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LDGA 40/2014
香港特別行政區
土地審裁處
地租上訴編號2014 年第40宗
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判案書
無爭議事實背景
1. 本案的上訴人及其先父林燦光先生 (“林老先生”)，均為根據香港法例第515章《地租(評估及徵收)條例》(“第515章”) 第4(1)條所定義的「原居村民」。
2. 林老先生在1969年2月10日購入新界丈量約份第124約石埗村地段115號(全部) (“該物業”) 成為業主 (文件冊第20-24頁) ，該物業屬「農村物業」，以農村土地的適用租契而持有。而林老先生為原居村民，故此根據第515章，該物業在林老先生持有期間，一直享有地租豁免。
3. 林老先生在1992年1月24日去世，並無立下遺囑。根據一份日期為1999年6月21日的《遺產管理書》(Letters of Administration) (文件冊第26-31頁)，其無遺囑者遺產的管理人為林老先生的遺孀，即上訴人的母親鄧燕梅女士 (“鄧女士”)。林老先生的遺產包括該物業，而林老先生與鄧女士育有三名子女，即上訴人、林家聰先生 (“林先生”) 及林秀英女士 (“林女士”)。
4. 根據香港法例第73章《無遺囑者遺產條例》(“第73章”)第4(3)條，鄧女士、上訴人、林先生及林女士四人均有權繼承林老先生的遺產，鄧女士應得到林老先生遺產的一半，而作為子女的另三人，則可平分餘下一半，即四人應依此比例獲得該物業的業權。
5. 在2002年4月30日，鄧女士以遺產管理人(“Administratrix”) 及確認人 (“Confirmor”) 的身份，聯同林女士以確認人身份、上訴人以第一受益人 (“1st Beneficiary”) 的身份及林先生以第二受益人 (“2nd Beneficiary”) 的身份，簽署一份《允許書》(Assent) (“該允許書”) (文件冊33-41頁)，內容包括 :
(一) 據遺產管理人鄧女士所知，就遺產而言所應繳付的費用和所有債項，鄧女士在死者過身後，已經妥為繳付所有殮葬費用和清償所有行政開支(“the Administratrix has duly paid and discharged all funeral and administration expenses arising on the death of the said deceased and payable out of his estate and all debts which have come to the knowledge of the Administratrix”) (文件冊第34頁)；
(二) 死者的剩餘遺產現包括當中附表一所列出的物業 (以下稱為“第一物業”) (即本案涉及的該物業) … 當中附表二 (以下稱為“第二物業”) … 以及 … 當中附表三 (“the residue of the estate of the said deceased now consists of (inter alia) ALL THAT the property as set out in the First Schedule hereto (hereinafter called ‘the 1st Property’) … the Second Schedule hereto (hereinafter called ‘the 2nd Property’) … and … the Third Schedule hereto”) (文件冊第34頁)；
(三) 鄧女士、林女士及林先生同意放棄各人在該物業應有的權益，並同意將他們在該物業的權益全部轉讓予上訴人，使該物業全部業權可允許歸屬予上訴人 (“the Confirmors and the 2nd Beneficiary have agreed to waive their respective shares and interests of and in the 1st Property … in favour of the 1st Beneficiary and to the said premises being wholly assented to the 1st Beneficiary and to assign their respective shares and interests of and in the said premises to the 1st Beneficiary”) (文件冊第35頁)；
(四) 在有關確認人和第二受益人同意的情況下 (他們已經以執行本允許書的一方這身份而證實)，以此允許將附表一和附表二所指的物業的剩餘年期歸屬于第一受益人名下 … 有關確認人和第二受益人 (已如上述確認和證實)，以此將他們各人在該物業的權益轉移及確立至第一受益人名下，使他成為該物業在法律上及實益上的擁有人 (“The Administratrix with the agreement of the Confirmors and the 2nd Beneficiary (testified by them being party to and executing this Assent) hereby assent to the vesting in the 1st Beneficiary of ALL THAT the said premises specified in the said First and Second Schedules for the residues of the terms of years … AND the Confirmors and the 2nd Beneficiary (confirmed and testified as aforesaid) hereby assign and confirm unto the 1st Beneficiary their respective shares and interests of and in the said premises to the intent that the 1st Beneficiary shall be the legal and beneficial owner of the said premises.”) (文件冊第35頁)。
6. 該允許書在2002年5月22日在土地註冊處作登記。
7. 2010年12月28日，上訴人以原居村民及地段業權人身份，向元朗地政處遞交了申報表 (文件冊第16-18頁)，就他持有該物業的全部業權，向地政總署提出租金豁免申請。地政總署在2013年9月10日發出初步審核結果予上訴人，由於沒有收到上訴人對該申請遭拒絕而提出異議，故此在2013年11月22日以書面通知上訴人正式審核結果 (文件冊第47頁)，拒絕上訴人的申請，該物業不可獲得租金豁免。
8. 上訴人在土地審裁處批准下，在2014年11月13日提出本案的申請，就審核結果提出上訴。上訴人在2015年1月15日已清繳所有地租，該物業於2015年首季應繳地租金額為港幣692.10元。
上訴人的論據
9. 代表上訴人的蔡大律師在陳詞中指出，上訴人以無遺囑繼承的模式，在其父親林老先生過世後，根據第73章條文的規定，合法繼承該物業。
10. 但凡無遺囑繼承，物業由死者轉移至繼承人前，必須進行一系列程序，就是遺產管理人先獲法庭頒下遺產管理書，以遺產償還死者的所有債務以後，再由遺產管理人進行剩餘遺產分派，以允許書使物業正式歸屬予繼承人名下，上訴人獲得該物業的途徑正是如此。
11. 在上訴人成為遺產繼承人之前，該物業並未獲任何實際權益轉移，而只是由遺產管理書所指的遺產管理人，即鄧女士，以信託形式持有包括該物業在內的遺產，而上訴人透過遺產管理人的分派及以允許書獲得該物業，這是無遺囑繼承的必要程序，這並非生者之間的贈與，故此與 賴禧安訴差餉物業估價署署長 [2010] 3 HKLRD 310 一案例的情況不同。
12. 而上訴人在林老先生過世至合法繼承該物業之間，該物業不曾轉易予並非原居村民的父系合法繼承人以外的任何人，因為根據香港法例第10章《遺囑認證及遺產管理條例》(“第10章”) 第66(2) 條的規定，該項允許須追溯至死者去世之時，故此該物業的整個權益被允許歸於上訴人所有，而且所賦予上訴人的權益，和他的先父去世時一樣，故此該物業不曾轉移至任何其他人。
13. 而在允許書被遺產管理人執行以前，任何遺產受益人均不得主張自己於該遺產有任何法律或衡平法上的權益，遺產受益人只有據法權產 (chose in action)，以確保該遺產會由遺產管理人妥善管理。故此，除上訴人以外的其他遺產繼承人於該允許書中所放棄的，並非該物業的任何權益，而僅是一個據法權產，即放棄了爭議林老先生遺產有否妥善管理的權利。
14. 在該允許書條款中註明其他繼承人把自己的權益全數轉讓予上訴人，這並不代表其他遺產繼承人真的有任何權益可以轉讓，這只是為了確保上訴人可成為唯一擁有人，其中條款所用字詞必會嘗試涵蓋所有可能性，甚至使其他繼承人同意放棄或給予本來不屬於他們的權益。這些條款不會把本來不屬於他們的權益賦予他們，亦不會因這些條款使上訴人變成從他們獲得任何權益。
答辯人論據
15. 答辯人則指稱，上訴人以該允許書獲得該物業的全部，是一個生者之間的轉讓而並非繼承。
16. 該物業應依據第73章第4(1) 條及第4(3) 條的規定來分配，鄧女士、林女士及林先生也是林老先生遺產的承繼人，該物業的繼承安排，應將一半給予鄧女士，而包括上訴人的三名子女應分得餘下的一半。但鄧女士、林女士及林先生同意放棄他們在該物業所持有的份數及權益，並把他們在該物業的有關份數及權益全數轉讓予上訴人，使上訴人成為該物業的唯一擁有人，較他在第73章下應得的權益為多。
17. 故此，正如該允許書的內容所述，上訴人是基於上述家庭成員藉該允許書作轉讓安排，而得到該物業的全部權益，而不是在林老先生逝世後，有權或因而有權以第515章第2條所定義的「合法繼承」取得該物業的權益，並不符合第515章第4條第(1)(a)(ii)(A)節豁免地租的規定。
18. 再者，鄧女士作為林老先生的遺孀，並不符合第515章第2及第4條下規定的該原居村民的父系合法繼承人，因為她並不是林老先生的父系後裔，故此由她將該物業的一半權益轉讓給上訴人的做法，也並不符合第515章第4條第(1)及第(6)節豁免地租的規定。而林女士及林先生為上訴人的兄弟姊妹，上訴人不可能是他們的後裔，故此也不符第515章第2及第4條的規定。
法律條文規定
19. 相關法律條文節錄如下﹕
第515章第2條
『“合法繼承”(lawful succession) 指有遺囑繼承或無遺囑繼承或按照在新界施行的中國習慣法而作出的繼承，並包括繼承之下的繼承
“合法繼承人”(lawful successor) 指在某原居村民死亡後藉合法繼承而有權或成為有權享有該死者遺產權益的任何人(不論是男性或是女性)，而該人是該死者的父系後裔』
第515章第4(1)條
『(1) 除本條其他條文另有規定外，如 ─
(a) 根據任何原居村民在1984年6月30日所持有的農村土地的適用租契而持有的權益；
(b) 根據在1984年6月30日之後向任何原居村民作出的丁屋地批租約而持有的權益；或
(c) 根據以下遷置屋宇批租約而持有的權益 ─
(i) 任何原居村民在1984年6月30日所持有的遷置屋宇批租約；
(ii) 為替代任何原居村民在1984年6月30日所持有的農村土地的適用租契而向該原居村民批出的遷置屋宇批租約；或
(iii) 為替代在1984年6月30日之後向任何原居村民作出的丁屋地批租約而批出的遷置屋宇批租約，
是 ─
(i) 由該原居村民繼續持有；或
(ii) 符合以下說明的權益 ─
(A) 該權益自其不再由該原居村民持有以來不曾轉易予並非該原居村民的父系合法繼承人的任何人；及
(B) 該權益繼續由屬該原居村民的父系合法繼承人的人持有，
則繳交地租的法律責任的豁免適用於上述權益。』
第515章第4(6)條
『(6) 除第(3)及(4)款另有規定外，第(1)或(2)款所指的繳交地租的法律責任的豁免不適用於由多於1名持有人(不包括以按揭方式持有權益的持有人但包括以管有承按人身分持有權益的持有人)持有的根據適用租契持有的權益，除非 ─
(a) 每名上述持有人均為合資格原居村民或合資格祖或堂；及
(b) 如無本款規定，所持有的權益就每名上述持有人而言本會根據第(1)或(2)款獲豁免繳交地租的法律責任。』
第73章第4條
『(1) 無遺囑者的剩餘遺產須按本條所述的方式分配或以本條所述的信託形式持有。
(2) 如該無遺囑者遺下丈夫或妻子，但無遺下─
(a) 後嗣；及
(b) 父母，或全血親兄弟姊妹或其後嗣， (由1995年第57號第3條修訂)
則須為該尚存丈夫或妻子的絕對權益而以信託形式持有該剩餘遺產。
(3) 如該無遺囑者遺下丈夫或妻子，以及後嗣，則無論第(2)(b)款所述的人士是否亦尚存，該尚存丈夫或妻子須享有取得非土地實產的絕對權益；此外，該無遺囑者的剩餘遺產(不包括非土地實產)在扣除死亡稅(如有的話)及費用後，須撥出$500000的淨款額，連同其利息記在該尚存丈夫或妻子名下，該利息須由該無遺囑者去世之日起，按照終審法院首席法官為《高等法院條例》(第4章)第49(1)(b)條的施行而不時釐定的利率計算，直至該筆款項連同利息全部支付或撥付為止；在作出上述款項或應付利息的撥款後，該剩餘遺產(不包括非土地實產)須按以下規定持有─ (由1998年第25號第2條修訂；由2005年第21號第34條修訂)
(a) 其中一半為該尚存丈夫或妻子的絕對權益而以信託形式持有；及
(b) 其餘一半則為該無遺囑者的後嗣而以法定信託形式持有。 (由1995年第57號第3條代替)』
第10章第66(1)及66(2)條
『(1) 任何遺產代理人可允許將立遺囑人或無遺囑者有權享有的不動產或他藉遺囑行使一般指定受益的權力而轉予該遺產代理人的不動產，以遺贈、轉予、分派或其他方式歸屬予任何有權享有該不動產的實益權益的人，或有權以受託人或遺產代理人身分享有該不動產的人。
(2) 該項允許的作用，是使與該項允許有關的遺產歸屬予該人，而除非有相反意向出現，否則該項允許須追溯至死者去世之時。』
第10章第68(1)條
『(1) 遺產代理人可將死者的動產或不動產的任何部分，包括據法權產，以分派之時該等財產的實際狀況或投資狀態作其認為公平合理的分派，用作全數或局部償付死者的遺贈或其財產中的任何其他權益或份額(不論是否已有授產安排)，而分派須按照與死者財產有利害關係的人各自的權利作出。』
討論
20. 本案的爭議點是，上訴人以該允許書獲得了該物業的全部業權，是否符合第515章第4條下合法繼承人的規定，在林老先生過身後藉繼承取得有關的權益；如本審裁處的裁斷屬否定，則上訴人不能獲得豁免該物業的每年地租，相反地如本審裁處的裁斷是肯定的，則上訴人當可獲得地租的豁免。
21. 雖然 賴禧安一案例的事實背景與本案有所不同，但本席認為，上訴庭鄧副庭長(當時官階)在該案中以下的裁斷在本案中適用﹕
(一) 『要透過合法繼承才可以成為合法繼承人』；而合法繼承的定義，在第515章第4(1)(a)(ii)(A)條中已作介定 (§25)；
(二) 『如果以生者之間的轉移這方式把權益轉移…不算是轉移給繼承人』(§30)；
(三) 『1971年10月7日之後去世的死者的遺產，轉予是受《無遺囑條例》規管』(§38)；
(四) 『生者之間的贈予達致的結果是餽贈而不是合法繼承...無論如何，持續性是必要的條件』(§61)。
22. 林老先生身故之時並未立下任何遺囑，故此他的遺產應依據第73章第4條的規定由各受益人依例繼承，唯本案中林老先生的遺產管理人鄧女士並沒有依第73章的規定作出允許書，這是因為在第73章規定下的其他受益人，同意放棄他們由法例賦予的繼承權利，他們有權如此行事是不爭的事實；問題是他們如此行事，是否等同將他們名下在該物業的業權，移轉了給上訴人，因而可被定性為答辯人主張的生者之間的轉讓。
23. 本席認為其他受益人放棄他們的繼承權益，並不等同他們能將該物業的業權轉讓或贈予，因為在遺產管理人將該物業歸屬予任何受益人以前，一眾受益人在該物業上並無任何權益可作轉讓或贈予。
24. 一名死者的遺產，在其身故後歸屬其遺產管理人，可用以清償死者的債項及法律責任。根據不同案例的裁斷，在允許書被遺產管理人執行以前，任何遺產受益人均不得主張自己於該遺產有任何法律上或衡平法上的權益 (Commissioner of Stamp Duties (Queensland) v Livingston [1965] AC 694; The Trustee of the Property of Law Ip Po (a bankrupt) v Yuen Yip Kan & Anor [1994] 2 HKLR 61; Chan Chun Wah v Chan Chun Wai, Patrick & Anor [1987] 2 HKC 397; Wu Koon Tai v Wu Yau Loi [1995] 2 HKC 732; Wo Yu Wai v Chan Wei Tsun [1992] HKCU 315; Lee Tak Yee v Lee Tak Yan [1999] HKC 837)。
25. 而遺產管理人給予允許 (assent) 的作用，根據第10章第66(2)條 ，『是使與該項允許有關的遺產歸屬予該人』，誠如Butterworths Hong Kong Probate, Administration and Trustee Handbook 2nd ed. 一文獻中所指﹕
“An assent is made in favour of a beneficiary and simply means basically, that the personal representative assents in the sense of consents to the beneficiary taking or receiving the property to which he is entitled under the will or sometimes, on intestacy. In a second sense it is used as the name of the document which passes the property from the personal representative to the beneficiary, thus the personal representative is said to ‘execute an assent’… It can be noted that an assent is required in all cases to pass legal title to immovable property.” (§PA66.02)。
26. 遺產管理人透過允許書，確認清償債項及法律責任後的剩餘遺產可作分配，及將剩餘遺產內不動產的權益轉移至受益人名下，使受益人成為物業的法律及實益權益擁有人。由此可見，在遺產管理人簽立允許書以前，遺產內物業的業權並不屬於任何受益人，而各受益人也無任何物業的權益可作移轉、轉讓或贈予。此一原則在以下案例中獲得支持。
27. Wu Koon Tai v Wu Yau Loi一案中的物業，涉及被告人一家四代的承傳。物業原擁有人為被告人父親的祖父 (Wu Cheong Yu) (“被告人的太祖父”)，在被告人的太祖父過世時其兒子 (Wu Hung Chi) (“被告人的祖父”) 應獲繼承權，但當時並沒有任何遺產承辦，之後被告人的父親 (Wu Shang) 在地政處登記成為物業擁有人，而被告人則在其父親過世後繼承了物業。原告人指稱被告人的祖父在世時，曾與他的父親 (Wu King Yip) 就物業簽立了買賣合約，故此向法庭申請他們應有權繼承物業及物業應歸屬予他們。上訴庭在判詞中指出﹕
“At the time of the transaction - September 1934 - the title to the property did not vest in Wu Hung Chi, the purported vendor. The property remained part of the unadministered estate of Wu Cheong Yu who had died 13 years before. Wu Hung Chi was entitled to apply for letters of administration for his father’s estate, or alternatively to apply under s17 of the New Territories Ordinance to be registered as a successor. He did none of these things. The fact that he was a villager, living in a remote village, ignorant of the law, is not relevant. (§12)
The conclusion, as I see it, is therefore as follows:
(i) The title to the property vested, in 1934, in Wu Cheong Yu’s unadministered estate.
(ii) Wu Hung Chi had no title to the property and could not, by the purported sale in September 1934, have transferred any title or interest in the property to Wu King Yip.
(iii) When Wu Shang was registered as the successor to Wu Cheong Yu deceased in 1921, all the estate and interest of Wu Cheong Yu in respect of the property passed to Wu Shang.
(iv) The same interest became vested in the defendant in 1963 upon the defendant being registered as the successor to Wu Shang deceased.
(v) Exhibit P5 was ineffective to transfer any title or interest to Wu King Yip and the plaintiffs, as his sons, acquired no interest upon his death in December 1991. ” (§24)
28. Chung Wing On v Chung Wing Piu 一案中，原告人及被告人為兩兄弟，他們的母親離世時在遺囑中，委任原告人及其父親為遺產執行人，並將名下的物業給予他倆以聯權共有人的身份擁有。父親後來去世，其遺囑委任被告人為執行人。父親在過世前曾簽署一份聯權共有的劃分文件 (Notice of Severance)，原告人在父親過世後向法庭申請，宣佈該劃分文件無效。法庭同意原告一方的論據﹕
“The proprietary interest in the suit properties can only be passed by way of an assent: s. 66(3), Probate and Administration Ordinance (Cap. 10) …” (§10)
“The plaintiff argues that, because no assent or conveyance has been executed in Chung Chiu’s favour, the legal estate of the suit properties was not vested in him personally when the said notice of severance was purportedly executed. The plaintiff also contends the same as regards the beneficial interest in the suit properties. Reliance is placed on various authorities including Commissioner of Stamp Duties (Queensland) v. Livingston [1965] AC 695 …” (§11)
“The accurate summary of the law, according to the plaintiff, has been stated in Williams on Wills (2002) 8th Ed.:-
‘It has been suggested that a specific legatee or specific devisee has an equitable interest in the property from the date of the testator’s death. … However, at best, the specific legatee or devisee has a defeasible interest, since the asset might be required for the purposes of administration. It is suggested that the better view is that until a personal representative assents to a specific gift, the specific legatee or devisee … has … only a chose in action to have the deceased’s estate properly administered’ (emphasis supplied) (para. 1.12).
Similar observations can also be found in Theobald on Wills (2001) 16th Ed., para. 13-07.” (§15)
29. 故此，包括上訴人在內的受益人，在鄧女士以遺產管理人身份簽立該允許書以前，在該物業上也沒有任何權益，更遑論將該權益轉讓或贈予。該物業的業權從未以允許的方式歸屬予鄧女士、林女士或林先生，他們從未在該物業上享有任何業權，即使他們在該允許書中寫下將權益轉讓的說法，但實際上他們不可能這樣做，在文件中如此交代並不會令他們變得可以有任何權益作轉讓。在這情況下，也不能視作該物業曾轉易予並非父系後裔的鄧女士，或是並非後裔的兄弟姊妹之間的繼承。
30. 而他們放棄了根據第73章給予他們的權利，這與該物業的業權不能相提並論，不能視作業權的轉讓。誠如上訴人的代表大律師所指，他們是放棄了要求遺產管理人妥善地依據第73章管理該遺產的權利；在他們放棄了這個權利後，餘下上訴人為唯一的繼承人，而該物業的全部權益亦由遺產管理人以允許書讓上訴人繼承了。
31. 本席認為，上訴人在本案中以該允許書獲得了該物業的全部業權，屬無遺囑繼承之下的繼承，故此完全符合第515章第4 (1)(a)(ii)(A)條的規定。
總結
32. 綜觀上文的裁斷，本席認為上訴人就該物業的業權，是依據第515章規定下的合法繼承，在這情況下，上訴人現時擁有該物業，完全符合第515章第4條下的規定，應可獲得地租的豁免。
訟費
33. 在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，本席看不到任何特殊環境因素，為何答辯人不應承擔上訴人在本案中的訟費，包括大律師證書。
命令
34. 法庭作出頒令﹕
(一) 批准本案的上訴申請，駁回答辯人拒絕豁免地租的決定；
(二) 答辯人須歸還上訴人在本聆訊前已全數繳付的地租；
(三) 答辯人須付上訴人本申請的訟費，包括大律師證書。如雙方未能就訟費的數額議定，則由法庭依區域法院基準作評定。此為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。
上訴人﹕由張嘉偉律師事務所轉聘蔡兆昇大律師代表。
答辯人﹕由律政司陳玉清高級政府律師代表。
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