BUDDY FINANCE LTD 對 HO WAI HONG ANDY及另一人

DCMP 4254/2023

[2024] HKDC 893

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2023年第4254號

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判案理由書

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A.  引言

1.  原告人是一所財務公司，並於2023年9月11日發出原訴傳票向第一被告人追討欠款，及根據香港法例第352章《分劃條例》要求法庭向第一及第二被告人作出售樓命令。

2.  原告人是一間根據香港法例第163章《放債人條例》取得放債人牌照的公司。

3.  第一及第二被告人以聯權共有的方式持有一套物業，該物業地址為“Flat No.1 and Flat Roof A adjacent thereto on the 4^th Floor, Hang Ying House, 318-328, King’s Road, Hong Kong”（「該物業」）。該物業受到大新銀行有限公司（「大新銀行」）的抵押貸款之約束（「第一抵押貸款」）。

4.  於2021年10月12日，原告人向第一被告人借出一筆總數為港幣1,500,000元的貸款，並簽署了一份貸款合約（「該貸款合約」）。根據該貸款合約，貸款期為120個月，年息為24%，每月還款額為港幣33,072元。

5.  根據日期為2021年10月12日的按揭契據（「該按揭契據」），貸款的抵押是第一被告人於該物業的業權。該按揭契據亦列明：

(1)  若第一被告人沒有於任何款項到期之日還款，則可被視為一項違約事項（第5款）；

(2)  如第一被告人違約，原告人有權進入並接管第一被告人在該物業的權益，及為此目的進行任何法律訴訟（第6.01（a）款）；

(3)  無論原告人是否已進入或接管該物業，只要第一被告人違約，原告人則有權在第一抵押貸款之約束下自由出售、轉讓、追討、收取和變現第一被告人在該物業的權益，並將該物業全部或分批進行公開拍賣、招標或以私人合約出售（第6.01（c）款）。

6.  第一被告人向原告人作出了共12期總數為港幣396,864元的還款。自2022年11月12日起，第一被告人便未有如期向原告人償還每月還款，未償還貸款總數為港幣1,458,798元。

7.  在聆訊時，原告人由吳家樂大律師代表，第一及第二被告人則親自應訊。

8.  原告人的代表律師曾於2023年10月5日及2024年3月20日去信大新銀行，詢問大新銀行會否就原告人之申索作出反對。截至聆訊當日，原告人的代表律師仍未收到大新銀行的任何回應。

9.  原告人的代表律師亦有根據《分劃規則》將本案相關的文件送達給地政總署署長。

10.  同時，本席認為原告人就本申請的支持誓章經已滿足第83A及88號命令的指定要求，載有所欠款項及該按揭契據的相關資料。

B.  第一被告人的欠款

11.  就第一被告人在該貸款合約項下所欠原告人的款項，原告人的申索如下：

(1)  該貸款合約所欠本金總數為港幣1,458,798元；及

(2)  由2022年11月12日至繳款日為止，就未清還款項港幣1,458,798元以年息24%計算的利息。

12.  第一被告人並沒有就其所欠原告人的款項的責任及金額提出任何反對。第一被告人同意自2022年11月12日起，他便沒有根據該貸款合約如期還款。因此，本席認為原告人有權獲得所欠款項及相關利息的判決。

C.  法庭應否作出出售物業的命令

C.1  相關法律原則

13.  本席認為，根據該按揭契據，當第一被告人沒有如期還款時，原告人明顯有權接管第一被告人在該物業的權益。因此，原告人有權根據《分劃條例》向法庭申請出售該物業。

14.  《分劃條例》第2條列出了法庭分劃或者命令出售相關土地財產的酌情權：

“除本條例另有規定外，凡有任何土地財產由2人或多於2人持有，則不論是以聯權共有人或分權共有人的身分持有

法院均可 —

(a) 根據第4條作出將該財產分劃的命令；

(b) 根據第6條作出將該財產出售的命令；或

(c) 拒絕作出任何命令。”

15.  《分劃條例》第6（1）條進一步説明了法庭在決定是否作出財產出售的命令過程中應該考慮的因素：

“(1) 在根據本條例進行的任何法律程序中，凡法院覺得基於下列理由，將財產分劃不會對所有有權益的人有利 —

(a) 與該法律程序有關的土地的性質；

(b) 有權益的人或被推定為有權益的人的數目；

(c) 有權益的人中有些人不在或無行為能力；或

(d) 任何其他情況；

則法院可作出將該財產出售的命令。”

16.  對此，法庭亦在多個案例中（包括Wong Chun Kei Johnny v Poon Vai Ching [2007] 1 HKLRD 825，第16-19段；黃德忠 對 黃炳城 （未經彙編，HCMP 2188/2017，11.8.2020），第13-17段）進行了詳細的討論，並確立了以下的法律原則：

(1)  分權共有人享有基本權利擺脫自己受分權共有的束縛，如他並沒有其他補救措施，有權要求分劃或出售土地；

(2)  當作出分劃土地的命令並不可行時，法庭應作出出售土地的命令，除非法庭被說服 (舉證責任在於反對一方) 這樣的命令將不會有利於所有共同擁有人，或該命令將對其中一方造成重大困境。法庭考慮出售土地的命令是否會對其中一方造成重大困境時，須考慮金錢上和實際上的利益或損害；

(3)  出售土地的命令是否有利於所有共同擁有人並不是由反對一方的異議或他們的斷言所決定；這問題必須由法庭客觀地作出裁決；

(4)  但是即使分劃土地的命令理論上可行，法庭也有可能在考慮了第6條規定的 (a) 與該法律程序有關的土地的性質；(b) 有權益的人或被推定為有權益的人的數目；(c) 有權益的人中有些人不在或無行為能力；或 (d) 任何其他情況，認為財產分劃不會對所有有權益的人有利而做出財產出售的命令。在此過程中，法庭需要就相關土地整體的利益做出權衡。

C.2  第一及第二被告人的反對

17.  雖然第一被告人反對法庭頒發出售令，但第一被告人並沒有提交任何反對證據。在聆訊中，第一被告人只是向法庭提出，雖然他應該對欠原告人的款項負責，但第二被告人不應對其欠款負上任何責任，因此此事不應影響到第二被告人。然而，第一被告人接受原告人有權依法處理他抵押給原告人在該物業的一半權益。在本席看來，這必然包括原告人根據《分劃條例》申請出售物業的權利。本席認為第一被告人的反對並無理據。

18.  第二被告人亦同時反對出售令，主要理據如下：

(1) 劃分該物業是絕對可行的，所以法庭應作出分劃令而不是出售令；及

(2) 出售令將對她造成重大困境。

19.  雖然該物業的實用面積為452平方呎，第二被告人指出在市場上亦有面積較少的單位，該物業顯然不是不能分劃。第二被告人稱她早已計劃在該物業內將其劃分成兩個分間房間。不過，本席則認為將該物業在單位內劃分成兩個分間房間與將該物業分劃成兩個獨立單位明顯是有不同的考慮。本席留意到，鑒於該物業在大廈內的位置，大門只能開設於連接大廈走廊的特定位置，根本沒有其他位置可以再開設另一個大門。因此，本席認為分劃該物業根本是不可行的。

20.  本席亦同意原告人的陳詞，指分劃令並非對所有共同擁有人有利。沒有合理的買家會願意購買被分劃出來的單位，因此分劃該物業毫無疑問會令該物業的價值大幅下降，從而損害所有共同擁有人的利益。

21.  至於出售令將對第二被告人造成重大困境，舉證責任在於第二被告人一方。第二被告人在陳詞中表示，她本是家庭主婦，因丈夫（則第一被告人）在2013年12月26日發生突發急性心肌梗塞需要休養一段時間。因此，家中所有的開支費用就落在她和她母親的身上。她亦同時需要照顧患病丈夫和年幼兒子。第二被告人的母親見到當時第二被告人非常辛苦，遂將原本在街市檔口經營改衣服服務的生意，逐漸搬到該物業，同時與第二被告人一起照顧第二被告人的丈夫和兒子，並將改衣的手藝傳授予第二被告人。自第二被告人母親在2016年11月5日去世之後，第二被告人就承繼了改衣店，繼續在該物業內經營到現在。第二被告人聲稱，一但搬離該物業，她和她母親辛苦經營了30年的改衣客源就會流失。因為有些客人是一個月、三個月、半年甚至一年多才會來光顧一次，還有一些客人是由其他客人介紹而來的，全部客人都是隨意來的，她根本無法在短時間內通知所有客人，需要一段時間來安排。第二被告人指她失去住所就會失去客源，等於失去營生及經濟來源。

22.  第二被告人沒有提供任何有關改衣店的相關證據。本席不清楚她的經營狀況，本席不能評估搬到別的處所經營將如何影響她的業務。本席雖然接受搬到別的處所經營必然會對她構成影響及不便，但在沒有相關證據的支持下，本席不認為出售令將對她造成重大困境。原告人在聆訊期間亦公開承諾在成功出售該物業之前，不反對第二被告人在該物業張貼告示，通知第二被告人的客人第二被告人新經營處所的地址，以祈將出售令對第二被告人業務的影響進一步減低。

23.  第二被告人亦向法庭表示，若要解除第一抵押貸款，需向大新銀行繳付約港幣2,000,000元。根據原告人提供的測量報告，該物業在逼售下的售價約港幣4,000,000元。 因此，出售該物業後，第二被告人可獲出售該物業價格扣除第一抵押貸款的餘額及其他開支後的一半餘款，即接近港幣1,000,000元。第二被告人可運用出售該物業的款項去租住其他單位及繼續經營她的改衣店。

C.3  該物業的價值

24.  在本案中，原告人提供了一份日期為2023年8月28日的測量報告（「該測量報告」）。該物業的實用面積為452平方呎，另設有面積為約48平方呎的平台。作為一個位於多層式大廈的住宅單位，該物業設有一個睡房、一個廚房及一個洗手間。該測量報告指出該物業在逼售下的售價及市場價值分別為港幣4,000,000元及港幣4,400,000元。第一及第二被告並沒有提供證據反駁該測量報告對該物業的估值。在審閱該測量報告後，本席認為該測量報告的估值為一個合理的估值。本席亦同意原告人的陳詞，出售該物業的售價不能低於港幣4,000,000元。

D.  總結

25.  綜觀以上所有，本席認為應該頒發相關的出售令。故此，本席在聆訊當天批准原告人的申請，頒下經修改的草擬命令。

26.  關於訟費方面，雖然第二被告人於本案敗訴，但本席認為第二被告人作為並未涉及本案借貸的聯名業主，作出抗辯也是人之常情。本案的訟費應由第一被告人承擔。唯2024年4月8日聆訊的訟費，本席當天已頒下命令須要第一及第二被告人共同承擔當天的訟費，理由是第一及二被告人並沒有根據法庭指示，在2024年4月8日聆訊之前提交相關的反對誓章，這是當天聆訊需要押後的唯一理由。

27.  最後，本席明白第二被告人可能因失去慣常居所而對往後生活感到徬徨，但本席希望第二被告人明白她並非一無所有，她已經得到屬於她的個人權益，並願第一及第二被告人能夠勇敢及積極面對，重新開展新生活。