譚耀高及另一人 訴 邢桂貞

LDPD 1502/2000

香港特別行政區土地審裁處

申請編號LDPD 2000年第1502宗

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判 決 書

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（一）背境

1. 本案之第一申請人譚耀高先生及第二申請人譚婉君女士為兄妹關係，並同為案中單位即位於“新界荃灣荃景圍荃景花園第2期12座16樓E室”之共同業主，他們透過本案要求審裁處頒令讓他們收回樓宇及追討答辯人邢桂貞女士自1992年5月19日起個別月份的欠租，但經本席向代表申請人的律師指出時效條例中第十八條之規定後，申請人於是申請並獲準修改其表格22，將追討欠租的期限局限在時效條例所規定的6年範圍之內，而答辯人在其反對理由通知書（表格7）中則稱申請人所指的欠租，她事實上有一部份經已繳付，而另一部份，則是她代業主維修樓宇所付款項的回扣數目。

（二）雙方之證供

2. 與訟雙方各自傳召一名證人作供，他們分別就是第一申請人及答辯人。

(a) 第一申請人的証供：

總括第一申請人的証供，可分成三個部份即(一)答辯人向他交租的數目與形式，(二)答辯人在樓宇內之維修工程，及(三)就答辯人提出部份付款之回應。

（1）第一申請人首先指出，答辯人兩年交租的日子，並沒有按照租約(申請人証物A2)中第3條之規定，即

“(三)本樓之租金必須在每月租期之首五日內上期繳納。..........”

反之，答辯人只曾在修改申請書的第八段的附表中，第二直行的日子，交付第一直行相應月份的租金，就該等日子而言可見答辯人的拖租情況嚴重，另外答辯人在第二直行中漏空了日子的月份，則根本沒有支付租金，因此第一申請人計算出答辯人共欠他租金119,600元正，第一申請人又稱由於答辯人交租的方式，每次均是以銀行轉帳進行，故上述附表的內容是他以他所保留的戶口編號283-7-184916的恆生銀行存摺，計算出來的。（存摺的影印本可見諸申請人證物A1第5至第48頁）。而答辯人是從來沒有以現金形式交租給他，除了第1個月租外他就已收取的租金從來沒有發租單予答辯人，理由是答辯人是會以其持有的銀行轉帳單據，作為交租的憑據。另外自94年到現在，他亦一直有要求答辯人交回個別月份的欠租，但答辯人一直不予理會。

（2）有關樓宇的維修，第一申請人作證稱於1998年10月有關答辯人曾維修樓宇一事，他是事後才由答辯人處得知的，而1998年10月份，他自己沒有離開過香港，自94年7月至2000年9月他也沒有更改過其住址。第一申請人說當日答辯人告知他有關修理時，曾要求過他付回有關修理費，但他拒絕，他不明白答辯人為何在進行該項修理工程前不事先向他諮詢，另外就2000年5月之維修工程，證人稱答辯人事先知會他有關浴室的滲水問題，他曾向一些承建商查詢工程報價，得知有關數目只是4000元至7000元，同時有關租約第（四）條規定樓宇之內部維修應由租客負担，故第一申請人不同意支付有關費用，接着答辯人便自2000年4月20日一直欠租到今天了，有關答辯人所提供的單據即證物R2及R3，第一申請人稱直到本案的審訊開始前他從來沒有見過。

（3）第一申請人在接受盤問時，在看過由答辯人一方所提供的有關的支票影印本及銀行帳目後同意答辯人大律師的說法即答辯人其實在多次帳中已清付了共44,400元的租金，但第一申請人則堅稱他及第二申請人，從沒有收取過答辯人任何現金，作為交租之用。

（b）答辯人的證供：

答辯人出庭作供，主要內容可以分為兩方面，即她交租的形式與數目和兩次就洗手間的維修情况。

（1）首先答辯人作供稱她曾分別在1995年及1997年以現金交付租金給第一及第二申請人，而就該兩次現金交租的情況，答辯人曾有以下之作供即：

在1995年她因為遲了交租，所以第一申請人給他電話追討。她着第一申請人到她家裏收取以現金一次過付的兩個月的租金。在那次會面答辯人曾經向第一申請人問及他是否有與趣接手經營一所餐廳的生意。

另外的一次現金交租，發生在1997年的4月份。答辯人稱當時她的家庭出現了問題，她跟丈夫分開了，並帶同她的兩名兒子離開香港約一個月的時間。回來後到了4月份的一天第二申請人打電話給她要求收回欠租並要求答辯人交現金。答辯人於是着第二申請人到她家中收取15,800元的付款作為所欠的租金。

就上述兩次的現金付款。答辯人均沒有要求第一或第二申請人發收任何收條。至於答辯人其餘就每月租金的付款，答辯人均是透過第一申請人給他的恆生銀行戶口編號283-7-184916以現金或支票而作出的，但答辯人承認她已無法記得或在她的銀行紀錄中找出她曾否在1996年1月20日、1996年11月20日、1998年9月20日和1999年8月20日繳付租金的線索了。

（2）答辯人就兩次維修，則有以下的作供，第一次維修發生於1997年的10月份，答辯人收到管理處的電話，說居住在答辯人下層的住客劉先生作出漏水的投訴。劉先生在答辯人收到投訴後的翌日曾到她的單位視察，但看不甚麼問題，過了幾天之後，又有幾個穿白色衣服的人到答辯人的家中進行測試。在檢查後管理處告訴答辯人說是她的浴缸漏水。答辯人於是嘗試用租約上的電話號碼電話聯絡第一申請人但找不到他。另一方面，管理處告訴答辯人倘若不快點進行維修，別人便會控告答辯人，她於是找了一家平日替她做裝修工程名為順成室內裝修公司的承建商替她進行維修。總共花費了28,000元。有關單據可見於証物R2。後來她找到第一申請人並告訴了他有關的維修及費用。第一申請人便着她由租金中扣除有關款項。但後來第一申請人郤又反悔。並要求答辯人暫時不要進行扣數，而答辯人也答應了。

3. 第2次的維修發生在2000年4月到5月期間。答辯人說是主人房的厠所有滲水的問題，這次她從管理處找到第一申請人的手提電話號碼。於是第一申請人跟管理處的人員一同到有關的處所視察。但第一申請人看完漏水情況之後沒有作聲。也沒有表示會找人維修。於是答辯人又自行找上次的承判商進行有關的維修，並用了32,000元之後答辯人亦有將維修費用的收條即答辯人証物R3郵寄給第一申請人，但第一申請人於6月26日經她的手提電話致電給她，說她花了這麼多錢作維修又沒有單據，不過第一申請人初時也有提過可以在租錢中扣數的，但答辯人說第一次維修的費用也沒有還給 她，所以她便開始拒絕付租了。

4. 於答辯人接受盤問時，當被問及為何一封由有關管理公司寄給答辯人律師樓的函件 (答辯人文件夾第64頁) 中的第一段說在1998年10月間沒有向答辯人作出過任何滲水投訴時。答辯人說她沒有看過該信，另外她又說原本她是不打算向第一申請人追回第一次的28,000元的維修費的，但現在因為申請人向他追租。所以她改變主意了。

（三）本席在本案中就有關事實上的爭議所作的裁決：

5. 第一申請人與答辯人的作供有許多方面均有衝突之處。這包括（a）答辯人有沒有以現金支付予第一或第二申請人任何租金。（b）經第一申請人所持有的銀行戶口所支付租金的總數是多少。（c）到底答辯人有沒有因為厠所浴室漏水的關係進行過兩次維修，如有的話。究竟是用了多少錢。又第一申請人是否曾經同意過支付有關的費用。

6. 要解決上述的問題。除了已經呈堂及沒有爭議的文件證據。主要是銀行記錄的證物外。本席所能倚靠的。主要是第一申請人及答辯人在庭上的證供。故就他們的證供是否可信就本案的最後裁決起着關鍵性的作用。本席就 此點的裁決，作了以下的分析。

7. 首先，本席在觀察第一申請人作供的過程發覺他雖然只能依靠銀行存摺上的轉賬紀錄作為答辯人有否交租的憑據和作為他編列其修改申請書中第8段之附表之基礎。但當答答辯人的代表大律師把有關的支票副本向他展示後。他亦樂意接受有關共44,400元的轉賬金額。本席認為有關第一申請人遺漏了計算的入數，絕大部份均不是以每月租金的整數所作出的。所以第一申請人在沒有答辯人的支票影印本作佐證的情況下，忽畧了有關的入數，實在不能以此推斷說第一申請人為一個不誠實的證人。另外答辯人大律師在其陳辭中說第一申請人在回答問題時顯得猶疑，那主要是在他被問及有關上述轉帳項目時的反應。但本席認為他在第一次才看到答辯人所提供較清晰的支票副本上的轉帳戶口號碼，用了些時間來思考有關證據的真確性，不能說是不誠實的表現。

8. 另外第一申請人的確在其未經修改的申請書中，曾提及兩次維修的數目分別是22,000元和30,000元，並說答辯人沒有提供任何單據。本席相信這是事實，因為如果答辯人真的有郵寄過有關單據給第一申請人，他自然不會弄錯有關數目。而他在覆問時所說答辯人沒有知會他二次維修費用的數目，是指答辯人沒有告訴他該兩個數目分別是28,000元和32,000元而並不是指答辯人從沒有向他提供過任何數目。

9. 最後，申請人一方雖然沒有提供第二申請人作供，但第一申請人在其証供中已明言他從來沒有以現金形式收取過答辯人的租金。而所有就有關處所的收租事宜。均是由第一申請人處理的，故倘若此等證供屬實，則提供第二申請人作供的作用不大。到了最後，本席接受第一申請人為一個誠實可靠的證人，故接受其証供作為事實上裁決的依據。

10. 就答辯人的作供，本席也作了深入的觀察和分析。本席發覺她的作供有許多問題，茲列舉如下：

11. 首先，答辯人自己也承認所有的租金，一向是交到第一申請人的戶口的，而第一申請人是沒有發租單給她的，答辯人亦同意第1申請人着答辯人保留銀行的記錄作為交租的根據。故答辯人在偏離這個做法，在1995年以現金交兩個月租給第一申請人的時候，沒有理由不向第一申請人要求發一些書面證明給她，另外到了1997年在一向均沒有跟她接觸和料理租務的第二申請人向她收取15,800元作為兩個多月的租金。這個說法非常有問題。因為15,800元不是兩個月或3個月的整數租金。而是兩個月零3,000元的租金。據答辯人的計算，那是因為她在1997年1月13日已將3,400元以支票形式存進第一申請人的戶口去的緣故。第一申請人是在庭內接受質問時在看過有關支票的影印本後。才能確認有關數目是部份之租金。試問在一向均沒有處理有關租務的第二申請人，又怎樣可以知道當時要向答辯人收取的現金應是15,800元呢？再者，在交租後答辯人更沒有理由不索取任何書面的交租憑證。同時本席也察覺到，在答辯人聘請律師代她於2000年9月7日交入法庭的修改反對理由書中，根本沒有隻字提及此兩次現金交租的情況。本席認為事實上更大的可能性是答辯人就有關這兩次現金交租的證言。只是她在事後搞清楚有關的轉帳記錄後所做的一些子虛烏有的杜撰而巳。

12. 另外答辯人就有關第一次的維修前，管理處曾多過一次與答辯人接觸，安排人員到他家中進行測試，並最後告訴她那是浴缸位置漏水的問題。並告訴她如果不進行維修，居住在她下層的住客便會作出法律行動。於是她在沒有知會業主的情況下先進行維修。但是一份列於答辯人文件集第64頁中有關管理公司於2000年10月4日發給答辯人代表律師的函件卻說：

「根據服務處紀錄，一九九八年十月期間本處未曾以書面或致電方式知會邢女士須作出滲水的維修……」

13. 本席認為，如果滲水問題是嚴重至如答辯人所述，則管理處斷斷不可能就有關的事件沒有記錄。即使答辯人在1998年期間曾進行過有關工程，有關工程是否因為滲水問題而作出的。實屬一大疑問。再者，答辯人既然能夠與進行裝修的承建商接觸。卻因該承建商不願出庭作供而放棄傳召他出庭。也是沒有道理的。到了最後，本席並不認為答辯人是一名誠實的證人。故本席對她所作的証供包括兩張維修單據R2及R3所列的數目存疑。

14. 經過上述的分析後。本席就本案的事實的爭議作出以下裁決。即（a）答辯人不曾以現金，交付過任何租金。（b）答辯人所欠的租金總值為申請人所指的119,600元減去第一申請人後來同意已交的租金44,400元即為75,200元正。（c）沒有有效的証據顯示有關第一次的維修是因為有關處所滲水而進行的，第二次的維修，雖然有部份是因有關樓宇有滲水的情況而進行，但有關的數目是否為32,000元則成疑問。

（四）本席就雙方在本案中有關法律上爭議之裁決。

(a) 申請人是否可以在本案中根據香港法例第7章業主與租客〔綜合〕條例第119E條，以答辯人沒有準時交租的理由來收回處所的管有權。答辯人一方的論據是不可以，理由是申請人沒有向答辯人發出第119E條(1)(d)中所規定的書面警告。本席認為雙方在爭論此點時。均誤解了第119E條之功用。第119E條開宗明義便說：

“119E(1). 業主可用以下理由，反對租客根據第117(1)條提出的申請。.....”

故有關119E條中的反對理由只是用於住客向土地審裁處提出發給新租賃的申請。因此不適用於本案。

(b) 答辯人一方稱由於1994年後沒有再簽訂新的租約，故有關的租賃是以按月租賃的形式來續租的，因此有關原本於1992年簽訂租約（申請人證物A2）中的第3條，

“（三）本樓之租金必須在每月租期之首五日內上期繳納……”

及

第8條

“（八）租用期內乙方如不履行合約內任何條件，則甲方有合法之權利申請將樓宇收回。”

並不適用於本案。

本席不同意此一論點,本席認為在有關條例中第117節規定為受條例中第4部份監管的租賃，倘若業主沒有發出119條規定之下之告示（即CR101表格）或經住客就第119A條發出申請新租賃的通知（即CR103表格）則原有的租約，除了租期一項外，其餘的條款仍然因為第117條的緣故繼續生效。

(c) 答辯人一方又稱，雖然答辯人多次不準時交租或欠租，申請人仍然繼續收取答辯人其後的租金，故申請人的行為，應被視為放棄執行其收樓權利的行為（Waiver）。但本席認為，申請人被視為放棄行使其收樓權利的行為，只能對以前欠租或拖租有效，卻不能視該等行為為申請人放棄了自2000年4月20日開始的連續欠租的收樓權，因為申請人已因此而在2000年7月5日入禀本審裁處追討有關欠租及要求收回樓宇了。

（d） 答辯人一方提出申請人所呈交的CR109表格沒有乙部份即差餉物業估價署署長的加簽部份，所以違反了S.119L，申請人不能追討欠租，本席先前已就此點作出裁决，但當時並未有知悉有關HO WAI FUNG V TANG MEI LIN [1987]3 HKC 458之內容，但即使本席先前的裁决錯誤，申請人證物A3已顯示他們已向差餉物業估價處遞交CR109，如果申請人願意繳付有關條例所規定的費用，則差餉物業估價署長無權拒絕副署有關的表格之乙部份，故本席認為此一程序上之法律論點，不能阻此申請人在現階段追討租金。

（e） 申請人一方指即使第2 次之維修是因為主人房浴室滲水的關係而作出的，申請人亦不需要負責有關的維修費用，因為有關租約之第4條規定。

「..........樓宇內設備之維修保養費等，由乙方（即住客）支付，而有關整幢樓宇之修茸費用，則由甲方支付。」

本席同意在字面上，樓宇內設備之維修及保養，包括了主人房浴室內有關水管的設備。而整幢樓宇之修茸，則適用於整幢大廈公用地方的維修，即業主需與其他該幢大廈業主攤分的維修費用。因此，本席同意申請人不用負責答辯人所指的維修費用。

頒令：

15. 本席最後判申請人除了已承認有收取的44,400元的租金外，所有申請均告得直，並頒令如下：

（1）據高等法院條例第21F條之規定，除非答辯人能於今天起計4個星期之內繳交下述第2及第3段所規定的款項，否則便須將案中樓房處所空置交回申請人；

（2）答辯人須繳付予申請人到2000年7月19日止所欠的租金餘數75,200元；

（3）答辯人須繳付予申請人由2000年7月20日起計的欠租/代租金，每月為6,000元；有關款項，答辯人須繳付直至將案中樓房處所空置交回為止；

（4）答辯人須付訟費予申請人，其中可包括大律師之訟費，倘數目上不能達致恊議，則交由法庭裁決；

（5）答辯人將款項存交法院時，申請人即可從法院提取款項。