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LDPD 2533/2017
[2018] HKLdT 23
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2017年第2533宗
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判 決 書
(上訴許可申請)
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1. 此非正審申請是由答辯人於2018年2月7日提出，要求：(1) 就審裁處於2018年1月24日所作出的判決提出批准上訴許可；及 (2) 暫緩執行審裁處於2018年1月24日作出的命令， 直到至上訴程序完結。
背景
2. 申請人是新界馬灣珀林路13號 (即馬灣地段第738號所在) (下稱「該物業」) 的業主，此為一未向政府支付補地價的三層高丁屋，而涉案處所則為該物業的1樓單位。
3. 申請人曾於2017年3月17日提出收樓申請，指與答辯人有租約協議，租期兩年，由2015年12月15日起至2017年12月14日止，每月租金為13,000元 (包括差餉、地租等) (下稱「涉案租約」)，但答辯人由2016年8月15日起再沒有繳付租金或把租金交至耀邦財務公司。申請編號為LDPD 538/2017。
4. 答辯人於2017年3月24日提交反對通知書，指就該物業與申請人有口頭買賣爭議。
5. 經審訊後， 本席於2017年5月15日裁定申請人與答辯人的其他財務糾紛 (如有)，不可與涉案租約混為一談，答辯人既租住或佔用涉案處所，便需向申請人支付租金或中間收益，其繳付租金或中間收益的責任是獨立於其他契諾或義務的 (如有)。
6. 答辯人於2017年5月22日提出上訴許可的申請， 主要理由是答辯人已於高等法院原訟法庭展開訴訟 HCA 948/2017，追究申請人以1,200,000元把涉案處所出售予答辯人的協議。 本席於2017年5月29日頒下判決書，認為這業權糾紛不能影響涉案租約的有效性，因為兩者並無必然衝突， 拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。
申請人於2017年12月29日的收樓申請
7. 本案是申請人於2017年12月29日再次提交收樓申請，理由是涉案租約已於2017年12月14日屆滿， 他並已於2017年10月12日發出收樓通知， 但答辯人未有交還物業。
8. 答辯人於2018年1月8日提交反對通知書，重申就該涉案處所與申請人有買賣糾紛， 要求撤銷或擱置申請人的收樓申請，直至HCA 948/2017的裁定，或把案件移交高等法院原訟法庭， 與HCA 948/2017合併 。
9. 答辯人於2018年1月18日正式提交申請， 把案件移交高等法院原訟法庭， 與HCA 948/2017合併 。
HCA 948/2017的發展
10. 期間申請人擬以案件已經判決（res judicata）為理由剔除HCA 948/2017， 但林展程聆案官於2018年1月15日駁回了該項剔除申請， 並於2018年1月22日頒下判決書。 雖然如此， 林聆案官沒有就本席於LDPD 538/2017的判決提出疑問， 相反， 在該判決書第11段有以下描述：
“Thus, there is no res judicata in the strict sense. The issue in the present case, different from that in the Lands Tribunal Action, has not been decided upon. …”
2018年1月24日的聆訊
11. 所以當本案於2018年1月24日進行聆訊時， 本席向代表答辯人的李陳鄭律師行鄭家豪律師(「鄭律師」)指出， 林聆案官的判決並不影響本席於LDPD 538/2017的判決， 即涉案租約依然有效， 並已屆滿，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人 。
12. 至於HCA 948/2017的案件， 即使答辯人勝數， 取得強制收樓令， 執行上亦沒有困難。
13. 因此， 本席就本案（即LDPD 2533/2017）於2018年1月24日作出以下頒令：
（1）答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；
（2）答辯人須支付申請人由2017年12月15日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月13,000元計算；
（3）撤銷答辯人擬把本案的整個法律程序移交高等法院原訟法庭與HCA 948/2017合併的申請；
（4）不作訟費命令。
上訴許可申請
14. 答辯人於2018年2月7日提出是次上訴許可申請，理由大致是答辯人在涉案處所居住及享有管有權， 是源自有買賣爭議的附屬合約(collateral contract)下的權利， 所以本席錯誤地行使酌情權， 不予把本案的整個法律程序移交高等法院原訟法庭， 與HCA 948/2017合併 。
15. 《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。
16. 又《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a) 有關上訴有合理機會得直；或 (b) 有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。
17. 不錯，按《土地審裁處條例》第8A(1)條，審裁處可將案件移交高等法院處理，但須視乎這安排是否恰當，這也是審裁處的酌情決定。
18. 在陳燕群訴黃金海，CACV 223/2007 ([2008] 1 HKCLRT 27) 一案，判案理由書的第34至36段如下：
「34. 首先，申請人在土地審裁處提出的申請，是向答辯人追討由2003年12月1日起的欠租或中間收益，以及因答辯人欠租而要求收回涉案物業。如土地審裁處在2007年6月8日聆訊和以往的聆訊中所指出，申請人是可以在終止區域法院案件DCCJ809/2004後，在土地審裁處提出這項追租和收樓的申請。
35. 其次，如申請人多番強調，答辯人在「反對通知書」及所有在土地審裁處提交的文件中，從沒有爭議或否認他由2003年12月1日起沒有支付任何租金。同樣沒有爭議的是他一直居住在或佔用涉案物業。雖然他與申請人簽訂的租約所列明的租期已屆滿多時，以及他在區域法院反申索中指涉案物業有滲水、漏水和水泥批盪剝落等不適宜居住的情況，答辯人從沒表示要退租或把涉案物業交回申請人。就一般法律原則而言，答辯人既租住或佔用涉案物業，便需向申請人支付租金或中間收益。
36. 至於答辯人在DCCJ809/2004案中的反申索，他所追討是申請人被指違反租約而引起的損害賠償。倘若他的反申索得值，申請人自然要給予他賠償，但這不等同答辯人可以一直居住或佔用涉案物業而毋需支付任何租金或費用。因此，就申請人的追租和收樓申請，答辯人並沒有提出任何法律上認可的抗辯理由。故此在2007年6月8日當天，土地審裁處在拒絕答辯人的非正審申請後，理應按原定安排就申請人的申請進行審訊。」（後加强調）
19. 經審閱答辯人提出的上訴理由，並經聆聽答辯人所作的證供及雙方的陳述後，本席認為答辯人擬提的上訴理由並沒有法律論點上有錯誤的支持，更沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由而應允許上訴。既然本席已於LDPD 538/2017判決涉案租約有效，答辯人沒有進行上訴， 判決亦沒有被推翻。答辯人於HCA 948/2017的訴訟， 並不會影響涉案租約已經屆滿的事實，因此答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人。
20. 代表答辯人提出上訴的嚴斯泰大律師引述《高等法院規則》第4號命令第9(1)條規則， 稱如有兩宗訴訟待決， 而法庭認為有關訴訟出現同一法律問題或事實問題， 法庭可命令將該等訴訟合併， 但本席認為本案與HCA 948/2017的爭議不同， 正如上述所說， 是基於不同的基礎， 所以本席不同意把案件移交高等法院原訟法庭 與HCA 948/2017合併處理 。
21. 由於申請人尚未就該物業向政府支付補地價，即不能隨意出售或以低於市值租金（rack rent）把涉案處所出租超越5年， 所以即使答辯人於HCA 948/2017的訴訟勝數， 取得強制收樓令，執行上亦沒有困難。
22. 因此本席拒絕批予答辯人於2018年2月7日提出的上訴許可的申請。
暫緩執行審裁處於2018年1月24日作出的命令
23. 基於上述判決，本席認為沒有基礎暫緩執行審裁處於2018年1月24日作出的命令。
訟費
24. 最後，答辯人須支付申請人的訟費， 即時評定為300元。
申請人：無律師代表，親自應訊
答辯人：由李陳鄭律師行轉聘嚴斯泰大律師及馬碧筠大律師代表應訊
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