LI YUK TAI 訴 CHAN LAM SING AND OTHERS

香港特別行政區土地審裁處

新租賃申請編號1999年第LDNT 390宗

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判 決 書

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申請人和答辯人分別是新界上水巡撫街11號閣樓（“有關物業”）的租客和業主。雙方同意有關物業現時為業主與租客（綜合）條例（“有關條例”）第IV部所管制。雙方亦同意有關物業的現行租金為$2,880，租賃也在2000年2月29日終結，而新租約的租期為兩年，在2000年3月1日開始。

2． 根據有關條例，新租金就是現行租賃終結時的市值租金，所以本席需要釐定有關物業於2000年2月29日的市值租金。

3． 申請人自己作供，她詳述有關物業的租賃歷史及現况。她並沒有提供任何比較租金資料，袛是將兩份證物呈堂供土地審裁處參考。她要求租金釐定為每月$3,500，理由如下：

(1) 她呈交證物“A-1”，為一頁東方日報的分類小廣告，用以證明座落上水巡撫街20號三樓的物業（即答辯人的專家證人之估價報告所參考的比較物業6號）為一商業樓宇，作“一樓一鳳”用途，所以不適合作為本申請的參考。

(2) 她又呈交證物“A-2”，即裝修公司單據兩頁，以資證明答辯人從來沒有維修有關物業，反而申請人要自行花費作出多次的修葺。

(3) 有關物業為閣樓，樓底較同一樓宇及上水區的其他住宇單位為矮。其正面向巡撫街方向的窗門亦大部份為樓下的商舖招牌所遮擋， 影响有關物業的正常採光、租客外望的視線及空氣流通。申請人更聲稱她要在物業內長期開動冷氣及多部風扇，才能居住。

(4) 有關物業的原露台地方的地面水平較有關物業的主要部份為高。

(5) 有關物業欠缺維修，周圍滲水，特別是加建部份更長期漏水，天花嚴重剝落，影响租客的使用。在1994年後，因為業主搭建天台屋，影响所及，物業的漏水情况變本加厲。 由於天台已被蓋搭，天線被封密，申請人的電視接收訊號也收到影响。

(6) 最後，申請人聲稱雖然有關物業原為壹三層高樓宇的閣樓，現時郤深受同一棟樓的其他單位的用途所影響。該樓宇現時的各層用途為：

地下 -	雜貨舖
閣樓 -	住宅（即有關物業），原為地下的一部份，原來從地下有樓梯連接，不在主要的樓梯出入。
二樓 -	私人營業，沒有註冊和沒有掛上招牌的麻雀舘。
三樓 -	“一樓一鳳”經營者使用。
天台 -	加建為住宅單位。

4． 申請人母親巫水嬌作供，指出有關物業原來幾十年前由她租用，作為商業用途，後來改為住宅。近年更由其女兒即申請人承租為住宅。

5． 答辯人傳召測量師盧以德為專家證人（“證人”），她呈堂一份專家估值報告，編號為R-1。證人同意申請人所講，有關物業的樓底較普通唐樓的住宅為低，祗得六英呎幾的高度；而一般唐樓有9英呎高。

證人也同意有關物業原為地舖的一部份，從地舖有獨立樓梯出入，後來才改由該唐樓的樓梯上落。

證人指出有關物業有一加建部份，面積有17.8平方米，不過她不會對加建的部份，採用有關物業的原主要部份的租值水平來計算，而祗是採用主要部份的平均租值的1/4來反映該加建部份的性質及狀况。

她亦同意申請人所述關於面向巡撫街的窗門為樓下招牌所遮擋的現况。證人補充說，因為大部份上水的唐樓都是有長而深，一般而言，樓宇的中央部份的採光情况都不會理想。

證人詳細解釋她的估價報告，比較物業（1）的資料是業主提供，其他的則來自差餉物業估價署的租金資料報告。證人對每一比較物業作出分析及調整，各種予以調整的因素包括起租日期、樓齡、面積、樓層、環境/燥音及樓底等。最後，証人得出的經調整後的平均值為：

物業	每平方米
比較物業(1)	$74
(2)	$100
(3)	$83
(4)	$118
(5)	$57
(6)	$107

證人建議在刪去最高與最低的平均值後，採用餘下的4個比較物業的經調整平均值的平均數作為估值的基礎。最後，證人採用的平均值每平方米為$90，乘以有關物業的實用面積50.5平方米，再加上加建部份的價值（即面積17.8平方米乘以$90 x 1/4），得出$4,945。證人折算為$5,000，作為有關物業的現行每月市值租金。

6． 答辯人代表律師陳詞，要求採用專家證人的估值為市值租金。至於租客有否自行裝修物業或曾經租住數十年等因素皆不影響市值租金的評估。

申請人沒有作出最後陳詞。

7． 本席同意答辯人代表律師的陳詞；土地審裁處根據有關條例不能因為租客的租賃歷史或維修物業等事實而將已釐定的市值租值作出修正。

本席也同意本案的唯一的專家證人的估值報告絕大部份被接受，包括大部份的調整率。報告中袛有兩點不為本席所接受。

本席不同意証人所建議，採用經刪去最高與最低的平均值，餘下4個租金的經調整平均值作為估值基礎。

這六個比較物業的經調整平均值相差很大。如果將最貴的三個與最平的三個，分別找出平均數。分別得出每平方米為$108.33和$71.33； 相差為34%。考慮過有關物業的特點，本席認為有關處所的租值應該是比較低，類似比較物業中較平的組別。因此，應該採用最低的三個數的平均值即$71.33作為估值基礎。

	採用平均值（每平方米）	$71.33
	主要面積50.5平方米
+	加建面積7.8平方米 ÷ 4	54.95平方米
		$3,920
	約為	$3,900

8． 本席評估有關物業在2000年2月29日的市值租金為每月$3,900。本席因此頒令有關物業的新租賃為期兩年，由2000年3月1日開始，每月租金為$3,900（包含差餉），其他的租賃條款跟原有租賃一樣，維持不變。