XCHRX 廖景如 訴 姚黎李律師行及另二人

HCA 8189/2000

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

高院民事訴訟2000年第8189號

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判案理由書

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1. 本案原告人廖景如先生，就聆案官陳素嫻女士在本年1月10日的命令提出上訴。聆案官就第三被告人，中原物業顧問有限公司（“中原物業”）的申請，根據高等法院規則第18號命令第19條規則，及法庭固有的權力，剔除令狀對中原物業的申索，並撤銷中原物業作為本案的第三被告人。本席經考慮廖先生及代表中原物業的區慶祥大律師的陳述，認為廖先生對中原物業的申索，並無合理的訴訟因由，理應剔除，故此駁回上訴。以下是判決的詳細理由。

2. 中原物業是北京莊勝房地產開發有限公司（“發展商”）在香港的售樓代理，發展商在北京市內二環宣武門地鐵站上蓋興建莊勝廣場，由中原物業代發展商提供售樓資料，及安排買家簽署臨時買賣合同和收取臨時訂金。

3. 約在1995年9月，廖先生從中原物業取得一些售樓資料，包括有莊勝廣場的價目表，列明各單位的面積和售價；第一座第三層的平面圖，列明尺寸；和《展望》季刊的創刊號。季刊由發展商的香港代理，莊勝地產代理有限公司（本案第二被告人）印行。創刊號有以下的敍述：「直至本年九月初，第一座已如期完成三層地庫及到達地面第三層。根據工程進度預算表，莊勝廣場第一座寫字樓將如期于九六年初平頂，並在九六年底正式落成啟用。」

4. 在1995年10月25日，廖先生和中原物業簽訂臨時樓宇認購合同（“臨時合同”），購買莊勝廣場第一座325室（“該單位”），售價以價目表的93%作實，為181,661美元。廖先生向中原物業付臨時訂金30,000港元。中原物業的代表並且在第一座第三層的平面圖及價目表上簽署，確認廖先生同意購買該單位。

5. 廖先生於1995年11月3日在發展商的香港律師，姚黎李律師行（本案第一被告）安排下，與發展商簽署《北京市外銷商品房預售契約》（“預售契約”），購買該單位。預售契約包括以下的條款：

“第一條 莊勝廣場第一座第3樓層325室房屋，建築面積為72.14平方米（含共有共用面積，房屋狀況詳見附件），土地使用面積暫略平方米（含共有共用面積），土地使用期限自房屋產權過戶之日起至2044年3月21日止。

上述各項面積為[發展商]暫測面積，房屋竣工后以北京市房地產管理局實測面積為準。

第二條 雙方同意上述預售房屋售價為每建築平方米美幣2,518.18圓，價款合計為（大寫）美幣零仟零佰壹拾捌萬壹仟陸佰陸拾壹圓整（小寫：美幣181,661/圓）。房屋竣工后，第一條載明的暫測面積與實測面積誤差在3%以內的，不再結算；誤差超過3%的，超過部分按房屋售價進行結算。

第五條 [發展商]須于1996年12月31日前，將房屋交付給[廖先生]。除不可抗力外，[發展商]未按期將房屋交給[廖先生]的，[廖先生]有權向[發展商]追索違約金。...”

6. 廖先生在1995年11月至1997年9月期間，如期向第一被告人繳付該單位的餘款及其他費用。發展商並沒有在1996年12月31日前，將該單位交付廖先生。

7. 在1997年6月25日，第一被告人發信給廖先生，通知他莊勝廣場第一座的建築工程已經完成，該單位可以交付使用，並請廖先生前往第一被告人的辦公室辦理房屋交付使用手續。在1997年7月9日，第一被告人又致函廖先生，說明辦理交付使用手續時，須繳付就有關房屋實測建築面積誤差的補價。該單位的最終測算建築面積，經北京市房管局核實，確定是82.71平方米，比起臨時合同和預售契約的建築面積增加10.57平方米，相差超過14%，廖先生要多付10,581美元作為補價。

8. 在1997年9月30日，廖先生向第一被告人付清預售契約列明的購樓餘款，又繳付了補價的首期。補價的餘款9,699.25美元，廖先生卻拒絕繳交。故此，發展商和第一被告人沒有為廖先生辦理房屋買賣過戶手續，及按有關規定申領房屋所有權證。

9. 廖先生指稱發展商交付房屋的日期，有7個月的延誤。至於因建築面積相差14%而需繳付的補價，也遠遠超越合理的水平。

10. 在2000年8月15日，廖先生對三名被告人發出傳訊令狀。至於他向中原物業提出的申索，指稱是該被告人「專業疏忽及失職，合謀欺騙及隱瞞事實」。廖先生說他是根據侵權法向中原物業提出訴訟。若非中原物業提供的售樓資料失實及有誤導的成份，他便不會先與中原物業簽訂臨時合同，再和發展商簽署預售契約，而招致後來的損失。再者，中原物業的代表曾在平面圖及價目表上簽署，這行為已確認了該單位的建築面積為72.14平方米。中原物業的行為，已超越其作為普通代理人的身份，顯示出它已為發展商承擔法律上的責任。故此，廖先生向中原物業追討30,000港元，是為他付給中原物業的臨時訂金。

11. 本席認為廖先生的訴訟因由，不能成立，主要原因有以下幾點。

12. 第一，根據廖先生的索償聲請書及他所提出的文件證據，沒有任何或任何充份的資料顯示，中原物業在提供售樓資料的時候（即是1995年9月或10月期間），知道或應該知道（i）單位的建築面積並非72.14平方米；和(ii)發展商不能在1996年12月底或之前交付樓房。沒有這樣的證據，專業疏忽的指稱根本不能成立。

13. 平面圖和價目表的建築面積，是由建築師巴馬丹拿國際公司推算而得。從文件的證據顯示，建築師所推算的面積，不過是發展商的「暫測面積」，並非不能改變，最終的建築面積，在房屋竣工後以北京市房地產管理局實測面積為準，這都在預售契約清楚訂明。本席也不同意廖先生的說法，中原物業在平面圖和價目表上簽署，是確認該單位的建築面積不能變更的行為。

14. 至於發展商須在1996年12月底前交付樓房，廖先生對中原物業的指稱，是源於《展望》季刊創刊號的引述。該創刊號並非由中原物業編輯或印行。再者，據索償聲請書所述，發展商把工程的延誤，歸咎於政府在1996年9月發出通知擴闊道路工程，及在1996年10月施工。根據目前的證據，沒有任何證明，中原物業在1995年9月或10月期間，已知道由於道路擴闊工程，發展商不能在1996年12月底前完工。

15. 第二，即使中原物業有疏忽提供失實的售樓資料（本席已裁定這論點不能成立），廖先生也沒有因為依賴這些失實的資料而導致損失。廖先生其後與發展商簽訂預售契約，他明白這是一份具有法律效力的文件，該契約的第一及第二條款，對建築面積及樓款的差價，有清楚訂明。

16. 第三，本席不同意廖先生所說，中原物業的行為，明顯地超出其作為代理人的身份，需要承擔發展商的法律責任。中原物業和廖先生所簽署的臨時合同，在合同有明確指出賣方是發展商，中原物業是賣方的售樓代理。中原物業所提供的售樓資料，是以發展商代理的身份提供服務。而中原物業向廖先生收取的臨時訂金，作為購樓款的部份，也是代發展商收取。

17. 第四，廖先生在知道發展商未能如期交付樓款，又不合理地收取樓款的補價後（假定發展商真的有違約的行為），廖先生並沒有因為對方違約而終止合同。相反地，他向第一被告人繳付契約的購樓餘款，及樓款補價的首期。廖先生的行為是確認了他和發展商的合約，仍然生效，沒有因對方的違約而終止。他不能向發展商或其代理人，即中原物業，追討發還臨時訂金。

18. 基於以上的原因，本席認為聆案官的裁定，是正確的，故此駁回原告人的上訴，並且命令原告人須支付第三被告人上訴的訟費。