荃灣花園業主立案法團 訴 梁振鴻及另一人

LDBM 472, 473, 558 & 559/2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第472, 473, 558 及 559號

(依據容耀榮法官於2001年12月19日所作之命令予以合併)

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判 案 書

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背景

1. 申請人為香港新界荃灣青山道15至23號荃灣花園（“該屋苑”）之業主立案法團。第一及第二答辯人為該屋苑E座6字樓6室及16字樓6室之共同業主。申請人的申請原先是在小額錢債審裁處分別以4宗案件處理，後經小額錢債審裁處轉介至土地審裁處，再由土地審裁處合併處理。經合併及修改後，申請人的申請是要求答辯人支付管理費48,110元，維修分攤費6,000元，兩個月管理費按金1,616元及利息。

2. 申請人於2002年3月28日與答辯人達成部分和解，撤銷有關2000年8月1日至2001年4月30日的管理費申請，合共6,956元。申請人現時的申請詳情如下：-

(1) 有關6字樓6室

(a) 1997年3月至1998年2月，共12個月之管理費，每月為475元，即5,700元。

(b) 1998年3月至2000年7月，共29個月之管理費，每月為513元，即14,877元。

(c) 1996年維修分攤費3,000元。

(d) 兩個月管理費按金，每月為404元，即808元。

(2) 有關16字樓6室

(a) 1997年3月至1998年2月，共12個月之管理費，每月為475元，即5,700元。

(b) 1998年3月至2000年7月，共29個月之管理費，每月為513元，即14,877元。

(c) 1996年維修分攤費3,000元。

(d) 兩個月管理費按金，每月為404元，即808元。

3. 根據申請人的案情，申請人其實同意一直以來都沒有根據該屋苑之公契收取管理費，直至2000年8月2日由土地審裁處在案件編號LDBM 102/2000中頒令該屋苑的公契凌駕予管理合約後，申請人才根據公契收取管理費。由於在該案中的法官下令上述頒令只由2000年8月2日起才生效，申請人便由2000年8月2日起才根據公契計算管理費。申請人認為基於土地審裁處的裁決，2000年8月2日之前的管理費仍需按照舊有的方法計算。

4. 該屋苑現時的管理公司是天怡物業顧問有限公司（“天怡”）。在天怡接管該屋苑之前，該屋苑是由佳力物業管理有限公司（“佳力”）管理。天怡於1996年2月1日才開始管理該屋苑，但佳力並沒有交付任何金錢或帳目予天怡，並聲稱虧損約三百萬元。因此，在天怡接管的時候，該屋苑是完全沒有任何經費可供天怡運作。天怡於是根據公契及管理合約做了兩份建議書建議申請人如何收取管理費，但兩份建議書均遭該屋苑業主反對，不被接納。最後，申請人於1996年2月8日通過以舊管理費加百份之二十來徵收管理費，此方案亦於1996年4月1日在業主大會上追認及通過。

5. 申請人同意舊管理費並非根據公契計算，再加上百份之二十去計算，也不會與公契吻合。其後於1997年1月17日及1998年2月13日，業主大會亦再次分別通過增加管理費約百份之十八及百份之八。同樣，這兩次的加幅亦不會使管理費的計算方法與公契吻合。

6. 申請人認為由於管理費是經業主大會通過，各業主可被視為默許了管理費可以不根據公契計算。答辯人自1993年起亦清楚知道管理費並非根據公契計算，但卻一直繳交管理費至1997年2月止。在此情況下，如果需要從新根據公契計算由1997年3月至2000年8月2日的管理費對申請人極之不合理。申請人更引用Wong Pun-man v. Incorporated Owners of Tung Fat Industrial Building [1996] 1 HKDCR 32 一案去說明申請人有權追討不依公契計算的管理費。

7. 至於維修分攤費及管理費按金，申請人認為該兩項費用都是經業主大會通過，而業主大會亦已經依從《建築物管理條例》（“該條例”）附表3的要求合法進行，因此申請人有權徵收該兩項費用。

8. 答辯人則認為管理費必須根據公契計算。自1993年6月1日起至1997年2月28日，答辯人已忍受管理費在無法理依據的情況下攤分，但由1997年3月起答辯人不能再容忍下去，便停交管理費來爭取申請人償還答辯人業權的公道。至於維修分攤費及管理費按金，答辯人則提出業主大會並未經過合法的程序通過決議。此外，由於答辯人在入伙時已經支付了三個月管理費按金，答辯人認為不需要再次支付管理費按金。因此，答辯人反對支付有關的管理費，維修分攤費和管理費按金。

9. 基於雙方的案情，本席需要就以下幾點作出裁決：-

(1) 申請人是否可以不依公契計算方法去徵收1997年3月至2000年7月的管理費；

(2) 維修分攤費及管理費按金是否經過合法程序通過；及

(3) 答辯人是否需要再次支付管理費按金。

管理費的徵收

10. LDBM 102/2000一案其實是申請人與天怡刻意安排，要求土地審裁處頒令澄清管理費應否根據公契，還是管理合約計算。由於該案中的法官已經裁決了該屋苑的管理費應該根據公契計算，而本席亦同意該裁決，因此本席不再在此詳述管理費的計算方法，但本席重申管理費必須根據公契計算攤分。

11． 申請人主要爭論的是由於該案中的法官下令其頒令於2000年8月2日才生效，1997年3月至2000年7月的管理費便可以不依公契計算。本席不同意這論點，只要公契是適用的話，所有的管理費，不論何時期，都應根據公契計算。該案的命令對答辯人並沒有約束力，因為答辯人並不是該案的與訟任何一方。因此，申請人不能依靠LDBM 102/2000一案的判決要求答辯人支付不依公契計算的管理費。

12. 申請人另外的一個論點就是由於業主大會已經決議追認及通過管理費的加幅，各業主便可視為默許了管理費不需根據公契計算。這個論點並不正確。根據該條例第22條，業主所需繳付的款額必須由管理委員會按照公契確定；如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。業主大會絕對不能通過一些與該條例互相抵觸的決議。既然業主大會無權通過抵觸該條例的決議，各業主亦不會因為業主大會的決定而默許管理費不需根據公契計算。

13. 不過，答辯人由1993年起至1997年2月止一直繳付不依公契計算的管理費，答辯人可能因此默許了管理費不依公契計算而不能追討申請人取回這些已繳付的管理費。但這不等同答辯人不能停止這種默許而必須繼續繳付下去。申請人引用Wong Pun-man一案，提出當答辯人默許了之後，申請人有權追討答辯人未付的管理費。不過，Wong Pun-man一案的裁決並非如此。

14. Wong Pun-man一案的案情與本案很相似。在該案中，管理費亦是不依公契計算，各業主每年都有收到增加管理費的通知及支付管理費，但由1995年4月1日起，該案的申請人拒絕再支付不符公契的管理費。高義敦法官在該案中有以下的裁決：-

"This evidence clearly establishes detriment. It is equally clear that it would be quite unconscionable for the accounts for those years to be reopened and the shop owners allowed merely to pay fees in accordance with the original DMC proportions. The owners acquiescence to fees being levied in proportions different to the provisions of the DMC, amounts in equity to a waiver of their right only to pay fees levied in accordance with the DMC. I hold that those levied fees were properly payable. In the event of non-payment they may lawfully be recovered by the respondent."

15. 可是申請人忽略了高義敦法官以上的裁決是針對在該條例未實行之前的管理費而作出的，對於該條例實行之後的管理費，高義敦法官有以下的裁決：-

"As the relevant provisions of the BMO came into force on 1st June 1994, these fees were also the first that required to be fixed in accordance with both the DMC and the BMO."

16. 至於已裁決的默許行為是否可以在該條例生效後繼續引用，高義敦法官沒有即時作出裁決，並將案件押後，讓代表雙方的大律師作進一步的陳詞。申請人提交的案例只是高義敦法官在1996年2月16日的判案書，並未包括高義敦法官在1996年6月13日的判案書。其實在1996年6月13日的判案書中，高義敦法官已作出以下的裁決：-

"I hold that even if acquiescence and not merely waiver was established prior to 1st April 1995, it was only suspensive and not extinctive. On this alternative basis, it was susceptible of being terminated and would have been so terminated, by the Applicants objection to the amounts determined for the period commencing 1st April 1995."

17. 本席同意高義敦法官的裁決，即使答辯人曾經有默許過管理費不依公契計算，但當答辯人拒絕再支付這些管理費並提出反對的時候，答辯人的默許便中止，申請人無權再要求答辯人繼續支付不依公契計算的管理費。

18. 因此，本席裁定申請人無權向答辯人徵收有關的管理費。當然，這並不等於答辯人不需支付1997年3月至2000年7月的管理費，只是數目並不是申請人索償的數目。申請人須重新根據公契計算這段期間的管理費。

維修分攤費及管理費按金是否根據合法程序通過

19. 根據該條例第8(5)條，該條例的附表3適用於法團的會議及會議程序。附表3第2段說明召開會議的通知必須在會議日期前最少14天送達各業主及指明將於會議上提出的每項決議及討論的其他事項。附表3第3(7)段則說明“法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。”

20. 維修分攤費是在1996年4月1日之業主大會上通過的。但在有關該業主大會的通知書上並沒有列出有關商討維修分攤費和相關決議的議程。該通知書上，只有以下的商討事項：-

"(一) 追認及通過修訂由一九九六年二月一日開始之管理費攤分計算方法；

(二) 通過法團以「三人二式」之簽署方式提取銀行戶口資金；

(三) 有關大廈水泵、電力系統及消防工程事宜；

(四) 其他事項。"

21. 因此，答辯人認為有關維修分攤費的決議並未符合該修例附表3第2段的要求，而根據附表3第3(7)段，該決議即屬無效。

22. 本席同意答辯人的論點。有關1996年4月1日會議的通知書上並無任何可以跟維修分攤費扯上關係的議程。申請人不應在1996年4月1日的會議上決議維修費的攤分。有些業主可能不知道有這樣的議程要通過，所以不出席會議，但如果知道有這樣的議程，便會參予。通過一些未有在通知書上提及的決議對這些未有出席的業主並不公平。附表3第3(7)段亦已清楚說明這些決議無效。因此本席裁定1996年4月1日有關維修分攤費的決議無效，申請人不能向答辯人追討有關的維修分攤費。

23. 至於管理費按金，有關決議是在1996年1月29日的業主大會上通過，而有關的會議通知書則列明其中一個議程為“更改管理費按金”。答辯人認為由於通知書上沒有指明會議上將會“議決徵收兩個月管理費按金”，該決議同樣根據該條例附表3第3(7)段無效。

24. 本席不同意答辯人的看法，附表3第3(7)段說明法團通過的決議是可以附加或附帶於列載的決議或其他事項。本席認為徵收兩個月管理費按金的決議是可以附加或附帶於“更改管理費按金”的事項上。因此，該決議不會因為附表3第3(7)段而無效。再者，當各業主知道會商討更改管理費按金的事宜，應該會考慮到有可能徵收額外的管理費按金，即使通知書上未有寫明決議的具體字眼，並不會對各業主不公平。

25. 答辯人還提出由於該決議的紀錄上沒有記載完整的投票結果及任何票數，因此表決成疑。不過，答辯人並沒有提供任何實質證供證明表決有任何不妥。本席不同意決議可以因為紀錄上沒有記載投票結果和票數而需要推翻。

26. 不過，管理費按金的徵收亦須根據公契計算。該條例第22條亦適用於管理費按金。正如上述一樣，管理費的計算方法並未符合公契，兩個月的管理費按金亦一樣不符合公契。因此，徵收兩個月管理費按金的決議亦是抵觸了該條例第22條，申請人不能根據該決議向答辯人徵收有關的管理費按金。

答辯人是否需要再次支付管理費按金

27. 由於答辯人在入伙時，已經按照管理合約繳付了三個月的管理費按金，答辯人認為不需要再次繳付兩個月管理費按金。申請人則因為佳力未有交付任何金錢予天怡，而天怡必需有一些營運基金來運作和應急，所以有必要徵收多兩個月管理費按金。

28. 其實管理費按金亦是該條例第20條所指的基金的一種，申請人有權根據該條例第21條向答辯人徵收額外的管理費按金。該條例第21(1A)有以下的條文：-

"(1A) 除第(3)款另有規定外，管理委員會在根據第(1)款釐定第一個款額後再根據該款釐定的任何款額("其後的款額" (subsequent amount))，均不得超過相當於根據該款釐定的前一款額的150%之數，除非該其後的款額由法團藉業主大會通過的決議批准。"

29. 基於上述條文，申請人是有權藉業主大會通過決議來徵收額外的管理費按金。不過，正如上述一樣，申請人現時要求答辯人支付的兩個月管理費按金並非根據公契計算，答辯人有權不支付申請人要求的金額。

總結

30. 基於上述理由，本席裁定申請人不能向答辯人追討是次申請有關1997年3月至2000年7月的管理費，維修分攤費和管理費按金。申請人必須根據公契重新計算有關之管理費金額。

31. 本席現頒令如下：-

(1) 除了已和解的款項外，撤銷申請人所有餘下的申請；及

(2) 臨時訟費命令：申請人須支付答辯人是次申請的訟費，包括在小額錢債審裁處的訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭釐定；如果與訟任何一方不在14天內就訟費作出申請，則此項臨時訟費命令作實。