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LDPD 1932/2012
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號 LDPD 2012 年第1932宗
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判 案 書
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1. 本案的發展迂迴曲折。
2. 起初，申請人（陳先生）以業主身份提出本案，聲稱藉「口頭協議」租約把涉案物業租給答辯人（楊先生），但楊先生「未有繳付由2012年5月1日起的租金」。陳先生於是申請向楊先生收回物業並追收欠租及中間收益。
3. 楊先生沒有提交反對通知書，審裁處於2012年8月29日登錄判陳先生勝訴的判決。
4. 其後，楊先生申請擱置判決，本席於2012年9月20日決定擱置判決。本席裁定該判決並不合符規定，應該擱置，原因是：(1) 楊先生沒有收到申請通知書；(2) 判決金額過大；及 (3) 判決是藉欺騙手段獲得的。即使判決合符規定，本席也認為楊先生當時提出的反對理由（即反對陳先生是他的業主、否認他們之間有口頭協議租約，以及反對所欠金額）有真正的成功機會。
5. 本席當時是這樣說的：
「8. …楊先生否認陳先生是他的業主，他作供指，他自2006年5月起向陳春秀租用涉案物業，前後簽過三份書面租約，他把最後一份日期2010年6月5日的租約的副本呈堂，列為證物R1。證物R1上寫到業主是陳春秀、租客是楊先生、租期由2010年6月1日至2012年5月31日，以及每月租金6,570元。
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12. …陳先生承認陳春秀是他的母親，而涉案物業的擁有人是榮興利置業有限公司。起初物業是由他母親承租的，再分租給其他人；約於四年前，陳先生開始承租該物業，他把最近期的租約副本呈堂，列為證物A1。陳先生表示，雖然他與楊先生於簽訂證物R1的租約時已取代陳春秀成為涉案物業的二房東，但他沒有通知楊先生，仍沿用之前陳春秀與楊先生簽訂的租約格式，所以R1的租約上仍寫著陳春秀是業主；他承認楊先生每個月多付約200元租金，總共多付約4,600元，…他認為他向楊先生提出的新租金水平合理。
…
18. …陳先生承認以陳春秀名義與楊先生簽訂證物R1的租約，租期至2012年5月31日。他解釋，他誤以為租約到期後以口頭協議形式繼續把涉案物業租給楊先生，所以在申請通知書上填寫「口頭協議」。本席拒絕接納陳先生的解釋，陳先生本案的申索包括2012年5月份的欠租，即證物R1的租約租期的最後一個月租金，並非該書面租約到期後的事。本席認為陳先生之所以隱瞞證物R1的書面租約，是因為他希望逃避支付印花稅，所以填上口頭協議，以圖欺騙審裁處。
19. 陳先生是一位物業代理，不可能不知道業主作為立約一方，有責任支付租約的印花稅，以及未加蓋適當印花的租約不可呈堂作為證據等法例，參看《印花稅條例》第4條、第15條及附表一。
…
21. 無論如何，本席認為楊先生的反對理由有真正成功機會。雖然楊先生就於爭議二承認欠交5月份租金，但有證據顯示，他從前多付了4,600元租金，須要對數。無論如何，有權向他追討欠租的人應是他的業主，而按證物R1是陳春秀，而不是陳先生。本席現階段不須就爭議二作最終決定，一切留待審訊時處理，但本席認為楊先生提出的反對理由，即反對陳先生是他的業主，否認他們之間有口頭協議租約，以及反對所欠金額，均有證據支持，有真正成功機會。因此，儘管該判決合符規定，本席也會擱置判決，讓本案進行審訊。」
6. 擱置判決後，陳先生修改了申請通知書，删除他與楊先生有「口頭協議」的聲稱，並修改對楊先生的指控為「未有繳付由2012年6月1日起的租金」。
7. 楊先生在其後存檔的反對通知書提出7項反對理由：
(1) 「原合約並非陳廣浩。」
(2) 「陳廣浩並未有作任何通知。」
(3) 「前曾協議業主加租多少便加多少（簽完租約時）（原業主的租約）。」
(4) 「其前再有多付的錢，所以再需其賠償。」
(5) 「陳廣浩不誠實。」
(6) 「跟原協議一直租下去的。」
(7) 「反對修改此控告的傳票。」
8. 本席將逐一討論楊先生的反對理由。
討論
9. 本席首先處理反對理由(7)。審裁處於2012年11月1日批准陳先生修改申請通知書，並將案件排期審訊。既然陳先生已獲准修改申請通知書，而申請通知書亦已作修改，楊先生現在從提舊事是於事無補的，第(7)項反對理由不能成立。
10. 本席接着處理反對理由(1) 及(5)。
11. 根據經修改的申請通知書及陳先生審訊時的證供，楊先生與陳春秀簽訂的租約完結後，楊先生拒絕搬走。他（陳先生）與楊先生曾經商討新租約但未能達成協議。換言之，陳先生是以涉案物業承租人身份向審裁處申請，要未獲授權的佔用人（即楊先生）搬走及賠償物業被佔用的損失。
12. 陳先生現時的案情與楊先生申請擱置判決時的案情吻合。
13. 但楊先生在審訊時卻反口；他提出：
(1) 陳先生由頭到尾都是他的二房東；陳先生利用陳春秀的名義與他逹成租用涉案物業的三份租約，以圖欺騙他金錢。
(2) 陳先生曾口頭承諾他：「業主加租多少便加我多少租，可以一直租下去，除業主收回樓宇（合約滿）」。
(3) 在先前的三份租約，每次陳先生加他的租都比業主加陳先生的租為多，陳先生因此騙了他二至三萬元。
(4) 陳先生又欺騙他支付垃圾費每月70元。
(5) 陳先生更在最後一份租約每月多收了他約200元。
(6) 他自2012年5月1日起所欠的租金，可從最後一份租約的按金及陳先生的賠償金中扣除。
(7) 他現在已不能在市場上找到如涉案物業般租金便宜的地方，要他搬走將會影響他經營的生意。若非受到陳先生的欺騙，他可以在樓價低時買樓或以更便宜的租金租用其他物業。他估計自己損失十多萬元。
(8) 陳先生須遵守其口頭承諾，繼續讓他租用涉案物業直至物業被業主收回為止，亦應賠償他的損失。他在審訊時一方面表示願意以市值租金跟陳先生租用涉案物業，但另一方面又堅持陳先生要賠償他的損失及與他對數，最終雙方未能達成租用涉案物業的協議。
14. 盤問時，陳先生承認曾經代表陳春秀向楊先生表示「業主加租多少便加楊先生多少租」，但他否認以自己的名義這麼説，或曾經說過楊先生「可以一直租下去，除業主收回樓宇（合約滿）」。
15. 楊先生最新的案情與他申請擱置判決時的證供自相予盾。他之前否認與陳先生有租約，堅持陳春秀才是他的業主，現在又說陳先生才是他的業主，前言不對後語，本席拒絕接納楊先生審訊時的證供。
16. 陳先生的申索與楊先生跟陳春秀簽訂的租約無關，楊先生的第(1)項反對理由不成立。
17. 雖然本席曾經裁定陳先生以欺騙手段獲得判决，但這是根據當時雙方的案情和證據而言。陳先生現時的案情，並無抵觸本席2012年9月20日的裁決，本席不可單憑陳先生曾經欺騙審裁處就拒絕接納他現時的證供，更何況他的證供與楊先生申請擱置判決時的案情一致。
18. 楊先生又稱，陳先生作供時指他（楊先生）其實由2012年2月起已沒有交租，與陳先生在未經修改的申請通知書內的指控（即自2012年5月1日起沒有交租）及經修改的申請通知書內的指控（即自2012年6月1日起沒有交租）不符。本席認為陳先生的證供這一方面的偏差，並不足夠全盤否定他的證供。本案須裁決的事項，亦與2012年6月1日之前楊先生是否有欠租無關。
19. 楊先生的第(5)項反對理由不成立。
20. 本席現一併處理反對理由(3)及(4)。
21. 本席接受陳先生的證供，他是代表陳春秀向楊先生說「業主加租多少便加楊先生多少租」的，倘若楊先生認為涉案物業之前三份租約的租金違反任何協議（註：這並非本案要判決的事項，本席沒有就此作出裁決），他可追究陳春秀，反對理由(3)不成立。
22. 同樣地，若楊先生認為前業主多收了他租金及垃圾費或應賠償他的損失，他應追討前業主（即陳春秀）而並非陳先生。楊先生的第(4)項反對理由亦不成立。
23. 因為陳先生與楊先生之間並無租約，他們之間沒有協議要陳先生先通知楊先生才可收回涉案物業。楊先生的第(2)項反對理由亦不成立。
24. 最後，楊先生在涉案物業的租賃期已過，無權單方面堅持「跟原協議一直租下去」。就算陳先生曾代表陳春秀向他表示「可以一直租下去，除業主收回樓宇（合約滿）」（註：本席已拒絶接納楊先生審訊時的證供），這也是楊先生與陳春秀的事，與陳先生無關。第(6)項反對理由不成立。
25. 楊先生提出的反對理由全不成立。
26. 就本案而言，陳先生承租了涉案物業，有權管有物業；楊先生自租約完結後一直在未獲批准的情況下佔用涉案物業，毫無道理，應該搬走。
27. 傳統上，土地審裁處只會審理業主與租客類的收樓案件，原因是《土地審裁處條例》第8(6) 條在最近一次修訂前是這樣規定的：
「審裁處具有司法管轄權，可根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)作出收回管有的命令，包括在並無根據該條例第119G條作出命令授予新租賃的情況下作出在現行租賃終止時生效的收回管有的命令。」
之所以，審裁處適用於收樓案件的表格（如表格22）内的一般陳述只顧及業主與租客類案件，而審裁處的程序中亦沒有如《高等法院規則》或《區域法院規則》的第88號命令（按揭訴訟）或第113號命令（就土地的管有而進行的簡易法律程序）般的特定收樓程序。
28. 最近，《民事司法制度（雜項修訂）條例》（2008年第3號條例）將第8(6) 條修訂為：
「審裁處具有司法管轄權，可根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)或在其他情況下，作出收回任何處所的管有的命令或強迫租客離開該處所的命令。」（後加强調）
但審裁處基本上沿用從前的表格（參考《土地審裁處規則》第68條規則及土地審裁處庭長就於根據普通法收回管有權的案件的指引，LTPD: 租賃1/2007），亦沒有加入其他特定的收樓程序。
29. 上訴法庭在廣泰樓業主立案法團訴心意中西美食[2012] 4 HKLRD 628一案指出，土地審裁處按第8(6) 條的司法管轄並不局限於業主與租客類案件（參考判案書第27至29段）。
30. 本案雙方均沒有法律代表，訴訟由開始時的一宗業主與租客類案件演變成一宗承租人向未獲授權佔用人收回物業的案件。土地審裁處一般會考慮將非業主與租客類案件移交其他法庭，好讓訴訟各方能採用其他法庭更合適的程序來處理案件。但考慮到本案已到尾聲，以及須提高法庭的常規及程序的成本效益、確保案件在合理切實可行範圍內盡速有效處理及程序精簡的意識等的基本目標（underlying objectives），本席決定不將案件移交其他法庭審理。本案情況特殊，其他訴訟人不應以此作為案例，堅持審裁處審理非業主與租客類的收樓申請。
31. 按《土地審裁處條例》第8(9) 條，審裁處在行使其司法管轄權時具有與原訟法庭所具有授予衡平法或普通法的補救及濟助方面相同的司法管轄權。既然審裁處有權審理這宗案件，審裁處便順帶有權給予陳先生濟助，以彌補他因楊先生佔用涉案物業對他造成的損失。一般而言，法庭採納物業的市場租值來計算不當佔用或使用物業的正常損害賠償（參考McGregor on Damages，第18版（2009年），第34-044段）。本席採納楊先生最後一份租用涉案物業的租約的租金（即每月6,570元）來評估損害賠償，這也是陳先生的訴求。
結論
32. 基於以上原因，本席判决答辯人須把涉案物業即九龍油麻地上海街363號1/F的空置管有權交還申請人。此外，答辯人須支付申請人由2012年6月1日至交回涉案物業的空置管有權為止的損害賠償，以每月6,570元計算。
33. 申請人並無訟費申請，本案的訟費不作命令。
申請人：親自應訊。
答辯人：親自應訊。
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