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LDPD 1556/2023
[2024] HKLdT 14
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2023年第1556宗
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| 聆訊及判決日期 : |
2024年1月18日 |
| 判決理由書日期 ： |
2024年2月7日 |
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判決理由書
(上訴許可申請)
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1. 本席於2024年1月3日在答辯人缺席聆訊的情況頒下判決 （「該判決」）如下：
(1) 除以下第(4)段所述外,答辯人須把涉案處所， 即新界上水DD51 LOT 977之部分連上蓋物業的空置管有權交還申請人；
(2A) 答辯人須支付申請人由2023年6月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月1,500元計算；
(2B) 答辯人須支付申請人由到期應繳的以下款項：
(i) 由2023年6月1日至由2023年10月10日為止的水費共175.3元;
(ii) 由2023年5月23日至由2023年11月22日為止的電費共426元;
(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費， 即時評定為365元；
(4) 如果辯人在2024年1月17日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第（2A）段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)及以上第（3）段所述的訟費繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；
(5) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。
2. 答辯人於2024年1月5日向審裁處提出非正審申請，要求閣置該判決， 並要求就該判決所發出的命令（下稱「該命令」）申請批准上訴許可。
背景
3. 申請人於2023年12月12日向審裁處提交收樓申請通知書（表格22）, 要求申請收回涉案處所的管有及追收租金，理由是因為他曾把涉案處所租予答辯人， 租期由2023年2月1日至2024年1月31日止，但答辯人未有繳付由2023年6月1日起的租金/中間收益， 每月應為1,500元。申請人亦追收答辯人到期應繳的水費和電費。
4. 申請人在提交表格22時， 更附有一份日期為2023年2月8日的租約（下稱「涉案租約」）， 根據此涉案租約， 申請人把涉案處所 （即圖示黃色部分）租予答辯人，租期一年， 由2023年2月1日起至2024年1月31日止。而該份租約已於2023年12月2日加蓋印花。
5. 此外， 申請人在提交表格22時， 更附有一份日期為2022年8月7日的租約， 根據此租約，彭燕南及彭柱庭[1]把DD51 Lot 977連上蓋物業租予申請人，租期為4年， 由2022年7月1日起至2026年6月30日止， 首兩年是定約， 後兩年是生約， 每年租金為港幣12,000元。
6. 答辯人於2023年12月15日遞交反對通知書，稱他不相信申請人是地主的合法授權人， 指申請人是於2023年初以欺詐手法騙地主簽下涉案租約， 因為地主曾於2015年承諾他不用他支付租金； 如果地主要他搬走， 他會前來通知。 答辯人謂他曾到地政總署調查， 知道申請人不是地主， 他後來才獲一雷惠強先生告知地主是移民他國而不是死亡。 如果答辯人知道地主仍然在生， 他絕不會簽下涉案租約。 又在沒有見到任何有效證明文件證明地主授權申請人收租， 他是不會繳付租金的。
7. 本案於2024年1月3日在本席席前聆訊。正如上文第1段所述， 答辯人缺席聆訊。
8. 根據《高等法院規則》第35號命令第1條規則， 當一宗訴訟被傳聆訊時，如其中一方沒有出庭，法官可在該一方缺席的情況下進行該宗訴訟的聆訊。
9. 在該聆訊中， 申請人稱是二房東， 並提供了一份日期為2023年12月22日的文件證據（下稱「該文件證據」）如下：[2]
「本人彭柱庭香港身份證號碼： E XXXXXX[3] 是粉嶺靈山村DD51 Lot 977 地段之業主， 本人於2022年8月7日授權彭偉豐香港身份證號碼： Z XXXXXX[4] 與陳永發香港身份證號碼： K XXXXXX[5]， 所簽定之有關粉嶺靈山村DD51 Lot 977 地段連上蓋物業的合約是真實且正確的， 該合約訂明由2022年7月1日開始至2026年6月30日為止， 每年租金為港幣一萬二千元正租給陳永發先生， 並由彭偉豐代表本人為香港代表處理簽署上述地段之租務事宜。
本人由擁有該地段業權開始， 從未對任何人包括劉世杰香港身份證號碼： R XXXXXX[6]， 講述不用繳交租或任何租金， 亦沒有與劉世杰商討過任何協議， 本人現簽署以證明上述一切乃真實正確的有效文件。」
10. 該文件證據有彭柱庭簽署並由雷惠強[7]簽署見證， 並附有彭柱庭的香港身份證影印本及彭柱庭手持該文件證據的相片。
11. 就答辯人於2023年12月15日所遞交的反對通知書內容，申請人承認彭燕南確實已去世。當年，彭燕南可是負責收取租金的。申請人進一步解釋， 該日期為2022年8月7日的租約是由彭柱庭的姪兒彭偉豐獲授權代表彭柱庭簽署的。
12. 申請人更稱， 他於2023年11月21日收到水務署通知， 有人嘗試私自更改水錶的註冊人， 他懷疑答辯人希望藉此侵佔涉案處所。
13. 基於上述， 本席接納申請人的證供， 並頒下該判決。
14. 判決是根據《土地審裁處規則》第15條規則在無反對的情況下作出的。答辯人不滿判決，正確程序是按第15(7)條規則提出擱置判決的申請，答辯人實際上亦已提出該申請[8]。答辯人同時申請上訴許可並不合乎程序，本席撤銷他的上訴許可申請。
答辯人於2024年1月5日存檔的誓章
15. 根據答辯人於2024年1月5日存檔的非正審申請中夾附的誓章，他稱他於2023年12月15日提交反對通知書後， 一直未有收到通知出席聆訊的信或電話， 他是於2024年1月3日下午致電審裁處查詢才得知聆訊已於該日上午進行， 致使他錯過了申辯的機會。答辯人重申他不相信申請人有獲得合法授權管理他現居的涉案處所 （連上蓋物業）， 因為地主於2015年曾承諾過不會收取他的租金； 如果地主要他搬走， 他會前來通知。
16. 答辯人更否認曾與申請人會面， 涉案處所 （連上蓋物業）是他於2012年以330,000元向一何子聰先生購買的， 由於寮屋不能買賣， 所以未能登記為合法業主。 至於他曾經與雷惠強簽訂的租約是租地的租約， 事後雷惠強卻給回他一份租屋的假租約， 所以答辯人不再繳付租金予他。
17. 此外，答辯人聲稱他於2015年曾支付4,000元 （相等於10年租金）予地主， 如果申請人他們不是以欺騙他說地主已死， 他是不會簽署簽任何文件。
撤銷判決申請的指引
18. 香港上訴法庭在劉錦泉訴李靜 [2003] 2 HKLRD 1018 一案指出：
「撤銷判決申請的指引
11. 英國上訴法庭在 Shocked and another v. Goldschmidt and others [1998] 1 All ER 372 對缺席一方申請撤銷經審訊後的判決作出以下的指引：
（1） 如果缺席的一方清楚知道審訊的日期，卻不理會該審訊及不參與聆訊，他是會受到判決所約束的。
（2） 缺席一方的缺席原因是法庭考慮是否撤銷判決的最重要因素。除非他不是故意缺席或者他是因意外或錯誤而缺席，否則法庭是不會輕易命令重審。
（3） 如果撤銷判決後會涉及重新審理關乎事實的事宜，而該等事宜已經過法庭調查，在這情況下，除非有極強烈的理由，否則法庭是不會撤銷判決的。
（4） 除非缺席的一方確實擁有勝訴的機會，否則法庭是不會撤銷一項經正常程序而獲得的判決。
（5） 如果缺席一方延誤提出撤銷申請，這亦是需要考慮的因素，特別是該判決已經被執行或者第三者已經根據該判決獲得利益。
（6） 在考慮對雙方作出一個公正的判決時，法庭必須考慮缺席一方的行為。如果他並沒有遵從法庭的命令，法庭在行使酌情權時是不會批准他的申請。
（7） 法庭需要考慮的其中一個重要的事項是勝訴一方的權利是否會因判決被撤銷而招致損害，特別是勝訴一方是否會因判決被撤銷而蒙受財政損失，而該等損失是不能彌補的。
（8） 基於公眾利益，法庭是需要對訴訟作出終結，法庭的時間亦不應該被兩次審訊佔用，特別是涉及非簡短的案件。
上述的法律是有別於一名被告人申請撤銷因為他沒有發出擬抗辯通知書或抗辯書，而被原告人根據《高等法院規則》第 13 號及 19 號命令登錄被告人敗訴的最終判決的法律原則。在該情況下，這被告人的抗辯理由是法庭需要考慮的所有因素中的最重要一環。這些因素包括被告人對未做應做的事或延誤的解釋及對方受到影響之處等。」
19. 基於上述案例，本席將在以下集中討論：
(1) 答辯人缺席審訊的原因；
(2) 答辯人是否有確實的勝訴機會；及
(3) 撤銷判決的利弊。
20. 《土地審裁處規則》第7(1)(b)(v)條規定：
『7．送達方法
(1) 須向任何人送達的文件可用以下方式完成送達—
(a) …
(b) 如該人並無律師代表，則—
(i) …
(ii) …
(iii) 以註明由該人收件的普通郵遞方式，將該文件送往送達地址，如無呈報任何送達地址，則可將該文件(須註明由該人收件)送往該人在香港的最後為人所知或慣常居住或營業的地點；
(iv) …』。
21. 答辯人辯稱一直沒有收到審裁處的聆訊通知書，他解釋涉案處所是沒有郵箱的。可是出席聆訊是訴訟各方的基本責任，比方答辯人在遞交反對通知書後， 既然他明知涉案處所是沒有郵箱的， 他應主動跟進聆訊日期， 不能完全依賴他人提示。
22. 根據《土地審裁處規則》第14(1A) (a)條， 就收回管有任何處所的申請而言， 凡已有反對通知書提交，司法常務官須在切實可行的範圍內，盡快將有關申請排期聆訊，並須向各方發出不少於14整天的通知。鑒於本案涉及收回涉案處所的空置管有權， 當答辯人於2023年12月15日遞交反對通知書後， 司法常務官有責任儘早排期進行聆訊。
23. 即使本席接納被告人缺席2024年1月3日聆訊的解釋，本席仍需一併考慮Shocked案例指引提及的其他因素。可是Shocked案例中的第3項及第4項因素，並不支持答辯人要求把該判決擱置的申請。
2024年1月18日的聆訊
24. 答辯人於2024年1月18日的聆訊時， 澄清他2024年1月5日誓章中提及的何子聰， 是涉案處所上蓋寮屋撘建人的兒子，他解釋涉案處所的上蓋寮屋原是一位他不知姓名的婆婆 （下稱「該婆婆」）租住的， 但因為她再沒有租住的需要， 亦沒有再繳付租金， 於是答辯人是經何子聰介紹入住。 但因當年他曾借330,000元予何子聰，後者卻沒有能力歸還， 所以就以此為代價把寮屋轉讓給他。
25. 答辯人又解釋， 他於2015年與地主彭柱庭有一面之緣， 當時彭柱庭是前來尋找他的租客，並嘗試向他的租客追討租金。 根據答辯人憶述， 地租是每年400元。
建築物與土地的業權是不能分開擁有
26. 可是根據答辯人的上述證供， 他根本未能解釋他是向該婆婆還是向何子聰取得涉案處所的居住權的[9]， 他更分不清楚涉案處所上蓋寮屋的業權誰屬， 更稱彭柱庭至2015年到訪他後才成為涉案處所的業主， 但根據土地註冊處業主資料，彭柱庭自1975年9月開始， 已是涉案處所的註冊業主。根據《物業轉易及財產條例》(香港法例第219章)第16條, 土地的定義，包括其上蓋物業以及附連在該土地的物件或牢固於任何此類物件上的東西一起使用、持有、佔用或享用的一切權利、權益，並不存在如答辯人所指的土地和上蓋物業各有其物主。
27. 在蔡仕麟及陳志華， DCCJ 2987/2012 （無彙報案例，日期為2014年1月3日）一案的第6段判定， 該案原告人身為地段的合法擁有人，自然擁有該地段的業權。即使有人以港幣60,000元從前租客頂讓上蓋物業，最多也只能獲得該上蓋物業的暫住權。在法律上建築物與土地的業權是不能分開擁有的。
28. 由於法律上建築物與土地的業權是不能分開擁有，彭柱庭作為涉案處所的合法擁有人，除了擁有涉案處所之外，亦擁有在涉案處所上興建的竂屋。
彭柱庭的承諾
29. 又在客觀的情況而言， 即使如答辯人所言， 彭柱庭當時是前來向他當時的租客追租， 彭柱庭當然不會要求答辯人繳付租金， 所以他才會說： 「唔需要你交租住， 我想收番間屋我會同你講番」[10]。 又即使彭柱庭有承諾答辯人不用他支付租金 （本席並不相信）， 答辯人在庭上承認他沒有為此付出任何代價， 在法律上彭柱庭有權反悔。又答辯人獲彭柱庭「准許」繼續佔用涉案處所的時期並不確定，彭柱庭有權隨時收回涉案處所，這包括涉案處所的上蓋寮屋。
30. 在沈觀帶，沈天養，沈惶安以沈翹明祖司理身份訴歐章，DCCJ 661/2007（無彙編案例，日期為2008年 8月8日）一案的第12段已闡明：
「…… 任何年期不清楚或沒有實在年期的租約在法律上因欠缺確定性而無效。」
租約不容反悔
31. 又既然答辯人沒有任何法律權利可佔用涉案處所的上蓋寮屋， 他唯一可倚賴的便是2023年2月8日的涉案租約。 答辯人已於2024年1月5日存檔的誓章中承認曾經與雷惠強簽訂租約， 即使他自以為這是一份只涉及涉案處所土地的租約，根據租約不容反悔原則的法律原則（tenancy by estoppel），即使業主不享有某土地/物業的業權，若業主將土地/物業出租予租客，並讓租客取得該土地/物業的管有權，而該租客管有權沒有被任何第三方挑戰的情況下，租客將不可以第三方持有土地/物業更好的業權為理由去挑戰租賃的有效性，或挑戰業主的業權。
32. 在Bruton v London & Quadrant Housing Trust [2000] 1 AC 406一案中，Lord Hoffmann解釋租約不容反悔的法律原則如下：
“I think that Millett L.J. may have been misled by the ancient phrase ‘tenancy by estoppel’ into thinking that it described an agreement which would not otherwise be a lease or tenancy but which was treated as being one by virtue of an estoppel. In fact, as the authorities show, it is not the estoppel which creates the tenancy, but the tenancy which creates the estoppel. The estoppel arises when one or other of the parties wants to deny one of the ordinary incidents or obligations of the tenancy on the ground that the landlord had no legal estate. The basis of the estoppel is that having entered into an agreement which constitutes a lease or tenancy, he cannot repudiate that incident or obligation …
‘it is the creation of the tenancy, or the estoppel, which arises from the creation of the relation of landlord and tenant by agreement between the parties, that makes the actual legal estate unnecessary to support the distress …’”
33. 在Tang Man Kit v Hip Hing Timber Company Limited，CACV 137/2002（無彙報案例， 日期為2005年5月13日）一案中，香港上訴庭在該判詞的第52及53段亦有對租約不容反悔的法律原則作出闡釋：
“52. As pointed out by the editors of Hill and Redman’s Law of Landlord and Tenant (17th Ed) Para 88, [tenancy by estoppel] has two aspects –
(1) A tenant is prevented or estopped from denying the right of his landlord to grant the lease and, conversely, a landlord is prevented or estopped from denying the title of his tenant under the lease.
(2) A person who has no legal estate in the land may nevertheless purport to grant a lease of that land; in that event, there is created between him and his purported tenant a tenancy by estoppel which binds them and their respective successors in title just as if the landlord had a sufficient interest to grant the lease. (後加強調)
53. The position is best stated by Lord Denning MR in Industrial Properties (Barton Hill) Ltd and Others v Associated Electrical Industries Ltd [1977] 1 QB 580:
‘If a landlord lets a tenant into possession under a lease, then, so long as the tenant remains in possession undisturbed by any adverse claim – then the tenant cannot dispute the landlord’s title. Suppose the tenant (not having been disturbed) goes out of possession and the landlord sues the tenant on the covenant for rent or for breach of covenant to repair or to yield up in repair. The tenant cannot say to the landlord: ‘You are not the true owner of the property.” Likewise, if the landlord, on the tenant’s holding over, sues him for possession or for use and occupation or mesne profit, the tenant cannot defend himself by saying: “The property does not belong to you, but to another.’” (後加強調)
34. 在Chan Hau Ling v 劉西，HCA 1286/2012（無彙報案例，日期為 2015年4月22日）的判例中，Peter Ng J 清楚地解釋如下：
“59. In Government of the State of Penang v Beng Hong Oon [1972] AC 425, at 433 E-F, the Privy Council advised that:
“There is no doubt that under English law as it stood in 1872 and stands today there was and is no difference as regards the matter in hand between a tenant and a licensee. Each is estopped from denying the title of the person from whom he accepted the tenancy or licence so long as he remains in possession under it."
60. Once it is established that there was a landlord and tenant alternatively licensor and licensee relationship between the Plaintiff and the 1st Defendant, the estoppel kicks in and the 1st Defendant cannot resist the Plaintiff's claim to recover possession of the Property.” (後加強調)
35. 在本案中答辯人的說法，既然他在簽訂涉案租約的時候已知道申請人或雷惠強並非真正業主，申請人當然可依賴這租約不容反悔原則。這個原則並不取決於租客知否真正的業主是誰。如果業主根據租約讓租戶佔用有關物業，只要租戶仍佔用有關物業而不受任何第三方的不利索賠的干擾，租客就不能對業主的業權提出異議。
36. 因此，本席認為答辯人誤以為真正業主已離世，但知道申請人或雷惠強並非真正業主，在法律上亦不構成有效的抗辯理由。重要的是答辯人的佔用一直沒有受任何第三方的不利干擾。
涉案租約的簽署人應受約束
37. 當然， 根據涉案租約， 雷惠強是以見證人身份簽署的。縱使雷惠強是以申請人的代理人身份締約 (因為答辯人否認見過申請人)， 涉案租約一樣是有約束力。既然該租約上已清楚說明了交易的性質，答辯人是沒有基礎在事後投訴這租約的內容並非他的原意。
38. 香港終審法院在Ming Shiu Chung v Ming Shiu Sum (2006) 9 HKCFAR 334一案中，已經清楚闡明以下法律原則:
(1) 有正常理解能力的成年人簽署文件後，除非可按已獲確立的法律基礎斷定該人所給予的同意實屬無效，或除非某些其他人依賴該文件的做法可歸類為不合情理行為 ，從而支持按照衡平法給予濟助, 否則簽署文件者便要受該文件約束。簽署文件者不知悉文件內容一事，絕對是無關宏旨。[11]
(2) 在普通法下，令合約無效的因素包括欺詐、錯誤、失實陳述、 “非其所為”（Non est factum）、威迫立約、不當影響以及精神上無能力立約。然而，若要拒認已簽立的文件的效力，便必須在狀書內說明所倚賴的令合約無效的因素以及用以支持該因素的事實，並必須舉證證明該等事實。[12]
總結
39. 既然答辯人受到涉案租約的約束， 他又承認停止支付由2023年6月1日起的租金， 他提出的抗辯理據不可能存在任何具爭議性，或存在可真實成功的機會，故而不可能成為擱置申請的理據。
40. 此外， 根據涉案租約， 租期會於2024年1月31日屆滿， 答辯人再沒有任何藉口或理據可繼續佔用涉案處所， 這包括其上蓋竂屋。
41. 本席撤銷答辯人於2024年1月5日提出的非正審申請。
訟費
42. 本席認為合理的訟費，乃是不頒訟費命令。
申請人：無律師代表, 親自應訊
答辯人：無律師代表, 親自應訊
[1] 根據申請人在提交表格22時附有的土地註冊處業主資料， 註冊業主是彭柱庭。
[2] 見證物A1。
[3] 真正號碼在本判案書隱去。
[4] 真正號碼在本判案書隱去。
[5] 真正號碼在本判案書隱去。
[6] 真正號碼在本判案書隱去。
[7] 見上文第6段。
[8] 2024年1月5日提出非正審申請，要求擱置2024年1月3日的命令及批准上訴許可
[9] 2024年1月18日聆訊時間10時50分及57分。
[10] 2024年1月18日聆訊時間10時49分。
[11] 見該判案書第第84段。
[12] 見該判案書第第87段。
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