POON KUI KI, FREDDY AND ANOTHER 訴 SEVERN VILLA LTD AND OTHERS

LDBM 223/2008

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2008 年第 223 號

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判案書

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背景

1. 第一申請人是香港山頂施勳道3號施勳別墅(“該大廈”)2A單位和6號車位的業主。 第二申請人是該大廈3A單位和8號及9號車位的業主。 第一答辯人是該大廈1A, 1B, 2B及3B單位和1至5號及7號車位的業主。 第一申請人、第二申請人及第一答辯人已擁有該大廈的所有業權，該大廈並沒有其他業主。

2. 第二答辯人是於2008年9月8日的業主大會上被委任為該大廈的管理人。 第三答辯人是該大廈的業主立案法團，但由於無人可代表法團，第三答辯人在是次審訊中缺席。

3. 第二申請人已於審訊前中止其申請。 是次審訊只涉及第一申請人的申請。 第一申請人的申請是要求土地審裁處頒令如下：—

   (1)    宣告於2008年9月8日業主大會上解散管理委員會的決議無效；

   (2)    宣告於2008年9月8日業主大會上委任第二答辯人為管理人的決議無效；

   (3)    由土地審裁處委出管理委員會；及

   (4)    以交替形式，委任一名新的管理人以取代第二答辯人。

4. 雖然第一申請人提出2008年9月8日的決議無效，但在審訊時，第一申請人確認2008年9月8日的業主大會完全是依法進行。 他對解散管理委員會和委任第二答辯人為管理人的決議，在程序上的合法性並無爭議。 他只就第二答辯人的獨立性提出爭議，因為第一及第二答辯人是擁有一段極其密切及長期的個人/商業關係。 第一申請人認為第一答辯人濫用<<建築物管理條例>> (“該條例”)第30條，提出一些不屬於理由的“理由” ，藉以解散管理委員會及委任一個有關連的“管理人” 以達到「私有化」整個管理委員會的目的。 因此，第一申請人要求本席頒令第二答辯人作為“管理人” 之委任無效，及解散管理委員會的決議亦相對無效。

5. 第一申請人在其修改申請通知書上及在審訊時，提出了很多關於該大廈的管理問題，特別是有關第一答辯人的代表王家琪女士的行為表現。 不過，本席認為這些指控都與本案無關，所以本席不會就這些指控作出裁決。 本案所涉及的問題其實只是有關第二答辯人的獨立性及法例是否容許第二答辯人作為管理人。 本席只會就這兩個問題作出裁決。

第二答辯人的獨立性

6. 第一申請人指出在2008年9月8日委任第二答辯人為管理人之時，第一與第二答辯人已經相識不少於20年之久。 從1988年起，第二答辯人已經在第一答辯人之母公司(當時稱為實力國際控股有限公司) 擔任董事一職長達十年之久，更在1997及1998年擔任聯席董事總經理。 第一申請人懷疑第二答辯人的委任可能涉及由第一答辯人給予第二答辯人的利益輸送，因為第二答辯人的管理人服務費為每月15,000元，高於該大廈每月支出的100%以上。

7. 第一申請人又指出第一答辯人的法律顧問(Richards Butler)，經第一答辯人代第二答辯人草擬一封通知各業戶就有關他的管理人之任命信件及其後該法律顧問代第二答辯人發出該信予第一及第二申請人。 該法律顧問又經第一答辯人代表第二答辯人草擬管理人委任通知書並由第一答辯人填上第二答辯人之地址，最後才由第二答辯人簽署。 該法律顧問亦代表第二答辯人呈交委任通知書予土地註冊處存檔。 第一答辯人又竟代表第二答辯人向該法律顧問尋求法律意見及查詢如何跟進該大廈之事務。

8. 此外，第一申請人指出第二答辯人於2009年5月27日呈交之反對通知書中的屬實申述(Statement of Truth) 竟然不是由第二答辯人親自簽署，而是由第一答辯人一方代簽。 第一申請人亦懷疑多封由第二答辯人發出的信件追收管理費之通知信上之簽名是由第一答辯人代勞，以剪貼做成。 第二答辯人亦竟不避嫌兩次委托第一答辯人代其出席本案之聆訊。

9. 不過，本席認為上述的指控都不能證明第二答辯人作為管理人沒有獨立性。 雖然第二答辯人曾經受聘於第一答辯人相關的公司，但這是很久之前的事，第二答辯人現時已沒有受聘於第一答辯人。 第二答辯人本身是一個資深執業會計師及擁有大律師(非執業) 資格之專業人仕。 以他的資歷，收取每月15,000元的管理人服務費並無不合理的地方，不可以此作為利益輸送的理據。 即使第二答辯人有使用第一答辯人或其法律顧問處理一些文件或代表出庭應訊，這並不一定代表第二答辯人在處理該大廈管理的問題上沒有作出獨立的決定。

10. 再者，第二答辯人已於2008年11月21日辭去管理人一職。 若果第二答辯人是受第一答辯人操控的話，本席相信第二答辯人絕對不會主動辭去管理人一職，而會繼續管理該大廈。

11. 因此，本席裁定第二答辯人並非如第一申請人所述一樣沒有獨立性。

法例是否容許第二答辯人作為管理人

12. 由於本席裁定第二答辯人並非沒有獨立性，第一申請人要求推翻第二答辯人的委任的申請便已經沒有理據支持。 不過，即使假設第二答辯人是受控於第一答辯人的話，這亦不等於第二答辯人一定不能被委任為管理人。

13. 第一申請人就該條例的立法原意，作出了以下的陳述：—

“BMO的立法原意，旨在為業主提供一個法律綱領，讓他們更有效地管理他們的大廈。條例同時也就法團的權力、職責和開會程序等訂定條文，讓業主有所依循，利便法團的日常運作。

根據該立法原意，我深信條例第30及31條就有關委任 “管理人” 及解散管委會之原意是確保各管委會委員/整個管委會能真正代表業主履行大廈管理上的權責，以公開、透明、忠誠，交代四項原則履行責任和處理事務。

第30及31條可以說是 “非常” 法例用於“非常” 時期，例如當管委會涉及欺詐，訛騙，貪污等罪行，又或者所有管委會委員沒有能力參予大廈之管理，那麼第30及31條便可以作出一個過渡性的安排，以便有效地去管理有關之物業。

我深信第30條並非為一少撮擁有業主大會控制權的業主濫用而設，藉以隡除積極參予大廈管理及有能力之委員，以達成實際控制整個管委會的目的。

司法獨立是每一位香港人的權利。 相同地，一般市民在日常生活中若遇到需要調解、仲裁或者管理人介入的情況中，亦會合理地期望 “獨立” 性的原則得以尊重。 當管委會委員(包括管理人) 利益與法團利益互相抵觸或有所衝突時，便會出現利益衝突的情況。 私人利益泛指委員/管理人本身及其相關的人仕，包括其家人、親屬及私交友好的財務及個人利益。

管委會委員/管理人應避免任何會導致或被認為會導致利益衝突的情況。 並當發生此類情況時向管委會或法團/業戶作出申報。 若委員/管理人沒有避免或申報利益衝突，可能會招致偏私，濫用職權或甚至貪污的指控。 故此，盡責任的管委會委員/管理人必須：

1.  確保在他們職責和個人利益之間並無實際或潛在的衝突。

2.  避免令人懷疑他們不誠實、不公正或利益衝突。

3.  避免處理有實際利益或潛在利益衝突的個案。”

14. 不過，本席認為管理人並不一定要與有關大廈完全沒有利益關係。該條例並沒有這方面的要求。 事實上，在很多時候，都是有關大廈的業主才願意當管理人，因為有關大廈的管理對他們有切身關係。 如果該條例不容許有實際或潛在利益關係的人士成為管理人，那麼所有業主都不能成為管理人。本席不相信這是立法的原意。

15. 最重要的是，管理人必須在執行其管理人職責的時候，以有關大廈的公眾利益作依歸，而不是以私人利益去執行這公職。 其實管理人的職責相等於管理委員會的職責，而管理委員會的職責是要執行法團在該條例第18條下的職責。 這些職責都應該要以業主的共同權益去處理。

16. 因此，即使第二答辯人是受控於第一答辯人，這本身並不能構成第二答辯人的委任無效。 最重要的是第二答辯人有沒有在其執行法團的職責上偏私。 不過，第一申請人在本案中並沒有提出這方面的指控。 事實上，當第二答辯人被委任為管理人後，第一及第二申請人已經不願意與第二答辯人合作，交出法團的文件給第二答辯人，第二答辯人根本未有機會去確實執行法團的職責。 第一申請人的申請只是針對2008年9月8日的決議作出，而不是針對第二答辯人在執行法團職責上有實際偏私而作出。

17. 該條例並沒有規定第30及31條只適用於第一申請人所指的 “非常” 時期，又或者只可以作出一個過渡性的安排。 相反，該條例第31(2) 條已說明審裁處委任管理人的為期可以為期一段無限定的期間。

18. 本席亦不同意第一申請人就該條例第30條並非為一少撮擁有業主大會控制權的業主濫用而設的說法。 從該條例的內容來看，除非公契另有規定外，業主大會的決議是以少數業權服從多數業權為原則的(見附表3，第3(5) 段) 。 第一答辯人擁有多數業權，自然可以掌管業主大會的決議。如果擁有多數業權的業主不能話事的話，那麼是否要擁有多數業權的業主聽命於擁有少數業權的業主呢？ 本席不相信這是立法的原意。

19. 基於上述理由，本席裁定第二答辯人的委任並沒有抵觸任何法例，不須被推翻。 第一申請人要求宣告於2008年9月8日業主大會上委任第二答辯人為管理人的決議無效的申請不成立。 同樣理由，第一申請人要求宣告於2008年9月8日業主大會上解散管理委員會的決議無效的申請亦不成立。

委出管理委員會/委任新的管理人

20. 雖然第一申請人的申請理據不能成立，但現時第二答辯人已離職，該大廈出現無人管理的問題。 因此，第一答辯人反申索要求本席委任新的管理人去執行管理工作及要求賠償。

21. 由於該大廈只得3名業主，即第一申請人、第二申請人及第一答辯人，如果要他們再次成立管理委員會去管理該大廈，本席相信這只會產生更多爭端。 因此，本席同意委任新的管理人。

22. 不過，雙方並沒有提供新的管理人人選給本席考慮，本席不可能憑空委任新的管理人。 本席會要求雙方提供新的管理人人選及其簡歷和收費給本席考慮才作頒令。

總結

23. 因此，本席頒令如下：—

(1)    撤銷第一申請人之申請。

(2)    有關第一答辯人之反申索，及本案之訟費問題押後由排期主任另定日期聆訊，但須在21天之後。

(3)    雙方須在21天內各自存檔及派送不超過3名新的管理人人選及其簡歷和收費。