THE INCORPORATED OWNERS OF TAI CHI FACTORY BUILDING 訴 CHAN HAU KWOK t/a CHUE HING HONG

LDBM 154/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第154號

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判 案 書

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1. 本訴訟源自申請人於2003年6月30日提交土地審裁處申訴書。該申訴書狀告答辯人未有遵守建築物管理條例第344章第34段第1節對建築物內公用地方使用規條。根據第34段第二節所規定，答辯人亦因其違反第34段第一節被算作已違反大志工業大廈 (TAI CHI FACTORY BUILDING) 衆業主包括彼等租客及屬下物業佔用人共同訂下之大廈公契。

2. 大志工業大廈 (TAI CHI FACTORY BUILDING) 位於大角咀角祥街。與該大廈管理有關大廈公契於 (Deed of Mutual Covenant) 1971年3月4日訂立，它規管大廈管理範圍，各方簽署此約人仕權責、管理人 (the Manager) 職權、尤其公共地方使用及管理人如何對違規行為方面處理和規管 (見公契第10段b分段第七及八節，及 (j) 及 (h) 分段)。獲授權處理違規行為管理人對答辯人訴諸於法庭，緣於答辯人屢次將其經營商品，置於地下客貨升降機前不遠貨台上，佔用該貨台若干個小時 (計自早上七至八時間直至早上十一時半及午後若干時段 詳情見證據編號A1) 才將貨物挪移至其在12/F 或 13/F 租用單位。此舉剝奪其他業主/租客使用貨台。答辯人又每每將貨品放在12/F 升降機前空間上，妨礙其他人士正常使用。溯自2003年2月13日，每月違規事件不下數起 (見證據編號第A1)。答辯人屢遭規勸但情況並無改善，令管理人員十分氣餒。面對其他共用大廈人士詰難，計無所施，惟有根據大廈公契及建築物管理條例授予權力，將答辯人訴諸公堂。管理人對答辯人種種違規行為，除口頭規勸外，亦有以書面提示，後來更交由律師向他及其業主發信告誡，答辯人業主亦僱用律師同樣有向他發出信件警告(見證據編號 A2、A3及A4)。

3. 答辯人未有對證據編號A1所列事故逐一質疑或答辯。他不承認有觸犯申請人所指行為，他解釋A1證據圖文內所描述貨台上貨品，皆由供應商於晨早 (或午後) 放於貨台上，佔用公共空間時間不長，就算有時佔用時間過久，亦與彼無涉，申請人應阻止供應商送貨人不可如此做，而非歸罪於他。既然此等貨品並非他放於貨台上，就不能將責任算到他的頭上來。

4. 答辯人也未有直接回應12/F 升降機前空間經常地堆囤其公司商品一事。反之他卻指出貨品堆積面積不廣 (一般佔用面積見證據編號R1) 未有妨礙任何人士。他指責管理人多管閒事，否則就是謹少微慎，將其寶貴資源放在錯誤地方。他訴說幾年以來，經濟不斷下滑，營商環境惡劣。他不斷在苦海掙扎，不知何時何處方是涯岸，管理人毫不體諒，不知分寸，如果繼續追迫，難保不會走上結業之途，屬下十多名員工就會加入失業行列。

案情剖柝

5. 答辯人生意上苦況，毋疑賺人熱淚。但香港這些年以來，遇到形形式式困境商業機構，多如天上繁星。作為商業上老手，實在不會不明白生意成敗決非單單維繫在有否獲容許佔用公共地方。如果單靠大廈管理人在某些情況下恩准作某些逾越規矩的事，作為幫助答辯人渡過這個艱難時期，未免高估了大廈管理人在商業上識見和判斷。這個責任對管理人來說亦是太沈重了。管理人必須依章公正辦事，不偏倚那一方。如果有太多酌情權或明或暗地行使，就在不知不覺間產生了管治上混亂。

6. 答辯人雖然沒有直接承認貨品是來自他的商號，一言一語之間，他是承認了的。譬如他說貨品是供應商送到大廈及擺放在貨台的，而非他的安排，又解釋貨品放在12/F通道上，並不構成對其他同層商戶不便，又再指責管理人不給予他擺放方面方便。凡此種種，俱說明證據A1貨品，毋庸置疑是他的物資。

7. 答辯人就地下貨台上貨品聲稱不能歸罪於他，是因為那不是他的安排。管理人應阻止供應商送貨人所作所為，此說法亦不能言之成理。管理人可以告訴送貨人不可如此，亦可以告訴接貨人 (即答辯人) 須於貨到後隨即安排將貨品拿走，如果答辯人未能做到，則要自行與供應商另作安排。管理人選擇第二個方式去處理事情，是可以避免與送貨人有直接衝突，又可避免私下取代答辯人指令送貨人送貨時間之嫌。因此，答辯人有責任在接獲管理人勸告及管理人律師在2003年2月份發給他的信件後，告訴供應商及送貨人送貨準確時間以配合答辯人商號營業時間或運作需要。他並未有指令供應商要如此去符合管理人要求，因此他要對此事負責。

8. 答辯人以堆存在12/F通道上貨品並未構成其他同層商戶不便，只是一己之見。事實上管理人有接獲投訴 (管理人在庭上供詞)，而大廈公契及建築物管理條例亦不容許任何人仕未經管理人批准佔用或不合理使用公共空間。

9. 答辯人又曾舉例大廈清潔商在黃昏時段將垃圾同樣放置於平台 (據管理人稱約1至1小時半)。此說不能成為支持答辯人所作所為理由，其一是大廈管理委員會批准其事 (管理人在庭上作供證實其事)，其二是大廈沒有垃圾房專供停放收集到的垃圾，其三是垃圾是來自大廈眾使用者而不屬於任何個別單位的。

判令