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LDPD 1400/2022
[2023] HKLdT 4
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2022年第1400宗
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判 決 書
(上訴許可申請)
1. 此非正審申請是由答辯人於2022年12月28日提出，要求：就土地審裁處（下稱「審裁處」）於2022年12月2日所作出的判決提出批准上訴許可及要求暫緩執行收樓令狀。
背景
2. 根據一份於2021年12月9日簽訂的租約（下稱「涉案租約」）， 申請人把九龍廣東道1227號錦星大廈六樓（5/F）C座 （下稱「涉案處所」）租予答辯人， 為期兩年， 由2021年12月5日至2023年12月4日止， 每月租金為20,000元， 包括差餉、地租及管理費。
3. 又根據備注加入涉案租約的條款，申請人知悉涉案處所內有5個分間單位出租[1]， 如租約期滿而申請人欲收回涉案處所，答辯人須無條件交回。申請人並「同意分租， 裝修。」
4. 於2022年11月7日，申請人向審裁處提出申請收回涉案處所的空置管有權，理由是答辯人未有繳付由2022年9月5日起的租金， 原因是答辯人與她爭論涉案處所的維修問題， 逞硬在租金中扣除維修費， 而申請人卻未有同意。在提出收回涉案處所的通知書（「表格22」）中， 申請人指答辯人曾有欠租紀錄， 土地審裁處的案件編號為LDPD 114/2022。於該案， 申請人同樣是以答辯人欠租為理由於2022年1月21日提出申請收回涉案處所， 但案件於2022年2月22日在本席席前聆訊時， 當時的答辯人代表何慧蘭女士（「何女士」）表示， 答辯人已租賃涉案處所達13年之久， 但因為新冠肺炎疫情的關係， 有分租客欠租， 所以希望能與申請人商量， 致未有依期繳付申請人租金。無論如何， 答辯人已於2022年2月20日（即聆訊前3天）把所有欠租交回。
5. 由於根據《高等法院條例》第21F條第(3)款，法庭須在審訊時給予答辯人濟助交回所拖欠的租金，而答辯人已於聆訊前3天把所有欠租交回，申請人亦不要求訟費， 所以本席准予申請人撤回該次收回涉案處所的申請， 並告誡何女士往後須根據涉案租約準時繳付租金。
6. 至於本案，何女士於2022年11月11日向審裁處遞交反對通知書， 指涉案處所的外牆鹹水總掣漏水， 引致涉案處所水浸，兩個分間單位的租客因而搬走，申請人必須負責， 由於申請人不肯商討， 她唯有先行扣起租金 。
7. 於2022年12月2日在本席席前聆訊時，申請人表示漏水事件早於2022年1月11日發生， 當時她已找人處理。
8. 何女士卻表示漏水事件未有獲得解決， 但如上述LDPD 114/2022案件一樣， 她已於2022年11月30日繳付所有欠租， 可是這回申請人堅決收回涉案處所。
9. 根據上訴法庭在Ramadour Industries Limited v Bullen Christian Anthony, CACV 19/2016 (無彙報的案例，日期為2017年5月15日）一案的判決， 欠租租客只有權享有一次濟助的機會，而本案的答辯人多次以不同藉口拖欠租金，所以本席頒令答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人。
2022年12月12日的 非正審申請
10. 何女士於2022年12月12日曾提出非正審申請， 要求暫緩執行收樓， 但本席已經於2022年12月20日聆訊後， 撤銷了該非正審申請。
答辯人的上訴許可申請
11. 何女士代表答辯人於2022年12月28日提出是次上訴許可申請。何女士提交的誓章內容包括如下：
(1) 申請人自2022年5月5日起再沒有發出租金收據；
(2) 申請人同意把涉案處所分租， 分租客擁有居住權；
(3) 申請人同意裝修， 答辯人扣起裝修費合情合理；
(4) 申請人於LDPD 114/2022一案， 虛假陳述收樓理由， 說租客無錢交租， 並非實情。事實是疫情嚴重， 政府封關等導致環境惡劣。 有分租客無工作， 欠租半年， 又有有分租客要退租， 只是在跟申請人商討中。
12. 《土地審裁處條例》第11(2)條列明，在審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。
13. 可是，《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。
申請人未有發出租金收據
14. 在 Mandarin Production Limited v Holt, Lee, LDPD 997/2017 （無彙報的案例，日期為2017年11月9日）一案, 土地審裁處法官雷健文(當時官階)在判案書的第30段指出， 該案的租客是以存錢予業主銀行戶口方式繳付租金， 即使業主沒有發出租金收據， 也沒有於租客造成困難。 於本案， 答辯人同樣是以存錢予申請人銀行戶口方式繳付租金。
15. 雷法官在判案書其後的第34段更指， 根據《業主與租客(綜合)條例》第119RA條， 假使業主沒有將收據發給租客， 只會被判處根據《刑事訴訟程序條例》的第1級罰款， 即2,000元， 這並不會影響租客根據租約準時繳付租金的責任。
分租客在上級租賃終止時負有限的法律責任
16. 申請人向答辯人收回涉案處所的空置管有權， 並不一定會影響分租客根據《業主與租客(綜合)條例》第IVA部第120AA條獲得的保障。
答辯人無權扣起租金
17. 正如本席於2022年12月2日聆訊時引述的陳健康對宋麗兵， DCCJ 3176/2008 （無彙報的案例，日期為2009年12月23日）一案，租客繳付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性質，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任， 租客亦無權擅自扣起租金。
LDPD 114/2022
18. LDPD 114/2022的案件於2022年2月22日聆訊時， 因答辯人已交回所有欠租獲得解決。 申請人在該案的表格22中所引述：「租客說：有房未租出； 無錢交租給業主！」答辯人指申請人說謊， 她並非無錢， 她只是沒有收到分租客足夠付租的錢。 本席認為申請人在表格22中所說並非毫無根據， 亦不會影響本案的判決。
結論
19. 本席經審閱答辯人提出的上訴理由，並經聆聽答辯人所作的證供及雙方的陳述後，認為答辯人擬提的上訴沒有就法律論點上有錯誤的支持，更沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由而應允許上訴, 因此本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。
20. 由於本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請， 本席亦不會考慮批准暫緩執行收樓， 申請人可繼續執行於2022年12月13日取得的收樓令狀。
訟費
21. 最後, 由於答辯人本非正審申請敗訴， 須支付申請人本非正審申請引起的訟費，本席即時評定為200元。
申請人: 無律師代表, 親自應訊。
答辯人: 無律師代表, 親自應訊。
[1] 於2022年1月22日開始， 新增的《業主與租客(綜合)條例》第IVA部 （即俗稱劏房租務管制新例）適用於在當日或之後開始分間單位的住宅租賃， 而其租賃目的是作為租客本身的住宅。
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