MO CHING WAN 訴 POKAY DEVELOPMENT LTD

DCCJ2895/2003

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2003年第2895宗

判案書

1.  被告及原告人在2000年5月3日達成及簽署一份租約，所租地方為沙田大圍7至9號積輝街興盛大廈地下舖位3至4號，包括閣仔及天井(以下稱為該物業)。該物業月租，根據租約為95,000元，租約年期為三年，由2000年5月3日至2003年4月30日。

2.  該物業是用作為商業用途，而原告人則作為餐廳所用。根據租約第5段條款，原告為租客，須繳付285,000元租金按金以及190,000元按金作為餐廳牌照及傢俬之按金。

3.  在2001年1月6日，被告向區域法院申請一項因拖欠租金的扣押令，是根據DCDT75/2001案件申請，而被告是根據原告拖欠了2000年12月1日至2001年1月30日之租金，總共190,000元正。

4.  在2001年2月7日，被告派出代表與法庭執達吏同往該物業執行扣押令，而執達吏於當日一共扣押了六十七項財物。執達吏經過評核、估價，該六十七項財物共值5,601元，執達吏亦於當日告知原告，該六十七項財物會於2001年2月14日被法院公開拍賣。

5.  在2001年2月14日之公開拍賣，由被告之董事張廣達先生以30,000元成功購買全部六十七項財物。在當天下午2時左右，執達吏帶同張先生到達該物業盤點他所購買之六十七項財物，及由張先生負責提取該六十七項財物，從該物業搬走。以上是雙方沒有爭議的事實。

原告的證案

6.  根據原告人巫青雲先生的證供顯示，在2001年2月14日當天，張先生及其所帶來之人士搬走了幾項財物之後，他在大約下午4時離開該物業，而原告人巫先生亦在大約下午5時離開該物業，並把門閘鎖上。他相信張先生其後在大約五時半(5時30分)回到該物業，並且把原告人的鎖爆開，將門撬開，而且在之前並未與他聯絡或作出通知。

7.  巫先生亦承認，當時他與他的父親在一茶餐廳喝下午茶，並商量如何解決拖欠租金的問題，而當時他的手提電話曾經響過，但未有接通。巫先生更聲稱，當他在14日較後時間回到該物業，發覺物業被鎖上，而鎖已經被更換，他不能進入該物業，他的員工也不能回到該物業取回他們的私人物件。

8.  在翌日2月15日，他聲稱他亦未能取回他在該物業的私人物件，因為被告經已把全部門鎖、閘鎖更換，以及當門鎖、閘鎖被被告人的員工開啟之後，原告人的職員也不能進入該物業取回他們的私人物品，直至他們通知警察，要求協助。

9.  原告人巫先生聲稱，因為被告強行收回該物業，他自始也未能在該物業繼續營業。此外，他損失了私人物品及金錢，他亦聲稱，被告除了搬走及出售在公開拍賣購買之六十七項財物以外，被告及他的職員更把餐廳內的食物及餐具等出售，而此等物品並非執達吏在2月7日扣押的財物清單之內的物品。因此，原告人提出申索，向被告追索因被告錯誤地強行收回物業，引致原告人蒙受損失，他要求討回私人物品的損失，價值為$20,126.20。他更要求法庭命令被告把他的租金及牌照傢俬按金歸還給他，即475,000元，減去12月1日2000年至2001年2月14日之租金，一共237,500元。再加上30,000元業主公開拍賣所得之款項，巫先生要求被告歸還267,500元。

10.  此外，巫先生更申索他因租約無故被取消，而每月應得盈利為7,000元，因此，因為租約仍有二十六個半月，他要求被告賠償185,500元。

被告的舉證

11.  被告同意在執達吏2001年2月7日進行扣押財物(俗稱封租)的行動中，張先生以30,000元成功買了那六十七項財物。他亦承認，在2月14日與執達吏同往該物業盤點查收該六十七項財物。張先生的庭上證供指出，在2月14日下午5時30分，他回到該物業，發現物業閘門已被鎖上，他未能進入取回成功拍賣所得之物品，因此他報警，要求警察的協助。

12.  之後，他又找到開鎖技工，把該物業的門閘撬開及轉換門鎖。

13.  他承認在2月15日，他成功搬走一部分拍賣所得之物品，並且將其他財物在該物業當場售賣，但張先生否認他有盜取或售賣任何不在執達吏扣押財物表上的物品。被告聲稱，被告以業主身分可收回該物業，因為原告人未能遵守租約條款，依時繳交租金。既然原告拖欠租金，根據租約第4條A，業主可因租客拖欠租金而收回該物業，而且張先生亦聲稱，被告曾在2001年2月4日發信予原告人，通知原告人他若未能繳交租金，業主當會收回物業。

14.  被告亦承認，在2001年2月21日，曾經向土地審裁處作出申請，取回該物業及原告人所欠的租金，而在2001年3月16日，土地審裁處亦發出命令及通知被告他的申請因原告人未有答辯及抗辯，被告可成功得到法庭頒發命令收回該物業及所拖欠的租金。

15.  根據雙方所立的租約條款，我以下把雙方所依賴的條款讀出，因為租約是以英文書寫，我亦會以原本英文條款讀出。租約第3條，在文件夾第63頁可見：

    “The landlord hereby agrees with the tenant as follows:

(a) that the tenant paying the rent hereby stipulated and observing and performing all and singular the covenants, terms and stipulations herein contained on its part to be observed and performed shall peacefully hold and enjoy the said premises and the said furniture during the said term without any interruption by the landlord or any person lawfully claiming under or in trust for the landlord.”

16.  租約第4條如下：

         “Provided always and it is hereby expressly agreed as follows:

(a) if the rent hereby stipulated, or any part thereof, shall remain unpaid or be in arrears for 15 days after becoming payable, whether the same shall have been legally demanded or not, or if and whenever the tenant shall fail or neglect to perform or observe any terms, stipulations or conditions herein contained and on the tenant’s part to be performed or observed, or if the tenant or other person in whom for the time being the term hereby created shall be vested shall become unable to pay its debt within the meaning of the provisions of the Companies Ordinance or Bankruptcy Ordinance, as the case may be, or any statutory modification thereto, or enter into any composition or arrangement with creditors, or suffer any prosecution in respect of the non-payment of any money due to the Hong Kong Government, then, and in any of the said cases, it shall be lawful for the landlord and the person for the time being entitled to the receipt of the rent hereunder at any time thereafter to reenter upon the said premises, or any part thereof, in the name of the whole and thereupon this agreement shall absolutely determine, but without prejudice to any rights of action of the landlord in respect of any breach of the tenant’s covenants, terms and conditions herein contained.

An original notice served by the landlord on the tenant or left at the said premises to the effect that the landlord exercises the power of reentry hereinbefore contained shall be a full and sufficient exercise of such power, notwithstanding any statutory or common law provisions to the contrary.”

17.  當被告行使其進入該物業的權利，而被告承認此行使權已在2001年2月14日行使，2001年2月1日的租金只是過了十四天，就算原告須於每月1日繳付該月的租金的話，租約第4條A所指定的十五天還未過。至於2000年12月及2001年1月的租金的拖欠，被告亦已經在1月6日向法庭申請扣押令，而且在此段時間，法庭的扣押令正在進行中。就算在2001年2月14日公開拍賣的結果所得到的售賣金錢，未能完全支付全部12月及1月的租金，被告也應當正式在拍賣之後通知原告人所拖欠的租金為多少，並且應該正式作出要求原告人支付餘下欠款。

18.  租約第4條A所列出的情況，是在租客未能支付其欠債的情況下，第4段A指出，是根據《公司條例》及《破產條例》所指，既然租客並非有限公司，而是個人，那只是根據《破產條例》去決定原告人是否欠債，有此情況之後，即若原告人被其他債主或被告向法庭申請破產令的情況之下，被告人方可以進入該物業收樓。

19.  租約第4條A亦有提及，若租客未能遵從租約所提及之條款的話，及租客已拖欠租金十五天的情況下，被告方可收回該物業及終斷租約。當被告人向法院申請扣押令的時候，即2001年1月6日，原告所欠被告的租金只是2000年12月的租金，而2001年1月之租金只是拖欠了六天，即上期租金來說，而法院亦因被告的申請指原告拖欠租金兩個月而發出租金扣押令，因此，明顯地，12月及1月之租金已經交由法院處理。因此，在情在理，被告實在已交由法院及法律程序向原告人追索拖欠租金，被告不能再進行扣押令之餘，在拍賣當日立刻把物業收回，以同一理由指控原告拖欠租金。既然2月租金並未欠足十五天，唯一被告收樓的理由，根據第4條A，只有是12月及1月的租金。又因此2月之租金已經由法庭處理，物業、物品已被扣押，被告因此應該以拍賣所得之金額才足補償兩月的租金理由，到法庭申請收樓及所拖欠租金的申索。

20.  被告在2月14日收回該物業之後，又以因為他在2001年2月4日曾發出一封信予原告，在2月21日向土地審裁處作出因被告欠租而收回該物業的申請。原告人否認他曾收到被告在2001年2月4日所發出之信件通知，或在任何時間收到被告在土地審裁處所發出的申請，即2001年2月21日的收樓申請。但在法律程序上，因原告未有向土地審裁處作出上訴，因此土地審裁處在2001年3月16日所發出之批准收樓命令，因原告未有作出抗辯的命令仍然生效。

21.  但以上的事實及程序指出，被告人實在在他自行強行收樓之後一個多月，才由法院取得命令收回該物業，在法律上，這種強行收樓的行為是不當的。在  Malcolm Merry Hong Kong Tenancy Law, 4th Edition 有以下所講：

“Not all breaches of contract amount to a repudiation.  A failure to pay one’s instalment of rent, if not accompanied by a quitting of the premises, would not normally be sufficiently serious to amount to a repudiation.

In one case, a failure to pay twice was held not to be repudiatory, although that was in the context of 24 previous punctual payments, no abandonment of premises, nor breach of other covenants and the outstanding rent being covered by a deposit...”

22.  在下一段他又講:

“The fact that the breach gives rise to forfeiture carries little weight in deciding whether it is repudiatory:  in most tenancy agreements, all breaches, no matter how trivial, give rise to forfeiture.  Even a term in the lease stipulating that failure to pay rent or any other isolated breach shall be deemed a repudiation does not necessarily make it so.  The breach (or breaches) and associated conduct must be sufficiently grave to indicate the tenant’s intention to renounce his obligations or to prove that he is unable to perform a covenant which goes to the root of the tenancy agreement.”

23.  書上指出，租客須除了拖欠租金之外，並清楚表示他未能再支付租金，以及正式搬離物業，有這些事實上的根據，業主才可終斷租約，收回物業。在目前這案中，巫先生未有任何時間表示他放棄續租物業物或離棄該物業。

24.  被告人在2月14日所應作出的，只是盤點及取回拍賣中的六十七項財物，並非進行收樓，而他私自換鎖，不准原告人及其職員回到該物業繼續享用，已經破壞了租約第3條A的條款。因此，我信納被告在2月14日的行為，強行收樓、換鎖、拒絕原告人進入該物業構成非法收樓及終斷該租約。

25.  至於收沒訂金一項，既然被告所作出的收樓行為是不符合法律批准，亦沒有事實根據的背景，又破壞租約第3條A條款給予租客享用該物業的權利，被告因此不能沒收租金按金以及傢俬及牌照按金。根據租約第5條，文件夾第64頁可見，有以下的條款：

“The tenant shall pay to the landlord two respective sums of HK$285,000 and $190,000 as a security deposit for the tenancy and for the licence and the furniture on or before the signing of this agreement.  The deposits shall bear no interest and if there shall be no breach of any of the terms and conditions on the part of the tenant herein contained, the deposits shall be returned to the tenant within 15 days from the date of delivery of vacant possession of the said premises and the furniture and return/retransfer of the licence by the tenant to the landlord on the expiration of the term of this agreement or sooner determination of the same, but shall, if otherwise and subject to proof of damage suffered by the landlord, be used absolutely to be deducted by the landlord as part of or all damages without prejudice to the landlord’s future right of action against the tenant or damages in excess thereof. For the avoidance of doubt, the tenant hereby acknowledges and agrees that the said two deposits, or any part thereof, shall not be used or intended to be payment of any of the monthly rental and/or other monies payable by the tenant pursuant to this agreement.”

26.  當業主收樓後，第5條指出，業主必須把餐廳牌照及傢俬按金退回予租客，而租客可在租約滿後十五天內取回該等按金。本案中，我相信被告把該物業收回，是原告人始料所不及的，因為被告未能作出任何通知，而在2月14日盤點及取回所拍賣之財物當日，原告的員工及原告未能成功進入該物業，又未能回到該物業取回他們的私人物品及財物，或任何不屬於該六十七項已拍賣之財物之物品，足以證明被告所作出行為是不合理及不合法。

27.  就算被告未有如原告人所指，曾經出賣餐廳內不屬於那六十七項已拍賣之財物的食品、罐頭及碗碟，原告人也未被給予一個取回該等物品的機會。因此，原告人所申索他所蒙受的損失，因為被告強行收樓，而引致他未能取回私人物品的損失，未被執達吏扣押物品，價值為$20,126.20，我接受原告的證供，我亦信納他的確蒙受此等損失，價值為$20,126.20。

28.  根據以上原因，我亦裁決，被告須發還予原告他所付之按金，根據合約第5段第5條，經減去兩個半月租金，即12月、1月及2月半個月，再加上拍賣所得之30,000元，原告應得退回之按金為267,500元。

29.  至於原告失去經營該餐廳二十六個半月盈利的申索，我發覺被告人未能在民事證案標準之下證明他有任何損失。他在證供中承認，當時自租用該物業經營餐廳之後，每月營業損失50,000元之多。在他的證人供詞中指出，他每月在餐廳曾經支付薪金給他自己14,000元，而在被告收樓之後多月，他曾經成功被銀行聘用作銀行職員，每月薪金8,000元，因此他向被告申請賠償每月薪金損失6,000元。這項申索並不在申索書中，再者，他聲稱他每月餐廳經營業務中支付給自己薪金14,000元，但他卻未能提供任何文件上的證據，亦未有提供入息稅的證明，以支持他每月收取14,000元人工薪水，因此我不能批准此項申索。

30.  至於被告向原告人反申索1,000,000元損失，即二十六個半月租金的損失。被告人未能證明他的收樓是合法的，因為他在2月14日收樓的程序是錯誤的。正確收樓申請是在於2月21日，而收樓命令在原告未作出抗辯之下，他只能在3月16日成功得到命令收樓，因此，我接受原告所提出，若他能繼續在該物業經營餐館生意，他或許未能立刻有盈利，但亦不能證明他不會向被告支付租金，直至三年租約完滿為止。因此，此項損失是被告自招的，因為他強行收樓，引致租約終斷。若原告能夠提供文件上證據及賬目等，去證明他的繼續經營有十分大的機會令他有盈利的話，今日的申索結果對被告可能更無利。可惜原告人未能提供此等證據。

31.  因此，我撤銷被告的反申索，裁定原告可得以下賠償：第一、在該物業中的損失私人財物$20,126.20，二、訂金減除拖欠租金後267,500元，一共全部為$287,626.20。

利息

32.  我批准原告可得利息，自申索書發出當日開始，直至今天，是以法庭息率的半息計，由今日開始以法庭息率之全息，直至款項全部付清為止。

33.  訟費由勝訴一方可得。被告須支付原告訟費，若雙方未能達成協議，須由法庭司法常務官審核。