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LDPD 2359/2013
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2013年第2359宗
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1. 申請人稱自已是香港北角英皇道285號皇都大廈天台F室(“涉案處所”)之租客，但她卻不是居住在這裏[1]。她於2013年9月28日在土地審裁處向答辯人提出收樓申請，理由是答辯人於2013年8月30日同意以口頭月租方式向她租用涉案處所，但答辯人於2013年8月30日繳付按金後，隨即自行把原有的鎖拆掉，破門入屋佔用涉案處所，並拒絕支付自2013年9月1日起的租金。
2. 案件於2013年10月31日在本席席前首次聆訊，當時申請人及答辯人各說各話，本席指示排期於2013年11月8日於本席席前審訊，並提醒與訟雙方可傳召證人作供。本席在2013年11月8日聆聽申請人及答辯人的證供後，作出判決，撤銷申請人的收樓申請。
3. 申請人現根據《土地審裁處條例》第11A條要求審裁處覆核這宗案件的裁決。按申請人存檔的誓章，她申請覆核的理由如下:
(i) 申請人早在入稟時，已附上一張按金單副本，聆訊當日才得悉那張副本並沒有存檔[2]；
(ii) 申請人在審訊當日，已把新的陳述書呈堂，當中已詳細描述案發經過，但法官當時並沒有審慎考慮雙方的證供，亦沒有引導我們進行盤問，作結案陳詞等程序，以衡量相對可能性及對案件作仔細分析。
4. 答辯人沒有提交書面回應。
2013年11月8日的審訊
申請人的證供
5. 根據申請人於2013年10月31日初次聆訊時提交的陳述書及於2013年11月8日提交的陳述書，申請人的證供表示於2013年8月28日中午，有地產代理人許甘治女士(下稱「許姑娘」)來電稱答辯人欲租用涉案處所，她遂吩咐許女士要收取答辯人一個月按金，一個月租金。當時答辯人透過電話與她議價，最後答辯人同意月租5,300元，並先付500元按金，答應於翌日繳付按金餘額，於2013年9月2日再付一個月租金。申請人說8月28日當晚發現有一男子[3]在涉案處所內睡覺，雙方發生爭執，隨後該男子致電通知答辯人到場，解釋該男子是答辯人的前員工，申請人陳述: 當晚，答辯人便向她出示身份證，並表示她習慣每次租屋時，都要查察防火設施是否良好，以策安全….。
6. 根據申請人於2013年11月8日提供的陳述書，她在2013年8月29日上午在涉案處所遇見答辯人和她的分租租客張彩英。申請人表示她有另一位於北角渣華道的單位出租，於是答辯人帶同該分租租客前往該渣華道單位[4]。
7. 申請人稱，許姑娘於2013年8月30日通知她，答辯人已支付按金差額，總數5,300元，但答辯人稱屋內厠所水喉漏水，要求申請人負責修理好了才付租金。當時許姑娘建議申請人向業主提出此要求，於是申請人通知業主蔡玉嬋女士(下稱「蔡女士」)，並由許姑娘與答辯人帶同蔡女士到場檢查。根據申請人所述，當晚她到達許姑娘的公司，許姑娘把5,300元交給她，申請人簽發了一張單據(該單據編號041858，但沒有寫上租客姓名)[5]，因許姑娘稱，她已代表簽發了一張收據給答辯人。
8. 不久，申請人返回涉案處所，發現門鎖已不翼而飛。翌日，申請人找鎖匠重新裝上新鎖。但一小時後，答辯人也找來鎖匠把申請人的鎖拆掉，換上新鎖，並立即報警，向警員出示一張收據[6]，上面寫有「租金」字眼，但沒有註明租用日期。自此雙方不斷爭拗，各自報警求助。
9. 申請人稱，於2013年9月12日，她與許姑娘一起到涉案處所追討租金，答辯人召警到場，同時向業主表示:「已交5,300元給陳秀雲，下個月我會交10,600元給妳。」。然後答辯人向業主索取銀行戶口資料及聯絡電話等。申請人當時覺得她們的安排不合理，因為涉案處所原是她租用的，但她仍未退租。
10. 申請人更提供三張銀行入數通知[7]，擬證明她曾於過去存錢入蔡女士的戶口:
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日期 |
金額 |
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2013年3月4日 |
4,900元 |
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2013年4月5日 |
4,600元 |
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2013年8月15日 |
2,000元 |
11. 申請人更稱於2013年11月4日向業主蔡女士查詢，蔡女士否認有收過答辯人任何金錢，亦從來無法聯絡答辯人。
答辯人的證供
12. 答辯人否認有向申請人租用涉案處所。
13. 答辯人稱前分租租客盧善佳 (下稱「盧先生」) 於2013年8月28日遇見皇都地產的許姑娘，言談間許姑娘察覺盧先生極為疲累，遂介紹他前往當時空置的涉案處所暫時休息，答辯人稱她一向有跟進此等前分租租客的居住情況，她於是放下500元訂金給許姑娘作為暫時佔用涉案處所的費用。
14. 至2013年8月30日答辯人表示擬租用涉案單位，許姑娘表示前租客(即申請人)沒有交租，所以業主遂委託她放租。但許姑娘表示涉案處所是僭建物，政府已於2013年5月發出清拆令有待清拆，所以不能簽下租約，只能以月租形式出租，答辯人於是再交5,000元給許姑娘作為租金，並加5,300元按金給蔡女士(見本判決書附件三，內有蔡女士簽名確認及她的銀行戶口號碼[8])，後來許姑娘於2013年9月2日收取答辯人3,000元佣金後，更退還多付的200元[9]。
15. 答辯人否認有曾向申請人出示身份證，但卻有向召警後前來協助的警察出示身份證。答辯人又否認曾要求查察防火設施，因為涉案處所是天台屋、是僭建物，她會知道沒有防火設施可言。
16. 答辯人稱實際佔用人張彩英表示熱水爐需要維修，所以答辯人經許姑娘安排，業主於張彩英入住後若一星期與她們會面，但最後也是答辯人安排更換熱水壚。答辯人否認申請人有參與其中。
17. 答辯人更提交證物R1，有蔡女士簽名收到張彩英之電費[10]。
討論
18. 綜觀以上所述，申請人及答辯人的證供皆不盡不實，甚至匪夷所思。根據答辯人的說法，申請人原為涉案處所的租客，一向以分租單位為業，但因涉案處所的原分租客遷出，單位空置，而申請人已不再向業主交租，所以業主蔡女士委託許姑娘把涉案處所放租，但給申請人發覺，所以要求答辯人交租給她。
19. 本席平衡雙方的證供後, 認為較有可能的是，申請人原為涉案處所的租客，一向以分租單位為業，但因涉案處所的原分租客遷出，單位空置，申請人遂委託許姑娘把涉案處所再次放租，答辯人於2013年8月28日與申請人通過電話交談條件，但隨後發覺涉案處所的真正業主是蔡女士, 並已沒收涉案處所[11]，所以把「按金」交與蔡女士，否則正如申請人自已所說，許姑娘不會不依從她的吩咐收取租金及按金。
20. 當然，案中的關鍵人物是許姑娘，甚至是蔡女士，但雖然本席於2013年10月30日首次聆訊時，已多番向申請人作出指示，要求申請人傳召許姑娘或蔡女士出庭作供，但於2013年11月8日審訊時，申請人以多方理由，包括許姑娘無知、怕事，或不合作等，未能傳召她們出庭，所有證供全是傳聞證供。
21. 本案所有的主要證物皆沒有申請人或答辯人的名字，在審訊未段(下午12時零3分)經本席再三查詢, 申請人擬以本案判決書附件一的「收據」作為收取答辯人/許姑娘5,300元的證據。這編號041864的收據雖然有答辯人的名字，但竟然與附件二的「收據」的內容重疊，又根據編號，是附件二發出之後才發出的。這正如答辯人所說: 申請人寫多少張還可以。申請人甚至沒有能證明她與許姑娘有委託人與代理人關係的任何文件，至於申請人提交的銀行入數通知，數額不是每月穩定，亦不能證明她仍然與蔡女士維持有租客和業主關係。相反，答辯人提交的證物R1，卻相對證明現時的分租客直接交電費給蔡女士，而蔡女士亦承認這分租租客。
22. 更重要的是，申請人沒法證明她與答辯人有業主和租客關係。即使申請人如她所說，答辯人曾於2013年8月28日答應她的租賃條件, 答辯人也沒有如期支付一個月按金、一個月租金, 租約未能完成生效。最後的租賃安排，亦只是答辯人與業主蔡女士之間的事。
23. 雖然答辯人的證供也疑點重重，她提交的單據證物資料也不明確，假使許姑娘是根據《地產代理條例》(香港法例第511章)下的合資格持牌人，那些單據必定違反專業守則。可是，在民事案件的審訊中，判案的理據是基於證供的相對可能性的衡量。本案申請收樓屬民事案件，即使申請人與答辯人皆沒有聘用律師代表，審裁處的查證仍有賴與訟雙方提供的證據及申辯，並可按情況而權衡其作為證據的份量。於此，審裁處在2013年11月8日的審訊期間已應申請人的要求，休庭約半小時予其時間整理其證供及對答辯人的反駁作出申辯；查證的要求不是如刑事案件的審訊中，要達到毫無合理疑點。
24. 本席不認同申請人指稱「沒有審慎考慮雙方的證供，亦沒有引導我們進行盤問，作結案陳詞等程序，以衡量相對可能性及對案件作仔細分析」。
25. 於此，本席借用英國法官Megarry VC在The Lady Anne Tennant v Associated Newspapers Group Ltd [1979] FSR 298 一案中之說:
“A desire to investigate alleged obscurities and a hope that something will turn up on the investigation cannot, separately or together, amount to sufficient reason for refusing to enter judgment for the Plaintiff. You do not get leave to defend by putting forward a case that is all surmise and Micawberism”.
本席翻譯為: 「有意對被指稱為含糊不清的事宜作出調查,以及希望該調查會帶來成果這兩點,無論個别來看或一併來看,均未能構成足够理由使法院能拒絶判決(該案)原告人勝訴。(該案被告人)不獲許可藉提出純屬推測並帶有樂天主義色彩的論據來抗辯。」[12]。
判決
26. 所以，本席經考慮申請人的理由，決定不接受覆核申請。
27. 本席按適用的實務指示 (LTPD: Review No. 1/2009覆核的程序)，經審閱申請人提交的文件後，本席認為申請人提出的覆核理由完全沒有任何合理成功的機會，因此決定不接受覆核申請。本席判決撤銷申請人在2013年11月30日的覆核申請，維持審裁處於2013年11月8日的決定。
28. 覆核申請是憑審閱文件來作出決定的，答辯人沒有提交書面回應，因此本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。
申請人: 無律師代表，親自應訊
答辯人: 無律師代表，親自應訊
附件一
附件二
附件三
附件四
附件五
[1] 申請人報稱住址是涉案處所樓下5樓的單位。
[2] 實情是該副本已有存檔，見附件一。 但審訊時申請人提供另一按金單副本，作為證物A3，見附件二。
[3] 據申請人稱，該男子名盧善佳，他與張彩英等是LDPD 523/2013的分租租客，該案的答辯人亦是此案的答辯人，但當時答辯人否認該等人士是其分租租客。
[4] 陳述書內沒有提及答辯人當日有支付按金餘額。
[5] 見證物A3, 現夾附於本判決書附件二。
[6] 答辯人於2013年10月7日提交的反對通知書(表格7)，內附此「收據」，現夾附於本判決書附件三。
[7] 證物A4
[8] 但此戶口號碼與證物A4的銀行戶口號碼不符。
[9]副本見本判決書附件四
[10] 副本見本判案書附件五。
[11] 在Hong Kong Tenancy Law (第五版)中，作者Malcolm Merry在第197頁是這樣解釋的: “This might be achieved by going into the premises and changing the locks, for instance, or where a subtenant is in occupation, by arranging that the subtenant will take a lease directly from the landlord”.
[12] 此段說話亦被香港上訴法院在Wong Kam San & Another v Yeung Wing Keung & other, CACV 131/2007 及CACV 144/2007 (無彙報案例，2008年5月9日)一案中被引出。
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