THE INCORPORATED OWNERS OF HANG ON BUILDING 訴 CHEUNG KWOK WAH

LDBM56 OF 2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理案件編號2003年第56號

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判 案 書

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1. 申請人是大厦法團，答辯人是該大厦一間地舖的業主，小額錢債審裁處把法團向答辯人追討分攤升降機維修費的申索轉介到本庭審理。法團由始至終没有律師代表，而答辯人則在審訊最後一天才突然聘請王律師出席作最後陳辭。看了陳辭摘要後，本席質詢王律師是否已獲取足夠指示，知道本案審訊時發生何事、聆聽了什麽証供、有什麽文件証據等。經多番擾攘後，王律師最後表示不須押後聆訊，也没有其他申請，並可即時作最後陳辭。

2. 是次升降機維修工程經醞釀一段時期後，提上業主大會決議通過，向業主徵收款項進行工程。醞釀期間法團向業主進行多項問卷調查，其中一項調查的結果顯示反對在1至3樓加開升降機門口的業主佔多數，王律師的第一個論點就是針對這結果。他辯說法團沒有尊重遵調查結果，在大會上通過議案，違背了調查結果。

3. 大會决議投票與調查結果不同，是平常不過，王律師没說決議因此無效，也未能指出決議無效的理據。公契沒有任何關於問卷調查的條款，建築物管理條例 也沒有就問卷調查作出規定，更沒有給予任何法定地位。不單只在法律上問卷調查的結果對法團沒有約束力，法團更在情理上應該把這重要議題提交大會討論及議決。法團這次這樣做法是恰當的，也合乎法理。

4. 王律師第二個論點的創意也不下於第一個，他指法團主席誤導業主，錯誤强調工程的必要性等。這些指摘並無証據支持，法團主席或任何業主都可以發表自己的意見，業主們對大厦的升降機狀况，起碼也略知一二，並不是那麽容易受誤導的。况且就算法團主席的意見有失實的陳述，這是他個人操守和誠信問題，不會因此令致决議無效。王律師也只是提出指摘而並未陳述任何法理依據。

5. 王律師第三個論點就更具創意，他辯說高層單位的業主對决議案存在利益衝突，表決時應迴避投票；說得高興時，他更指這是明顯地違反了普通法、大陸法的原則。王律師可能對各地域的法律都很有研究，可惜他吝嗇指教本席，沒有說出所指的那個原則，又沒有說明這原則是否是香港法律的一部份。

6. 所有業主，不論高層或低層，對大厦的管理都有共同利益。至於分攤管理費、或維修費時，因分攤比例不同，又或因維修項目的性質，導致不同住户有不同利益，這是在所難免，這也正是法團大會能發揮作用的時候。法團大會的程序受建築物管理條例和公契約束，公契和法例都沒有要求某一部份業主在特定情况下迴避投票。其實公契和法例對個別業主的權益是有充份保障，大會決議不能隨便剝奪個別業主的權益，但不能因高層單位業主沒有迴避，而影響決議案的有效性。若因其他原因無效，則作別論。

7. 王律師的第四個論點，就是根據[用者自付]原則，因為答辯人不須使用升降機，所以不用科款。這論點雖無創意，也正是一般沒有律師代表的訴訟人士經常提出的，但是王律師所提出的法律依據卻非常大胆，他認為既然行政長官和一些主要官員經常提出這個[用者自付]的原則，法庭就應使用這原則。

8. 行政官員在推廣某政策時所採用的政治口號，有別於在議會上辯論有待通過的法例時，向立法會作出的陳述。後者在特定條件下，只可在詮釋有關法例時作為参攷，本身不是法律。無論行政官員在多少個場合曾引用過這[用者自付]原則，不論是否位高權重，都不能使它成為法律原則。

9. 再者，答辯人沒有否認他曾用過升降機。本席曾質詢他在大厦天台上是否裝有電視天線，安裝和修理天線是否需要乘搭升降機，他沒有作答。失明人士可否因為他們沒有享用照明設備而豁免部份管理費；喜歡跑樓梯的高層住户，若承諾不用升降機，是否也可不用科款。這等問題，答辯人和其律師都是無言以對。需要科款與否，要看公契和有關法例，所謂[用者自付]，是非常含糊的概念，不是法律原則，不能作為法理依據。

10. 王律師的另外一個論點也是很含糊，他說在維修期間公共地方塵埃飛揚、充滿嘈雜聲、情況混亂，指稱這等滋擾是說法團容許承建商造成的，因此違反了公契，但有關滋擾的細節、嚴重程度、為時多久等，則欠奉。即使這些滋擾超越了合理範圍，法團或承建商在這方面有犯錯，這也不能構成不付款的答辯理由。

11. 涉案升降機工程包括在一至三樓加開升降機出入門口，使一至三樓位户使用升降機時更方便。王律師指摘這是濫用公用地方，違方公契。這項目是改善工程，是在建築物管理條例賦予法團的權力和職責範圍之内。進行此工程時，在内牆開孔是必要的。所涉内牆是公用地方，除非對公衆造成滋擾或危險又或不合理地干擾他人, 法團可決議使用内牆，即在牆開孔建造升降機出入口。本案多次押後聆訊，好讓答辯人取証，但最後答辯人也没法提供証據証明是項工程不妥當。縱觀各情况，此項改善設施工程，合乎法例規定，法團可决議進行。王律師的指摘是没有理據支持。

12. 上述答辯理由是有關工程的合法性，此等理由無一成立。查涉案升降機工程比一般定期維修不同，可能不做也沒有即時危險，有些項目可能增加了升降機的性能，並因此可算是改善工程。但法團不單可進行必要的維修工程，也可進行改善工程。法團今次決議進行是項工程是合法的。

13. 餘下問題是分攤工程費的分法。王律師其餘論點，都正是環繞在這個問題上，可惜這些論點的邏輯艱澀難明，沒有案例或法律原則支持，說他胡扯一番或可能太嚴厲，但混淆了真正值得爭議的地方，則不為過。

14. 建築物管理條例第34E條、附表7第4(1)、(2)段賦予法團權力，可決議釐定來年的特別基金、業主應付的款額、何時付款等權力。法團今次成立特別基金以進行工程是可以依賴上述法例作依據。唯一可爭辯之處是分攤方法是否合乎公契規定。 一直以來，地下商户所繳的管理費是較上層住户少，答辯人認為這是纯粹因為地下商户不須使用升降機的原故，今次要他與上層户主付同一款額，他便覺得不公平。查實上下層管理費的差額是反映了公契第9條規定，即4至11樓住户要獨自負責一部份升降機維修費，但值得注意的是大部份的維修費，如齒輪油費用、更換機件或零件、修理費用等，都是全部業主承担的。今次向業主徵收的特別基金用途是屬於公契第3(b)條所述的而不是第9條内要上層業主單獨承担的費用。又據公契第3、4條，分攤方法應以份數計算。法團所決議的計算方法沒有多收答辯人。

15. 本席裁定答辯人敗訴，須付申請人9000元兼付利息以法庭利率計算由入禀小額錢債審裁處日，即2002年9月24日，起計至2003年9月7日。答辯人須付訟費1500元予申請人，雙方可在6星期內提出申請更改訟費命令，限期內沒有提出申請，此訟費命令即作實。