曾錦蘭 對 林芳妃

LDPD 215/2019

[2019] HKLdT 23

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2019年第215宗

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判決書

1.  答辯人於2019年3月4日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出非正審申請, 要求擱置審裁處於2019年2月22日的判決（下稱「2月22日判決」）， 並暫緩執行收樓。

背景

2.  申請人是九龍長沙灣道80-82號文海樓 11/F E室
 (下稱「涉案處所」) 的業主，答辯人是租客。

3.  根據一份日期為2018年7月19日的租約 (下稱「涉案租約」)，申請人把涉案處所租予答辯人，租期兩年，由2018年8月23日起至2020年8月22日止, 每月租金14,200 元 (包括差餉及地租)， 租客須在每月租期之首日上期繳付。　

4.  申請人於2019年2月4日向審裁處申請收回涉案處所的空置管有權，理由是答辯人未經業主同意改建單位內間格及分租予他人。申請人並附有一封由蕭溫梁律師行於2018年9月28日根據《物業轉易及財產條例》第58條向答辯人發出的警告信， 指答辯人違反了《業主與租客(綜合)條例》第117條(3)(g)段如下：

「如任何租賃是在本款生效日期當日或之後訂立的，而 ——

(g) 該租賃不包含實質效力是租客不會未經業主事先書面同意而對該處所作出結構上的改動或容受或准許該等結構上的改動的契諾，則該租賃須隱含有 ——

(i) 租客不會未經業主事先書面同意而對該處所作出結構上的改動或容受或准許該等結構上的改動的契諾；及

(ii) 假若該隱含契諾遭違反即可沒收租賃權的條件；」

5.  此外， 申請人於收樓申請通知書（表格22）中又稱：

「懷疑租客改建引至廚房滲水下層單位， 屋宇署現正控告業主, 租客拒絕開門讓業主維修。」

6.  由於答辯人沒有提交反對通知書（表格7）， 審裁處根據《土地審裁處規則》第15條2019年2月22日登錄判決如下：

「1. 答辯人須把涉案處所即九龍長沙灣道80-82號文海樓 11/F E室的空置管有權交還申請人;

2. 答辯人須支付申請人由2019年2月23日至交回處所的空置管有權為止的中間收益, 以每月14,200元計算;

3.  答辯人須支付申請人本申請的訟費， 即時評定為1,200元。」

2019年3月4日的非正審申請

7.  答辯人於2019年3月4日向審裁處遞交的誓詞如下：

「本人在完全不知情下忽然收到土地審裁署收樓通知， 業主從未告知亦未依照程序收樓， 即未曾在門口貼告示。 本人從未改建單位裝修合約並無約束分租， 本人亦無分租予他人，本人有開門協助業主委派的裝修師傅進入室內檢查 …… 。」

8.  本案於2019年3月12日在本席席前聆訊時，林艷(下稱「林女士」)代表答辯人出席聆訊。林女士隨了重複上述非正審申請誓詞外， 說涉案處所是供她的兩位兒子居住, 其中一位就讀於香港理工大學（「理工」）副學士的， 沒有分租。林女士又說答辯人是她的女兒， 但她（林女士的女兒）除掛號信或政府、公共事業郵件外， 一律不會收取， 以解釋為何她沒有收到蕭溫梁律師行的信或申請人的表格22通知。

9.  申請人逐點反駁如下：

（1）她有相片證明她有連續3天把內附有表格22的通知信貼在涉案處所門外的鐵閘上[1]；

（2）她於2018年8月尾或9月初到涉案處所的大廈交付管理費時，遇上其中一名租住涉案處所的城市大學學生， 後者容許她進入涉案處所， 發現廚房已被闢為一間睡房， 與其餘3個房間， 分別租予4個不同學生， 並有相片證明[2]。

（3）她相信答辯人有收到蕭溫梁律師行的信，因為有林女士相熟的地產代理於2018年9月17日以 WhatsApp 通知她如下[3]：

「那一点問題你放心我會到時叫譚師傅裝的靚過現在， 還原。譚師傅幫我裝好多套房的， 他也幫租客改裝過樓， 大家好熟十年了， 她交租絕對準時， 全是大學生她親屬介紹給她的是老師，」

10.  答辯人的回應是她沒有把涉案處所進行改動， 亦不接納上述的WhatsApp紀錄， 除非當事人出庭作證。

11.  由於申請人與答辯人各執一詞， 本席建議即時到涉案處所進行實地視察， 但林女士表示她和答辯人也不是居於涉案處所， 她需要約她就讀理工的兒子取得大門鑰匙才能進入涉案處所，可是當時是課堂時間， 而另一位兒子雖然也有十多歲, 但智力方面有問題，因此 沒有手提電話可以聯絡， 所以只能安排於翌日進行實地視察。

2019年3月13日的實地視察

12.  本席於2019年3月13日下午， 在林女士的帶領下， 與申請人進入涉案處所， 發現申請人提交證物A2的「後加間牆」並不存在， 但廚房和灶頭卻沒有了， 而原廚房的牆身牆紙簇新。

討論

13.  林女士說答辯人在完全不知情下忽然收到土地審裁署收樓通知。

14.  根據《土地審裁處規則》第7A條， 「任何要求作出收回管有任何處所命令的申請人，在向司法常務官提交要求收回處所的管有的申請通知書後，須在切實可行的範圍內盡快將一份該通知書的副本張貼在該處所的顯眼處或入口。」《民事訴訟程序》第10/4段也有類似的要求。 但申請人只有連續3天把內附表格22的通知信貼在涉案處所門外的鐵閘上，林女士說他的兒子沒有把該3 封信交給她處理，直至收到土地審裁署的收樓通知。

15.  有關此第7A條規則， 根據立法會CB(2)1320/04-05(02)號文件第13段顯示， 申請收回樓宇管有權通知書在起始階段便張貼於訴訟所涉處所，旨在方便佔用處所的第三方可以採取其認為需要的行動[4]。根據《土地審裁處規則》第7(1)(b)條， 申請收回樓宇管有權通知書的人， 如該人並無律師代表，則： 

「(i) ……；

(ii) 可將該文件在送達地址留交該人，如無呈報任何送達地址，則可將該文件在該人在香港的最後為人所知或慣常居住或營業的地點留交該人；

(iii) 以註明由該人收件的普通郵遞方式，將該文件送往送達地址，如無呈報任何送達地址，則可將該文件(須註明由該人收件)送往該人在香港的最後為人所知或慣常居住或營業的地點；

(iv) 如送達地址設有信箱，可將密封於註明由該人收件的信封內的該文件，投入該信箱內；或

(v) …… 」

16.  根據《民事訴訟程序》第2/1段, 法庭可行使酌情權去寬免某些法律程序。 於本案， 申請人已盡力把表格22送達答辯人， 只是居於涉案處所的答辯人親屬沒有把該3 封信交給她或林女士處理。在Hong Kong and Shanghai Banking Corporation Ltd v Ong Tong Shing [2008] 3 HKLRD 444 一案， 令狀的副本亦只是交到被告人工作地點的接待員，沒有交到被告人手上， 當時的原訟法庭暫委法官認為這只是技術性犯錯， 不足以致令狀的送達無效。本席同意酌情認可申請人已盡力把表格22送達答辯人。

17.  至於答辯人有否違反《業主與租客(綜合)條例》第117條(3)(g)段的隱含條款，林女士堅稱她或答辯人也沒有在涉案處所進行更動， 她是以涉案處所現狀與申請人進行交收。

18.  在評定證供可信性及可依賴性的客觀準則時，本席考慮了一系列之因素，其中包括：

（1）   有沒有同時存在的文件證明他們的說法;

（2）   他們的說法有沒有固有的可能性或合符明顯的邏輯[5];

（3）   各證人之口供是否前後一致及與沒有爭議或不能爭議的證據相符；或某一證人之證據是否內部相符及前後一致；

（4）   一個證人之證供是否屬實不能單以證人之外表或評估證人之性格而能夠決定[6]；及

（5）   關於客觀證據與事實及證人動機與整體之可能性都是在考慮之範圍內[7]。

19.  申請人說她提交的WhatsApp 證據顯示， 答辯人是收到了蕭溫梁律師行於2018年9月28日根據《物業轉易及財產條例》第58條向答辯人發出的警告信， 才會有有關的WhatsApp 對話。 但發出WhatsApp 的日期是2018年9月17日， 即早於蕭溫梁律師行發出警告信的日期。 另一方面， 這WhatsApp 及其後於2018年10月6日地產代理致申請人的WhatsApp錄音,卻證明涉案處所曾被更動：本席亦認為申請人把廚房和灶頭拆去才把涉案處所出租是不合常理， 因為這較難尋找租客。本席相信是林女士或答辯人把廚房和灶頭拆去的。

20.  雖然林女士說要求發WhatsApp的當事人出庭作證， 但根據《土地審裁處條例》第10(6)條，「審裁處可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據，不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據，並可按情況而權衡其作為證據的分量。」

21.  本人也相信林女士或答辯人曾把涉案處所分租予其他人， 否則申請人難以遇上那就讀城市大學的學生， 繼而進入涉案處所視察。本人更相信申請人所說， 有關照片是那位學生拍的。

22.  即使如此， 正如林女士所說， 涉案租約沒有限制答辯人不可分租。 但拆去廚房和灶頭是結構性改動。根據Incorporated Owners of Elite Garden  v  Profit More Co Ltd [2002] 2 HKLRD 518一案，在上訴法庭的判詞中，清楚對公契演繹有關「結構性改動」字眼，提出重要的法律原則。上訴法庭認為有關「結構性改動」字眼最重要的字為「改動」(alternation)，而「改動」的意思，是包括改動有關型式(form)及結構(structure)，上訴庭認為有關「結構性」(structural)並非技術用詞，所以須以一個普通方式演繹有關字眼，即使不影響結構安全，這不代表沒有「結構性改動」。

23.  另《建築物(規劃)規例》第45條有以下規定：

「(1) 每幢住用建築物須設有廚房設備，住用建築物內任何擬分開出租作住宅用途的部分除非獲建築事務監督豁免，否則亦須設有廚房設備。

(2) 每個廚房的內表面由樓面水平至最少1.2米的高度，須以瓷磚鋪面或以厚度不少於12.5毫米的水泥砂漿或其他非吸收性物料盪面。

(3)每個廚房須設有 ——

(a)妥為建造的壁爐或灶台，但如以氣體、油或電力煮食則除外；

(b)洗滌盆及供水裝置。」

24.  所以本席認為答辯人有違反《業主與租客(綜合)條例》第117條(3)(g)段的隱含條款。

25.  基於以上分析，本席撤銷答辯人於2019年3月4日，擬擱置審裁處2019年2月22日判決的非正審申請。

暫緩執行審裁處的命令

26.  雖然如此，本席認為申請人沒有嚴格遵從《土地審裁處規則》第7A段的要求把表格22的副本張貼在涉案處所的顯眼處或入口， 本席同意就 2019年2月22日的判決，暫緩執行收樓令至2019年6月30日，其他命令不變。

訟費

27.  本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。