THE WAH ON EXPORTERS & IMPORTERS ASSOCIATION 對 潘勝 t/a 美輪玻璃鏡業公司

DCCJ 912/2012

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2012年第912號

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判案書

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1.  本案涉及一宗租務糾紛。

背景

2.  原告人「The Wah On Exporters & Importers Association」，中文為「香港華安商會」，又稱「華安商會」（以下簡稱「商會」），自1960年5月12日開始成為現時香港皇后大道西28號地舖（“該物業”）之註冊業主。

3.  大約於1966年，原告人將該物業分割為A、B及C三個不同之單位。

4.  大約於同年，原告人以口頭合約形式將A單位租予被告人作為商業用途。同時，口頭合約亦產生了以月計之租約 （“month to month tenancy”）。

5.  大約於1997年終或1998年初，這以月計之A單位租約改變成為連同包括B單位及C單位租給被告人。

6.  在2001年左右，該物業之每月租金調整為港幣12,000元；而被告人須於每月之第一日繳交租金予原告人。

7.  在2012年1月27日，原告人透過其代表律師向被告人發出遷出通知書（“notice to quit’）。根據此遷出通知書，原告人給予被告人一個月之通知終止這以月計之租約，並要求被告人遷出及交回空置管有權給原告人。

8.  自2012年1月開始，被告人再沒有支付每月港幣12,000元之租金給予原告人。

9.  根據原告人之《再修定之申索書》，原告人要求：－

(1) 收回該物業之空置管有權；

(2) 追收被告人在2012年1月及2月應付之租金,即每月港幣12,000元，合共為港幣24,000元；

(3) 追收被告人自2012年3月起佔用該物業應付之中間收益（mesne profits）或損失，以每月港幣12,000元作為計算基礎；

(4) 利息；及

(5) 訟費。

被告人之抗辯理由

10.  被告人在《再再修定之抗辯書及反申索書》中，對於原告人是該物業業主之身份並無爭議。（被告人只是在案件程序非常後期及在審訊開始時才提出「華安商會」與原告人即「The Wah On Exporters & Importers Association」是兩個不同的機構／組織之說法）。根據被告人之《再再修定之抗辯書及反申索書》的內容，被告人作出以下之抗辯理由：－

(1) 於60年代，被告人曾付出港幣7,000元給原告人作為建造皇后大道西28號整幢大廈（包括該物業）之建築費。固此，原告人答應從此將該物業的一部份（即A單位）永久租給被告人。基於這原因，原告人不得佔用或收回A單位；

(2) 由於鄰近大廈重建，影響到被告人的生意，所以原告人將該業物的其中一部份（即C單位）免費送贈給被告人；

(3) B單位原租給一間名為「安然皮草公司」的租客。大約在20年前左右，原告人將該物業剩餘部份，即B單位租給被告人。最初，原告人分別發出不同之收據給予A單位及B單位；被告人聲稱，其後為方便起見，原告人只發出同一收據給予A單位及B單位；

(4) 被告人聲稱對C單位擁有逆權侵佔（“adverse possession”），原告人在法律上之權利已被終止，因為租金由另一名為「華安商會」之機構／組織代為收取；及

(5) 由於原告人不願意發出收據，所以被告人自2012年1月起拒絕交租。

11.  在他的《再再修定之反申索書》中，被告人提出兩項反申索：－

(1)由於原告人答應不收取A單位及B單位兩個月之租金（即2011年4月及5月)，固被告人允許原告人在該單位後面建造一樓梯直達閣樓。後來，原告人違反承諾並要求被告人支付該兩個月之租金。被告人亦於2012年1月支付該租金；及

(2)被告人聲稱由2007年開始，被告人透過原告人之秘書借出一筆為港幣300,000元之款項給予原告人。

12.  基於上述理由，被告人現反索償兩個月之租金合共港幣24,000元、向原告人借出之貸款港幣300,000元、及對C單位行使逆權侵佔權。

原告人之案情

13.  在這案件審訊期間，原告人一共傳召了五名證人：包括原告人的現任理事長及董事林國籌先生；原告人的名譽會長、現任副理事長及董事雷灼南先生；原告人的總務主任及董事余成添先生；原告人的副總務及董事黎炎坤先生及在1997年至2012年2月12日期間受聘於原告人的秘書馮振強先生。

14.  林國籌先生（「林先生」）為原告人「香港華安商會」之現任理事長及董事。他於1992年加入商會，在2013年4月1日接替上任理事長擔任商會之理事長。他的主要職責包括主持及召開會議及跟進各項會務。據他所說，商會本是由一班金山莊行業（即出口代理）商人組成的組織。早期商會因生意往來可從船運公司收得回佣，後來出口行業因行規有所改變，船運不能再給商會提供回佣；所以，商會主要用作會員間之聯誼。而商會的主要收入來源為出租皇后大道西28號全幢業物之租金。商會擁有一些房地產物業，包括香港文咸東街46號2座前座（即為商會現時的辦事處）以及皇后大道西28號全幢6層高之物業，包括本案涉及之地舖物業在內。

15.  至於支出方面，商會的開支只限於每年舉辦之春節聯歡及理監事就職典禮的費用（每年大約為港幣300,000元），聘請一名秘書的薪金（每月約港幣7,000多元）及例會、聚餐及旅行等。其他的開支主要關乎物業的維修及保養、差餉、地租等。林先生確認商會並沒有背負任何債務。

16.  林先生亦確認商會曾於大約1997年開始聘用馮振強先生（「馮先生」）接替當時退休的另一職員作為商會秘書。馮先生的職責範圍主要是代表商會向皇后大道西28號物業各層租客收取租金以及處理商會的職務，例如為商會到銀行存錢及撰寫會議記錄。於馮先生在任期間，商會物業的租金都是由馮先生代表商會收取的。而每當商會有新秘書上任時，商會亦會以書面通知租客將租金交給新任秘書。據林先生所說，商會從來沒有授權作為商會之秘書的馮先生代表商會簽署任何合約或向任何人借貸。根據商會的慣例，任何合約須由理事長簽署，若果是租約，則總務亦有權簽署。

17.  根據商會於2012年3月27日（星期二）下午五時三十分於商會會址召開的第十二次理監事聯席會議之記錄，商會之理監事一致通過委託現代表原告人的律師，即周卓立、陳啟球、陳一理律師事務所，代表商會去函被告人，採取法律行動。林先生在2013年11月5日一份聲明中確認以上的決議，亦確認這訴訟有商會理監事會的授權及確認。至於被告人聲稱當年所支付港幣7,000元之建築費，林先生說，經翻查商會多年之記錄，並沒有此事存在之記錄。他本人亦不相信被告人曾支付這筆費用。在歷屆理監事中，他亦從來沒有聽過被告人所提及當時將一筆港幣7,000元之款項交給一名叫譚揚輝的人的事宜。被告人所聲稱當時在場的「建築佬」黎頌，林先生亦從來沒有聽過此人之名字。

18.  在法庭給證供時，林先生亦提及對於在這整幢業物的住客的租金是會作出不定期的調整，一般是按照市場情況及商會理監事開會之決定。但每次作出決定後及在新租金生效前3、4個月都會發信通知租客。在最高峰時期（大約1998年時）商會曾以港幣17,970元將該物業租給被告人。後來因應被告人要求作出減租。在2012年以前，最後一次租金調整為2001年。當時因為經濟不景，商會同意按被告人的要求將該物業之租金由每月港幣13,000元減至港幣12,000元。由2001年開始，直至本案之相關訴訟提出的時候，租金一直維持於每月港幣12,000元之金額，並沒有改變。

19.  至於被告人聲稱向原告人貸款超過港幣300,000元之事情，林先生確認商會沒有向任何人士、銀行或公司借款，因為商會根本沒有借款之需要。他認為這指控是「聞所未聞，匪夷所思」。林先生列舉三個理由為什麽商會從來沒有向被告人作出借貸。首先，在2008年至2010年期間，商會的銀行戶口結餘有港幣五百多萬元存款。商會亦有定期之租金收入來源，每月共約為港幣三萬多元，而商會之支出只用於聯歡及就職典禮費用，及秘書薪金、差餉、地租及辦事處之水、電、雜費等，根本絕無理由須要借款。第二，商會從未與被告人訂立或簽署任何貸款協議。商會當時的秘書馮先生亦無權代表商會與任何人訂立協議，商會亦沒有做任何事情令人覺得商會須要向其他人提出借貸。第三，被告人從沒有向商會追討任何欠款。據林先生所說，即使原告人在2011年向被告人追討2011年4月至5月所欠之租金時，被告人亦從沒有提及商會欠款未還，更加沒有要求將被告人所欠之租金從指稱之欠款中扣除。

20.  在2012年1月，商會曾以書面通知該幢物業之各租客；通知他們由2012年2月1日起不要將租金交予當時之秘書馮先生。商會亦於2012年2月辭退馮先生作為商會之秘書。林先生亦提及該物業多年沒有加租，而市場上之租金卻不斷上升。大約於2011年中左右，商會曾與被告人商討加租事宜，但最後都未能達到共識。最後，商會請了現代表原告人之律師在2012年1月5日發出律師信：通知被告人該物業之租金將於2012年2月1日調整為每月港幣18,000元；並要求被告人與商會簽定租約。被告人在2012年1月開始以租金未談妥為理由拒絕交租，並拒絕簽署書面租約。從那時開始直到今天，被告人一直未有交付任何租金給予原告人。商會並聘請了代表原告人之律師在2012年1月27日發律師信給被告人給予被告人一個月通知，將在2012年2月28日終止與被告人之間之租約。可是，由2012年3月1日至今，被告人仍以「美輪玻璃鏡業公司」的商號繼續在該物業經營業務，拒絕遷出，亦沒有繳交任何租金或使用費給商會。

21.  雷灼南先生（「雷先生」）為華安商會之名譽會長，現任副理事長及董事。雷先生的曾祖父為商會會員。因此，雷先生約於60年代開始已經常跟隨其曾祖父參與商會的活動。當皇后大道西28號大廈建成入伙時，雷先生亦有出席。直至80年代他本人正式成為商會會員。根據他的證供，在1997年以前，商會在皇后大道西28號的地下物業分為A、B、C三部份。其中A單位由被告人以「美輪玻璃鏡業公司」的商號承租。據他理解，商會與被告人一直都沒有簽署任何書面租約，亦即是說租約是基於雙方口頭協議而達成。在1997年中左右，承租C單位的一間佔地甚少的相片沖曬公司退租後，商會當時的會長朱成先生（“朱先生”）代表商會同意將C單位以每月租金港幣2,000元租予被告人使用。這事情在商會1997年12月的會議記錄中也有記載。在1997年或1998年，B單位的租客「安然皮草公司」亦退下租來，商會也將B單位租予被告人。據雷先生之理解，商會從來沒有收過任何有關「安然皮草公司」將租約轉讓給被告人的通知。

22.  根據雷先生之證供，於2011年1月，商會收到屋宇署之通知，要封閉該大廈閣樓通往樓梯的門口。因此，商會決定在閣樓後側建樓梯讓閣樓住客可通往地下以進出大廈。興建這樓梯須佔用該物業後側的一部份大約20平方尺之地方。在2011年中左右，商會先讓當時的秘書通知被告人有關此事，但被告人不願意讓商會在該處建樓梯。雷先生便親自到該物業與被告人商討事情。根據雷先生在庭上之證供，他當時曾經提及過以4,000元至5,000元之港幣作為賠償金額。而當時被告人要求港幣6,000元作為賠償。但雷先生說他須要向理監事會作出商討及尋求指示。他當時只有邀請被告人之兒子潘紹和先生（「潘紹和」）一起回到理事會商討事情，但最終潘紹和亦沒有出席會議。雷先生並不同意被告人認為「華安商會」與「香港華安商會」是不同的機構的說法。他亦不認同被告人認為多年來被告人給予租款的「華安商會」並不是本案之原告人的說法。他指出「香港華安商會」及「華安商會」是同一機構。雷先生確認他本人從沒有代替商會答應被告人或其兒子潘紹和給予該物業免租或不加租。根據雷先生所說，商會自2001年後便沒有向該物業加租，而市值租金亦已增加不少。固此，商會沒有理由答應不向該物業加租。

23.  至於維修事宜，雷先生承認大約在2004年左右，因鄰近之物業重建地盤施工關係，該物業地台出現凹陷情況。當時，商會曾聘請「泗記建築公司」進行維修工程並負責支付維修費用約港幤23,000元。及後，2004年6月左右，商會亦曾聘請「泗記建築公司」為該物業加裝後門及更改鋁窗，維修費為港幣4,100元，都是由商會支付。雷先生否認曾授權當時商會之秘書馮先生給予被告人兩個月之免租作為補償。他只是提及過港幣4,000至5,000元作為賠償，但此數目須由理監事會作出授權及確認。雷先生亦否認商會曾透過馮先生向被告人借貸港幣300,000元之款項。根據雷先生所說，商會有數百萬港元之金額在銀行，完全無須要向被告人或其兒子作出借貸。

24.  余成添先生（「余先生」）為商會之現任總務主任及董事。余先生約於1977年加入商會。據他所說，在2011年年中左右，他本人曾到被告人的店舖與被告人商討有關在該物業後側建樓梯通往閣樓一事。當時余先生曾向潘紹和提及希望大家能互相遷就，商會可在工程進行期間讓被告人延遲交租，待工程完畢後再交回兩個月之租金。余先生說，可是被告人斷章取義，並歪曲他的意思，一度拒絕繳交4月及5月之租金。後來商會經與被告人交涉後，被告人最後亦於2012年1月交回該兩個月之欠租。余先生亦確認他本人從來沒有代商會答應被告人或其兒子向該物業免租或不加租。他亦沒有授權給商會之秘書馮先生向被告人作出任何承諾。

25.  黎炎坤先生（「黎先生」）是商會現任之副總務及董事。他於80年代已成為商會其中一會員代表身份（亦即他當時的僱主），開始參與商會的活動。有關被告人聲稱他曾向商會貸款一事，黎先生指出被告人在其於2012年5月26日存檔之誓章指稱貸款額為港幣約八萬元，但後來在其第二份誓章中突然改變為港幣三十多萬元。黎先生翻查被告人所提交付款證據時，發現該等款項與商會從皇后大道西28號的閣樓、二樓、四樓及六樓租客所收取的租金金額完全一樣。換句話說，分別為港幣3,500元、港幣4,000元、港幣3,800元及港幣3,600元。據他理解，這是商會的前任秘書馮先生曾在收取閣樓、二樓、四樓及六樓租客給予之現金租金後，將現金據為己用；及到每月之月終時，他會將現金交予被告人的兒子潘紹和，而潘紹和便向馮先生提供美輪玻璃鏡業公司之支票，以換取馮先生從租客中收到之租金。至於馮先生與潘紹和之間的金錢交往之具體情況，黎先生並不清楚。後來，黎先生再翻查商會在2012年的銀行記錄時，發覺馮先生曾將商會開給他的現金支票給予潘紹和，這四張代表當時馮先生每月薪金之支票（每張為港幣7,450元）被存入了潘紹和及其妻陳雄英的戶口內。

26.  在2012年1月，商會決定解僱馮先生作為商會之秘書。在同月商會向各租客發出書面通知，通知他們由2012年2月起不要再把租金交予馮先生，並授權陳泳淘先生、余先生及黎先生代表商會收租。根據黎先生之證供，他曾於2012年1月底到該物業為商會收取1月份未收取之租金。當時他遇見潘紹和，並在向他索取1月份租金的時候、潘紹和向他表示未預備好租金，要求黎先生遲一些回來再收取。於是，黎先生於2012年2月2日經過該舖時，問潘紹和是否已準備好交租的支票，他說已準備好。不過，因為當時黎先生身上沒有租金收據，於是第二天他再前往收租。當黎先生於2012年2月3日到該物業再追討租金時，他已預備了蓋有商會印章的收據準備給予潘紹和。但當時潘紹和向黎先生表示不同意商會向被告人加租，並打算控告他們，所以他們不會再交租。

27.  黎先生在他證供中亦曾提及約於2011年年終的時候，他曾有一次經過該物業時，潘紹和曾在閒談中表示希望商會將其舖位加租的幅度降低，由港幣18,000元減至港幣16,000元。黎先生要求潘紹和直接向商會提出這要求。黎先生亦在他的證供中提及約於2012年1月，在一次商會理監事會議中，潘紹和曾到商會之會址向當時議會的理監事提出減低加租幅度的要求。並希望以港幣16,000元續租該物業。不過，他表明不願意簽署租期為兩年的書面租約。據黎先生的證供，商會理監事當時只接受減少港幣1,000元之加租幅度，表示將月租定為港幣17,000元。固此，當時商會與潘紹和未能達成協議。在盤問中，黎先生否認他曾向潘紹和說過，即使被告人交回2012年2月之租金予商會，他亦不會收取，因為他們要取回該物業。

28.  馮先生為商會聘請之前任秘書。馮先生於1997年至2012年2月12日期間受聘於商會作為秘書。他的日常主要職務包括向商會的租客收租、預備進支表、發出開會通知、撰寫會議記錄及草擬對公函的回覆等。據他的證人陳述書所說，商會乃皇后大道西28號全幢大廈的業主，商會將整幢大廈出租，包括該物業。而該物業的租客必須於每月的第五天或以前繳交租金。馮先生通常在月底之前就會收到二樓、四樓及六樓之租客用現金交給他的租金，而他本人亦將租單收據交給他們。在2007年至2009年期間，二樓、四樓及六樓的租金分別為港幣4,000元，港幣3,800元及港幣3,600元。據馮先生所說，他通常收到二樓、四樓及六樓租金後並沒有立刻把租金存入商會的銀行戶口，而是把租金作為自己的現金使用；到月底收到其他租客的租金時，他便將租金款項交給潘紹和，要求潘紹和以該等租客不同的租金數額分別開出幾張抬頭給予「華安商會」的支票交給他，再由他將這些支票當作二樓、四樓及六樓的租客租金存入商會之銀行戶口。

29.  在2009年期間，馮先生曾收到閣樓租客的港幣3,500元租金及港幣7,000元（相等於兩個月租金）的按金後，曾將該港幣10,500元現金交給潘紹和，向潘紹和換取一張抬頭「華安商會」金額為港幣10,500元的支票，才將該支票存入商會之戶口。馮先生在其供詞及在庭上作供時都清楚表明從來沒有代表商會向被告人或潘紹和借取任何金錢。他亦確認從來未獲商會授權向任何人作出借貸。

30.  馮先生在他作供時解釋潘紹和為什麽願意作出這安排。馮先生一直為潘紹和提供利益包括被告人及潘紹和曾在2007或2008年左右以大約每月港幣18,000元（後來加至約港幣20,000元）分租該物業之前舖給予一間名為「天立地產有限公司」之公司作經營，而將該物業之後側分租給一經營冷氣維修的商戶，每月收取大約港幣4,000元。而當時「美輪玻璃鏡業」則搬至皇后大道西24號舖繼續經營。馮先生並沒有通知商會，更建議被告人將地產公司招牌加上「美輪」字樣在前面以隱瞞商會。

31.  馮先生將租金之現金交給潘紹和以換取同額支票的安排在2010年左右才停止。據馮先生解釋，原因是他曾見有大字報張貼在潘紹和在皇后大道西24號之舖位，有債主向潘紹和及其妻子陳雄英追討債款。因怕他們的支票不能過戶，固馮先生再沒有繼續把租金交給潘紹和以換取支票的安排。

32.  在被盤問時，馮先生確認一向租金收據之印鑑都以「華安商會」作準。馮先生確認每張以「華安商會」開出之支票他都會存入商會之戶口，這是完全沒有什麽問題。在盤問中，馮先生否認他從二樓、四樓及六樓租客所收到的租金是作自己使用；而相反地，他說每個月他收到現金後會將這些租金借給潘紹和使用，而潘紹和於每月的最後一日開出支票好能讓他存進商會之銀行戶口。本席認為，馮先生在庭上的說法並不可信。本席相信馮先生及潘紹和的確有金錢上的瓜葛；無論是馮先生借錢給潘紹和或潘紹和願意以支票換取現金，這都是他們倆人之間之事，與商會無關。本席亦不相信馮先生曾向被告人或潘紹和代商會借取任何金錢。

33.  至於閣樓興建後樓梯一事，在盤問過程中，馮先生否認他有權向被告人作出免租兩個月之承諾，他同時亦確認馮先生和潘紹和有就賠償港幣4,000元至港幣5,000元之事作出討論，但這賠償都須要經過理監事會作出最後決定。商會最後指示是同意延期收取這兩個月之租金。

被告人之案情

34.  在聆訊期間，被告人沒有律師代表，親自應訊，並由其兒子潘紹和代表陳詞。

35.  被告人一共傳召了兩名證人。除被告人本身外，他的兒子潘紹和亦有出庭作供。事實上，因為被告人已年邁86歲；根據本席之觀察，被告人除聽覺有問題外，很明顯地，他對於在庭上所發生的事情的認知和理解都非常有限。整件案件其實都是由他兒子潘紹和及在背後指導他們的人處理的。（本席將就這事情在下文再進一步討論）。潘紹和在庭上作供時，採納曾經代表被告人之律師為他所預備之證人口供內容作為其主問證供。這證人口供的內容大致如下。

36.  潘紹和大約於1982年年底加入他父親（亦即此案之被告人）的「美輪玻璃鏡業公司」，至今已達30多年。他除了見證「美輪玻璃」與原告人之間的事情外，亦有直接參與這些事情。無論在被告人之辯護書及反申索書，或其後之修訂及再修訂之文件中，甚至潘紹和證人口供內，都從來沒有提及原告人即 「The Wah On Exporters & Importers Association」與「華安商會」或「香港華安商會」的身份是有所不同的。在90年代中期，該物業之毗鄰皇后大道西30號建築物被拆卸及重建成為現在的「美意居」。在建造這新大廈時，涉及拆卸舊樓、地基重整及打樁等重建工程。據潘紹和所說，重建工程歷時大約10年，對「美輪玻璃」生意及運作都產生重大影響。這些影響包括該物業的地基長期水浸；由於打樁工程及水土流失，導致整個舖面地台下陷。據潘紹和稱，當時商會的會長朱先生曾指示原告人所用的「泗記裝修工程公司」為該物業的舖面地台進行維修工程。潘紹和亦稱被告人因此曾自資進行數次的樓面裝修，更換鐵閘及重鋪地磚等工程。

37.  據潘紹和聲稱，為了賠償被告人生意上的損失及「美輪玻璃」店舖之裝修開支，當時原告人會長朱先生向他本人及他的父親（即被告人）口頭表示，將C單位（即已經停業的相片沖曬店）無條件送給「美輪玻璃」。原告人將負責清拆費用，而被告人則負責修復C單位。潘紹和聲稱當時被告人出資港幣4萬元用以更換整個門面、地台、地磚及鐵閘，以及安裝電燈等。

38.  至於被告人聲稱借款港幣307,300元給原告人，潘紹和在他證人口供中提及，由2007年1月開始，商會的秘書馮先生曾多次向他本人講述原告人每年都把收到的租金用來提供商會主要人員玩樂的事情，包括舉辦旅行、大食會等。據他所說，由於原告人內部資金週轉出現問題，商會須向「美輪玻璃」借錢籌取資金。而潘紹和聲稱，基於「美輪玻璃」與商會有幾十年互信的合作關係，雙方口頭協定該借款在有須要時可作為「美輪玻璃」給予商會的租金。由2007年1月30日開始至2009年12月31日為止，潘紹和聲稱「美輪玻璃」一共向商會借出合共港幣307,300元之款項。（根據本席之觀察，有趣的是，除了在2009年2月2日及2009年10月30日之兩張為港幣7,000元及港幣10,500元的支票外，其他全部支票都是以港幣3,600元，3,800元與4,000元作為單位。而且，除上述於2009年2月2日開出之港幣7,000元支票外，其他支票都是在每月的最後一天或兩天開出的）。

39.  有關在B單位興建樓梯通往閣樓的事情，潘紹和在他證人口供裏提及，大約在2011年4月份，消防處要求商會在B單位內興建樓梯以便通往該物業之閣樓。當時，商會的理事長雷先生及秘書馮先生曾到「美輪玻璃」與被告人及潘紹和商討佔用B單位以及興建該樓梯之事宜。潘紹和稱雷先生當時曾承諾賠償「美輪玻璃」因興建該樓梯而造成的損失，而馮先生亦表示同意。據他所稱，後來他與馮先生達成口頭賠償協議，即被告人在商會同意豁免A及B單位兩個月租金（即2011年4月及5月）之前題下，被告人同意原告人在B單位興建通往該物業閣樓之樓梯。後來，在興建樓梯後，因商會出現內部人事變動，潘紹和聲稱商會違反承諾，並委託律師行向被告人追討2011年4月及5月之租金，要求收回該物業及重新訂立租約，並且大幅度增加租金。（潘紹和沒有提及的是，在2012年1月，被告人已將所欠之兩個租金交給商會）。

40.  被告人也在庭上作供。儘管被告人在這案中有曾代表他的律師為他詳細預備的證人陳述書；但明顯地，到了作供的時候，他對這證人陳述書已經完全沒有記憶，亦不能清楚記得證人陳述書之內容。縱使法庭給予被告人機會再詳細閱讀這證人口供，被告人也不能記起口供之內容。就算法庭給予被告人機會在閱讀每一段之證人口供後，問他能否記得其內容時，被告人也不能作出答覆。

41.  被告人向法庭說，他在1928年出生，即民國17年，現年已86歲。他現時須要依靠輔助儀器協助他的聽覺。在舉證期間，被告人唯一能告訴法庭的是他曾經出資港幣7,000元的建築費，其他的事情他一概也不記得。關乎港幣7,000元的建築費，他說商會曾經給他收條，但現在收條亦已遺失。至於其他的事情，他說他已一概也不記得。

42.  關乎被告人聲稱原告人饋贈C單位給被告人的事情，被告人在作證時只能說出當時朱成會長曾向他說將這單位送給他。據被告人所說，這個是一個面積很小的空間，不多於10平方尺。據被告人所說，當時這個空間對他沒有用處。他亦須要修整舖面、鐵閘及地面。據被告人所說，當時朱先生叫他「你去做、你去做。」

43.  有關於在B單位興建樓梯通往閣樓的事情，被告人說他記不清楚這事。但他記得當時的商會理事長及秘書曾到該物業，要求他們准許商會在該物業後面開一個樓梯往閣樓之用。據他所說，當時理事長及秘書曾承諾將這地方給他們用。但被告人說因為地方太小，對他沒有用。被告人聲稱當時的理事長及秘書曾答應他們以兩個月的租金作為賠償，而被告人亦同意接受兩個月之租金作為賠償之用。

44.  關乎被告人聲稱曾向原告人貸款港幣300,000多元一事，被告人只記得他曾經簽過一些支票，但不知道支票是用作什麽用途。

45.  在被盤問的時候，被告人承認他在1960年的時候，只有大約港幣7,000至8,000元之儲蓄，而在他給予商會港幣7,000元的建築費後，他只剩餘少許的儲蓄。有關C單位，被告人承認朱先生沒有對他說「頂讓給他」。朱先生當時只說「呢個俾你，你搞掂佢」。被告人並不明白這是什麽意思，是否給他用，他並沒有說清楚。被告人只是繼續給予同樣的租金。被告人亦承認他當時的理解並不是他將會成為C單位之業主。被告人亦忘記有沒有曾經向其他人說過如果他容許商會加建樓梯，商會會答應不加租金。

46.  被告人承認在2011的年時候，他們的經營環璄困難，並沒有賺取到什麽利潤，因為當時毗鄰的大廈正在重建，他們須付出很多費用，而他們亦要蝕本經營。他承認2011年的租金至今仍然維持每月港幣12,000元。他說他沒有想過因商會多年來的人士變動而要求商會以白紙黑字證明關乎兩個月免租的事情。他承認每次商會在加租前，都會以書面通知被告人，而加租的事情是不會用口頭通知的。被告人亦承認他已退休20多年，所有關乎該物業的事情都交予潘紹和處理。關乎後樓梯的事情，他當時已經將舖頭的事情交給潘紹和。而當天雷先生與潘紹和討論此事的時候，被告人只是剛巧在舖頭裏 「口」參與討論，因此他不清楚究竟雙方有沒有為此事達成任何協議。在被告人聲稱貸款給商會的事情方面，被告人在被盤問的時候承認他只是在支票上簽名，再經馮先生交給商會。而大部份的支票都是由他的兒子潘紹和所簽的，他只是簽了當中數次而已。

討論

47.  根據雙方之爭議陳述書（statement of issues in dispute）及在聆訊時所提出之證供及論點，本席在此案中須要判決的事宜包括： －

(i)關乎該物業A單位的事情，包括爭議陳述書中第1至4條所提及的不同事項；

(ii)關乎該物業C單位之爭議，包括原告人有否無條件地饋贈C單位給予被告人；

(iii)關乎建設後樓梯的事情，原告人是否曾答應免被告人2011年4月及5月之租金作為賠償；

(iv)被告人曾否借出貸款港幣300,000多元給予原告人；

(v)被告人對原告人遲來的授權質疑；及

(vi)被告人對原告人遲來的身份質疑。

(i) 關乎該物業A單位之事宜

48.  從多年來原告人與被告人之間的關係，及被告人按每月月底支付租金予商會來說，明顯地，由60年代開始，雙方在口頭上已經有一個以月計之租約（“month to month tenancy”）。至於被告人有否將港幣7,000元的建築費給予商會作為交換一個永久租約之條件，舉證責任明顯在被告人。在此方面，本席認為被告人沒有提供有效之證據去證明他持有永久租約的說法。首先，明顯地，潘紹和在1962年出生，在1982才從中國大陸申請到香港永久居住。因此，他對有關A單位的任何安排或協議都沒有直接的知識。固此，他根本沒有可能提供任何有力之證據去證明被告人所聲稱之永久租約是否存在。其次，被告人原本的證據亦只能證明他曾經付過港幣7,000元給予商會作為建築費，但他在庭上卻未能確認原告人當時曾作出承諾將該物業之部份地方無限期租給他們使用。在庭上，被告人也沒有提供任何的證據去證明所謂之「白食」的租務市場慣例。在建築費這事情上，被告人聲稱當時原告人曾給予他收據，只是收據已遺失未能提供有效之文件證明，但這說法並不可信。

49.  本席難以相信被告人因付出港幣7,000元予原告人作為建築費用而令他永遠享有A單位之租用權。本席認為如這事屬實，這麽重要之收據，被告人不會不小心地遺失，反而會好好地保留。除此以外，原告人的現任理事長及董事林先生曾翻查商會多年的記錄，但沒有發現此事之記錄。就算本席相信被告人真的曾在建築該大廈的時候給了港幣7,000元予商會，但作為什麽用途及商會答應了什麽條件，被告人卻未能提供有說服力的證據。

50.  再者，在法律上，原告人根本沒有權力給一個永久的租約予他的承租人。原因是原告人本身也只是當時英皇的有限期租客。而根據香港法例第88章《英國法例應用條例》的附表16項，英國1677年《Statute of Frauds》適用於香港（此條例在1971年第16項撤銷）。：見《Statute of Frauds》第3條規定，即租約必須以書面租約達成。

51.  本席同意原告人大律師之陳詞，即使那些明文規定沒有被遵守，衡平法（equity）亦可承認。但在衡平法上，法庭須考慮有關之衡平是否合理：見Jennings v Rice [2003] 1 P&CR 8。

52.  換句話說，被告人以港幣7,000元換取一個永久租約是否合理？有否不合理地損害私有財產之權利？

53.  本席認為，雖然港幣7,000元在當年是一筆不少的數目，但本席不相信原告人會給予被告人一個永久租約承諾的代價以換取這港幣7,000元。如有這承諾，本席相信雙方必定以白紙黑字去確認此事；而且這麽重要的決定亦必能在商會的會議記錄中找到。基於以上原因，本席不相信被告人曾以港幣7,000元的代價換取原告人A單位的永久租用權。固此，被告人在此方面之辯護理由將被撤銷。

(ii) 關於該物業C單位之爭議

54.  這爭議包括原告人是否饋贈C單位給被告人及原告人是否因被告人的逆權侵佔（adverse possession）而不能收回C單位。

55.  本席認為被告人聲稱該物業因受毗鄰（即皇后大道西30號）重建的工程影響，商會為了賠償被告人生意上的損失及對該單位之修葺開支，願意無條件將C單位送給被告人的說法完全不可信，亦有違常理。

56.  首先，被告人聲稱他生意上的損失是由該物業毗鄰的重建發展而導致，但整個重建工程原告人都沒有參與。既然原告人沒有參與，本席亦看不到有什麽原因他們須要向被告人作出任何賠償。如果被告人認為因毗鄰的重建而導致他們的損失，被告人可向毗鄰之發展商提出交涉及要求賠償。被告人作為租客亦可以放棄租用該物業作為生意上之用途。但本席看不到任何原因商會須要為被告人聲稱生意上的損失及舖位之修葺開支作出賠償。

57.  第二，被告人及其兒子潘紹和清楚知道及在庭上作供時承認，要將一個物業的業權轉讓，一定要有書面上的證明。但是，根據被告人的說法，當時只是商會的會長朱成向被告人作出口頭上的表示，將C單位送給被告人。本席認為這做法完全違反常理。本席相信當時朱先生只是承諾把C單位清拆後，連同A單位及B單位繼續租給被告人使用，而無須被告人另外再加付租金。

58.  根據商會1997年12月23日之理監事會會議記錄（當時商會的主席仍為朱先生），有關處理C單位之事情：－

「有關皇后大道西28號地下前側舖位，向由藝園相舖租任，已於本月尾遷出，而美輪鏡業允諾繼續承租，每月租金2,000元正，差餉在內，因要拆卸間隔牆壁，唯給予施工期一個月，定2月份起租，拆卸費用由本會支付。」

59.  在1998年2月13日之另一份會議記錄上，當時商會主席仍為朱先生。其中一項會議報告事項如下：－

「關於皇后大道西28號地下美輪鏡業公司已租下前側之舖位，現由理事長朱成先生和美輪談妥拆牆一事，由本會補回港幣10,000元正，一概改建妥當，如數給予美輪公司。」

60.  根據1998年3月23日之理監事會會議記錄，在報告事項中，曾有以下之記錄：－

「2月下旬有關本會大道西28號地下，租戶美輪公司來電投訴廁所水管爆裂，須即時維修，經本會秘書前往視察後，已定維修工程費，港幣1,200元，由日前相妥補回改建舖位工程費港幣10,000元，兩者工程經已完盡，經本人視察後，亦覺滿意，兩項費用，已如數支付。」

61.  從以上商會之會議記錄可清楚看見，由於曬相舖遷出而騰空之C單位，被告人承諾繼續承租，每月租金以港幣2,000元計算。同時，所拆卸間隔牆壁之費用由商會負責。而根據記錄，商會亦已支付其費用及滿意舖面修補之工程。被告人並沒有提出任何有力之文件證據去證明曾經花費達港幣40,000元更換整個門面、地台、地磚、鐵閘及安裝電燈等之費用。本席認為即使被告人曾支付這些費用，這都是他們用作擴充其玻璃鏡業舖位之裝修費用，實與商會無關。被告人當時只是以每月港幣2,000元租金，連差餉在內，將C單位租下來。

62.  本席絕不相信朱先生作為當時商會的會長，曾口頭承諾將C單位免費送給被告人。本席認為，這重大的決定，必能在商會的會議記錄上找到，然而商會沒有任何有關這事之記錄。在常理上這不但是說不通，而剛與當時會議記錄之事實剛剛相反。單以這點可證明，當時朱先生根本沒有作出此口頭承諾。

63.  再者，被告人承認40多年以來，商會每次加租的事宜都是以書面通知，若朱成會長曾作出過這重大之承諾，被告人根本沒可能不要求商會將此事以白紙黑字作出記錄。被告人在庭上聲稱當時朱成會長曾說過「俾咗佢」時有6至7個理事在場，但此事他在證人口供從未提及過。本席認為被告人口中所說的「俾咗佢去攪」，實在意思只是將有關之C單位部份租給被告人及允許他們作商業用途。事實上，被告人在庭上作供時也確認當時朱先生的意思是「俾我哋用埋，無話送唔送」。

64.  基於以上原因，本席相信朱先生從沒有承諾將C單位免費送贈給被告人。而被告人之說法不但沒有證據支持，亦有違常理。被告人就此所作之辯護理由將被撤銷。

65.  而基於這口頭免費饋贈之聲稱而作出的逆權侵佔的抗辯理由，根據被告人在庭上之證供，當時原告人是批准或「俾」被告人使用C單位，亦即是被告人獲得原告人之使用許可，所以被告人之使用談不上逆權一事：見Wong Tak Yue v King Kwok Wai (1997-98) 1 HKCFAR 1 at 69。

66.  本席認為在曬相公司遷出C單位後，被告人一直同意以每月港幣2,000元之租金繼續承租該部份之單位。本席相信由2001年開始，被告人支付港幣12,000之租金已包括這C單位之港幣2,000元租金在內。

(iii) 關乎建設後樓梯之事情，原告人曾否作出免租之承諾

67.  簡單地說，被告人聲稱因為他允許商會在該物業後面的單位建築樓梯直接通往閣樓，所以原告人答應將其2011年4月及5月之租金豁免。

68.  在這方面，本席同意原告人大律師之說法，被告人不能聲稱因為原告人拒絕發出收據而不交租。在法律上，交租的責任是獨立於租約下的其他約定及責任的：見Golden Sunrise Ltd v Lee Kwok Ho & Another (2005) 1 HKC 466。本席相信亦接納黎先生在證供中所提及，他多次前往被告人之舖位收取租金，當他預備了蓋有原告人印章的收據準備給予潘紹和時，潘紹和卻因為不同意加租，表明打算控告他們，並且不會交租。所以被告人單方面聲稱因原告人拒發蓋章收據而導致他拒絕交租的案情不單只是不合情理，而是強詞奪理。

69.  在舖位後面加建後樓梯直往閣樓一事，本席相信商會及被告人曾作出多番的商討及交涉。但最終雙方都未能達成免租的協議。而到最後，本席相信原告人只是承諾遲收租金，並不是免租。本席相信在商討期間，雙方的確有提及免卻被告人2011年4月及5月之租金，但實際上被告人清楚知道，最終的決定都是要經過商會的理監會商討及確認才能作實。在這方面，本席相信及接納原告證人雷先生之證供，當時在商討期間，雙方的確提及不同之金額以作賠償，但後來因為潘紹和沒有出席理監會之會議，雙方並沒有達成協議。本席亦接納原告證人余先生之證供，商會當時只是答應在興建後樓梯通往閣樓的工程進行期間，讓被告人延遲交租，待工程完畢後再交回該兩個月之租金，並沒有答應免卻被告人這兩個之租金。本席認為，如商會真的在決議後給予被告人這租金豁免，一定可在商會之會議記錄上找到。加上商會一般的做法都是在決議後會給租客書面的通知或確認，例如確定加租或轉換收租代表等事宜，都必定以書面通知。但在免卻租金事情方面，則沒有書面通知，這說法並不合理。

70.  無論如何，被告人聲稱的免租承諾亦與被告人後來的行為前後矛盾。事實上，被告人在2012年1月的時候已將該兩個月所欠之租金交給原告人。潘紹和在庭上聲稱這是因為馮先生對他說，若果他交還該兩個月的租金，就不會加租一段時間。本席認為此種說法並不可信。這聲稱不但從未在潘紹和的證人供詞中提及，被告人亦沒有在庭上向馮先生指出。更重要的是，根據原告證人余先生之證供，商會並沒有授權馮先生向被告人作出任何承諾，而他亦沒有權代商會作出這些承諾。

71.  本席相信並接納原告人的說法，即當時只是承諾遲收租金，而並不是免卻該兩個月之租金。這說法完全符合其後的事實，因為被告人在大約6個月後，便向原告人繳付該兩個月所欠之租金。固此，在相對可能性的衡量舉證標準下（balance of probabilities），本席相信當時原告人只是承諾遲收租金，並不是免租。

(iv) 被告人曾否借貸港幣300,000元給原告人

72.  在這議題上，本席絕不相信被告人曾借多於港幣300,000元款項給原告人之說法。本席認為這些說法都是被告人及其兒子潘紹和無中生有及堆砌出來的一派糊言。

73.  從多方面的證據可以顯示，被告人根本從來沒有向原告人借出港幣307,300元之可能。首先，原告人在2007年至2010年期間資金充裕，根據銀行之存款記錄，商會在銀行的現金存款有4至5百萬港元之多；而商會每月亦有固定的租金收入來源，根本沒有理由須要借貸。第二，相反地，從被告人之銀行每月結餘看來，被告人之資金緊拙，每月營運之資金只在2至3萬港元之間，而每月剩下來的結餘只是1萬幾千港元左右。在這情況下，被告人根本沒有能力及條件向原告人作出借貸。第三，在此訴訟開始前，沒有任何證據顯示被告人或潘紹和曾經向原告人追討聲稱之貸款。第四，自從聲稱借出貸款給原告人起直至被告人或潘紹和在再修改其反申索之前，被告人及潘紹和從來沒有向原告人追討過港幣300,000多元之任何金額。事實上，這所聲稱之港幣300,000多元借款，是在原告人在2012年5月17日作出中期付款申請（interim payment）後才作出的。第五，如此大額的借貸，被告人卻未能提供有關之借據證明。

74.  另外，被告人聲稱是馮先生代商會向他們借款，這說法本席認為全不可信。原因是作為商會的秘書，馮先生絕對沒有權代表商會向租客或任何人借款。而各理事及馮先生在法庭作供時，亦確認此事。

75.  再者，被告人所開出的支票金額，是完全與該幢物業之二樓、四樓及六樓之租金或閣樓之租金加上按金的金額完全相同。而每一次潘紹和或被告人開出支票的時候，雖然開出支票的日子是同一天，但都不是用一張支票開出，而是分開不同的支票開出。而在相關的時間，被告人或潘紹和每個月都以同樣的金額在月終的時候開出該等支票。這一切都證明潘紹和及馮先生有金錢上之瓜葛。本席相信馮先生在證人口供上所說，他每月都是先收取二樓、四樓及六樓租客之現金租金作為己用；而到每個月最後的一、兩天，他會要求潘紹和或被告人開出與租金金額相同的支票以存入商會之銀行戶口去換取中間一段時間讓馮先生將收取的租金現金作為他個人現金之用。至於為什麽潘紹和或被告人願意這樣做，本席認為這是因為潘紹和和馮先生本身已有金錢瓜葛，除了潘紹和及其妻子曾收取原告人支付給馮先生的薪金現金支票外，本席相信馮先生亦一直隱瞞商會，容許被告人將該物業分租給其他租客作為商業用途，從而賺取當中租金差額。本席認為潘紹和在此事上的說法是大話連篇，毫不誠實，完全與事實不符。

76.  證據顯示，被告人每月在營運上的資金緊拙，根本就沒有多餘的錢借給原告人，何來能夠每月持續地借錢給原告人並累積至港幣300,000多元。再者，如果被告人真的是借了錢給原告人，為什麽潘紹和在自己須要向財務公司貸款的情況下也沒有向原告人要求還款？潘紹和聲稱馮先生曾經答應這貸款可在租金中扣除，這說法並沒有任何證據支持，亦從來沒有在證人口供或辯護書及反申索書中提及。雖然馮先生在庭上所作之證供與他證人陳述書的說法不同；但本席相信，無論他是自己向被告人或潘紹和借錢，或將現金交給潘紹和以換取支票，都不會影響本席之裁決，那就是這些支票明顯是用來填補二樓、四樓及六樓租客給馮先生之現金租金。潘紹和及被告人清楚知道這些支票都不是用來借錢給原告人之用的。在這方面，本席認為潘紹和和馮先生都不是誠實可靠之證人。但是從客觀上的證據來看，明顯地被告人的支票是用來換取馮先生從二樓、四樓及六樓之租客收回來之現金租金，以蒙騙原告人，作為他們自己現金週轉之用。被告人及潘紹和的借款說法，全沒有根據亦不可信。在此情況下，本席毫無保留地駁回被告人在此方面之抗辯理由。

(v) 被告人對原告人遲來的授權質疑

77.  這是被告人在案件程序後期所作之質疑。被告人質疑原告人向其採取法律行動是否有商會之妥當授權。這遲來的質疑明顯地是受背後協助被告人之大律師（在相信沒有律師轉聘情況下）慫恿下而作出的。在探討這問題時，本席不能不提及本案件程序上的歷史及被告人（包括其兒子潘紹和）一向在本案中所採取之態度。

78.  本案之傳訊令狀是由代表原告人之律師在2012年3月19日在區域法院發出。在2012年3月20日，代表原告人之律師向被告人送達傳訊令狀。在2012年6月25日，當時被告人的代表律師禢氏律師行存檔並送達代表當事人的通知書（Notice to Act）。在2012年6月25日起直至2013年6月13日，被告人一直由禢氏律師行代表。因雙方當時有律師代表，所有的狀詞，包括原告人的《申索書》、《修定申索書》及《再修定申索書》都是以英文書寫。同樣地，被告人之《抗辯書及反申索書》、《修定之抗辯及反申索書》及《再修定之抗辯書及反申索書》一直以來都是由當時代表被告人之律師替被告人撰寫的。這解釋到為什麽當時原告人及被告人在不同狀書的名稱上都以英文稱呼。（除了被告人的名字及其商店有中文翻譯外）。

79.  被告人除了存檔《抗辯書及反申索書》外，亦曾透過當時代表他的律師就《經修定之申索書》要求提供《更詳盡清楚的詳情之要求》（Request for Further Better Particulars）。在2012年10月30日，被告人亦透過他當時之代表律師就2012年7月10日存檔的《再修定之抗辯書及反申索書》提供《更詳盡清楚的詳情之要求所作出的答覆》。在2012年9月11日，原告人亦存檔其《答覆書及反申索的抗辯書》。直到2013年4月26日，雙方的律師就本案的爭議點同意並存檔《所爭議爭論點陳述書》。

80.  以上所有的文件都是以英文撰寫的。

81.  由於被告人在2013年6月13日開始沒有律師代表，所以在2013年7月4日案件管理會議上他親自應訊；並由他兒子潘紹和陪同出席。當何展鵬聆案官將本案定於2013年11月18日審訊時（並預留2013年11月19日至21日作為審訊之用），聆案官曾鄭重向被告人及潘紹和表明，如被告人選擇在本訴訟中親自應訟，被告人在聆訊中須親自陳詞及盤問原告人的證人，而不能由其兒子代表發言。而在該聆案管理會議結束時，潘紹和表示會聘請律師。

82.  在2013年9月24日在本席席前之第一次審前覆核聆訊，潘紹和代表被告人發言，並要求法庭將11月的審訊押後，好讓被告人有足夠時間審閱審訊文件冊及尋求法律意見。當時因為原告人遲了將審訊文件冊交給被告人，故本席容許押後審前覆核聆訊，並將當天的訟費歸於被告人。但是，當時本席已明確地向被告人及潘紹和表明，審訊日期乃為進度指標日期，法庭是不會輕易批准押後的。

83.  在2013年10月11日之第二次審前覆核聆訊，被告人在當天的中午時分才向原告人之律師送達委任潘紹和作為被告人起訴監護人（next friend）的申請。被告人在此申請上，並無提交任何支持誓章，亦無提供任何醫療報告以作支持。本席在此次審前覆核聆訊中向被告人表明，因被告人的申請未有根據有關規定作出，故不作考慮，並定下第三次審前覆核聆訊的日期為2013年10月28日。在第二次審前覆核聆訊當天，潘紹和再次要求本席將11月的審訊日期押後，以讓被告人尋求法律意見。當時本席再向被告人及潘紹和重申，審訊日期乃為進度指標日期，法庭是不會輕易批准押後。當時被告人透過潘紹和在庭上表示要尋求法律援助。

84.  在2013年10月15日，被告人再次提出起訴監護人之申請，但同樣地是沒有呈交誓章和醫療報告以作支持。

85.  原本在2013年10月28日之第三次審前覆核聆訊，因本席臨時須要前往一醫療約會，所以當天的審前覆核聆訊押後數天改為在2013年11月4日進行。在2013年10月31日，被告人存檔潘紹和的誓章及一份中醫師報告，作為證據支持起訴監護人之申請。明顯地，這中醫師之報告，並未能達到有關這些申請之規限之標準。

86.  在2013年11月4日之第三次審前覆核聆訊，本席根據區域法院條例第15(1)(d)條款，容許潘紹和代表被告人向法庭作出陳詞，條件是被告人必須在審訊期間列席審訊。本席同時撤銷被告人所作之起訴監護人之申請，亦沒有就此申請作出訟費之命令。在這審前覆核聆訊中，潘紹和代表被告人又再一次向法庭申請押後審訊。其中一理由是被告人須要申請法律援助。但潘紹和當時表示被告人仍未向法援署提出申請。本席當日撤銷潘紹和代表被告人提出押後審訊之申請，並重申審訊日期乃為進度指標日期，法庭是不會在沒有足夠理由下批准押後的。

87.  法庭在2013年11月7日接到法律援助署之通知，得悉到被告人於2013年11月6日就此案作出法援申請。

88.  2013年11月8日，原告人以傳票的方式要求法庭運用《法律援助條例》第15(7)條的權力撤銷被告人因提出法律援助申請而啟動《法律援助條例》第15(4)條所導致的訴訟暫停（stay of proceedings）。本席在2013年11月14日之聆訊中在聽取雙方之陳詞後，批准原告人之申請，並撤銷因被告人申請法律援助而導致的訴訟暫停。本席同時決定本案的審訊如期於2013年11月18開始日進行，並提醒雙方到時必須出席聆訊。

89.  2013年12月4日法律援助署正式通知法庭被告人之法援申請被拒。

90.  從以上的歷史可見，由案件程序開始直至2013年6月13日，被告人一直有律師代表。在6月13日其後的每一次聆訊中，被告人都是由其兒子潘紹和代表他發言。而每次聆訊中，本席都給予被告人及潘紹和充分機會發言及作出陳詞。而在每一次的聆訊中，被告人及潘紹和都想盡辦法要求法庭將審訊日期押後。

91.  被告人亦等到差不多在最後階段才向法律援助署作出申請，希望啟動訴訟暫停的程序，將審訊延期。當被告人在有律師代表的時候，從沒有提出過質疑原告人的授權或原告人的身份的問題。只是在案件程序後期及在開審前，被告人及潘紹和才第一次作出這些質疑。

92.  此外，潘紹和亦承認，由被告人沒有律師代表後，他一直直接聯絡一名大律師，而該名大律師一直在背後給予他們法律意見，而且該名大律師是沒有經過任何律師行轉聘的。他一方面聲稱這名大律師是他的朋友，另一方面又說他是以大律師身份給他法律意見的。潘紹和在庭上亦承認他曾經以支票的形式直接支付這些「顧問費用」給予這名大律師。這些支票有時是由他開出，有時是由他以他公司名義或被告人或兄長名義開出。而收據是透過一間會計師樓發出的。

93.  如上述所說屬實，很明顯地，這些都是違反大律師的專業守則。所以本席會將這事件轉介大律師公會讓他們作進一步調查，研究該名大律師是否有違反直接與當事人接洽及提供法律意見之規定。

94.  話說回來，很明顯地，被告人對原告人遲來的授權質疑，是由他背後指導他的人教他說的。這些質疑，本席認為是毫無事實基礎的根據，只是純屬推測，不盡不實，目的只是企圖在這最後階段去拖延案件的審理及裁決。本席同意並採納原告人大律師在此方面之陳詞：－

(1)一直以來原告人的申索陳述書，回覆書，證人供詞均有原告監理事之簽署確認；

(2)雖然被告人只在案件審前覆核的階段才要求交出有關之授權批准或會議記錄，但原告人亦在審訊前將授權會議記錄核實摘要送交法庭及由原告人之現任理事長及董事林先生在庭上確認此等事宜（見上文第17段）。本席相信該會議記錄之摘要的真確性，並接納林先生在庭上所作之證供，即商會有理監事會的授權及確認，向被告人作出法律行動，並聘請現代表原告人之律師進行此法律行動；及

(3)在法律上，被告人一方亦不能在案件後期再作這樣的質疑：見Kammy Town Ltd v Super Glory Corporation Ltd，HCA 3524/2003; 14 January 2005第十一至第十三段，張舉能法官之判詞。簡單來說，這案例說明，如有一方想質疑原告人的權力，這不是抗辯理由，而是剔除的理據，申請人必須儘早提出剔除的申請，不能留待到審訊時才提出及處理。

95.  根據以上的理由，本席認為被告人對原告人的授權質疑是毫無法理上的基礎或事實的根據，亦不是被告人抗辯書之抗辯理由一部份。固此，本席裁定被告人在這方面的質疑被駁回。

(vi) 被告人對原告人遲來的身份質疑

96.  至於被告人在本聆訊開始時才對原告人之身份提出質疑，本席認為都是被告人及潘紹和或在背後指導他們的人所作之無理指控。這些指控都是完全沒有法律或事實上之基礎，完全是濫用司法程序，浪費法庭的時間。

97.  有多方的證據顯示，「華安商會」或「香港華安商會」或「Wah On Exporters & Importers Association」都是同一個機構或組織，根本不是被告人所說「華安商會」與原告人 「The Wah On Exporters & Importers Association」是兩個不同機構或組織。第一，原告人在恆生銀行之儲蓄戶口上，戶名的英文為「The Wah On Exporters & Importers Association」而中文名為「華安商會」。這多年來，被告人交租給予商會時抬頭所寫的「華安商會」都能完全沒有問題地存入這個戶口。單以這點便足夠証明兩者都是同一機構。第二，被告人或潘紹和在聲稱借款給商會的支票上所開出的支票抬頭為「華安商會」，所存入的恆生銀行戶口262-046xxx-001的英文戶名都是和原告人戶名相同。被告人或潘紹和亦從來沒有質疑「華安商會」的身份。第三，在被告人有律師代表期間，無論在《抗辯書》、《修改抗辯書》、或《再修改抗辯書》中，原告人一直用它的英文名，被告人卻從來沒有質疑其身份，甚至在這狀書中聲稱自己曾借錢給原告人。第四，原告人作為該物業業主身份，可由土地註冊署正式文件上見到。在法律上，當然只有業主才能向租客收取租金或作出收回樓宇的權力。被告人40多年來一直向「華安商會」交租，從沒有提出質疑在土地註冊署上註冊之業主即「The Wah On Exporters & Importers Association」是與「華安商會」是不同的機構。如被告人的質疑屬事實，被告人及潘紹和為什麽在這40多年來他們都能夠向「華安商會」交租後，卻能享用原告人的物業？第五，從原告人發給被告人的信箋中，可清楚地看見信箋均以 「香港華安商會」及「The Wah On Exporters & Importers Association」作為商會之中英文名稱。在商會給予被告人之信件中，蓋章亦以「華安商會」及 「The Wah On Exporters & Importers Association」作為中英文的稱呼。

98.  因此，本席相信及裁定無論是「香港華安商會」，「華安商會」或「The Wah On Exporters & Importers Association」都是同一機構或組織，被告人遲來質疑原告人身份的說法並不成立。

被告人對事件的總結

99.  在整件事上，被告人或潘紹和在該物業的租約問題上，都是認為因為他們租用了該物業數十年，而之前的理事會凡事有商有量，但現在原告人卻要求加租，因加租之討論沒有成果，便要他們離開，亦沒有作出適當之安置，對他們來說是不合理的。雖然本席明白他們的感受，但是，原告人是該物業的業主，有權向物業作出加租的要求。在商業社會上，如雙方未能在加租的問題上達成協議，只要原告人在法律及程序上作出有效之申請，作為該物業之業主，他們是有權去決定是否繼續租該單位給予被告人。法庭要處理的，是要依據事實及法律上的基礎去作出判決。被告人不能以雙方未能達成加租的協議為藉口，拒絕遷離該物業而又不肯交付有關租金。在法理上這是不合理的。

結論

100.  本案是一宗租務糾紛之案件，因被告人拖欠租金，原告人於2012年1月27日向被告人發出終止租約通知書，除非被告人有合理之抗辯或反申索之理由，在法律上，被告人必須交回及遷出該物業。根據本席以上討論之理據及結果，本席裁定被告人之抗辯及反申索之理據無論在事實上或在法律上都不能成立，現被正式駁回。

101.  本席裁定原告人在此案中獲得勝訴並頒發以下命令：－

(1) 在本命令發出後30天內被告人須向原告人交出該物業之空置管有權；

(2) 被告人須向原告人作出以下之賠償：－

(a) 港幣24,000元（作為2012年1月及2月的租金）；

(b) 港幣252,000元作為被告人由2012年3月至2013年11月（共21個月）佔用該物業的中間收益（mesne profits）；及

(c) 從2013年12月開始以每月港幣12,000元的中間收益作為計算, 直至被告人將該物業的空置管有權交回原告人為止。

(3) 利息：－

就以上被告人須向原告人作出的賠償，被告人亦須繳付其利息予原告人，利息的計算方法如下：

(a) 就被告人2012年1月及2月所欠租金港幣24,000元，利息由此命令發出之日開始計算，利率以判決利率為準（Judgment rate）。

(b) 佔用該物業的中間收益的利息計算日期為中間收益應付的日期開始計算，利率為：－

(i) 判詞前，以商業利率（commercial rate）作為計算基礎；及

(ii) 在判詞後，以判定利率（judgment rate）作為計算基礎。

(4) 訟費：－

被告人在辯護及反申索的申請都被裁定敗訴，固被告人須支付原告人之訟費。訟費以按訴訟各方對評基準作為評定之標準（party and party basis）。雙方如無協議，訟費須由法院評定。本席認為，因被告人提出多項之辯護理據及申請，原告人聘用大律師亦為恰當；因此，本席會給予大律師證書作為原告人訟費之一部份。