FEXLINK LTD 對 SUPERB SUMMIT LTD

LDPE 45/2014

香港特别行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2014年第45宗

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覆 核 判 決 書

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1. 答辯人於2014年4月25日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核本席於2014年4月14日判決申請人得直，而答辯人需要交回涉案處所的空置管有權的命令。

背景

2. 涉案處所位於尖沙咀寶勒巷3號萬事昌廣場2字樓，申請人為業主。根據一份日期為2010年12月29日的租約（“租約”），申請人將涉案處所租賃予答辯人作商業用途，租期3年，由2011年1月3日起至2014年1月2日止，租約屆滿後，答辯人拒絶遷出，約滿前答辯人亦欠繳租金，申請人以欠租及租約屆滿為理由，於2014年1月13日發出申請通知書向答辯人收回涉案處所的空置管有權及追收欠租及中間收益。

3. 答辯人反對申請，理由為根據租約第9條規定，答辯人有權續租涉案處所兩年，由2014年1月3日起至2016年1月2日。此外，所有欠租或中間收益都已在審訊前清繳。

4. 申請人的證供顯示，租約第5條規定，答辯人須在租約到期日將涉案處所的管有權交回申請人。租約第9條規定，答辯人若要續租涉案處所為期兩年，由2014年1月3日起至2016年1月2日止，須在租約到期日6個月前發出書面要求予申請人，如果在發出該要求時，答辯人並無違反或不履行該租約任何條款或協議，則申請人會授予答辯人在續租期內續租涉案處所，但每月租金將調整為266,420元（不包差餉、地租、管理費及冷氣費）。

5. 不過答辯人並沒有依據租約第9條規定，在租約到期日6個月前（即2013年7月2日）前發出書面要求予申請人，要求續租。

6. 申請人承認答辯人曾作出書面續租要求，但指他的續租申請超出了租約所訂明的期限，因此無權行使該租約第9條規定的續租權。即或不然，答辯人因經常延遲交租，因此無權續租，當租約及許可協議書於2014年1月2日屆滿時，答辯人理應遷出及交回管有權予申請人。申請人於2014年1月13日提起本申請時，當時答辯人尚拖欠申請人租金、許可費、管理費等合共398,325元。

“租約”

7. 審訊時，本席已考慮過United Scientific Holdings v. Burnley Borough Council, [1978] A.C. 904，關於行使續租權的協議，“時間必須嚴格遵守” 的法律原則，亦考慮過在Bess Fashion Management Company Limited v. Star Play Development Limited [2002] 1 HKC 708案中，馬法官（當時官階）指出查考續租權是否合法的行使，先要查究有關人士有沒有就續租權的行使方法及程序達成協議。如他們曾協議一個特定方法和程序，就必須按這個方法和程序，續租權方能有效行使。

8. 經考慮所有事實因素及法律原則後，最終本席裁定申請人有權拒絕答辯人行使續租權，判申請人得直，撤銷答辯人的反申索。

9. 現時答辯人提出覆核申請的理據包括：-

(i)	所有欠租/中間收益在審訊前經已繳清；
(ii)	如申請人收回涉案處所的空置管有權，答辯人會面臨清盤；
(iii)	涉案處所只能營運酒吧生意，答辯人已幾經艱難取得相關牌照；
(iv)	答辯人亦已接受了客戶預訂5至6月的活動；及
(v)	拒絕續租是雙輸的舉措。

10. 根據CLP Power Hong Kong Limited v. Commissioner of Rating and Valuation，LDRA 536/1999的裁決，覆核分兩階段進行。基於土地審裁處條例第11A(1)及(3)條，首先法庭就雙方的書面陳述決定是否會覆核，只有法庭認為應會覆核的申請，才會進入第二階段，就覆核申請根據第11A(4)條訂明的程序進行聆訊。

11. 本席認為答辯人的覆核沒有理據，清繳欠租是答辯人的責任，不影響本席裁決，其他的4個理由與本案無關，本席在第一階段撤銷他的申請。

訟費

12. 本覆核申請是以審閱文件作決定的，本席以簡易評核方式評定訟費為3,000元。這是暫准命令，若沒有人於14天內提出更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。

命令

13. 本席命令如下：-

1.	撤銷答辯人於2014年4月25日存檔的覆核申請；及
2.	暫准訟費命令，答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為3,000元。若沒有人於14天內提出更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。