友聯冷氣水電工程有限公司 對 羅國傑

HCSA65/2015

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

小額錢債審裁處上訴案件2015年第65號

（原案件編號：小額錢債審裁處申索2010年第30617號）

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判決書

I.   序言

1. 本案的申索人是香港文咸東街89-93號文樂商業大廈14 樓D單位(下稱「該單位」)連同天台(下稱「該天台」)「1/2份」 (下統稱「該物業」)的業主。徐玉蓮(下稱「徐女士」)及李其佳(下稱「李先生」)是申索人的董事及代表。被告人為該物業的租客。於2010 年7 月5 日，申索人在小額錢債審裁處(下稱「該審裁處」)案件編號2010年第30617號(下稱「該案件」)向被告人提出申索。

一宗業主與租客的糾紛案件，該糾紛源於一份租務合約(文件D3，下稱「該租約」)。徐女士當時代表申索人跟被告人處理該租約相關的事情。該租約述明，被告人(租客)向申索人(業主)承租該物業，租期由2008年5月1日至2009年4 月30 日共12 個月(下稱「該租期」)，每月上期租金港幣2,000 元(下稱「該租金」)，被告人同意每月之第1日繳付該租金。在該租約下，被告人亦須交按金港幣4,000 元(下稱「該按金」)予申索人，而事實上被告人亦已繳付該按金。該租約述明「租客不準時交租，需即時交回租用物業」(下稱「該手書條款」)。雙方亦沒有爭議，該租約的中止日期在2008年12月1日前，而該日期亦顯示於下述的該和解協議內。

3. 申索人向被告人追索(但被告人否認)欠付之租金、電費及因該租約所衍生的損失及賠償如下:

(1)    2008年7月的該租金未付餘額港幣500 元(下稱「該7 月份部分的租金」)；

(2)    由2008年11月1日至26日的該租金未付數額港幣1,733 元(下稱「該11月份部分的租金」);

(3)    移除和搬運被告人在該物業之物件(下稱「該移除」)所衍生的費用共港幣2,600 元(下稱「該移除費用」);

(4)    聘僱護衛員在現場見證徐女士處理該租約有關事情(下稱「該護衛」)所衍生的費用共港幣500 元(下稱「該護衛費」);

(5)    因該物業內的一張桌子表面(下稱「該桌面」)損壞而索取的賠償共港幣1,200 元(下稱「該桌面的賠償」);

(6)    由2008年5月至10月期間還未繳付電費共港幣272 元(下稱「該電費」)；

(7)    因「事件所引起的精神及健康影響」的損失賠償; 及

(8)    其他訟費項目。

4. 於2014年9月18日，被告人存檔反申索書追討(但申索人否認)被剝削使用該物業的損失和其他的損失賠償如下:

(1)    由於被告人在2008年5月至10月的6 個月期間(下稱「該6個月」)衹可以使用其租用該天台「1/2份」的65%面積，因此反申索未能使用餘下35%面積的損失共港幣4,200 元(下稱「該天台未能使用面積的損失」)；

(2)    在上述6個月期間該單位內的15%面積被佔用，因此反申索未能使用該面積的損失賠償共港幣700 元(下稱「該被佔用的租值」)；

(3)    由於一台14吋顯示器‎的屏幕(下稱「該顯示器」)被損壞，因此反申索損壞賠償共港幣300 元(下稱 「該顯示器的賠償」)；

(4)    由於該物業在2008年10月9日至10日、10月24日至31日及11月1日至13日期間(共23天)被鎖上，因此反申索未能使用該物業的損失賠償共港幣1,533元(下稱「該物業被鎖上的損失」)；

(5)    由於該物業在上述期間被鎖上，被告人作為該物業內的寬頻及電訊服務付費頻道的用戶有23天不能使用上述的服務，因此反申索共港幣145元(下稱「該電訊服務費用的損失」)；

(6)    由於被告人在上述有關時段不能進入該物業而蒙受收入損失，因此反申索收入損失共港幣6,900元(下稱「該收入的損失」)；

(7)    由於被告人在上述有關時段因為困擾而引致收入損失，因此反申索收入損失共港幣2,100元(下稱「該困擾等之損失」)；

(8)    由於被告人在2008年4月18日多繳付申索人港幣2,300 元，因此反申索討回港幣2,300元(下稱「該多付之數目」)；

(9)    根據被告人和申索人的代表李先生在2008年11月17 日簽訂一份和解協議(文件D6，下稱「該和解協議」)，申索人承諾向被告人退回該按金及繳付一項搬遷費港幣5,000 元(下稱「該搬遷費」)以換取處理該租約相關的事情及被告人在一項糾紛中不作刑事追究，因此被告人反申索該搬遷費共港幣5,000元;

(10)   被告人反申索未退還的該按金共港幣4,000元；及

(11)   其他訟費項目，當中包括印花稅(即釐印費用)、查冊費用、行政費用及時間損失。

5. 該案件於2015年8月17日在暫委審裁官陳家成(下稱「陳審裁官」)席前進行審訊。正如陳審裁官指出，該案件有頗多事隔多年的事實爭議有待解決。陳審裁官於2015年8月25日頒下裁決，判處申索人和被告人兩者皆敗訴，並撤銷申索人的申索和被告人的反申索，不作訟費命令(下稱「該裁決」)。

6. 被告人對該裁決不滿，並於2015年9月2日提出覆核申請。被告人在覆核申請書指稱: (1)在沒有訂明退還期及理由下申索人最遲需於一個月內退還該按金予被告人、(2)該租約訂明申索人和被告人需平均負擔印花稅(即釐印費用)、(3)甚至租客能正常進出租用物業，業主或租客提早解除租約也需要最少一個月通知期，但申索人沒有給予被告人一個月通知、(4)甚至租客在租賃期內欠租也不能用非法手段剝奪租客對租用物業的使用權，更何況申索人收取該租金後知法犯法粗暴剝奪被告人對該物業的使用權，因此該裁決違反自然公義並助長非法行為、(5)有證據顯示申索人多收取被告人港幣2,300 元，因此申索人需歸還該款項予被告人、(6)被告人指稱有某些理據需向某機構索取，因此需要時間處理，並要求該審裁處「給予時日」。

7. 於2015年9月23日，被告人去信該審裁處表示，鑒於他擬取第三方的多項證據，而該等證據要數月才能獲取，因此被告人申請把訂於2015年10月9日進行的覆核申請聆訊押後至2015 年12 月。被告人在該信函中亦要求該審裁處向差餉物業估價署的租務局索取有關案件的詳細資料。於2015年9月25日，陳審裁官拒絕被告人申請押後覆核申請聆訊(即聆訊日期及時間維持不變)，亦拒絕被告人要求該審裁處向其他部門索取資料。

8. 該覆核申請於2015年10月9日進行聆訊，惟遭陳審裁官撤銷被告人的覆核申請，並維持原來的裁決，不作訟費命令(下稱「該覆核裁決」)。申索人不同意陳審裁官作出的該裁決及該覆核裁決，並於2015年11月9日向高等法院原訟法庭申請上訴許可，以提出上訴。陳審裁官於2016年2月15日頒下判決理由書(下稱「該判決理由書」)。被告人在2016年2月29日的聆訊(下稱「該聆訊」)重提他的論點作為其申請上訴許可的理由。

II.  陳審裁官的裁決理由

9. 陳審裁官認為，該案件的爭議焦點在於(1)申索人可否成功舉證有關該租約或該租約期間衍生的各項申索，與及(2)被告人可否成功舉證在反申索中的各項指控。另外，該和解協議是否合法也是另一焦點。

(1)    該7月份部分的租金  被告人在盤問下坦白地承認私自扣除而沒有繳付該7月份部分的租金共港幣500元，他解釋在有關時段內徐女士將該物業鎖上而令他未能完全使用該物業。徐女士在盤問下亦承認此行為，但她倚賴該手書條款，即「租客不準時交租，需即時交回租用物業」。陳審裁官認為，該手書條款抵觸相關沒收租賃權的法例[1]，因此陳審裁官拒絕該7月份部分的租金之申索。

該11月份部分的租金  被告人在盤問下確認在該租約中最後繳付該租金日期為2008年10月9日(即繳付2008 年10 月份之該租金)，因此被告人仍未繳付2008 年11 月份之該租金。但是，徐女士在盤問下承認在相關時段曾鎖上該物業的門戶，被告人作為租客因而喪失該物業的管有權，因此陳審裁官裁定申索人未能成功舉證追討該11月份部分的租金。

(3)    該移除費用  徐女士在盤問下聲稱是基於被告人的要求而作出該移除，但她已經忘記了相關的細節(例如該移除的日期等)，被告人則否認曾作出該要求。陳審裁官留意呈堂文件中沒有相關發票或單據，因此裁定申索人未能成功舉證該移除費用。

(4)    該護衛費  徐女士在盤問下承認她沒有獲得被告人的同意聘請該護衛，亦沒有其他佐證支持該護衛費。被告人完全否認相關的指控，而該租約亦沒有相關的條款。因此，陳審裁官裁定申索人未能證明該護衛費。

(5)    該桌面的賠償  徐女士在盤問下承認在呈堂文件中沒有任何相片顯示其聲稱的損毀，被告人則解釋該桌面只有水筆痕跡而沒有損壞。另外，雖然徐女士聲稱該桌面的賠償水平建基於二手市場價格，但呈堂文件中沒有二手市場價格資料及/或其他的佐證。因此，陳審裁官裁定申索人未能成功舉證該桌面的賠償。

(6)    該電費  該租約沒有列明該電費如何處理。雖然徐女士在盤問下聲稱被告人承諾繳付該電費，但也承認她未能提供相關的細節(例如該電費所涉及的相關時段等)。被告人則否認曾承諾繳付該電費，亦否認須對該電費負責。陳審裁官亦留意到呈堂文件中沒有該電費的紀錄。因此，陳審裁官裁定申索人未能成功舉證追討該電費。

(7)    陳審裁官並沒有在該判決理由書討論及分析申索人追討因「事件所引起的精神及健康影響」的損失賠償。

11. 就被告人之反申索，陳審裁官的裁決理由如下:

該天台未能使用面積的損失  被告人在其反申索追討這項的損失賠償為港幣2,000元 x 未能使用的該天台「1/2份」的35%面積 x 6個月 = 港幣4,200 元。徐女士和被告人同意被告人租用該天台「1/2份」是指該天台的「前方」部分，亦同意雙方皆倚靠同一門戶進出該天台。被告人在盤問下指控其租用該天台的地方之若干範圍被申索人霸佔，但徐女士極力否認。雖然被告人援引文件D15的相片，但承認該相片不能顯示他聲稱的情況。陳審裁官認為，雖然該租約沒有清晰界定被告人租用該天台的範圍，但被告人在有關時段確實使用了該天台「1/2份」的某些範圍。陳審裁官亦看不見適切的理由可解釋被告人為何在該6個月內「接受」只能使用該天台「1/2份」的65%面積而當時沒有提出抗議。陳審裁官裁定被告人未能證明該天台未能使用面積的損失。

(2)    該顯示器的賠償  被告人在盤問下指稱該顯示器被徐女士刮花，但承認他不是親眼看見的，而他更在追問下改稱他只是相信有人搬動東西引致該顯示器被刮花，但徐女士否認有關指控。再者，該顯示器的賠償(港幣300 元)是建基於被告人聲稱的二手市場價格，即由全新顯示器的價錢(港幣650 元)降至二手市場價格(港幣350 元)。陳審裁官認為被告人沒有提供適切的證據以顯示該顯示器的原來面貌，亦沒有提供該二手市場價格資料作為佐證，因此裁定被告人未能舉證證明該顯示器的損毀及賠償。

該物業被鎖上的損失  被告人指稱申索人強行將該物業門戶上鎖，並在門外張貼威嚇性和不實的大字報，因此申索人應向他作出港幣1,533元的賠償(即港幣2,000 元 x 23 天)。被告人在書面上指稱「……鎖上差不多兩個月……」(文件D2第8段及D17第4段)，但在盤問下澄清有關時段應為2008年10月24日至11 月13 日(即21 天)。由於被告人未有繳付2008年11月份之該租金，被告人據其案情亦只可以追討2008 年10 月24 日至31 日共8 天的損失賠償。被告人指稱，雖然徐女士有提供該物業的鑰匙給他，但徐女士轉換了門鎖，所以他未能進入該物業，而徐女士亦承認曾鎖上該物業之門戶。被告人在追問下承認當時跟徐女士有嚴重的衝突，亦有證據顯示他跟徐女士有肢體碰撞，甚至警方曾經二度介入。陳審裁官認為，當時的情況明顯地「雞犬不寧」，而該租約訂明「[被告人]不得有喧嘩或擾亂鄰居安寧之舉動......」(見該租約第9條)。

陳審裁官亦留意到在該物業被鎖上的有關時段裏，徐女士或李先生在門戶上曾貼上一些通告，其主要訊息是邀約被告人處理該租約的相關事情而非中止該租約(文件D7-D10)。陳審裁官指出，英國上訴法庭法官Thesiger LJ 在Newby v Sharpe[2]曾表示：「…… It is a mistake to suppose that a temporary trespass by a landlord, unaccompanied by any intention to put an end to the tenancy, is an eviction ……」。Woodfall’s Law of Landlord and Tenant第1冊第10.028段亦說明：

「However, in order to amount to an eviction, it seems that the landlord must have an intention to put an end to the tenancy. So, where the landlord of apartments forcibly ejected an offensive man left in possession by the tenant, it was held that it was a question of fact whether it was done for the purpose of depriving the tenant of his possession, or merely to get rid of the offensive person who had misconducted himself」。[3]

裁定這不屬於驅逐(eviction)，並裁定申索人毋需向被告人就該物業被鎖上作出損失賠償。

(4)    該被佔用的租值  被告人指稱該單位的15%面積被長期佔用來擺放貨物，因此申索人應賠償他未能使用該面積的損失共港幣700 元(即(港幣2,000元 x 15% x 6個月) – 港幣500 元)⁴。陳審裁官認為，正如上述(1)段的分析，「被告人同樣地未能提供適切的證據支持該佔用(例如存在性及佔用率)；亦沒有解釋在該6個月內為什麼被告人可“接受” 該佔用而不作出適時的抗議」，因此陳審裁官裁定被告人未能成功舉證該被佔用的租值。

(5)    該電訊服務費用的損失及該收入的損失  陳審裁官認為此兩項反申索可便捷地一拼處理。就該電訊服務費用的損失，被告人的申索為港幣190元 x 23天 = 港幣145 元，而就該收入的損失，被告人指稱由於不能進入其工作的地方而完全影響收入，其申索為港幣9,000 元 x 23 天 = 港幣6,900元。但是，陳審裁官認為，除了上述之相關分析及事實裁斷也可在此適用外，「被告人未能提供足夠的證據支持該電訊服務費用的損失及該收入的損失，例如其存在性及賠償數額理據」，因此陳審裁官裁定被告人未能證明此兩項反申索。

(6)    該困擾等之損失及該多付之數目  被告人指稱在糾紛期間及前後，他起碼有7天時間受到困擾而四出求助查詢(包括出入警局)而完全影響收入，因此他蒙受港幣9,000 元 x 7天 = 港幣2,100元之損失。陳審裁官認為，被告人同樣地未能提供足夠的證據支持此兩項申索，因此未能成功舉證該困擾等之損失及該多付之數目。

(7)    該按金及該搬遷費  被告人指稱，他根據該和解協議於2008 年11 月26 日搬離該物業，但申索人一直仍未退回港幣4,000 元的該按金，亦未依據該和解協議的條款支付港幣5,000 元的該搬遷費。陳審裁官認為，雖然該和解協議包含一些處理該租約相關事宜的條款(例如搬遷安排及限期、該按金及該搬遷費等)，但該和解協議有企圖妨礙司法公正的情況(「雙方協議……所有刑事案件的責任全部取消不作追究……」)。陳審裁官認為，如履行該和解協議對公眾利益有損，屬於非法合約，不能生效，[4]而在宋衛僑訴黃美賢一案，[5]高等法院原訟法庭法官楊振權(當時官階)引述英國法官Devlin J 處理非法合約的觀點如下：

「55. 大法官Devlin J. 在Edler v. Auerbach [1950] 1 KB 359一案中提到法庭處理非法合約案件之應有態度時指出：─

‘North Western Salt Company Ltd v. Electrolytic Alkali Company Ltd [1914] AC 461 一案引出4個觀點：

第1：不論狀書有否提及非法之問題，如有關合約表面上已屬非法，法庭不會強制執行該合約之任何條款；第2：如合約表面上並非不合法，在狀書中未有提及之情況下，法庭不應接納外來之環境證據去顯示有關合約有不合法之目的；第 3：如顯示合約有非法目的之事實，在狀書中未有提及，但由於未遭反對或其他原因已向法庭提出，法庭亦不應考慮該等事實,除非法庭信納已經掌握了與案有關之全部事實；第 4：如法庭信納已經掌握有關之全部事實，而該等事實清楚顯示有關合約有非法目的，無論狀書是否有提及該等事實，法庭都不會執行合約內之條款…’」(後加斜字作強調)

陳審裁官裁定該和解協議表面上已屬非法，因此法庭不會執行該和解協議之任何條款，包括繳付該按金及該搬遷費。換句話說，陳審裁官裁定被告人未能成功舉證該按金及該搬遷費的反申索。

12. 基於上述的分析及裁斷，在相對可能性的衡量下，陳審裁官認為申索人未能成功舉證其申索的各項濟助，而被告人亦未能成功舉證支持其反申索的各類控訴。由於陳審裁官裁定該和解協議屬非法合約，他不會執行其任何條款，因此陳審裁官作出該裁決。陳審裁官亦表示，他謹慎地考慮被告人的覆核申請理據及申索人對此申請的回應，但不認同被告人有任何實質的覆核理據可推翻該裁決，所以他頒下該覆核裁決，駁回被告人的覆核申請。

III. 被告人擬提出的上訴理由

13. 被告人指稱:

(1)    陳審裁官沒有正確處理該按金「及租務上付出的費用」，亦沒有解釋該按金何以不能取回;

(2)    陳審裁官嚴重曲解租約上的明細及「有關一半的定義」;

(3)    申索人用粗暴手法對付守法的被告人，有違法律精神及助長非法行為;

(4)    「地產代理人欠缺操守，欺騙租客的信任，沒有被正視」;

(5)    「業主多收的當時是地產代理身份」;

(6)    「還有太多 …… 例如:清晰可見租客受襲」;

(7)    「其他相關此案件的另兩單亦有問題未解決(2008 年2010 年)」，「如可以的話重提出前兩單的申索權利」;及

(8)    「沒有提示要交的證據(審訊期間)」。

IV. 討論

14. 經仔細閱讀過所有證據、被告人的上訴理由和口頭陳述後，除了有關該顯示器的賠償及該困擾等之損失這兩方面的裁斷外，本席就被告人的申請給予上訴許可。

15. 根據香港法例第338章《小額錢債審裁處條例》(下稱「該條例」)第28(1)條，如任何一方對審裁處的決定感到受屈，而理由只涉及法律問題，或是因為該申索超越審裁處的司法管轄範圍，該一方可向原訟法庭申請上訴許可，而原訟法庭如認為適當，可予批准。申請上訴許可的一方，須向法庭顯示，其上訴具有「可爭辯的」上訴理由。

16. 毫無疑問，申索人提出之擬上訴理由與該審裁處之司法管轄權無關。法例明文規定擬上訴之理由必須是「只涉及法律問題」，本法庭才能批予上訴許可。而且，在這類上訴之中，雖然法庭可作出「事實推論」，但不能「推翻或更改審裁處就事實問題作出的裁定」或「收取其他證據」。

17. 被告人所提出之擬上訴理由，其實是重提他在該案件的論點，大部份離不開針對該審裁處就事實爭議方面之裁斷。一般而言，有關事實的裁斷並非法律問題，若申索人欲挑戰審裁處就事實方面作出之裁斷，他必須能說服本法庭，審裁處在作出事實裁斷的過程內有可能犯上了法律方面之錯誤；否則審裁處對證據或證人證供之衡量、誰的證供較可信、誰是誠實可靠之證人、誰的案情較合常理等等方面之判斷，並不牽涉法律論點上之錯誤，本法庭不能頒發上訴許可。

(1)  該天台未能使用面積的損失

(4)  該被佔用的租值

18. 被告人指稱於2008年4月尋找地方搬遷，經徐女士的地產公司推介徐女士的拍檔李先生用來放置工具及雜物的天台單位(即該物業) ，徐女士提議被告人與李先生共用該物業，即租用該物業的一半空間(因此該租約寫上該單位連同該天台「1/2份」)，她亦會把地方弄好給被告人。當時被告人沒見過李先生，被告人以為徐女士是「中間人」，因此他亦已支付徐女士向他收取的地產代理佣金港幣1,000 元。被告人指稱，徐女士沒有把該物業弄好，一直推說李先生沒有足夠時間收拾地方，申索人隨後在該租約下交付的「所謂一半」地方，其實當中三分一是雙方共同出入使用的地方，即申索人/李先生也要經過及使用的通道。被告人又指稱，他租用的地方沒有間隔屏障保護，而李先生只用鐵網隔開自用的地方，所以李先生可自由使用彼此共用(但由被告人租用)的公共通道。被告人曾因李先生使用由被告人租用的「公用空間」而從2008年7月份的租金象徵式扣除港幣500元，但徐女士堅持不可扣除任何租金。

19. 被告人認為陳審裁官誤解其案情，被告人並無指稱申索人霸佔被告人租用該天台及/或該單位的部份面積，他只指稱他作為租客既不能單獨使用由他租用但其實是「彼此共用」的地方，他亦不能阻塞通道，又要留空間給申索人/李先生提取物件，因此他未能單獨使用該部份面積的租值不應計在他身上。雖然被告人所提供的相片未能看清楚畫面，但可看到中間支柱及天花方塊而判斷該物業內的分隔情況。被告人亦表示他沒有向陳審裁官承認相片不能顯示他聲稱的情況，更投訴陳審裁官沒有向申索人求證有關共用地方的租金責任問題，以了解他作為租客為何需負上雙方共用的地方之租值。

20. 本席認為，被告人提出之擬上訴理由構成可爭辯的上訴理據。被告人已提出足夠的理據，顯示陳審裁官可能誤解其申索基礎，即被告人並非投訴其租用的該單位及該天台「1/2份」部份被霸佔，而是他認為他作為租客毋需負責他與申索人/李先生彼此共用(即他作為租客不能單獨使用)的面積之租金，及/或申索人須就被告人已就該面積交付相關租值而蒙受損失作出適切的賠償。另外，被告人指稱，陳審裁官在該判決理由書就有關被告人從2008年7月份的該租金扣除港幣500元而作出的分析，已清楚顯示陳審裁官其實誤解他的案情。被告人指稱該扣除顯示他對申索人/李先生與他共同使用「公用空間」但他需負責相關租值的不滿，而陳審裁官卻以為被告人指稱在有關時段內，由於徐女士將該物業鎖上，被告人未能完全使用該物業才私自扣除沒付2008年7月份部份租金港幣500元(見該判決理由書第13段及上述第10(1)段)。但被告人解釋，該扣除與該物業被鎖上實在毫無關連，因為雙方並無爭議，在2008年7 月期間該物業仍未被鎖上。如果陳審裁官對被告人的案情有所誤解，其事實裁斷亦可能不妥穩，本席認為這足以構成可爭辯的上訴理據。

(2) 該顯示器的賠償

21. 被告人同意他沒有目睹誰刮花該顯示器，但他推論是申索人方面的人(包括申索人給予龥匙進出該物業的人)，因為被告人發覺有物件曾被搬出入該物業，而他沒有關上其租用範圍的窗戶，所以可能是李先生或其夥記所為。但是，申索人對此不承認責任。

22. 本席認為，被告人提出這方面的擬上訴理由並不構成可爭辯的上訴理據。其實，被告人的指控是針對陳審裁官對證據或證供之衡量、誰的證供較可靠/可信和誰的案情較合常理等方面之判斷。陳審裁官信納申索人這方面的說法是一項事實裁斷，本席不察覺陳審裁官作出該事實裁段的過程內犯上任何法律方面之錯誤或可能錯誤。另外，就賠償金額而言，陳審裁官認為被告人所提供的證據未能達至舉證標準(即被告人未有提供二手市場價格資料為佐證) ，亦無不妥，這並非可爭辯的上訴理由。

(3)  該物業被鎖上的損失

23. 雙方沒有爭議，申索人曾鎖上該物業，引致被告人不得進入及未能使用該物業。被告人指稱徐女士把該物業鎖上差不多兩個月，但陳審裁官認為被告人在盤問下承認該物業被鎖上的相關時段應為2008年10月24日至11月13日(即21天)。被告人指稱這是陳審裁官對他的證供及案情之誤解，因為被告人一直堅稱申索人更換了門鎖，該物業在2008 年10 月10 日(更換門鎖日)至11月底(搬出日)都被鎖上，他只在該段期間不時回到該物業確認情況及報警求助，但一直進不了該物業。被告人認為，申索人的行為影響他作為租客在該租約下有關「安靜享用及自由進出租賃物業」的隱含權利，申索人作為業主亦沒有給予被告人任何通知期便取回該物業的管有，顯然有違約之嫌。被告人亦不同意陳審裁官裁定被告人與徐女士有肢體碰撞，及/或當時情況「雞犬不寧」而需警方介入。被告人表示，他斯文講理亦沒有無故生事，反而徐女士單方面鎖上該物業及前來生事才激化衝突。被告人認為陳審裁官沒有仔細考慮他當時已付了2008年10月份的該租金，根本沒有合理理由在交付該租金後才喧華生事或擾亂安寧，以致不能使用該物業。

24. 本席認為，雖然一般而言針對事實裁斷的上訴理由並不構成法律方面之錯誤，但被告人其實是質疑陳審裁官作出事實裁斷的證據基礎，並指稱陳裁官誤解其證供及案情，亦沒有全面考慮相關證據(包括他已交付2008年10月份的該租金)便裁定被告人違反該租約第9條下的不得喧嘩或擾亂鄰居安寧的約定責任。因此，被告人提出這方面的上訴理據，其實是指稱陳審裁官犯上法律方面之錯誤或可能錯誤，本席認為這是可爭辯的上訴理由。

25. 被告人亦指稱，陳審裁官裁定(1)申索人在門外張貼的通告只是邀約商談該租約的事宜、(2)該物業只是暫時被鎖上、(3)申索人暫時禁止被告人進入該物業及/或(4)申索人沒有驅逐被告人或終止該租約的意圖，但這些裁斷只是為申索人塗脂抹粉，因為申索人「私鎖」該物業不許他進入顯然並非善意的邀約。

26. 本席認為，這亦是可爭辯的上訴理據。陳審裁官在該判決理由書第13段指出，徐女士承認將該物業鎖上，「但她倚賴在該租約上沒收租賃權的條款」，即該手書條款:「租客不準時交租，需即時交回租用物業」。既然徐女士倚賴該手書條款而鎖上該物業，而該條款的目的是要租客將租用物業的管有權交回業主，因此被告人質疑陳審裁官裁定申索人只是暫時禁止被告人進入該物業及/或沒有終止該租約的意圖前後矛盾。至於陳審裁官所援引的案例Newby v Sharpe，該案例的案情清楚顯示業主沒有終止合約的意圖，但該案例是否適用於本案的情況需看陳審裁官就這方面的裁斷是否妥穩。

(5)  該電訊服務費用的損失及該收入損失

27. 被告人指稱，由於申索人無理地「私鎖」該物業，他不得進入該物業(即他的工作地方)，他原有的工作未能進行兼流失部份客戶及失去部份生意機會，不但短期內影響2008 年10 月9 日至2009年1 月31 日的收入，亦影響他長遠的收入。同樣地，被告人認為由於該物業被鎖上後他既不能進入，也無法享用該電訊服務，因此蒙受費用損失。

28. 陳審裁官認為他就「該物業被鎖上的損失」方面的分析及事實裁斷(見上述第11(3)段)，適用於上述兩項損失的反申索。但既然本席認為被告人已就「該物業被鎖上的損失」方面的裁斷提出可爭辯的上訴理據，該上訴理據無疑對上述兩項申索的裁斷也有影響，因此本席亦就上述兩項損失的裁斷給予上訴許可。

(6)  該困擾等之損失及該多付之數目

29. 就該困擾之損失，被告人指稱他因憂心事件而受精神壓力，亦花了不少日子為此奔波。但正如陳審裁官所述，被告人提供這方面的證據未能達至舉證標準，本席認為，陳審裁官裁定被告人未能成功舉證該困擾等之損失，並沒有犯上任何法律方面之錯誤或可能錯誤。

30. 至於該多付的數目，被告人解釋他於2008年4月18 日合共支付予徐女士港幣7,000 元(港幣2,300元的現金及港幣4,700 元的支票)，而當中港幣2,000 元是上期租金、港幣4,000元是兩月按金，而港幣1,000 元是地產佣金。被告人亦提供由徐女士出具的日期為2008年4月18日收據。被告人指稱，於2008 年4 月22 日，他應對方要求，在簽約時取回港幣4,700元的支票，但另付現金港幣6,000 元，即港幣2,000元的上期租金和港幣4,000 元的兩月按金。被告人亦提供由申索人出具的兩張日期皆為2008 年4 月22 日的租金及按金收據。被告人指稱，他當時找不到日期為2008 年4 月18 日的收據，徐女士表示當他找到該收據後便會退回餘款港幣1,300 元給他。被告人指稱，其後他因該物業事宜報警才發現徐女士不但是地產中介人及李先生的生意拍檔，亦是李先生的妻子及業主申索人的「老板娘」，徐女士一直隱瞞業主身份，而她作為地產中介人沒有申報涉及的利益。被告人認為，申索人/徐女士向他多收上述港幣1,300元仍未被退回，徐女士亦因租務中出現誠信及操守問題而應退回所收的港幣1,000元地產佣金，因此被告人反申索追討多付的數額港幣2,300元。

31. 本席認為，雖然被告人可能需向徐女士而非申索人追討已付的地產佣金，但他已在其書面供詞詳細解釋他如何多付港幣1,300元給申索人，並提供收據作為佐證，本席不明白陳審裁官為何在該判決理由書第35段裁定「被告人未能提供足夠的證據支持」，而沒有述及上述第30段的證據及/或就該等證據作出分析。被告人指稱陳審裁官在該判決理由書未就被告人的重要論據交代他的判決理由，亦未就其裁斷作出證據上的分析，或述明為何不接納被告人的證據，因此可能犯上法律上的錯誤，本席認為這是可爭辯的上訴的理據。

(7)  該按金及該搬遷費

32. 陳審裁官裁定該和解協議表面上有企圖妨礙司法公正的情況，而履行該和解協議對公眾利益有損，因此該和解協議乃屬不能生效的非法合約，法庭不會執行該和解協議任何條款，包括繳付該按金港幣4,000元及該搬遷費港幣5,000元給予被告人。但被告人指稱，該和解協議在警局簽署，亦有警員看過，是光明正大的文件，如果不執行該和解協議，這才是對公眾利益有損害。

33. 首先，該和解協議有別於陳審裁官在該判決理由書第36-38段所提及的案例。依據該判決理由書第27及第31段所述，當時雙方劍拔弩張，情況「雞犬不寧」，被告人跟徐女士有肢體碰撞，甚至警方曾二度介入，而「被告人及徐女士同樣地有不當行為」。因此，雙方達成該和解協議，不但解決雙方就該租約的糾紛，亦「雙方協議在警署所有刑事案件的責任全部取消不作追究，一筆鈎消」。這顯然是互相不作追究，而非一方要求另一方放棄或撤回刑事投訴。陳審裁官席前亦似乎沒有證據顯示警方當時已打算刑事控告任何一方，或已向任何一方筆錄證人供詞。本席認為，陳審裁官所援引的案例是否適用於該和解協議是法律觀點方面的上訴理由，本席認為是可爭辯的上訴理據。

34. 第二，甚至該和解協議是非法合約，陳審裁官沒有考慮該和解協議的非法部份是否可被分割刪除，以保存餘下合法的部份。Chitty on Contracts 第32版第1冊第1372-1373頁第16-211段述明如下：

「Where all the terms of a contract are illegal or against public policy or where the whole contract is prohibited by statute, clearly no action can be brought by the guilty party on the contract; but sometimes, although parts of a contract are unenforceable for such reasons, other parts, whether to stand alone, would be unobjectionable. The question then arises whether the unobjectionable may be enforced and the objectionable disregarded or “severed”……it is submitted that two underlying principles have throughout guided the courts. First, the courts will not make a new contract for the parties, whether by rewriting the existing contract, or by basically altering its nature; secondly, the courts will not sever the unenforceable parts of a contract unless it accords with public policy to do so.」

該和解協議的內容不但表示「雙方協議在警署所有刑事案件的責任全部取消不作追究，一筆鈎消」，同時亦經協議解決了雙方在租務上一些糾紛事宜，包括雙方同意(1)被告人在2008年12月1日前搬離該物業，(2)搬出及交回該物業的安排和(3)申索人退回該按金及支付該搬遷費。本席認為，該和解協議內有關取消及不追究刑事責任事宜能否與該和解協議內其他有關解決一些租務糾紛事宜分割而後者得以保存生效，顯然涉及法律事項，而陳審裁官應否就這方面作出考慮及裁斷是可爭辯的上訴理據。

35. 第三，甚至該和解協議是非法合約，而該和解協議完全不能執行，但申索人和被告人在該租約第2條已約定，承租人(即被告人)在租約期滿時清付該物業的租金、水電費及大廈公共管理一切費用後，該按金(不計利息)得憑原收據領回。該租約並非不能生效的非法合約，而陳審裁官已撤銷申索人在該案件的所有申索，因此本席認為，被告人指稱他可以倚賴該租約第2條下的約定權利要求申索人退回該按金是可爭辯的上訴理據。

V.  結論

36. 基於上述原因，本席許可被告人就陳審裁官在該裁決及該覆核裁決就下述反申索項目的裁斷提出上訴：

(1)    該天台未能使用面積的損失；

(2)    該物業被鎖上的損失；

(3)    該被佔用的租值；

(4)    該電訊服務費用的損失及該收入的損失；

(5)    該多付之數目；

(6)    該按金及該搬遷費；及

(7)    有關反申索的訟費命令。

37. 本席亦頒下訟費命令，被告人是次上訴許可申請的訟費歸於上訴訟案中。

38. 本席亦藉此提醒被告人，他應考慮是否需要及早向該審裁處索取有關該裁決的審訊錄音謄本(日期為2015年8月17日)及該覆核裁決的聆訊錄音謄本(日期為2015年10月9日)，在上訴中呈堂使用。