LAM YUK KAN ESTER 對 CHENG MUI 及另一人

DCCJ 5030/2023

[2026] HKDC 1061

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2023年第5030號

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判案書

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1.  這是一宗關於物業轉讓的案件，原告人根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》（ 下稱「該條例」 ）第60條申請宣布該轉讓交易無效。

案件背景

2.  本案涉及的物業位於香港愛賢街8號東旭苑A座東景閣2108室（下稱「該物業」）。

3.  第二被告人是第一被告人的兒子，而第一被告人另外更育有五名女兒。

4.  由2001年2月起，第一及第二被告人透過香港房屋委員會的居者有其屋計劃，以港幣1,699,100元及以聯權共有（joint tenant）形式購入該物業。

5.  購買該物業資金的其中港幣1,000,000元是來自南洋商業銀行提供的貸款。根據日期為2001年2月5日的法定押記，第一及第二被告人將該物業押記與作為抵押品。

6.  第二被告人雖然已有妻子和兒子，但和原告人於2018年至2023年間有斷斷續續的情侶關係。

7.  根據日期為2018年10月11日（即原告人開始向第二被告人借出該貸款之前的大約一個多月），兩名被告人向房委會提出申請，要求房委會同意將該物業由他們聯名擁有，轉為由第一被告人單獨一人名下擁有（下稱「該轉讓」）。

8.  於2018年12月至2019年3月期間，原告人應第二被告人要求，向第二被告人借出合共港幣1,700,000元（下稱「該款項」）。

9.  原告人向第二被告人借出該貸款的條件為，第二被告人須於原告人要求時立即償還該貸款予原告人。

10.  房委會發出日期為2019年1月21日的信件，表示同意，惟該轉讓需符合若干條件，包括該轉讓不得有任何金錢代價（審訊文件冊1第60至61頁）。

11.  原告人至2019年5月左右已要求第二被告人償還該貸款，但儘管多次要求第二被告人仍然未有歸還該貸款或任何部份。

12.  於2019年8月26日，第二被告人透過轉讓契據，將其於該物業的權益在無代價下轉讓於第一被告人，達成該轉讓（審訊文件冊1第43至51頁）。

13.  於2019年10月25日，原告人入稟區域法院向第二被告人提出起訴，追討該款項及其利息及訟費（DCCJ 5805/2019，審訊文件冊2第108至138頁）（下稱「5805訴訟」） 。

14.  於2019年11月1日，第二被告人存檔及交送了送達確認書，表示他不會對5805訴訟作抗辯（審訊文件冊1第38頁）。

15.  法庭於2019年11月21日，判定原告人勝訴（下稱「該判決」），並命令第二被告人須向原告人支付該貸款，利息及訟費（審訊文件冊1第40頁）。

16.  但其後第二被告人只支付了原告人港幣50,000元。

17.  之後，原告人在2021至2022年間再把總數港幣2,250,000元的款項給予第二被告人，原告人指這筆款項是借款，但第二被告人爭議這是饋贈。原告人於2023年11月13日開展DCCJ 5028/2023 的訴訟追討這筆款項，所以，這之後的款項與本案沒有大關係。

原告人的案情

18.  原告人的案情是在該轉讓發生之時，第二被告人已無力償債，或應該轉讓以致無力償債。

19.  第二被告人在該物業的權益為他唯一有價值或重要的資產，及原告人唯一可用作實現或確保可從第二被告人收回該貸款的資產，而第二被告人在借該款項時及作出該轉讓時是知道或應該知道此事實。

20.  因該轉讓原告人面對無法討回所有該判決的判定債項或任何部份的重大風險。

21.  因此，第二被告人在作出該轉讓的時候是具有詐騙債權人的意圖。

22.  在這情況下，根據該條例第60條，該轉讓理應被作廢或撤銷。

第一和第二被告人的案情

23.  第一和第二被告人僅為該物業的名義業主，兩位女兒大姊江惠冰（「冰」）及三妹江恵英（「英」）為該物業的實益業主：該物業的首期及其後每月供樓等費用是由冰支付，最後由英於2011年支付港幣100,000元提早償清按揭。

24.  第一被告人早於2012年已經搬來該物業，與他女友 (後來妻子)  同居。

25.  該轉讓並不是為了令第二被告人資不抵債。

26.  再者，第二被告人並沒有詐騙債權人的意圖，因為該轉讓的真正意圖是，第二被告人的妻子於2018年初懷孕，孩子預計會在2019年初誕生，因此希望申請公屋，以減輕租私樓的租金負擔，所以他便向房委會申請轉名，將該物業轉到第一被告人一人名下。

27.  第二被告人也表示，他向房委會提出申請時，是於向原告人借款之前（大約一個月前），他不能預知原告人會否借錢給他，更加不能預知原告人會立下規條，在要求下須立即償還貸款。

法律原則

28.  各方對法律原則並沒有爭議。

29.  該條例第60(1)條訂明：

“…每宗因意圖欺騙債權人而作出的財產產權處置，不論是在本條件生效日期前或之後作出者，在因此而受損害的人提出時，即可使無效。”

30.  而就如何確立意圖欺騙債權人，終審法院常任法官李義於 Tradepower (Holdings)  Ltd v Tradepower (HK)  Ltd (2009)  12 HKCFA 417 以做了詳細討論，法律原則如下：

a)  該條例第60條應根據 Freeman v Pope (1869-70)  LR5 Ch App 538案件的規則 (「Freeman 規則」)  詮譯及應用。

b)  Freeman 規則可描述如下：假如按客觀標準證明分產人於無力償債時或使自己無力償債而作出欠代價支持的產權處置，從而顯然地令現時或將來的債權人至少面對着無法討回所有債項的重大風險，則在受制於法庭目前未能遇見的完全特殊情況下，必然有理由得出有意詐騙債權人的推論。

c)  第60條所規定的詐騙債權人的意圖，雖視為事實項目，並從整體證據中推定。支持作出此等推論的理據，包括屬於 Freeman 規則範圍的案件。假如客觀標準證明分產人於無力償債是作出欠缺代價支持的產權處置，Freeman 規則便告適用；而若然 Freeman 規則適用，便無需考慮分產人再作出有關處置時，實際上有否顧及其債權人，亦無需考慮任何只分產人懷有相關意圖以外的動機的聲稱。就上述原則而言，假如分產人無力償債一事在該人作出有關處置後的一段短時間內 （即數個月內） 顯現，則個人有責任證明自己在作出有關處理之時或之際並非無力償債。

d)  不論是基於存在着有值代價、分產人並非無力償債抑或債權人並無蒙受損害（這些都是要按客觀標準定奪的事項），假如 Freeman 規則不適用，則需證明從呈堂證據中可妥為作出的推論認為分產人實際上有意圖欺騙債權人。

法庭的考慮

31.  各方在聆訊中用了很多時間處理兩位被告人聲稱該物業的實益的爭議。

32.  首先，本席認為法庭根本不需要處理該物業的聲稱實益。

33.  根據該條例的第60(1)條，法庭要審決的是有關的財產產權處置的意圖。

34.  第一及第二被告人的案情，從來不是聲稱該轉讓的意圖是將該物業的實益產權轉讓給他們聲稱該物業的實益擁有人。因為，事實上，該物業並不是轉讓給冰和英名下。

35.  第一及第二被告人的案情，是聲稱該轉讓的意圖是容許第二被告人申請公屋等等。

36.  因此，就第一及第二被告人的案情，該轉讓並不關乎該物業的實益，最多只是轉讓該物業的法定所有權 (legal title)  ，由兩位聯權的聲稱「名義業主」，轉為一位聲稱「名義業主」。

37.  既然兩位被告提出的抗辯並不是意圖轉讓該物業的實益，當考慮該轉讓是否應該作廢，法庭根本不需要處理該物業的實益。

38.  補充一點，若然該轉讓的意圖真的是轉讓法定所有權回歸實益擁有人（即兩個被告人所指的冰和英），那麼真的實益擁有者已應是本訴訟的被告一方，而被告方便需要提出支持擁有實益的證據，法庭便可能需要處理物業的實權是否支持轉讓的意圖。

39.  所以，若然轉讓的意圖是回歸實權擁有人，案件根本不會出現本案這樣的現象，即是聲稱實益擁有者不是訴訟一方，而是以證人身份提出這個實益的聲稱。

40.  當然，在本案中（聲稱轉讓的意圖與實益無關），但若然該物業真的是有其他聲稱實益擁有者，在原告人申請向該物業執行法庭命令時，這些聲稱的擁有者到時也會申請介入。

41.  因此，在本案中，法庭只需要根據 Tradepower 一案所指出的法律原則，根據本案件的客觀情況，考慮整體證據有否以具備充分理由作出有詐騙意圖的推論，包括考慮第一及第二被告人聲稱的意圖（即是該轉讓是 “容許第二被告人申請公屋” ），能否推翻這推論。

Freeman 規則

42.  本席認為 Freeman 規則在本案顯然適用。

43.  不受爭議的是，原告人於2019年5月要求第二被告人償還債務，而第二被告人仍在2019年8月進行該 欠缺代價支持的轉讓。

44.  在盤問下，第二被告人承認由2019年5月至5805訴訟開始期間，原告人已告訴他會採取法律行動追討欠債。

45.  再者，第二被告人從來沒有提出任何合理證據，證明在該轉讓之後，他有任何其他有價值的資產可作償還債務。

46.  在盤問下，第二被告人承認在2019年10月（即5805控訴入稟當時，也是作出該轉讓之後兩個月）時沒有港幣1,700,000元 (即該款項)及沒有償還該款項的財政能力。因此，第二被告人顯然是在無力償債的情況下作出無代價的該轉讓。

47.  客觀而言，該轉讓顯然會令第二被告人當時或將來的債權人（包括原告人）至少面對着無法討回所有債項的重大風險。

48.  就此法庭已可根據 Freeman 規則作出推論，即第二被告人在作出該轉讓時是有意詐騙他的債權人。

被告人聲稱的意圖

49.  本席考慮第二被告人聲稱的意圖，也認為第二被告人的證供在相對可能性下亦不能成立，不能推翻以上推論。

50.  首先，第二被告人在他向房委會申請批准該轉讓所提交的業權轉讓申請書，所填寫的因由是: “因結婚搬走與配偶同住而將業權傳給其他家庭成員”，從沒有提及他有申請公屋或太太懷孕等等的原因（審訊文件冊2第201頁）。

51.  但最重要的是，在盤問下，第二被告人承認在2019年8月26日正式作出該轉讓後，根本從來沒有申請過公屋。

52.  第二被告人嘗試解釋，是因為他在2020年7月和太太申請離婚，所以情況有變。

53.  但是這些一切都是第二被告人在庭上的斷言 (bare assertions)，既沒有提供孩子的出世紀錄，也沒有提供離婚的紀錄。

54.  即使他真的在2020年7月與太太申請離婚，這日子和該轉讓相隔差不多一年，第二被告人未在證人陳述書提供解釋為何在這段日子沒有提出申請公屋，他在庭上嘗試解說是什麼文件出錯，及與妻子關係轉差，這些是第二被告人的新證據。

55.  再者，第二被告人在庭上承認他現時還是和「前妻」及孩子一同居住在新界的一個租住單位，這也更加令人懷疑：既然第二被告人指稱該轉讓的原因是為了申請公屋以減輕租金，為何他完全沒有嘗試申請公屋，反而繼續和孩子和前妻租住單位？

56.  另外，在盤問期間，原告人代表大律師提出，根據房委會的公屋申請政策，就第二被告人因曾受惠資助置業計劃，在他的情況下是不合資格申請公屋的。

57.  第二被告人當時解釋是，因為他曾向房委會一位職員查詢，而這位職員告知他是可以這樣做的。

58.  當然，這也是第二被告人在庭上的新證據，他從來沒有在證人陳述書提出這些「詢問職員」的案情，也沒有提出任何支持這案情的細節或資料，更加沒有提供任何證據支持他其實是有資格申請公屋的。

59.  綜合而言，本席認為就以客觀角度分析第二被告人提出的所謂申請公屋的意圖，也跟本不合常理，及與客觀證據不符，顯然是第二被告人事後才揑造出來的謊言。

申請批准轉讓在借貸之前

60.  最後，第二被告人聲稱他向房委會申請批准該轉讓的時間，比他向原告人借款為早，他無法預知原告人會否借款給他等等。

61.  法庭並不接納這些解釋。

62.  首先，第二被告人只是在借貸之前向房委會申請，但如上所指，實際達成該轉讓的時間，是在借貸和原告人要求還債之後。

63.  再者，就算該轉讓的時間真的是在借貸之前，很多案例 (包括Freeman , Crossley v Elworthy (1871)  12 LR Eq 158; Mackay v Douglas (1872)  14 LR Eq 106; Re Butterworth (1881-82)  LR 19 Ch D 588案件等等)  也明顯支持法庭不應接納這些「時間差別」的抗辯，因為一個人若然知道有需要借錢，當然也可以在要求其他人借錢給他之前，先把自己所有有價值的資產轉走，企圖令債權人不能觸及資產，自己便不需要履行償還債務。

該款項其實是饋贈的聲稱

64.  第二被告人於2025年2月6日提交的增補證人陳述書，第一次提出爭議，該款項不是借貸，而是饋贈。

65.  第二被告人於2024年10月31日提交的第一份證人陳述書從未提出這個爭議，反而是承認該款項是「借錢」及「欠債」。在盤問下，第二被告人說他當時是「寫錯」，這解釋根本完全不合情理。

66.  另外，如以上所指，第二被告人在5805訴訟中的送達認收書清楚表示不會抗辯，並填寫自己的英文送達地址。

67.  在盤問下，第二被告人解釋說他不懂英語，在不理解文件的情況下填寫。

68.  但是，第二被告人在提交送達認收書當天亦親自簽署一份中文的確認書，確認他懂得英語，並且是在明白5805訴訟的狀書內容下決定不會就有關訴訟提出爭議（審訊文件冊1第37頁）。

69.  此時第二被告人又說這是在「被恐嚇」情況下簽寫的。

70.  當然這也是新證據，第二被告人也不能解釋為什麼沒有在證人陳述書提出這麼嚴重的指控，更加不能解釋為何他沒有報警等等。

71.  事實上，由原告人提出的 WhatsApp 記錄（審訊文件冊2第104至105頁）清楚顯示，第二被告人在2018年12月及2019年1月期間是向原告人尋求借錢作經濟援助的。

72.  因此，本席認為第二被告人根本不是一個誠實可信的證人，本席不接納該款項是饋贈，顯而易見，該款項的確是原告人給第二被告人的借貸。

該物業的實益業權

73.  如以上所指，本席認為該條例第60條不需涉及物業實益業權的爭議，只需處理轉讓物業的意圖。

74.  但是，為求判決全面，本席也處理該物業實權的爭議。

75.  首先，第一被告人在這方面的證據對法庭完全沒有幫助。在盤問下，大致來說，她的證據只是重複說自己沒有出錢，是冰和英決定及出錢，自己全不知情，也沒法清楚回答這「名義業主」的安排是否有一個家庭的協議共識 (第一被告人說: 「不清楚」），還是依賴各方出錢多少構成歸復信託的法律原則。

該物業的首期

76.  另外，冰的證人陳述書清楚指出，是由她出資支付該物業的首期 (大約港幣700,000元)，資金來源是1)  她自己的積蓄; 2)  她為先父購買保險而得到的保險金; 3)  先父僱主的工傷賠償金（冰的證人陳述書第6段，審訊文件冊1第85頁）。

77.  就資金來源1，冰提供的個人銀行戶口紀錄顯示，存款由2000年7月至2001年1月大約只有港幣幾千至幾萬元。本席也留意到，冰並沒有提供最重要的證據，即2001年2月的銀行帳戶紀錄，這正是支付該物業首期的日子。更加可疑的是，冰有提供之後 (2001年3月)  的銀行紀錄。

78.  在盤問下，冰指出當時搬家，正正就是遺失了2001年2月的紀錄，但跟着解釋該物業的首期，不是由這個人戶口出的，而是由一個她和第一被告人的聯名戶口，她是用自己的錢放進這個聯名戶口。當然，冰也沒有提供這個聯名戶口有關的紀錄，她解說這聯名戶口是用銀行「簿仔」，而 「簿仔」也不見了。

79.  至於資金來源2，冰在庭上聲稱是她為先父購買保險，受益人是她自己。當然，這只是冰的斷言(bare assertions)，她並沒有提供任何保險的單據或銀行收款紀錄，支持這些案情。

80.  至於資金來源3，第一被告人的證據是丈夫因工業意外逝世，根據僱員補償條例（第282章）的第6和6A條及附表七，致命個案賠償的分配，在這案件的情況下，應該是根據附表七第5段的分配方法，即補償中的50%分給第一被告人，其餘50%平均分與子女。

81.  顯而易見，僱員補償的金額不可能只是冰的資產，她證人陳述書的證據是「加上其僱主的工傷賠償金而可作買樓首期」，冰並沒有指出，或提出任何支持證據，她只是用了自己分得的金額作買樓首期，也沒有提供任何證據，支持第一被告人及其他子女並沒有用他們分得的金額作買樓首期。

82.  冰在庭上嘗試解釋，一時說工傷賠償金額當時所剩無己，說金額全都給了第一被告人作家用，用了幾年。

83.  這聲稱顯然和冰的證人陳述書不符，在盤問下，冰非常迴避，一時說第一被告人大部份金額已作家用，一時又說時間太久了，記憶混亂，最後說:「不記得」。

84.  因此，本席認為冰也並不是一個誠實可靠的證人，她顯然是知道工傷賠償金額的分配，所以即時在庭上作出這個什麼「大部份用作家用」的解釋，當然，若然這賠償金額是全部給了第一被告人作家用，而大部份已經用完，第一被告人本身從來沒有提出這方面的證據。

85.  再者，就算這是真的，也顯示用了「小部份」賠償金額作為該物業的首期，根據歸服信託的法律原則，也支持第二被告人是該物業其中一個實益擁有人。

該物業每月支付的按揭

86.  冰也指出「本人亦有一直用自己的收入每月供樓」（冰的證人陳述書第7段，審訊文件冊1第85頁）。

87.  在盤問下，冰聲稱每月供樓的費用，是由一個和第一被告人的聯名戶口支出的。但是，披露法庭的證據只有這聯名戶口自從2021年1月的紀錄，而該物業的按揭，早已於2011年支付完成。

88.  最後，冰也承認在已披露法庭的銀行記錄中，並沒有任何證據顯示她有支付該物業的首期或每月的供款。

89.  另外，英的證供也只是偶爾幫忙支付每月供樓，但主要供樓的是冰。當然，英也沒有提出任何證據支持她供樓的款項，最多只是提供了一張以公司名義於2011年5月開的支票（審訊文件冊二第251頁），聲稱是給予母親於2011年7月提早償還所有按揭。

90.  長久成立的法律原則，法定所有權與實益權緊密相連，所以法律起點是: 凡有法律上的共同擁有權，便有共同實益擁有權，爭議事實並非如此的一方有責任證明其主張，而有關舉證責任是沉重的，法庭不應輕易接納 (Chan Wing Yee & Anor v Sit Kun Mi Sandy & Anor [2021] HKDC 865)  。

91.  本席也考慮其他爭議，不需在此一一詳細提，但就以上提及的分析，已足夠令法庭認為兩位被告人提出的證據，在相對可能情況下，根本不能達致有關沉重的舉證責任證明第二被告人在該物業沒有任何實益權益，或證明冰及英是該物業的唯一實益擁有人。

總結

92.  根據本席以上的考慮，判決原告人勝訴。

93.  根據物業轉易及財產條例第60條，法庭作出以下：

a)  聲明該轉讓無效，及

b)  命令撤銷或作廢該轉讓。

94.  訟費方面，本席判決第一及第二被告人須支付原告人本訴訟的訟費，包括大律師證書，若然各方不能就訟費達成協議，則可申請交由法庭評定。