黃潤章 訴 建益隆有限公司

LDNT 135/2001

香港特別行政區土地審裁處

新租賃申請編號2001年第135宗

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判 決 書

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1. 本案申請人黃潤章先生，為香港灣仔軒尼詩道439至445號香島大廈4樓F座之租客，該租約於2001年4月30日屆滿。

2. 業主為建益隆有限公司，於2000年10月27日發出表格CR101通知租客於2001年4月30日終止租約。

3. 租客黃先生於2000年12月11日以表格CR102通知業主，租客不會在指明的租賃終止日交還該物業之管有，並擬向土地審裁處申請授予新租賃。於2001年4月12日，即在原有租約屆滿期之前，租客黃潤章先生於土地審裁處提出申請新租約，業主方面對租客提出新租約之申請並沒有反對，但在本案中雙方就新租約內容的條款有所爭議，而其中最重要之爭議，為對該物業之平台之維修。

4. 根據雙方同意由差餉物業估價署方面所預備之草圖及有關資料，本案有關之處所可分為兩部分，一部分是軒尼詩道439至445號3字樓F室之單位，本身之實用面積為31.7平方米，此外尚有一附屬部分，為一個38.1平方米之平台。有關該平台，實際上是搭有上蓋，在該間格之草圖上可清楚見到，平台部分是被分隔為房間及有其獨立之廚房及廁所。根據租客黃潤章先生的證供，該露台部分由通往露台之樓梯之左手面起都是分租給一位三房客，至於黃先生自己，則居住在3字樓F室的單位內。

5. 從種種跡象顯示，而就這點雙方亦沒有大的爭議，該露台上的上蓋其實是僭建的。雖然對於該僭建物是由何人蓋搭沒有清楚的證供，根據黃先生所提供的照片顯示，露台上的上蓋實在是缺乏維修，有些用作蓋搭上蓋的角鐵已經霉爛了，在牆身上亦有裂痕。上蓋的天花，根據黃先生說，是用紙皮蓋搭的，亦有損毀之地方，從照片可見，該部分其實是有相當的危險。黃先生提出業主應該負責維修該上蓋，要求將此責任寫在新租約內。另一方面，代表業主的李先生則表明，業主方面不會以有上蓋的形式去租出該平台部分，業主亦不願意負責有關上蓋之維修，因為該上蓋是僭建的。此外，李先生亦表示業主不會採取行動清拆該上蓋，除非有關當局採取行動。

6. 本席認為在本案中第一點要處理的，便是到底業主是否應負責維修此上蓋。這一點是十分重要的，因為正如本席較早提及，露台部分所佔的面積比3字樓F室本身的單位還要大。在原有的租約內並沒有提及露台部分是僭建，也沒有清楚列明對於該部分之維修責任歸於那一方。但是如果租出之部份是包含了露台部分，舊租約第三條可以演繹為將該責任歸於業主，本席引述該第三條如下（原文是以英文寫出的，故本席亦照引述其英文之文本）:

"The landlord shall keep the roofs and all exterior walls of the said premises in a proper tenantable state of repair and amendment at his own cost."

7. 所以若新租約之條款是根據原有之租約，對於該上蓋之保養、維修將會是業主之責任。但在決定新租約之條款時，本席須遵照《業主與租客(綜合)條例》第119J條，其內容如下：

「審裁處根據本部作出命令所授予的租賃，其條款（租期及應繳租金者除外）需由業主與租客雙方擬定，如雙方不能達成協議，則由審裁處裁定；審裁處在裁定此等條款時，須考慮現行租賃的條款及一切有關情況。」

所以本席除須考慮現行租賃的條款外，亦須考慮一切有關情況。

8. 在目前之證據顯示，該上蓋是非法的僭建物，既然是僭建物，法院便不應頒令要求業主繼續維持該僭建物。因為若法院強制業主去維修及保養此僭建物，則間接地鼓勵及強制業主去作非法之事情。租客黃先生說，在以往的三十多年來，業主都是有租出該僭建之部分，所以業主應該要對該僭建物負責。但本席認為，在處理新租約之租賃條款時，法院應考慮有關情況，若法院有足夠證據知悉該部分是僭建之建築，法院不應該強制業主繼續維持該僭建物之維修及保養。因此，雖然本席理解黃先生之顧慮，但本席裁定，在新租賃的條款內，不應該強加維修該僭建物之責任於業主一方。當然，有鑑於此，本席亦應在釐訂新租金時考慮到這個現實情況。

9. 在處理完對僭建部分之維修責任後，在業主不需要對該部分之維修作出承諾的基礎下，本席可以根據差餉物業估價署提供之資料作出租金之釐訂。在差餉物業估價署所提供的租金表內，有兩個參考處所是在同一座大廈的，即是參考資料第一項及第六項。此外，參考資料之第七及第八項也是位於軒尼詩道，面對大街的，本席決定主要採納該四項參考處所為釐訂新租值之根據。至於有關其他之參考處所，本席會在以該四項參考處所釐訂之租值後，再核對其他之參考處所，若分別不是太大，本席將會以該四項參考處所所得出之估值作為釐訂本案新租賃之租金的根據。

10. 在第一項參考處所，即軒尼詩道439至445號5字樓B室，本席認為需因應著樓宇之層數作一些調整，由於參考處所是在5字樓，而本案所涉及之處所是在3字樓，本席會作出百分之一之調低。

11. 另一方面，亦鑑於該租賃是一個新的租賃，業主通常會在新租賃情況下將樓宇翻新，所以所得的租值亦較為高，所以本席亦再作百分之三之調低，得出之每平方呎租值為154.92元。

12. 至於第六項，亦鑑於層數方面之不相同，每席會作出百分之一點五之調低，得出之每平方米租值為140.17元。

13. 至於第七項，亦因應著層數之不同，本席會作出百分之三點五之調低，得出之每平方米租值為144.25元。

14. 第八項，鑑於層數，本席會作出百分之六之調低，及因這一項是新租約，亦再作百分之三之調低，得出之平方米租值為158.77元。

15. 參考這四項資料後，得出之平均租值為149.53元。本席亦曾經與其他之參考處所核對，本席發覺經調整後，參考處所第三項、第四項、第九項、第五項、第十項得出之平均租值為152.33元，與本席上述從第一項、第六項、第七項、第八項之參考處所得出之149.53元相距不遠，亦鑑於該其他參考處所之位置都不是面對大街，解釋了為何他們的平均租值會較為高一些，因此本席決定採納149.53元為適合之平方米租值。

16. 鑑於業主方面不願承擔有關露台上蓋之維修責任，所以本席認為在計算租賃單位之面積時不應計算該露台部分。在作出決定時，本席並沒有忽畧事實上，租客是可以運用該露台部分。但另一方面，正如本席較早前提及，該上蓋其實是明顯地日久失修，有很多不完善及甚至是危險的地方，所以其實租客佔用該露台部分是需要承擔相當大的風險，本席認為在此特殊之情況下，該露台部分其實不單不是一個對租客的利益，反為因著種種危機或潛伏之危險，可以構成一個對租客之負擔，但業主再一次申明，他們不會對該上蓋之維修向租客承擔責任，亦鑑於本席較早提及之理由，本席認為不能將該責任強加於業主身上，所以在此特殊之情況下，本席認為一個公平的處理方法，是在租金內足夠地反映這些因素。

17. 既然該露台部分會是一個對租客構成不利之因素，所以本席認為公平的做法，是以有關處所3字樓F室正式之部分內首先計出該部分之租值，再從其中得出之租值扣除百分之十，以反映露台部分之種種不利因素。根據差餉物業估價署提供之資料，3字樓F室之面積為31.7米，採納149.53之平方米租值為基數，得出之租金為4,740.10元，再扣除百分之十，以反映露台之情況，得出之租值為$4,266.09，再加上每月311元之差餉，得出之租值應為4,577.09元。

18. 在本案於7月27日審訊時，本席己就上述理由作出判決。但當時在運算最後之階段，即在加上差餉之數額時，錯誤地只加了31元而不是311元。所以在7月27日之頒令應作出更改。

19. 在本席整理判決書時，察覺到上述之錯誤，因此在8月24日作出覆核聆訊。

20. 此外，申請人黃潤章先生亦於2001年8月17日提出覆核之申請，並在同日之誓章提出四點理由。

21. 在8月24日之聆訊，雙方均對糾正租金數額之數字並無異議。雙方亦接受本席之建議，將租金數字內的0.09元撇去，即變為4,577元正。

22. 至於黃先生之覆核申請，他提出以下論點：平台是有上蓋的，並有三房客居住，他們及三房客均在上址居住了多年。這些論點其實己在上次聆訊提及。在上次判決前，本席亦己充份考慮。有關之內容可參閱上述之判詞。

23. 有鑑於此，本席在考慮黃先生申請覆核之陳詞及他所遞交之文件後，仍決定維判本席原來之決定。

24. 基於以上之理由及原則，本席經覆核後之頒令如下：

（一）新租賃期為期一年，由2001年5月1日開始；

（二）新租金為每月4,577.00元；

（三）須依據新租金按比例遞減按金銀碼；

（四）遞減之按金及自2001年5月1日開始多繳之租金，租客可於2001年8月及9月份之租金扣除；

（五）業主聲明平台部分只適宜作露台用，對該平台上之建築物，業主不負責維修；

（六）新租賃的其他條款與現行租賃的條款相同；

（七）有關訟費事宜，法院不作判令。

25. 最後，本席亦在此提醒業主及租客，雖然在租約內，根據本席以上之宣判，業主不須向租客負責維修在露台上之上蓋，但對其他人來說，業主作為該平台業主之身分，還是有其法律之責任。與此同時，鑑於租客是在該地方之佔用人，亦對該上蓋之維修有他自己本人之法律責任，對於該些責任，他們均不能就本案之判決而推卸。至於本案之處理，將如本席上述之頒令。