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LDPD 2002/2012
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2012年第2002宗
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Ngai Ngok Pang |
第一申請人 |
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Ngai Yu Ling, Mony |
第二申請人 |
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及 |
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Lee Syn Yuk, Michelle |
答辯人 |
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覆 核判 決 書
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背景
1. 第一申請人及第二申請人 (以下統稱"申請人") 是本案處所 " Flat LC, 47/F, Tower 1, Le Prestige of LOHAS PARK, No. 1, LOHAS PARK ROAD, TSEUNG KWAN O, N.T." 的業主，答辯人是租客。本席於2012年11月15日頒下判案書，撤銷申請人收回本案處所的管有的申請。申請人於2012年12月4日，提出覆核申請，就審裁處2012年11月15日的決定申請覆核。
覆核申請
2. 申請人認為，本席在2012年11月15日的判決並不正確，犯了多過錯誤，包括錯將中間受益視作欠租，錯判案情，錯將判決視作申請人意圖及未有交代解釋清楚本席引用案例的基礎，因本席引用的案例，曾闡述了不同的情況，申請人認為，本席必須要解釋，本席是基於那種情況，和本席的理由及根據。
3. 此外，申請人認為，本席亦沒有交代清楚，究竟本席所指新租賃是否真的存在，如存在，細節條款是什麼，本席須交代清楚，
4. 申請人亦認為，本席在審訊及判決書都刻意偏袒答辯人，申請人認為答辯人曾干擾判決。
覆核的第一點理由: 本席犯了多項法律的錯誤
第一點錯誤: 本席未有先判定案情就套用案例
5. 申請人認為，本席於判決書中第10至12段，及第21至22段，交代申請人和答辯人的三封終止租約通知書，分別是2012年6月5日，申請人先發終止租約通知書給答辯人，答辯人在當日收到此終止租約通知書後，於2012年7月1日，回信給申請人，並質疑申請人於2012年6月5日之信件無效，並以該信作為答辯人終止租約通知，在2012年8月31日或以前遷出，申請人在同日回信確認，申請人於2012年6月5日之信件為有效，並基於考慮到離原來遷出期太近，而將終止租約期稍作一次性的延期至2012年7月31日。
6. 申請人認為，本席在判決書第31及32段引用DCCJ 7088/2003案例指申請人不能撤回2012年6月5日之終止租約通知書，所以申請人在2012年7月1日之終止租約通知書無效，申請人認為，問題是申請人在2012年7月1日之終止租約通知書根本沒有把年月日止終止租約通知書撤回，而只是將收樓期稍作延後而已。
7. 申請人認為，根據DCCJ 7088/2003案例，李唯治法官只是說有效終止租約通知書不能撤回，但卻不是說不能修改。
8. 申請人認為，如果本席認為任何修改均視之為把前面的終止租約通知書撤回，那麼申請人問，如果業主發出終止租約通知書後，租客要求提早交回物業，而業主又同意，是否雙方都犯了法呢? 是否代表雙方簽立了新租約? 業主是否可以在租客離開後，繼續收取租客租金? 申請人認為，本席應先給理由裁定申請人在2012年7月1日之信件，是否撤回2012年6月5日之終止租約通知書，才可套用案例。
9. 本席認為，正如申請人所說，本席先在判案書第10至12段，及第21至22段，交代申請人和答辯人的三封終止租約通知書 (交代案情)，再在判案書第30段，引述李唯治法官在DCCJ 7088/2003一案的判決 (套用案例)，才在判案書第31段，裁定申請人在2012年7月1日向答辯人發出的通知，要求答辯人在2012年8月1日交回本案處所為無效 (裁決案情)。本席的判決並不是如下申請人所說，裁定申請人在2012年7月1日之信件，撤回2012年6月5日之終止租約通知書。本席認為，申請人錯誤理解本席的判決。
第二點錯誤: 本席錯誤解讀LDPD 1675/2012案情和案例
10. 申請人認為，本席在判決書中第34至36段指申請人曾於2012年7月11日追收租金，並引用Lord Goddard CJ之案例指申請人在發出終止租約通知書後追收租金，是有意圖給租客新租賃。申請人認為，本席這個判決犯了多個嚴重錯誤。
第一個嚴重錯誤
11. 首先，申請人認為，申請人在2012年7月11日追收的是中間收益，而不是租金，申請人在LDPD 1675/2012一案申請通知書上填上租金只是因為是土地審裁處預設的印刷内容而已。申請人認為，本席在LDPD 1675/2012一案判決時曾一再強調，申請人收取的並不是租金，因為根據租約，租客一旦欠租，租約便立即無效，租約便不存在，法庭為為補償業主在被租客佔用物業期間的損失，命令租客須繳付等同於租金金額之中間收益金給業主，這個判決反映，申請人追討的是中間收益，不會存在租金概念，申請人認為，在LDPD 1675/2012一案本席更曾在庭上表示申請人有權追收市值租金之差價，及曾命令租客交回物業管有權給申請人。申請人認為這都反映了租約和租金根本不存在。
12. 申請人認為本席引用Lord Goddard CJ案例，卻只是說租金，所以申請人認為本席錯誤引用案例到本案上，因為申請人沒有追收租金，而是中間收益，申請人認為本案與Lord Goddard CJ案例的情況根本完全不同。
13. 本席認為，申請人在LDPD 1675/2012一案的申請通知書，申請收回本案處所的理由，明確填上"由於答辯人未有繳付由2012年7月1日起的租金"。若然如申請人所說，申請人只是追收中間收益，申請人申請收回處所的理由應是由於租約期滿而並非因答辯人欠租。本席在LDPD 1675/2012一案的判決說，申請人收取中間收益，只是說申請人在2012年7月11日送達申請通知書予答辯人後，租約即已終止。由該日起，申請人收取的是中間收益。而並非判決申請人由2012年7月1日起經已收取中間收益。本席認為，申請人錯誤理解本席在LDPD 1675/2012一案的判決。
第二個嚴重錯誤
14. 申請人認為，即使本席仍強行說引用Lord Goddard CJ案例，本席的判決亦是不能成立的，原因是根據Lord Goddard CJ之判詞，他指出以下兩種情況:
(a) 若業主於發出違反租約的遷出通知到期後收取租金，他可被視為放棄因違反租約而收回物業的權利。
(b) 但若遷出通知是用以終止一項循環週期的租賃，這不一定會導致這效果。雙方在繳付及收取租金時的意圖為最重要的關鍵。
15. 申請人認為在本案中，申請人雖然曾在2012年7月11日狀告租客違約，及要求追討有關之中間收益，但申請人在2012年6月5日及2012年7月1日發出終止租約通通知書時，租客違約事件根本未發生，而在申請人發出的兩封終止租約通知書中，亦從沒提及租客有違約行為，所以申請人並不是因違約而發出終止租約通知書給租客。申請人認為Lord Goddard CJ 說的第一種情況並不適用於本案。
16. 申請人認為，再有第二種情況，Lord Goddard CJ 強調，即使業主在終止租約通知書到期後收取租金，並一定被視為放棄收回物業的權利，雙方在繳付及收取租金時的意圖為最重要的關鍵。
17. 申請人認為，本席只是說，申請人因曾追收租金 (判案書第36段) ， 便一口咬定申請人有明顯意圖給新租賃給租客，但本席沒有提供任何佐證，證明申請人的收款意圖，和租客的繳款意圖，這是抵觸Lord Goddard CJ案例的原意。如果本席無法證明申請人有給予租客新租賃的意圖，申請人認為本席的判決便不能成立。
18. 申請人認為事實上，申請人由始至終都沒有做過任何事情令租客誤會申請人有意給他們租賃新租賃，相反，申請人能舉出多項證明，證明申請人從沒有給租客新租賃的意圖，包括:
(a) 申請人在2012年7月1日的信件清楚表明申請人即使延長收樓期，但不代表申請人給答辯人續約。
(b) 申請人在2012年7月11日的入稟狀是要求收回物業管有權，本席亦判租客須交回物業管有權給業主，只是因為濟助權而沒有執行而已，申請人認為如果申請人有意圖給租客新租賃，怎樣會要求收回物業。
(c) 在2012年8月8日，LDPD 1675/2012一案的審訊中，申請人曾清楚表示，希望一併處理申請人2012年6月5日及2012年7月1日的終止租約通知書，但本席卻以申請人在2012年7月1日信件之生效日期在申請人入稟日期之後，而不批准處理，使他們件變至今天的複雜。但申請人認為這表明了申請人收回物業的決心。
(d) 本席指申請人沒有有效地終止本席所謂的新租賃，但是事實是，當2012年8月8日，本席給予答辯人的濟助期一過，申請人便立即再度入稟，要求收回物業，沒有拖延或等至2012年9月1日，租客的中間收益期滿後才提出，這顯示申請人已做了最有效的方法，阻止本席所謂的新租賃發生。申請人認為本席指責無理，亦顯示申請人收回物業的決心，沒有半點給租客新租賃的意圖。
(e) 由於申請人在2012年7月11日入稟追討租客違反租約後收取的只是中間收益賠償，而不是租金，而租客其實亦是不願繳款，只是被法庭命令繳付才繳付，顯然雙方都沒有以這筆款項立新租賃的意圖。
(f) 新租賃的存在是需要業主和租客雙方同意才能成立，即使本席認為申請人沒有給新租賃的意圖，並不代表新租賃真的發生了，因為租客一直否定業主所有終止租約通知書，並拒絕繳付2012年7月份開始的租金，可見租客根本沒有同意新租賃誕生，沒有租客的同意，新租賃怎誕生，根據DCCJ 7088/2003一案案例，李唯治法官亦表示，在雙方同意下，新租賃取代舊租約，但租客由始至終從來沒有同意，答辯人只是在法庭命令下才繳付中間收益給申請人，申請人認為答辯人根本沒有同意新租賃的誕生。
申請人認為，由於申請人能證明申請人沒有給新租賃的意圖，本席卻無法提供任何佐證，證明本席的看法，本席的判決不可能成立。
19. 本席重申在判案書第36段所述: "申請人在土地審裁處申請收回本案處所的管有及追收租金，申請人的意圖明顯地表示申請人已同意給予答辯人新租賃"。本席亦認為，在2012年8月14日，答辯人遵循土地審裁處命令，繳存土地審裁處所有到期應繳的款項，獲沒收租賃權的寬免，而本案處所的租約亦恢復有效，答辯人的意圖明顯地表示答辯人同意新租賃。
第三個嚴重錯誤
20. 申請人認為，本席指申請人有意圖給新租賃給租客，因為申請人曾追收租客7月及8月的租金 (中間收益賠償)，但申請人質疑這個租賃是多長，按照本席的說法，由於申請人只是收取租客7月及8月之中間收益，申請人認為本席只是給了兩個月租賃給租客而已，但本席沒有任何交代。本案在2012年10月11日開審，即使有本席所謂的新租賃，新租賃早已完結。本席應把物業交回申請人。
21. 本席應為，在新租賃中，申請人是按月收取答辯人的租金，因此，新租賃是按月計算的租賃。本席在判案書第36段亦已指出: "本席認為這個新租賃在本案中並沒有被有效地終止"。
本席引用案例時沒有信心，勉強判案
22. 申請人認為，本席在引用Lord Goddard CJ案例時並沒有清楚交代究竟本席認為本案是Lord Goddard CJ案例中指出的兩種情況的那一種，由於兩種情況是有截然不同的判決和結果，本席是有必要解釋本席是以那種情況來判決，可是本席卻沒有這樣做，而只是含混的說引用此案例原則判案，當中更沒有任何其它佐證。證明本席的看法。
23. 申請人認為，更奇怪是本席不斷刻意描述申請人在LDPD 1675/2012一案中，只是追收租金，而隻字不提申請人在入稟申請表中提及的申請。申請人認為事實上這亦是本席當時的判決，可是本席又懂得在判決書第2段中描述本案時，指申請人是"要求作出命令繳付中間收益"。不過，申請人認為這個紀錄是錯誤的，申請人在兩宗案件中用的是同一表格，預設內容是一樣的，申請人質疑本席在描述兩宗案件時，字眼卻完全不同。
24. ，申請人認為，本席顯然是故意在LDPD 1675/2012一案為申請人扣上帽子，說申請人是追收租金，以使本席可以套用Lord Goddard CJ之案例，但本席其實並不肯定，Lord Goddard CJ案例是否適用於本案，但本席又找不到其他更合適的案例，所以勉強套用Lord Goddard CJ案例原則，卻無法清楚說出，本席究竟是基於那個原則。
25. 申請人認為，在2012年10月11日審訊當日下午，臨近判決，本席引用判案書內的案例時，答辯人以為自己敗訴，突然揚言說她有另一案例可支持她的申訴，並且大聲反駁本席，本席竟然真的當場口窒窒，不知所措。
26. 本席應為，申請人明顯不理解Lord Goddard CJ的判決。由於本案並不是答辯人違反租約的遷出通知，Lord Goddard CJ在這一方面的判決，並不適用於本案。
27. 本席亦不同意，申請人所說判決書的紀錄是錯誤的。判決書第2段有關申請人的申索是依照申請通知書所載，與申請人在LDPD 1675/2012一案的申索 (判案書第13段) 並不相同。
28. 本席亦不認同申請人關於本席不知所措的說法。在審訊時，正如申請人所說，本席當時正在向雙方陳述，突然被答辯人的代表打斷。但本席認為，這一點與本席的判決無關。
第三點錯誤: 本席誤將自己的裁決當成申請人之意圖
29. 申請人認為，根據申請人在LDPD 1675/2012一案之入稟申請書，申請書表格內容 (預設) 是這樣，"申請收回處所的管有及追收租金 (由於答辯人未有繳付由2012年7月1日起的租金)，並申請要求作出命令繳付中間收益，(直至樓宇交吉日止)，及訟費"。從這段內容可以看到，申請人在申請追收中間受益時，根本沒有預計或實際要求追收之時期或金額，這可以是由2012年7月1日至2012年7月4日，亦可以是其他時期之中間受益，申請人只是要求追收由2012年7月1日起的中間受益。至於實際申請人可收取多長的中間受益，是由法官裁決的，當時原審法官其實已很清楚在本案中，關鍵的分別由申請人及答辯人發出的終止租約通知書 (分別由2012年6月5日，及2012年7月1日發出，原審法官在明知申請人是有清楚意圖收回物業，而申請人亦曾在庭上清楚表示，希望一併處理申請人2012年6月5日及2012年7月1日發出的終止租約通知書，卻仍裁定申請人應可收2012年7月1日至2012年8月31日之中間受益，作為一個升斗小市民，申請人沒有理由不相信法庭裁決，但現在法庭又說申請人是有企圖給新租賃，何其不公平，如果當日原審法官說，若申請人希望收回物業便只能收取2012年7月1日至2012年7月4日中間受益，申請人亦會接受，申請人強調申請人收取的中間收益，是法庭裁決，而不是申請人意圖。
30. 申請人認為，本席在判決書第34段指出，由於本席裁定舊租約在2012年7月4日終止，所以申請人在2012年7月11日追收中間收益是有意圖給新租賃。
31. 申請人認為，問題是申請人追收中間問題是2012年7月11日的事，而本席的判決卻是在2012年11月15日作的。申請人質疑難道申請人在7月份已知道4個月後發生的事情，所以有企圖給新租賃給租客嗎? 申請人應為本席的裁決根本就是本末倒置，申請人當日追討中間受益時，按照當時的情況而產生的，而且是己經發生的事實，已發生的事實是歷史，無論如何都不可能改變。
32. 申請人應為，判決書第34段，本席的裁決把事實 (申請人的意圖) 改變了。
33. 本席重複，申請人追收租金，申請人的意圖明顯地表示申請人已同意給予答辯人新租賃。
第四點錯誤: 本席判決書内的案情記錄錯誤
34. 申請人認為本席在本案的判案書第2段有關申請人之申請記錄錯誤，本席指申請人申請收回處所的管有及追收租金，並要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止。
35. 申請人認為事實是申請人在本案申請中額根本沒有申請追收租金或中間收益，原因是本席在LDPD 1675/2012一案中曾給濟助權答辯人恢復舊租約，申請人根本不知道在此情況下能否追討中間收益。
36. 本席在本判決書中第31段經已不同意申請人所說，不再重複。
假如兩宗案件合併處理，判決又會是如何
37. 申請人提出，假如申請人沒有在2012年7月11日追收中間受益，而是在2012年8月18日或今天一併處理租客欠租及沒有交回本案處所，違反終止租約通知，不知判決會是怎樣。
38. 申請人認為如果根據本席所判，一旦申請人收取2012年7月5日以後的中間收益，便代表放棄收回物業管有權，那麼，假設申請人沒有在2012年7月11日作出中間受益追討，而是在2012年8月18日的追討中一併追討中間受益及收回物業，按照本席的講法，如果申請人要求收回物業，申請人便不能收取2012年7月5日以後的中間受益，否則被視為放棄終止租約和收回物業。
39. 申請人認為換句話說，如果申請人要求收樓，申請人便要給租客由2012年7月5日開始白住，不用付費。申請人質疑法庭真的是包庇租客，剝削業主，才將案中物業交回業主。
40. 申請人認為，相反，如果法庭認為在這情況下申請人應可收回2012年7月5日後的中間收益，為什麼申請人把兩案分開處理，在案情一樣的情況下，會有不同的判決。
41. 本席認為，本席不會處理申請人的假設性問題。
覆核的第二點理由: 本席判決粗疏，交代不清
42. 申請人認為，本席的判決，遺漏了大量問題，沒有交代，包括:
(a) 在判決書第36段指，申請人有明顯意圖給租客新租賃，申請人質疑，究竟這新租賃是否生效了。
(b) 如果未曾生效，但本席已裁定舊租約已終止，那麼，現時申請人與租客的關係是什麼。
(c) 如果已生效，那麼新租賃的條款是什麼，申請人明明沒有與租客簽訂新租約，如果本席硬說有新租賃，那麼，這個新租賃的年期是什麼，月租抑或年租，租金是多少，怎樣才再可終止租約，其他租約條款是什麼，本席得要作交代，不能一句新租約便了事。
(d) 在LDPD 1675/2012一案中，本席頒令要租客交回物業管有權給申請人，然後再行使濟助權恢復舊租約，但現在2012年11月15日本案的判決書中又說，租約在2012年7月5日已無效，本席曾在2012年10月11日審訊中聲稱，會將本案和LDPD 1675/2012一案一併處理，但卻沒有交代本席在LDPD 1675/2012一案中的濟助權是否還生效，本席有沒有撤銷該為濟助權呢。如果沒有，那麼，現在行的舊約，同時又可能有新約，是否很混亂，同時有舊約，又有新約，是否意味業主可收取兩份租金，如果濟助權已撤銷，當日因濟助權已沒有在LDPD 1675/2012一案中執行的收回物業管有權是否應該恢復生效。
申請人曾諮詢3位資深律師的意見，他們說他們全都不認識，亦未聽聞過本席的名字，但他們一致認為單是判案粗疏交代不清，法庭便有必要求重開審訊處理。
43. 本席認為，在本判決書中第21段及第24段經已作出交代，不再重複。關於申請人認為，本席在2012年10月11日審訊中聲稱，會將本案和LDPD 1675/2012一案一併處理，本席認為，本席只是聲稱在本案的判決時，會參考LDPD 1675/2012一案，在2012年10月11日，LDPD 1675/2012一案經已審結，不存在一併處理。
覆核的第三點理由: 審訊過程和判決書嚴重偏袒答辯人，而答辯人亦曾作出企圖干預判決之行為，司法不公
審訊過程嚴重偏袒答辯人之例子包括:
44. 申請人認為，當審訊開始時，本席曾問第一申請人，是否考慮和解，但當答辯人代表要求單獨與第二申請人洽談時。本席在沒有詢問第一申請人情況下便答應她的要求。
45. 本席認為，本席應鼓勵雙方進行和解，既然第一申請人經已拒絕與答辯人和解，本席認為應給予答辯人與第二申請人商討和解機會，本席認為，此舉並不構成任何偏袒。
46. 申請人認為，宣誓過後，第一申請人曾詢問本席，答辯人在2012年10月4日及以後發出的信件是否都在法庭記錄中，因為該些信件含有假證供，本席聽後不但沒有追究反而提示答辯人收回有關證供，申請人認為，即使是民事案件在法庭上提交假證供屬嚴重罪行。本席沒有嚴辦反而提示答辯人收回該等文件，等同於包庇，答辯人和罪行，司法不公，本席的行為等如是鼓勵答辯人及其他人在法庭給假證供，假口供被發現收回便是。
47. 本席認為，其後答辯人同意收回答辯人提交的文件，不作為答辯人的證供，不存在答辯人行使假證供。
48. 申請人認為，當申請人查問答辯人問題時，答辯人在回答”是”，後，本席竟然說她不是這個意思，申請人質疑究竟是本席在作供還是答辯人在作供。
49. 本席認為，在本案中雙方俱沒有律師代表，因此本席應協助雙方作供。
50. 申請人認為，本席認為申請人收取2012年7月1日至收回物業管有權的中間收益的意圖，是判案關鍵，但本席卻從沒有直接問題申請人追收中間收益的意圖，申請人認為本席是未審先判。
51. 本席不再重複判決書所說。
判決書中的不公平例子包括:
52. 申請人認為，判決書中並沒有提及答辯人曾收回第一申請人指控有做假成份的證供。
53. 由於答辯人更改口供與判決無關，因此本席不在判案書提及亦屬正常。
54. 申請人認為，答辯人曾在庭上說謊，答辯人說在2012年6月5日沒有收到申請人發給的終止租約通知書，但當申請人出示兩項證據後，答辯人馬上改口承認，判決書竟然沒有提及答辯人企圖給假證供和給假口供，嚴重偏頗租客。
55. 申請人認為，本席在判決書第38段指沒有條款在合約中顯示答辯人須繳付租金至租約中的指定戶口，這顯然與審訊內容和過程不符。申請人認為最重要是，答辯人承認答辯人與申請人在簽訂租約是付款至指定戶口，但判決書隻字不提，顯然是偏袒租客。
56. 本席認為，即使如申請人所說，雙方有口頭協議，答辯人須繳款至指定銀行戶口，申請人亦未能提出證供證明雙方有協議，若然答辯人不繳款至指定銀行戶口，申請人可收取費用。申請人對本席在判案書第38段的判決，並沒有提出異議，本席不同意申請人所說本席偏袒答辯人。
其他
57. 申請人認為，答辯人曾在等候判決期間企圖干擾法官判決等。
58. 本席認為，本席在判決時並沒有參考答辯人在審訊後給予法庭的文件。本席認為申請人的指控與本席的判決無關。
本席的裁決
59. 本席判決撤銷申請人於2012年12月4日提出的覆核申請，維持審裁處於2012年11月15日原來的決定。
60. 最後，關於本案訟費，本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。
第一申請人: 無律師代表，親自應訊。
第二申請人: 由魏岳鵬先生代表應訊。
答辯人: 缺席應訊。
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