關淑芝 對 司徒立豐

LDPE 525/2021

[2021] HKLdT 47

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2021年第525宗

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判 決 書

(上訴許可申請)

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1.  答辯人於2021年6月11日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出非正審申請, 要求就本席於2021年6月4日的判決，申請上訴許可。

背景

2.  根據一份日期為2021年1月30日的租約（下稱「涉案租約」）， 申請人把九龍土瓜灣浙江街46至50號明發大廈地下D1地舖(下稱「涉案處所」) 租予答辯人， 租期三年， 由2021年2月1日起至2024年1月31日止， 每月租金為18,000元（包括差餉及地稅）， 管理費則由租客支付。

3.  此外， 根據涉案租約， 租客可享有兩個月免租期， 由2021年2月1日至2021年3月31日（包括首尾兩天）， 但租客仍需負責繳付免租期內一切管理費等。

4.  申請人與答辯人雙方又同意在涉案租約加入備注如下：

（1） 物業以現狀交收， 租客需要水電轉名及繳交水電按金。……

（2） 租客同意每月租期七天內繳交租金， 如過期需要額外支付相等租金佰份之10%作為過期罰款。

（3） 租客同意每月交租用銀行自動轉帳至業主銀行戶口。

5.  申請人於2021年5月11日向審裁處提交收樓通知書 （表格22）， 申請收回涉案處所的空置管有權，理由是答辯人未有繳付自2021年5月1日起的租金及自2021年2月1日起的管理費。申請人亦根據上述備注（2）追收過期交租10%作罰款。

6.  答辯人於2021年5月18日遞交反對通知書（表格7）， 其內容如下：

「自3月29日起開始和地產代理人（其業主代表）要求和業主商討店內的嚴重滲水問題， 其時間長達6星期。 當中被要求做額外的工作， 包括代找滲水原因， 以為（誤）強迫本人為業主做/找出維修的技術辦法及報價， 以及須代找各部門包括食環署、消防承辦商。 代（誤）後也被要求牆壁上下打開洞口或轉（誤）窿等， 來找出牆壁的結構及滲水源頭。 但業主一直未有聯絡上， 也當然一直拖着未有跟進， 地產代理一直說道和業主商討， 直至5月初才找了師傅到塲看， 但也沒有表示願意維修及負責。 沒有跟我有任何商討的時間/聯絡/或致電等等。一直未有任何安排及處理。

（1） 無理拒絕給予工程（改動/加建）的書面同意書（主要工程延誤）

（2） 租約訂明業主須保養及維修該物業主要結構包括（排污渠， 喉管， 電綫）」

2021年6月4日的聆訊

7.  本案於2021年6月4日在本席席前聆訊，答辯人補充說， 他沒有交付租金的原因主要是無法聯絡業主或其代理人。 至於他未有交付管理費的原因， 是他認為管理公司在計算管理費時出錯 。

8.  申請人則由她的女兒黎嘉燕女士（下稱「黎女士」）代表應訊。 黎女士稱， 自涉案處所租予答辯人開始， 涉案處所的狀況一切良好， 亦沒有滲水問題。 她又稱， 涉案處所早前先後曾租予兩位醫生， 從沒聽說繳付管理費[1]有困難； 自涉案租約開始， 申請人已委派地產代理人呂小姐與答辯人聯絡， 並得悉滲水問題是源於答辯人的裝修師傅在牆上新造一個電掣插頭所致， 但答辯人未能提供專業維修方案， 胡亂報價達10萬元之普[2]， 並指這是業主的責任， 因此申請人拒絕給予承認。 黎女士否認答辯人有要求申請人簽署工程（改動/加建）的書面同意書。

9.  答辯人解釋需要申請人簽署工程（改動/加建）的書面同意書的原因， 是門口有簷篷等的僭建物及污水渠駁入雨水渠， 而根據涉案租約第2條， 租客在沒有業主書面同意前， 不得對涉案處所作任何改動/加建。又經他在互聯網上了解， 答辯人發現因涉案處所位處斜坡， 隔鄰單位地台較高引致水壓迫向下流， 所以涉案處所牆身應補造防水工程。 及至2021年4月，申請人曾委派兩位師傅到現場察看，經呂小姐複述， 這兩位師傅認為這事情並不複雜， 因此答辯人建議申請人委派師傅處理， 但最後都不得要領， 所以便停止把租金存入申請人的戶口， 藉此希望申請人或其代表能正視問題。

10.  答辯人又稱， 他其實已把租金以支票形式交予他自己的地產代理（即並不是呂小姐）， 並要求申請人或其代表能前來收取。

11.  答辯人沒有爭議他未有根據涉案租約支付有關的租金及管理費。

12.  本席在聽罷雙方的陳述後，認為答辯人根本沒有合理理由不根據涉案租約支付他應支付的租金、管理費及罰款。本席遂作出以下頒令:

(1) 除以下第（3）段所述外， 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2A) 答辯人須支付申請人由2021年5月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月18,000元計算；

(2B) 答辯人須支付申請人根據涉案租約應繳的以下款項：

(i) 由2021年2月1日至交回處所的空置管有權為止的管理費，以每月1,210元計算；

(ii) 由2021年5月1日至2021年5月31日的欠租罰款1,800元

(3) 如果答辯人在2021年6月15日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2A段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(4) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人；及

(5) 不頒訟費命令。

答辯人的上訴許可申請

13.  《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

14.  根據答辯人在2021年6月11日隨非正審申請提交的誓章，他認為因時間所限， 他未能於2021年6月4日的聆訊提供全部或較完整的資料, 這包括：

(1) 申請人違反建築物條例， 門前有僭建物佔據行人路面一呎的石屎地台， 兩條石屎柱， 違規僭建簷篷及招牌閘箱等；

(2) 基本設施， 包括主要來去水， 是非法的； 及

(3) 合約違規 – 租約上未有提供業主的通訊地址。地產代理監管局確認不恰當違規行為。 合約上必須至少有業主通訊地址， 用來收取有關物業的各項通知書。

15.  正如答辯人所說， 上述那些擬上訴理由從沒有於2021年6月4日的聆訊中提出。

16.  首先， 即使涉案處所內有僭建， 這無損涉案租約的法律效力， 答辯人既然直至現在仍然保留運用涉案處所的權利，又更仍然佔用涉案處所，就必須根據涉案租約支付租金及有關費用[3]。又香港上訴法庭在 Yip Alice及其他人訴 Wong Shun, CACV 239/2002 (無彙報的案例，日期為2003年5月30日）一案闡釋, 根據現行的《土地(雜項條文)條例》(香港法例第28章), 純粹佔用政府未批租的土地本身並未違法, 除非政府當局已根據該條例第6(1)條張貼通知, 飭令佔用者在通知內指明的日期前停止佔用該土地, 而該佔用者在無合理辯解下未有遵照該通知仍佔用該未批租土地;見該條例第6(4)條。

17.  此外， 根據普通法， 租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具附屬性質，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則[4]。

18.  雖然根據涉案租約第9條， 業主須保養及適當維修涉案處所內各主要結構部分 （包括主要的排污渠、喉管和電錢）， 但於 Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447 一案的判決， 法庭認為業主沒有責任向租客主動披露物業的渠務或隱藏問題， 業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的或適合於租客租用的目的。根據案例， 業主更沒有責任維修甚至改良物業固有或內在的缺陷[5]。 租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。

19.  至於地產代理監管局及消費者委員會聯合編制的「訂立租約須知」， 內容提及租約必須列出立約雙方(業主與租客)的正確個人資料, 包括通訊地址， 以確定雙方的身分, 方便聯絡。但這並不是法例， 亦不會影響涉案租約的法律效力。

20.  土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

21.  本席認為答辯人擬提出的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由而應允許上訴。

訟費

22.  最後, 由於答辯人於本非正審申請敗訴，理應支付申請人的訟費。本席以簡易程序判決答辯人須支付申請人本申請引致的訟費，以區域法院的律師訴訟費用共兩小時計算，即時評定為7,360元。