在提出「多除少補」之後，申請人仍然堅持第二個計算方式的管理費數目並不正確，這可以從管理費繳交紀錄上看到，審裁處雖然並不明白為何申請人不接受，但不會在沒有進一步證據下作出推論。但審裁處留意到，所謂「多除少補」的提議，其實並不真誠，訴訟根本不可以避免。

44.  審裁處考慮到，其實在整體訴訟而言，由䅁件開展之前直至在案件開展之後，其實在很多個階段，申請人是可以阻止有關訴訟繼續發展下去，但沒有採取適當的行動，令訴訟不再繼續，審裁處覺得這是非常不幸。

45.  審裁處認為，首先，原則是訟費應該跟隨訴訟結果，即是說，由於申請人提出的訴訟申請敗訴，審裁處認為申請人須要支付多位答辯人的訟費。

46.  而由於申請人是有多次合理機會令本訴訟不需要再發展下去，亦留意到有關剩餘的訴訟爭議額，只是大約$400至$4,000，申請人要繼續訴訟，是一個非常不合理的決定。審裁處認為申請人要向多位答辯人，以彌償基準，支付訟費。

47.  審裁處發出以下命令︰

(1) 撤銷所有訴訟申請;

(2) 申請人須支付多位答辯人，以彌補基準評定，所有訴訟申請的訟費，如果雙方未能同意數目，由區域法院聆案官評定;及

(3) 撤銷所有關於申請人提出中止訴訟申請的傳票。