王嘉輝 對 王天才

DCCJ 1607/2011

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2011年第1607號

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判案書

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引言

1. 這是一宗「逆權管有」的審訊，本案涉及新界丈量約分第76約地段第472號A分段（「472SA」）的業權問題。該土地位於新界粉嶺丹竹坑獅頭嶺村。是次審訊的議題涉及法律及案情上的議題，包括究竟法律上，未成年人是否可「逆權管有」？在案情上，本案的侵佔者所聲稱的侵佔行為，如耕作幅度、興建化糞池及圍欄是否屬實？如屬實，是何時發生？該等行為是否足以確立「逆權管有」中的兩項要素，即「事實上管有」（factual possession）及管有意圖（animus possidendi）？本案的入侵者有否放棄管有權？本席在以下判案書會加以分析。

土地分佈及訴訟背景

2. 該土地原先是新界丈量約分第76約地段第472號土地（“472”）的一部分。原472號土地的業主是王牛，他於2001年4月20日將原472號土地分割成「472SA」及第472號餘段（「472RP」），並將472SA轉讓予原告人。從此，原告人成為472SA土地的合法註冊擁有人。王牛則繼續成為該餘段472RP的註冊擁有人。

3. 被告人現居住於比鄰472SA的丈量約分第76約地段第471號土地（「471」）[1]。

4. 原告人於2004年10月發現被告人未經其同意建設圍欄及佔用472SA。2004年11月10日，原告人委託孔令文律師事務所發信予被告人欲收回土地。其後，原告人和父母多次於該土地上與被告人起衝突。最後，原告人於2011年4月28日發出傳訊令狀申請收回該土地的管有。

審訊的爭論點

5. 雙方同意的審訊爭論點如下︰－

(a)   被告人及其父母自1971年開始是否有意圖剝奪爭議土地（472SA）的業主的管有權？

(b)   被告人及其父母是否自1971年開始擁有爭議土地的實際管有權？

(1)   被告人及其父母是否自1971年開始從無間斷地於爭議土地上種植？種植的幅度及細節如何？

(2)   被告人聲稱於1971年，即他14歲時，與父母同住及在爭議土地上種植；在法律上，被告人可否在此等情況下開始逆權佔有爭議土地？

(3)   被告人是否從1998年6月開始在爭議土地上樹立木板及竹枝？

(4)   被告人聲稱在1985年於爭議土地上興建化糞池；就此舉動，被告人在法律上可否構成逆權佔有爭議土地？

(c)   如被告人並沒有逆權佔有爭議土地（或其中任何部份），被告人除要交出爭議土地（或其中任何部份）的空置管有權外，須向原告人賠償多少中間收益及∕或損失？

被告人的立場

6. 被告人的抗辯書[2]雖然沒有明示，但他似乎依賴他自1971年起開始佔用該土地而逆權管有472SA為抗辯理由。

7. 於2012年8月27日的審前覆核聆訊時，被告人確認他並不依賴其父母或其家人於472SA的佔用行為，而只是依賴他個人的佔用行為，作為他逆權管有該土地的基礎，所以本案並不存在兩段由不同入侵者是否連續佔用（successive squatters）的問題。

8. 根據2012年8月27日的雙方同意事實，被告人不爭議原告人為該土地的合法註冊擁有人。

法律

9. 逆權管有的法律原則是基於入侵者在沒有取得土地業主的同意下，無間斷地逆權管有土地超過香港法例第347章《時效條例》訂立的訴訟時限。根據《時效條例》第7條 (2) 款，在1991年7月1日之前產生的訴訟權，於本案適用的訴訟時限為20年，該條文在1991年7月1日被修訂後產生的訴訟權，訴訟時效則為12年。一旦有關訴訟時限屆滿，註冊業主便喪失提出申索收回土地的權利，其業權即被終絕（extinguished），入侵者則取得管有業權（Possessory Title）。

10. 逆權管有的法律原則於英國案例Powell v McFarlane (1979) 38 P&CR 452中早被確立，那些原則被英國上議院案件JA Pye (Oxford) Ltd & Anor v Graham & Anor [2003] 1 AC 419採納，也同樣被香港終審法院於Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai & Anor (No 2)(1997-1998) 1 HKCFAR 55一案中被採納。本席於Lin Jian Chun v Lin Xiu Mei and another DCCJ 2491/2008（判詞日期為2011年7月13日）亦有對上述案例作出撮要及運用在新界土地上。

11. 聲稱逆權佔有者，必須證明事實上管有該土地（Factual Possession），並同時擁有管有該土地的意圖（animus possidendi）。於Powell v McFarlane一案的判詞第470頁，Slade J總結有關「管有」的基本原則時說：－

“(2)  If the law is to attribute possession of land to a person who can establish no paper title to possession, he must be shown to have both factual possession and the requisite intention to possess (“animus possidendi”).

(3)  Factual possession signifies an appropriate degree of physical control …..  The question what acts constitute a sufficient degree of exclusive physical control must depend on the circumstances, in particular the nature of the land and the manner in which land of that nature is commonly used or enjoyed …..  Everything must depend on the particular circumstances, but broadly, I think what must be shown as constituting factual possession is that the alleged possessor has been dealing with the land in question as an occupying owner might have been expected to deal with it and that no-one else has done so.

(4)  The animus possidendi, which is also necessary to constitute possession, was defined by Lindley M.R., in Littledale v Liverpool College (a case involving an alleged adverse possession) as “the intention of excluding the owner as well as other people.” …..  What is really meant, in my judgment, is that the animus possidendi involves the intention, in one’s own name and on one’s own behalf, to exclude the world at large, including the owner with the paper title if he be not himself the possessor, so far as is reasonably practicable and so far as the process of the law will allow.”

12. 上述法律原則中的「事實上管有」（Factual Possession）反映適當程度的實際控制，何謂「適當程度的實際控制」因案而異，但一般而言，要構成「事實上管有」，入侵者須顯示一向處置有關土地猶如在該土地居住的業主一般。

13. 有關管有意圖（animus possidendi），Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai & Anor (No 2) 一案的判詞第69頁A-B段終審法院解釋：

“The question of intention to possess, as with any other question of intention, is one of fact. Whether it can be established depends on an assessment of all the circumstances in a particular case.

Where the occupier has made self-serving statements as to what was his intention, whether during the period of occupation or when challenged in legal proceedings, the court should approach them with some skepticism. The courts would scrutinize the circumstances in which they were made and would give them such weight if any as they may deserve …..’’

14. 上述法律原則中的有關「管有意圖」（animus possidendi），也是事實上的議題，是否能確立「管有意圖」取決於個別案件的情況評估。當入侵者作出關於「意圖」的自圓其說的供詞，姑勿論是在佔用其間或是受到爭議時，法庭應抱著懷疑的態度處理，法庭會審視這些供詞在甚麼情況作出和該給予那些供詞值得的比重。

舉證責任（Burden of Proof）

15. 被告人（入侵者）無疑須負起很高的舉證責任。法官Slade J 於Powell v McFarlane的判詞中第472頁說明：

“An owner or other person with the right to possession of land will be readily assumed to have the requisite intention to possess, unless the contrary is clearly proved. This, in my judgment, is why the slightest acts done by or on behalf of an owner in possession will be found to negative discontinuance of possession. The position, however, is quite different from a case where the question is whether a trespasser has acquired possession. In such a situation the courts will, in my judgment, requireclear and affirmative evidence that the trespasser, claiming that he has acquired possession, not only had the requisite intention to possess, but made such intention clear to the world. If his acts are open to more than one interpretation and he has not made it perfectly plain to the world at large by his actions or words that he has intended to exclude the owner as best he can, the courts will trust him as not having had the requisite animus possidendi and consequently as not having dispossessed the owner.’’

16. 上述意思是入侵者須以清晰和肯定的證據確立，當他聲稱已獲得管有權時，不但須具備「管有意圖」，而且須清楚地向「全世界」顯示該意圖。若他的行為可有另一解讀而他沒有以行為或言語表示他已盡力排斥或排除合法業主，法庭會相信他沒有「管有意圖」，而結果是沒有剝奪業主的管有權。

17. 法官Slade J於第478頁續說：－

‘….. the burden must fall fairly and squarely on the plaintiff affirmatively to prove that he had the requisite intent in 1956-57. I adopt the approach followed in Convey v Regan, an Irish decision, Black J. said:

“The basis of the principle seems to be that when a trespasser seeks to oust the true owner by proving acts of unauthorized and long continued user of the owner’s land, he must show that those acts were done with animus possidendi, and must show this unequivocally. It is not, in my view, enough that the acts may have been done with the intention of asserting a claim to the soil, if they may equally have been done merely in the assertion of a right to an easement or to a profit a prendre. When the acts are equivocal - when they may have been done equally with either intention - who should get the benefit of the doubt, the rightful owner or the trespasser? I think it should be given to the rightful owner.”’

18. 上述意思是從基本原則而言，當入侵者尋求以長期而沒有授權的情況下霸佔合法業主的土地，他須清晰不含糊地證明他的行為和「管有意圖」，若那些行為同樣地只是宣示過路權或地役權（easement），那麼在這含糊不清的行為的大前提下，疑點的利益應屬於合法業主。

19. 另外，被告人的行為必須充分明確地向登記業主表達他要剝奪其管有的意圖，而不只是持續的入侵者，於第480頁，Slade J說：－

“In view of the drastic results of a change of possession, however, a person seeking to dispossess an owner must, in my judgment, at least make his intentions sufficiently clear so that the owner, if present at the land, would clearly appreciate that the claimant is not merely a persistent trespasser, but is actually seeking to dispossess him.”

20. Prudential Assurance Co Ltd v Waterloo Real Estate Inc[1999] 2 EGLR 85一案中，Peter Gibson LJ 於87頁F-G段說明入侵者的行為必須為無庸置疑的（unequivocal），而且需要用他的外在行為向所有人，包括身在土地上的業主，清楚地展示他的主觀意圖是要管有土地：－

“For a claimant to establish the necessary intention by his conduct, that a conduct must be unequivocal in the sense that his intention to possess has been made plain to the world. If his conduct is equivocal and that intention has not been made plain, his claim will fail ….. It would plainly be unjust for the paper owner to be deprived of his land where the claimant had not by his conduct made clear to the world including the paper owner, if present at the land, for the requisite period that he was intending to possess the land. The claimant must of course be shown to have the subjective intention to possess the land but he must also show by his outward conduct that that was his intention.”

21. Clarke LJ 於Mayor & Burgesses of the London Borough Council of Lambeth v Blackburn (2001) 82 P & CR 494一案的判詞第499頁，要求入侵者向身在土地上的擁有人，清楚展示（manifest）他取得管有權，並排除所有人（包括土地擁有人）在外的意圖：－

“….. [possession] can only be adverse if the adverse possession is apparent to the owner: that is if it is manifest to the owner that the trespasser intends to maintain possession against the whole world including the owner. That does not mean that it must in fact be known to the owner, but that it must be manifested to him so that, if he were present at the property he would be aware that the trespasser had taken possession of it and intended to keep others out.”

逆權管有原則是否適用於未成年人（Minors）

22. Powell v McFarlane一案中入侵者聲稱開始管有爭議土地的年齡是14歲，從判詞第469頁可見，未成年人可以管有土地，而且時效可以對未成年人有利（Time may run in favour of an infant）。

23. 縱然如此，入侵者的年齡大大影響著入侵者能否擁有管有意圖的問題。Slade J在分析該案中入侵者在土地上的行為後，於判詞第478頁裁定入侵者沒有管有意圖：－

“These activities, done as they were, by a 14-year old boy who himself owned no land in the neighbourhood, were in my judgment equivocal within the meaning of the authorities in the sense that they were not necessarily referable to an intention on the part of the plaintiff to dispossess Mr. McFarlane and to occupy the land wholly as his own property. At first, surely, any objective informed observer might probably have inferred that the plaintiff was using the land simply for the benefit of his family's cow or cows, during such periods as the absent owner took no steps to stop him, without any intention to appropriate the land as his own.”

24. 上述意思是該案中的14歲男孩在客觀的第三者觀察者眼中可能推論他只是在業主不在場而沒有阻止他的情況下，為著放牧而使用有關土地，而不是為著剝奪業主的意圖而佔用的。

25. 於判詞第480頁，Slade J有這樣的觀察, 他看過的「逆權管有」成功案例中沒有一宗是以未成年的個人行為而獲得的：

“These acts do not in my judgment go far enough to prove the requisite animus possidendi, particularly on the part of a 14- or 15-year-old boy. It is of some significance that of all the many authorities cited to me, in which possessory titles have been established, in no one has the successful claimant been an infant who has established his title by virtue of possessory acts done by him on his own behalf.”

放棄管有（Abandonment of Possession）

26. 即使被告人能證明他事實上曾經管有該土地，並同時有管有該土地的意圖這兩大元素，假如被告人於訴訟時限屆滿前已放棄了土地的管有，他的管有權將消失，訴訟時限停止流逝（limitation period stops running），他逆權管有的答辯理由將不成立：參考 Mount Carmel Investments Ltd v Peter Thurlow Ltd [1988] 1 WLR 1078。

27. 就入侵者於訴訟時限屆滿後，放棄了該土地的管有的情況，本席參考了Fairweather v St Marylebone Property Co Ltd[1963] AC 510中上議院的裁決。上議院於判詞第535頁認為入侵者於訴訟時限屆滿後得到的業權，只是源於他的管有，時效條例的效力並不是令被剝奪管有的人的業權轉讓予入侵者：

“It is necessary to start, I think, by recalling the principle that defines a squatter's rights.  He is not at any stage of his possession a successor to the title of the man he has dispossessed.  He comes in and remains in always by right of possession, which in due course becomes incapable of disturbance as time exhausts the one or more periods allowed by statute for successful intervention.  His title, therefore, is never derived through but arises always in spite of the dispossessed owner.  At one time during the 19th century it was thought that section 34 of the Act of 1833 had done more than-this and effected a statutory transfer of title from dispossessed to dispossessor at the expiration of the limitation period.  There were eminent authorities who spoke of the law in just these terms.  But the decision of the Court of Appeal in 1892 in Tichborne v. Weir put an end to this line of reasoning by holding that a squatter who dispossessed a lessee and “ex-” tinguished " his title by the requisite period of occupation did not become liable in covenant to the lessee's landlord by virtue of any privity of estate.  The point was fully considered by the members of the court and they unanimously rejected the idea that the effect of the limitation statute was to make a " Parliamentary " conveyance " of the dispossessed lessee's title or estate to the dispossessing squatter.”

28. 所以，如果入侵者於訴訟時限屆滿後，放棄了爭議土地的管有，早前被他剝奪管有的租客的業權，相對業主而言，並沒有終絕；見判詞第539-540頁：－

“I think, therefore, that it is a false approach to the provisions of the Limitation Acts to regard the “extinguishment of title” as extinguishing more than the title of the dispossessed against the dispossessor.  Where the person dispossessed is a lessee, I do not think it right to try to build legal conclusions on the assumption that the nexus between him and his lessor has been destroyed; or, consequently, that, once adverse possession has been completed, he ceases to hold the term of years and estate in it granted to him by his lessor ….. if after 12 years' adverse possession a squatter vacates the premises and leaves the possession vacant, would it be the lessee would have the better right to possession as between themselves?  ….. I think that it would be very difficult for anyone to reply that during the remainder of the term the landlord could exclude the lessee.  If he cannot, it shows that, as against him, the lessee still holds the estate granted and it has not been extinguished for all purposes …..

I conclude, therefore, that the effect of the “extinguishment” sections of the Limitation Acts is not to destroy the lessee's estate as between himself and the lessor …..”

29. 然後，Lord Denning 於第545頁進一步說明如入侵者在訴訟時限屆滿後，放棄了爭議土地的管有，早前被他剝奪管有的租客的業權應返回原狀：

“The fourth suggestion is that the title of the leaseholder to the shed is extinguished as against the squatter, but remains good as against the freeholder.  This seems to me the only acceptable suggestion.  If it is adopted, it means that time does not run against the freeholder until the lease is determined - which is only just.  It also means that until that time the freeholder has his remedy against the leaseholder on the covenants, as he should have; and can also re-enter for forfeiture, as he should be able to do: see Humphry v Damion, and can give notice to determine on a “break” clause or notice to quit, as the case may be.  Further, it means that if the leaseholder should be able to induce the squatter to leave the shed - or if the squatter quits and the leaseholder resumes possession - the leaseholder is at once in the same position as he was originally, being entitled to the benefits and subject to the burdens of the lease in regard to the shed.  All this seems to me eminently reasonable but it can only be achieved if, despite the presence of the squatter, the title of the leaseholder remains good as against the freeholder.”

30. Fairweather案例中的原則於Hong Kong Kam Lan Koon Ltd v Realray Investment Ltd (No 5) [2007] 5 HKC 122一案中被當時的原訟法庭林文瀚法官所採納。於判詞的第132頁34-35段，有以下說明：－

“34. For unregistered land, possession could be a root of title ….. a possessory title was a title ….. However, a squatter’s possessory title is defeasible by the superior title of the paper title owner until the former has successfully dispossessed the latter for 12 years under the current Limitation Ordinance. After the expiry of the limitation period, the paper title owner can no longer recover possession from the squatter and the possessory title of the squatter becomes superior to the paper title owner.

35.   But it does not mean the paper title owner loses everything.  He still has a good title against the whole world except this particular squatter and his successor in title, see St Marylebone Property Co Ltd v Fairweather [1963] AC 510.  The Limitation Ordinance does not effect a parliamentary conveyance passing the title from the paper title owner to the squatter.  Hence if the squatter abandons the property, the paper title owner has a good title to it that cannot be defeated by others.”

31. 上述意思為若入侵者放棄了土地，則契據業主的良好業權不會次於其他人。

被告人案情

32. 被告人聲稱他和家人在1971年於471號土地的住屋建成後，便開始佔用原472號土地開耕種植，時至今日已達40年。被告人指他們的耕作物包括荔枝、葛、蔬菜、香芋等等。[3]

33. 於2012年8月27日的審前覆核聆訊期間，被告人表示自1971年1月份，開始在該土地開耕種植。[4]

34. 同時，為了防止河水氾濫成災，被告人更在靠河堤處種植了大量果樹，如龍眼樹、荔枝樹、柚子樹等等。[5]

35. 被告人說自1971年開始從沒有人稱自己是該土地的地主，他們也沒有向任何人支付田租。[6]

36. 被告人聲稱於1985年，他在該土地興建化糞池，連結在住屋旁邊興建的衛生間，供因中風而行動不便的父親使用。衛生間內的浴缸和座廁由方惠明於1985年送贈。[7]

37. 被告人指他約於1998年6月在472號土地  （包括該土地，472SA）外圍樹立木條、竹支和繩，以免農作物及果樹受動物破壞。[8]

38. 被告人聲稱2000年復活節期間，村民王嘉慶、王牛等將被告人住屋和獅頭嶺村55號村屋間一條300尺長的引水道填平，阻塞流水，令其住屋和472號土地受水浸威脅[9]。隨後，被告人妹妹王福嬌因病入院。[10] 因為被告人忙於走訪政府部門投訴引水道事件和照顧正在住院的妹妹，只好將耕地（472號土地）暫時休耕，決定只種大量果樹苗。[11] 被告人依賴他與政府部門由2000年4月至2004年3月的書信來往作證據。[12]

39. 被告人指他於2004年10月23日發現上述木條和竹支被人拆除，所以報警求助。後來，於2004年10月25日，被告人開始在472號土地（包括該土地）外圍上堅固的鐵絲網，防止有人進入破壞農作物和果樹。[13]

40. 之後，訴訟雙方多次於該土地上起衝突。

41. 另外，被告人依賴他本人於2004年11月9日作出的法定聲明[14]、前村民代表王官印於2010年7月22日作出的聲明[15]及40幅照片支持自己的說法。

原告人案情

42. 2001年初，原告人父親王官有打算於獅頭嶺村買一塊土地興建丁屋送給原告人，所以接觸村民王牛查詢是否有合適土地出讓。王牛表示可分割原472號土地的部分出讓給原告人，他更帶王官有視察原472號土地，當時原472號土地佈滿野草，沒有圍欄，看來空置多年，沒有被人佔用的痕跡。[16]

43. 後來，王官有與太太相約王牛再到原472號土地視察，討論出讓土地的範圍。最終，王牛同意將原472號土地的部份分割出來，成為該土地，售予原告人，作價HK$180,000。[17]

44. 於2001年4月20日，雙方完成該土地的買賣交易。原告人簽署轉讓契前，王官印先到該土地視察，該土地仍是佈滿野草，沒有圍欄，看來空置多年，沒有被人佔用痕跡。[18]

45. 關鍵時期（約2002年），原告人已搬回村內居住，其露台面對該土地。2001年初至成交當日，他並不察覺有人佔有該土地作任何用途。[19]

46. 成交後，原告人便向地政總署提交在該土地建屋牌照申請。[20]

47. 約於2003至2004年，北區地政處要求與原告人會面。原告人與王官有及官員會面時，官員表示有人反對原告人的建屋牌照申請，理由是反對人的母親曾在該土地種植。[21] 及後，王官有從王牛口中得知反對人為被告人，王牛更聯同一些村民集體簽名致函地政總署，反對被告人提出的反對。[22]

48. 2004年3月19日，地政總署批准原告人的建屋牌照申請。[23]

49. 2004年三月尾，建屋牌照獲批後不久後，原告人親自到該土地視察，並沒有發現該土地被佔用或有異樣。[24]

50. 約於2004年10月重陽節期間，原告人及父母回村掃墓經過472號土地（包括該土地），發現有人開始在土地上種植，並用尼龍繩及木板圍繞472號土地（包括該土地），於是原告人母親將部分尼龍繩及木板拆掉。其後，他們得知種植及圍板的是被告人。[25]

51. 一星期後，原告人及父母發現被告人用鐵絲網圍繞472號土地（包括472SA）。[26]

52. 2004年11月10日，原告人委託孔令文律師事務所發信予被告人欲收回土地。[27] 其後，原告人和父母多次於該土地上與被告人起衝突。[28]

53. 如原告人在其回覆書所述，他否認被告人自1971年起開始於該土地種植。即使被告人的確在較早時期已開始佔用該土地，原告人堅稱被告人的佔用行為（如有的話）並不足以證明他具有管有該土地的意圖。再者，即使被告人曾經在該土地上種植，他最遲在2000年8月已經放棄佔用該土地，令土地雜草叢生。

54. 從2001年初至2004年10月期間，原告人及∕或其父母曾多次視察該土地，眼見該土地佈滿野草，沒有圍欄，看來空置多年，沒有被人佔用痕跡。他們大約在2003年至2004年間才首次發現野草下有一化糞池。[29]

55. 原告人依賴陳達榮測量師於2012年6月5日所做的專家報告[30]，以證明有關年份的航空照片顯示，該土地於1999年開始佈滿野草，以致難以辨認耕地。從2000至2004年，該土地更是雜草叢生，明顯被荒廢多年。

56. 因此，被告人是在2004年10月才開始佔用土地，有關時效應是12年，在本訴訟開展時仍未屆滿，所以被告人逆權管有的辯護不成立。另外，即使被告人較早時曾經逆權管有該土地，他在2000年8月已放棄了管有該土地，到2004年10月才再次佔用土地，同樣，他在本訴訟開展時並未因逆權管有而獲得管有業權。

雙方證人

57. 原告人傳召了3位證人，包括原告人本人及其父親王官有，及1位專家證人陳達榮測量師。

58. 被告人則傳召了4位證人，包括被告人本人、王官印、方惠明及邱錦珊。

討論

一、  客觀地理環境

實際管有

59. 被告人於作供時確認，由1971年至今，雖然他當472號土地（包括爭議土地472SA）是他家的一部份，但由始至終471號土地與472號土地之間設有一幅矮牆阻隔，牆上面更有鐵絲網，高度比人還高，再連接一道鐵閘，而鐵閘經常關閉，所以要從他的住屋到該土地必須經過那一道鐵閘。[31]被告人認同他從來沒有進行任何改建將當時的472納入471號土地的範圍內。換言之，被告人在2004年前沒有如自己居住在471號土地般把472SA建設圍欄。

60. 雖然被告人聲稱他和家人為興建471地段上的住屋，建了英泥路，直達其住屋，即使這是真確，該道路並非472/472SA的一部份，而且被告同意當時興建該道路的目的只是為471提供通道，運送建築材料，所以並不構成對該土地的實際管有。

管有意圖

61. 當被盤問到他由始至終有沒有意圖拆掉原本在兩地中間的阻隔圍欄鐵閘，將之改建在472外，以彰顯他把472/472SA據為己有，他辯稱在母親逝世時（1997年）有想過，但沒有實行。本席同意這純粹是被告人於證人台上為了自圓其說而作出的申述（self-serving statement），如上述終審庭案例，法庭會抱懷疑的態度處理，並審視這些陳述的事實基礎，在欠缺客觀、清晰霸佔行為的基礎下，本席不給予上述「管有意圖」聲稱任何的比重。

62. 本席認為任何客觀的第三者在這樣的情況下，都不會認為472/472SA為471號土地的一部份，或472/472SA是由471號土地的業主∕佔有人管有。

二、  種植

實際管有

63. 被告人於盤問期間指他於1971年時，已經小學畢業及在家幫手耕田，但他確認他從18至19歲（即大概1976或1977年）開始有全職工作，先是駕駛貨車，其後成為的士司機，可見耕作只是公餘活動。

64. 被告人指他從1971年開始與472號土地近河邊種植果樹防洪。首先，該處屬現時472/472SA以外的範圍。另外，被告人被盤問時同意，當時他只有13至14歲，剛剛新居入伙，亦開始為新霸佔的土地播種，在仍未知該土地能否有收成的情況下，已經有為當時的472土地（包括現在的472SA）以種果樹來防洪的想法，這說法實在難以令人信服。另外，雖然被告人認同472號土地（包括爭議的472SA）與河流的距離跟471號土地與河流的距離差不多，他卻堅稱他認為有需要為472號土地防洪而種樹，但在自己居住的471號卻沒有這樣的需要，後來辯解這是因為角度不同。本席認為原告人這說法牽強和自相矛盾。

65. 相反，原告父親王官有作供時指，472號餘段近河岸處於50至60年代已經有野樹（見證物P3）。這得到被告人的證人王官印的印證，他指70年代時河邊四圍都有樹。如果他們的說法真確，被告人說有需要種果樹來防洪的說法則不攻自破。

66. 被告人呈堂的照片[32]上的時間和手寫描述為被告人單憑記憶加上備註。但被告人竟然為許多矇矓的照片或沒有任何建築物作地標的照片無限上綱，解說他能清楚說出照片所示地點和植物種類，其實許多照片連顯示的地方是472SA還是472RP或是其他地方都不能確定。

67. 有些照片甚至明顯看到土地被荒廢，野草雜亂無章，沒有耕作物的蹤影，就算有，都只是一小部份有種葱或芋頭的情況，被告人卻仍然堅持有大規模種植痕跡。[33] 被告人的主觀說法並不是照片上的客觀影像可以支持的。極其量那些照片顯示在471圍欄外的生活照，包括小規模種植。更甚的是，在1982年至1994年中間的12年該土地上的情況，被告人完全沒有照片支持。如此無稜兩可的證據極其量只能支持被告人的種植活動是小規模和間斷的，並不是連續的。

68. 被告證人方惠明的證供表示他於79年後才認識被告人，他並非獅頭嶺村的原居民，對村內情況不熟悉。他多年來只是親身到訪該土地一至兩次，其證供雖然提到他知道有種田的是被告人的媽媽，但卻沒有提到被告人本人種植。

69. 另一被告證人邱錦姍1985年才出生，沒有於村內居住，對村內情況不熟悉，只是於假期到471號和472土地（包括472SA）遊玩。她對1971至1985年472/472SA的用途未能作任何可靠的證供。即使是1985年後，她的證供雖然有粗略提及被告人及家人的種植活動，卻未曾清楚指出種植在472RP和472SA上的分佈、範圍和程度。

70. 另一證人王官印現年68歲。他於2010年作的聲明[34]指被告人從1971年開始種植，在庭上他一開始亦表示他認為自己可以證明聲明上寫的內容，所以作出聲明。可是，他被盤問為何聲明中的用字與被告人於6年前作的聲明[35]用字幾乎一模一樣時，他直認不諱「照抄唔出奇」。作供後期，他更指他每年拜山都看見472SA上「有野」，他說被告人母親在生時有種植，但後來是誰種的就不知道了，他更說土地是被告人的母親留下來的，只是因為在被告人母親死後，被告人說是他種的，他便信納被告人的說法。

71. 本席認為王官印的證供對被告人的案情作用不大，首先，他未能支持被告人本人（而非其母親）從1971年便於土地上種植的說法，種植的幅度也沒有任何解釋。另外，「有野」究竟是甚麼意思？於1997年後的情況他只是道聽塗說，盲目相信被告人的版本，似乎對土地上的真實情況欠缺了解，就斷言被告人已經在該土地上耕種了40年，所以他這部份的證供並不可靠。

72. 2000年至2004年間，被告人更是荒廢了土地，必定沒有實際管有土地。這部份稍後再作討論。

管有意圖

73. 1971年被告人只是13至14歲。被盤問時他同意當時他剛剛搬入新屋，亦開始為新霸佔的土地播種，連土地能否有收成仍未知的情況下，但已經有為當時472號土地（包括472SA）以種果樹方法來防洪的想法。這種想法並不符合一個13至14歲，剛剛小學畢業，與父母同住的未成年人的想法。即使被告人有在該土地參與種植，在一個客觀的旁觀者而言，並不會認同被告人是用自己名義，為了意圖剝奪土地擁有人的管有權而去種植，而是既然屋外有大片土地，不如就用一小部份來種植。

74. 如果該土地如被告人的照片所示及其描述為真確，加上土地沒有圍欄，沒有一個客觀的旁觀者會同意土地是從1971年開始連續被人種植∕佔有，更不會認同有人擁有管有這塊土地的意圖，是希望排除任何人（包括業主）的管有。

75. 總括而言，由於被告人連他於該土地上（而非471號餘段）上的種植的幅度也沒有清楚說明並加以證明，他的行為並非無庸置疑地證明他的管有意圖，所以他於1971年開始逆權管有該土地的說法並不成立。

三、  化糞池

管有意圖

76. 原告人及王官有的證供均指他們於2004年10月，當野草被除去時才發現化糞池。他們的證供有客觀的專家報告支持，如上所述，報告中的鳥瞰相片顯示化糞池於1999年開始有野草遮蓋，2000年至2004年完全不見蹤影。試問如果以鳥瞰的角度都看不見化糞池的存在，站在行人路上的原告人及家人視察雜草叢生的土地時如何能發現化糞池？明顯地，這個化糞池的存在並不足以證明被告人在合理可行的情況下，將他的管有意圖清楚地向其他人展示。在這個情況下判定原告人因此喪失其業權並不符合上述法律原則。

四、  圍欄

實際管有

77. 被告人聲稱他於1998年6月開始以竹支及木板建立圍欄，圍起整塊472號土地（包括472SA）[36]。於盤問下他說該圍欄一直存在至2004年為至。這說法跟被告人聲稱拍攝於2000年的照片[37]所顯示的情況大相逕庭。

78. 被告人在其抗辯書及證人陳述書對大部份事件都寫下日期，甚為仔細。偏偏就何時開始用木板竹枝圍封這一重要因素閃爍其詞，直到在2012年8月27日的審前覆核的聆訊，被要求提供狀書的進一步詳情，包括何時開始用木板竹枝圍封的大約時間時，他的第一個反應是一九七幾年，但午飯過後，又改成1998年6月。被告人這部分的供詞避重就輕，前後不一，本席拒絕接納。

79. 雙方同意被告人於2004年10月興建鐵絲網圍封472號土地（包括472SA）。

管有意圖

80. 如果被告人有意阻止外人從該處進入爭議地，他應把該部份的土地圍封，被告人直到2004年10月前都沒有那樣做，這顯示他過往這麼多年都沒有阻止外人進入該土地的意圖。

81. 即使本席接受被告於1998年曾用木板竹枝圍封土地的說法，他於狀書的進一步詳情[38]解釋他只是為了防止動物破壞農作物，而並非為了阻止任何人，包括登記業主，進入或佔用該土地，按Wong Tak Yue一案，這樣證明他並沒有逆權管有土地的意圖。

五、  其他管有行為

82. 雖然被告人於盤問期間反覆指任何人進入該土地都會被他趕走，但這並不可信，因為從陳達榮測量師證詞可見於2001年他和同事進入該土地作畫地界的測量工作時，他們並沒有遇到有人阻擾。另外原告人指2004年重陽節，他和家人發現有人以尼龍繩圍起該土地時，第一次踏入土地；而且他和證人王官有及其母親可以進入該土地，其母甚至可以將部分尼龍繩及木板拆掉[39]。由此可見，被告人沒有實行任何措施，排除其他人（包括原告人）進入土地範圍內。

83. 被告人如果真的從1971年起逆權管有該土地，他於1991年起已經可以向法庭申請判令他獲得管有業權，但他從來沒有這樣做。

84. 綜合上述而言，本席不接納被告人的案情，除非雙方沒有爭議而言。

85. 被告人所聲稱的霸佔行為，無論是從個別或整體考慮，都未能確立「逆權管有」中的兩項要素，即「事實上管有」（factual possession）及管有意圖（animus possidendi）。

六、  放棄管有

86. 根據上述的各種因素，被告人並不能證明他從1971已經開始逆權管有該土地。就算本席上述結論是錯誤的，本席認為被告人於約2000年8月至2003年已經放棄了管有權。

87. 被告人說他基於兩大原因於2000休耕，選擇於該土地種植大量果樹：(1) 他為了投訴其住屋旁的引水道被非法填土，令住屋及該土地受水浸威脅，而忙於奔走各個政府部門；(2) 妹妹因病入院，需要被告人照顧，後來於2001年尾逝世，被告忙於處理身後事。

88. 但他於盤問時他同意妹妹的身後事最遲於2002年頭已經處理妥當，理應有時間復耕。而且，他依賴他與政府部門的信件只有寥寥數封[40]，並不顯得他用了很多時間處理投訴，以致要一直休耕到2004年，更甚的是他並沒有任何一封信的內容提及過耕地或農作物。令人難以信服的是，他認同引水道修復工程完成（2004年底）前已經復耕，可見他因為水患而休耕的說法不正確，自相矛盾。

89. 測量師陳達榮的專家身分不受爭議，法庭接受他為本案的專家證人。從他作出的測量師報告[41]及他於庭上的證詞可見，他是以放大航空照片作分析，再結合他親身到該土地作測量的結果，達至以下結論：－

(1)   該土地中間有一棵樹；

(2)   化糞池於1999年開始有野草遮蓋，2000年至2004年完全不見蹤影，直到2005才重新被辨認出來；

(3)   1998至2005年該土地都沒有圍欄的跡象；

(4)   該土地於1999年開始佈滿野草，以致難以辨認耕地；

(5)   從2000至2004年，該土地更是雜草叢生，明顯被荒廢多年；及

(6)   從2001至2004年，野草的高度已經比旁邊的行人路為高。

90. 專家證人被盤問時解釋，假如土地上有種植活動，於航空照片上應該看見形狀整齊的田基，他於證物P1上圈劃了一塊他認為是有人種植跡象的土地作對比解釋，圈劃範圍的圖像與1999年至2004年間該土地的影像[42]大相逕庭。

91. 就9/8/2000的航空照片而言[43]，他重申他除了該土地中央的樹外，看不見被告人口中的樹苗，反而看到很多野草，比旁邊的路面更高。顯然，這支持了原告人及證人王官有於庭上對野草高度的證供，更與被告人指稱是2000年所拍的照片[44]中顯示該土地上的野草高度吻合。專家證人更反問被告「如果樹苗咁多年都係咁細棵，我都唔知點解」。他的證供堅定有力地指出了被告人於庭上指圖片顯示的實為樹苗之說，其實並沒有客觀事實基礎，反駁了被告人於2000年休耕並種植大量果樹苗的案情。

92. 專家證人於覆問期間解釋從2005年航空照片[45]發現，該土地上沒有了先前的野草，有人工化跡象，可能有人打算耕作，很明顯與前幾年不同。他也認同2005年與1998年[46]的情況頗相似，兩者明顯與1999至2004年不同，因此他於報告中就這兩個年份作了與其他年份不同的結論[47]。

93. 專家證人的結論有客觀的證據作基礎，於庭上被盤問時依然毫不動搖。相反，被告人沒有提出任何專家報告反駁原告人提出的專家報告，被告人對航空照片的解讀更被逐一擊破，所以本席給予專家證人的證供相當的比重。

94. 再者，原告人及王官有均表示他們一家每年都有回村上山拜祭，王官有指近這十年之內上山均會經過該土地，兩人均指2001年買地後才有留意該土地。尤其是買地後，他們多次親身視察土地，均只見野草及一棵野樹，他們並不認為有人於該土地上耕種。原告人也指他於2002年搬回村內，居住的位置與該土地中間沒有任何建築物[48]，他更指住屋的露臺可看見該土地，每隔三兩天都因曬衣服而留意到該土地的情況。雖然被告人提出其住屋與土地中間的樹林有約9米高的說法，但他這個估計並沒有證據支持。

95. 從常理而言，若然該土地的前業主王牛一早告知原告人土地有人佔用，他又怎會買下它呢？而成為登記業主後，原告人更立刻申請建屋牌照，和家人一心預備要於該土地上興建丁屋，如果於2004年10月前已經發現自己的土地有人佔用，絕對不可能沒有採取任何行動。所以，他們指2001初至2004年10月該土地是一片荒地的證供是絕對合理可信的。

96. 原告人被盤問時更指他認為於2001年後他覺得該土地上的情況與山坡上的雜草無異，所以認為是荒地。即使被告人於2000至2004年間真的有在該土地上種植，就單憑原告人及家人遲遲沒有發現土地被人佔用而沒有採取任何行動，那些行為根本不足以向其他人（包括原告人）清楚地展示被告人管有該土地的意圖，連表達他是一個持續的入侵者也不足夠。

97. 被告人所謂復耕的時間剛好在原告人的建屋牌照批出不久後發生，這似乎不是巧合，而是被告人因為反對原告人於他的門前建丁屋，所以才於2004年開始了入侵的行為。

結論

98. 基於以上原因，本席裁定被告人並沒有從1971年開始逆權管有該土地，最早的侵佔行為極其量是2004年10月才開始。即使他有在更早時段開始管有該土地，該土地最遲於2000年8月起已被荒廢，直到被告人於2004年10月再入侵該土地為止。因此，被告人於以往任何時間曾因逆權管有而獲得的任何管有業權（如有的話）已經消失，時效應從2004年重新起計，到傳訊令狀發出時並未屆滿，原告人可以收回該土地的管有。

命令

99. 本席判原告人勝訴，被告人須即時交回位於新界粉嶺丹竹坑獅頭嶺村新界丈量約分第76約地段第472號A分段（「472SA」）的管有權。由於原告人放棄追討中間收益（mesne profits），本席撤銷此項申索。被告人須支付原告人訟費，包括延聘大律師費用，若訟費金額有爭議，由聆案官評定（暫准訟費命令）。在發出本命令起計14天內，除非任何一方藉傳票申請更改此暫准訟費命令，否則此暫准訟費命令於14天後會成為正式命令。