周凌, 林慧瑜經營利昇物業代理公司 對 梁志文

HCSA32/2011

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

小額錢債審裁處上訴2011 年第32 號

原本案件編號：小額錢債審裁處申索2010年第38903號

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判案書

1.  申索人向被告人追討地產經紀佣金，被告人則反告腳傷賠償、搬遷費、睇樓費及工具損失賠償。審訊後，審裁官判決申索人勝訴並撤銷反申索。梁先生現申請上訴許可。

案情撮要

2.  被告人透過申索人的林女士購買了一個在大埔道的物業。在簽署臨時買賣合約當日(即2010 年6 月2 日)，物業有租客。在原業主同意支付賠償金的情況下，租客願意遷出。交吉期定為2010 年8 月8 日，不過原業主同意在7 月15 日把單位交出以便被告人裝修。

3.  交易按時於8 月8 日完成。申索人追討佣金，被告人卻拒絕支付，原因是申索人沒有就單位進行查冊，而且據稱在處理租客遷出一事上辦事不力，被告人因而需要自行處理有關租客遷出的事宜。此外，被告人因為未能在7 月15 日成功遷入單位，因此他需要另行租屋居住。又因所租的地方狹小而引致腳部受傷，因此他申索賠償15,000 元。他也申請搬遷費3,000 元及因另行租屋而需要睇樓的費用共1,800 元 。此外，林女士的丈夫也取去了他兩件工具，為此他索償300 元。被告人反申索的總金額為20,100 元。

4.  林女士同意她沒有在臨時買賣合約簽妥前做查冊，但她於翌日已進行查冊並確認原業主是註冊業主，她也通知了被告人。

5.  於2010 年6 月9 日，林女士相約原業主及被告人，致電聯絡租客。根據林女士從原業主所獲得的指示，她建議先支付兩個月的租金給租客作為搬遷賠償，其餘的於遷出時支付，惟租客反對。被告人認為林女士的做法是自把自為，惹怒租客以致他拒絕遷出，因此被告人需自行處理如何使租客在相關的時間遷離該單位。

6.  於2010 年7 月11 日，原業主、被告人及租客達成協議(“協議”)。租客會於2010 年8 月11 日遷出，並獲賠償17,600 元。協議由被告人草擬，並由原業主及租客簽署。被告人先墊支5,200 元，餘款於租客遷出時由業主支付。被告人最後也取回了墊支的金錢。

7.  林女士因為成交已按合約完成，於是在2010 年8 月15 日，偕丈夫往被告人的單位索取佣金。被告人拒絕支付甚至以工具指向他們，於是林女士的丈夫把該些工具奪去，並將之棄置。事件驚動警方，但最後警方並沒有檢控任何人。

審裁官的裁斷

8.  於審訊後，審裁官認為臨時買賣合約是有效的，協議是三方自願的文件亦為有效，租客亦已遷離，而單位也已順利成交。被告人因而需要支付8,000 元的佣金。申索人並無責任促使租客遷離該單位，而申索人一方已盡力協助處理該事宜，租客遷出的日子其實是被告人所同意的，就算租客沒有在7 月15 日前遷出，亦與申索人無關。

9.  審裁官也認為林女士建議先付兩個月的賠償金給租客並非自把自為，只是遵從原業主的指示而已。因為當時原業主也在場，即使原業主破壞與租客之間的協議，只有原業主需要負責，與林女士無關，林女士也可照得佣金。加上林女士的角色只是促成買賣，無論那一方違約，她也可獲得佣金，因此她無需自把自為。

10.  即使林女士有失職，沒有在簽署臨時買賣合約前做好查冊，查冊的結果顯示原業主仍是註冊的業主，而交吉也順利完成，因此遲做查冊沒有招致被告人任何損失，審裁官認為被告人對於申索並無答辯的理由。

11.  關於反申索，審裁官認為協議是由三方面達成的，而被告人也於約定的時間收樓。因此檢視樓宇的費用及搬遷費與本案無關。

12.  至於被告人所受的身體傷害，該傷害應於2010 年8 月前發生，但被告人呈交的關於傷勢的照片卻是2011 年4 月22 日的。為何在這段時間中被告人未能痊癒呢？若他所言屬實，他的腳傷必定十分嚴重。但事實上被告人從沒有向西醫求診。審裁官質疑被告人的腳傷是否在搬遷那天造成的。證據不足以顯示被告人是在細小單位中受傷，審裁官認為他的說法不盡不實，只是把身體一些受傷的情況強加於申索人身上，為要逃避繳付佣金的責任。而那可以支持被告人需要接受治療的文件看來只提及吃某些食物能消除腫瘤，與被告人聲稱所受的腳傷全無關係。審裁官完全不相信被告人因為搬進細小單位而受傷，事實也沒有證據證明他如何計算15,000 元的賠償金。即使他有受傷，審裁官認為那只是他自己不小心而引致的。

13.  審裁官也接納林女士的說法，認為她的丈夫所作的是基於自衛，與申索人無關。

14.  基於上文的理由，審裁官撤銷反申索。即使在覆核後，審裁官仍然維持原判。

上訴的理由

15.  被告人提出三個上訴的理由：

「(a) 審裁官偏幫林女士。接納她不誠實的口供，將假供詞當真供詞。

(b) 林女士講是持牌地產經紀，從無收過她睇樓紙及查冊，被代理監管局罰1000 元並要參加持續進修課程。

(c)   2011 年9 月15 日給鴻興地產9仟元佣金，10 月19 日給8千元鴻興地產佣金。」

16.  就著上訴理由(a)，被告人的說法是申索人根本沒有查冊，被告人反而要由另一地產公司代替他查，被告人質疑原告人的傳真機是否巧合地壞了而不作出查冊，認為她在編故事，而審裁官也錯信了她。

17.  決定接納哪一位證人哪一部份的供詞是審裁官的責任，他選擇相信原告人的說法是他可以根據席前的證據而作出的判決，此點屬於事實上的裁定，不能構成上訴的理由。

18.  即使相信被告人的說法，遲了作查冊也對被告人沒有任何影響，因為查冊的結果顯示原業主的確是註冊業主，而樓宇也成功地完成交易。審裁官的裁斷正確。上訴理由(a)並不成立。

19.  至於上訴理由(b)，林女士的證供是她是持牌的地產經紀，而該證據被審裁官信納。被告人從來沒有收過睇樓紙或查冊並不影響他是否需要支付佣金，因為原告人促成了交易，而臨時買賣合約也清楚地說明佣金需於交易完成時支付，而交易亦已完成。地產代理監管局向林女士作出處罰是行使監管的權力，與本案基於合約而提出的申索沒有關係。因此，上訴理由(b)並不能成立。

20.  關於上訴理由(c)，被告人認為他不是一個賴賬的人，他支付其他地產公司的佣金顯示他有誠信。今次不付款只因林女士辦事不力。

21.  但本席認為被告人在其他買賣中展示誠信與他是否需要支付本宗申索的佣金完全無關。本席同意審裁官的看法，即使租客延遲交樓，也是原業主違約，只會是原業主需要向被告人進行賠償，責任不在林女士這位地產經紀身上。上訴理由(c)並不成立。

22.  被告人無法指出審裁官在法律觀點上有任何錯誤。他所列的上訴理由毫無上訴得直的機會，因此本席拒絕給予上訴許可。