THE INCORPORATED OWNERS OF MING YUEN MANSIONS 訴 LAM YUK LAN GRACE

LDBM 185/2011

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2011年第185宗

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判決書

無爭議事實

1.  本案的申請人為北角孔雀道1-31號明園大厦(“該大厦”)的業主立案法團(“法團”)；而答辯人為該大厦D座1931室 (“1931單位”) 的業主。

2.  答辯人在1989年8月15日成為1931單位的業主，並在單位的外牆上裝置了多個簷篷(“該簷篷”)防止雨水滲漏(文件冊第141頁相片所示)，除了答辯人外，該大厦還有其他業戶在外牆或公用地方建有違例建築物，申請人就這些違例情況，曾在2005年去信屋宇署，在屋宇署廵查後，曾對多個業戶發出清拆令，但答辯人並未接獲任何清拆令。

3.  之後法團曾在2008年時向兩名業戶提出訴訟(文件冊第115-122頁)，要求拆除在公用部份裝置的水喉或簷篷。在本案提出後，法團也曾向其他11位在外牆裝置了簷篷或違規結構物的業戶發出律師信件(文件冊第150-171頁), 要求他們清拆有關的裝置。而在提出本案的同時，法團也向另兩名業戶提出類似的訴訟(案件編號LDBM184/2011及LDBM186/2011)。

4.  2011年2月14日該大厦開始了大維修工程，法團管委會曾在2011年2月21日及3月25日發出通告(文件冊第139-140頁)，勸籲擁有違反公契條文建築物的業戶主動拆除及修復有關部份，而在3月25日的通告中，更明言如業戶未曾在7天內拆除或向法團登記由顧問公司報價清拆，則會由法團代為清拆及向業戶收費。唯儘管答辯人並未在限期內清拆該簷篷，法團並未代為清拆。

5.  2011年5月20日法團的代表律師去信答辯人(文件冊第142-143頁)，要求答辯人在七天內清拆該簷篷，否則將會訴諸法律行動。答辯人在2011年5月28日去信法團主席及另一管委會成員(文件冊第21頁)，指稱曾嘗試找人清拆，但由於牽涉到大維修承建商(“卓越”)的棚架，故此已找卓越代為處理，而卓越的職員答應會作安排。唯法團在2011年6月3日已提出本案的申請。

6.  依據該大厦的建築平面圖(文件冊第183頁)，每單位外牆也有晾衣架(drying rack)，實為該大厦外牆的一組防風板，結構如文件冊第111頁上右下方相片所示，一塊防風板在前，在防風板背後有一支架，在支架上為晾衣架，讓業戶以竹竿晾曬衣物。

7.  在2008年9月23日曾有一業戶的防風板被強風吹墮街上，有關事件在2008年10月8日的管委會會議上滙報過(文件冊第113頁)。法團在2010年6月27日的業主大會上議決通過, 『授權管理委員會及大維修承建商清拆外牆僭建物和防風板等』(文件冊第136-137頁)。1931單位的晾衣架(“該晾衣架”)在2011年4月時被拆去。

本案的申請

8.  申請人指稱，答辯人違反了大厦公契條文第10(e)及10(n)條，在1931單位的外牆上(“該外牆”)，裝置了該簷篷，而該外牆為公用部分，故要求法庭頒令:

(i)      禁制答辯人在公用範圍裝置簷篷；

(ii)      強制答辯人移除該外牆上的簷篷及還原該外牆建築。

9.  答辯人在反對通知書中提出以下的抗辯理據:

(i) 訴訟時效已過；

(ii)  長時間的延誤(laches)；

(iii)  法團默許(acquiescence)有關的違規情況；

(iv)  該外牆業權屬答辯人所有；

(v) 公契條文第10(e)條並不適用；及

(vi)  法團對答辯人作選擇性訴訟。

10.  另外，答辯人也提出反申索，指法團在未得答辯人同意下，強行將該晾衣架拆除，有違公契條文第10(f)條，故要求法庭頒令法團須還原該晾衣架。而法團則辯稱因晾衣架出現老化跡象，過去亦曾出現脫落墜下的情況，故在業主大會上決定將所有的晾衣架拆除，原意是在拆除後換上新的晾衣架, 但最終因經濟考慮而未有即時更換。

相關的公契條文

11.  公契條文第9條

“Save and except as provided im Claused 10(a) each owner may place and erect in his own part of the said building at his own expenses any additions improvements or furniture and may make alterations there and shall have the right to remove the same at his own expense.”

12.  公契條文第10(a)條

“Not to make any structural alterations in his part of the said building which may damage the other parts thereof or cause inconvenience to the other occupiers and not to make any alteration to the water or gas pipes electrical wiring or plumbing which may cause such damage or inconvenience as aforesaid and not to cut or injure the cement concrete flooring columns beams or girders of the said building or do anything whereby the structural strength thereof may be affected.”

13.  公契條文第10(e)條

“Not to erect or affix or permit or suffer to be erected or affixed any signboard, signs, notices, posters, signal, advertisement, illumination flag or sunshade bracket fitting or thing to the exterior of the said building or to common areas within the said building or any part thereof or to any exterior wall door or window of the building.”

14.  公契條文第10(f)條

“Not to hang up any clothes articles or things other than on the drying racks provided and not to alter remove or damage such drying racks or anything affixed thereto.”

15.  公契條文第10(n)條

“Not to erect or put up any temporary or permanent structure or object outside his flat nor to change the appearance of the said building.”

申請人就該簷篷的訴訟權，是否因時效條例第4(3)條而喪失

16.  答辯人指稱，法團就該簷篷的訴訟權，應受時效條例所監管，故依據時效條例第4(3)條，必須在違反公契條文的行為發生時起計的12年內提出就該簷篷的訴訟，而法團未有附合此一規定，該簷篷在1989年裝置，法團未有在2001年以前提出訴訟，故就該簷篷的申索已失去訴訟權。而依據Companhia De Seguros Imperio v Health (Rebx) Ltd & Ors[2001]1 WLR 112的英國案例，時效條例第4(7)條已不合時宜故不應採用。

17.  申請人則依據 Incorporated Owners of Man Hong Apartments v Kwong Yuk Ching & Ors [2001] 3 HKC 116一案例的裁決，指稱法團就違反公契採取行動，時效條例並不適用。而根據 Incorporated Owners of Fortune Mansion v Chiu Ng Ling (LDBM 97/2009)，違反公契條文的行動屬持續性的，每一天均有新的訴訟理由。

18.  本席接納 Man Hong Apartments一案例的原則完全適用於本案中。上訴庭副庭長Mayo在該案例的判決中就時效問題指出“Equally s4(7) specifically excludes actions for injunction and other equitable relief from the operation of the section.  There also can be no question of the statutes of limitation having any application by analogy as the claim here for breach of the terms of the DMC are in no way equivalent to any common law right of action. ”(第123頁)。

19.  本席完全同意該案例的判決理由，由於本案的申索也是涉及公契條文的執行，因此時效條例同樣地並不適用於法團就該簷篷執行公契條文的申索。另外，本席並不接納答辯人依賴英國案例以支持有關條例不合時宜的說法，英國案例對本席並無任何約束力，Man Hong Apartments的判決絕對凌駕於英國案例之上。

延誤及默許

20.  答辯人指稱，法團從1989年時已知悉該簷篷的存在，唯一直未有採取任何行動，只在2011年，即22年後才對答辯人提出訴訟，這等同法團已默許有關的違規行為，及已默許不會採取執行公契的行動。而22年也是一個非常長久的延誤，對答辯人造成不公，皆因答辯人現時已為退休人士，只依賴積蓄維生，實在沒有經濟能力應付清拆費用。而如果法團早點向答辯人提出須清拆該簷篷的要求，答辯人可另找承建商處理，而無需被局限必須聘用卓越，令致答辯人全無議價空間。

21.  法團方面則依賴 Fisher v Brooker [2009] 4 All ER 789一案中所指的損害性依賴(detrimental reliance)，認為答辯人並未能提出這方面的證供；且在同一案例中第809頁第79段中也提及，“They cannot show any prejudice resulting from the delay, and even if they could have done so, they have no answer to the judge’s finding...that the benefit they obtained from the delay would outweigh any such prejudice”，即答辯人所面對的不公，遠較她因延誤而繼續使用該簷篷的益處為少。而依據 The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre v Ohashi Chemical Industried (Hong Kong) Limited [1995] 2 HKC11 一案，法團無權默許任何違反公契的行為。

22.  本席接納，單憑延誤不足以令法庭拒絕衡平法濟助的要求，答辯人必須證明不公平的情況存在。根據法律文獻 Snell’s Equity一書，“Laches essentially consists of a substantial lapse of time coupled with the existence of circumstances which make it inequitable to enforce the claim.  Delay will accordingly be fatal to a claim for equitable relief if it is evidence of an agreement by the claimant to abandon or release his right, or if it has resulted in the destruction or loss of evidence by which the claim might have been rebutted, or if the claim is to a business (for the claimant should not be allowed to wait and see if it prospers), or if the claimant has so acted as to induce the defendant to alter his position on the reasonable faith that the claim has been released or abandoned.  But apart from such circumstances delay will be immaterial”(para.3-19)。

23.  本席亦認同，根據 The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor. V. Ohashi Chemical Industrial (Hong Kong) Ltd.一案，法團並沒有權力去默許答辯人所犯的違例行為。該案的判決中清晰指出 :-

“(1) Under Section 18(1)(c) of the Multi-storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance (Cap. 344), incorporated owners were placed under a statutory duty to do all things reasonably necessary for the enforcement of the obligations containedin the deed of mutual covenant. When the incorporated owners found that there was a breach of covenant being perpetrated by one of the owners, it was not only their right but their duty to seek to enforce the covenant (at 13A-B).

(2) It followed that in the instant case the plaintiffs were not only entitled but bound to take proceedings for the enforcement of these covenants. It also followed that they could not have granted expressly to the defendant or any other owner of any unit in the building the right to act in contravention of the deed of mutual covenant as the defendant had done (at 13C-D).

(3)   Although equity would sometimes restrain a plaintiff in the exercise of the legal rights because it would be inequitable and unjust in all circumstances to allow him so to exercise those legal rights, equity would not hold him bound by acquiescence to allow something which he could not have allowed by express grant (at 13D-E).”

24.  因此,即使法團在過往多年已經知道答辯人的違規行為，根據上述案例，法團也無權作出這樣的默許。法團的職責是執行公契，並沒有權力明確地或隱含地容許答辯人違反公契的行為，更遑論默許不會就答辯人的違規行為作出執行公契的行動。

25.  在本案中，本席認為答辯人並未能提出任何於上文第22段中所述的情況，從而令法庭接納頒下有關的衡平法濟助對答辯人不公。答辯人在證供中也同意，由於卓越已搭建了棚架，故此委託卓越拆除該簷篷是最省錢的做法，本席實在看不到任何對答辯人不公的地方，相反地這是對答辯人最有利的安排。而答辯人提出的經濟負擔能力，本席認為並不能成立為不公的理據，否則法團只能在業戶有經濟能力的情況下才可執行公契，這實在有違法團應有的責任。

26.  儘管在衡平法下，法庭可因為容許法團行使該等法律權利，將對答辯人造成不公平為由，不容許法團行使其法律權利；然而，凡法團根本不可能明確容許答辯人的某些行為，衡平法絕不會斷定法團必曾默許答辯人作出同樣行為。因此法團根本無權准許任何人進行違反公契的行為，答辯人亦難以以准許、默許或延誤等作為違反公契的答辯理由。

該外牆的業權誰屬

27.  答辯人指稱，1931單位的首份轉讓契(文件冊第80頁)中註明買家的權利，即“with the exclusive right and privilege to hold use occupy and enjoy to the exclusion of the Vendor and the other owner or owners for the time being of other flats of the first buildings ... the Nineteenth Floor of the said No. 31 Peacock Road ... which flat is shown on the “Floor Plan” appearing on the said plan hereto annexed and thereon coloured Pink ...”。而從有關的平面圖(“Floor Plan”)(文件冊第74頁)中可見，粉紅色部份包括該外牆，所以，1931單位擁有該外牆的獨有使用權。此一詮釋亦獲 Wealthy China Trading Limited v Huie Man Kit & Ors (HCMP 2286/1998)一案支持。同樣地，公契上沒有任何條文將該外牆的獨有使用權保留予發展商，而該外牆也未獲分配任何業權份數，這足證在物業售出時，該外牆應與1931單位同時被售出，故此該外牆應屬答辯人所擁有。如該外牆屬答辯人所有，則根據公契條文第9條，答辯人在該外牆搭建該簷篷並無違反公契條文。

28.  法團則反駁指，由於轉讓契及大厦公契也沒有任何條文，指明該外牆專供某一業主獨有使用，故根據建築物管理條例(“該條例”)第2條及附表1的規定，該外牆應視作公用部分。而 Snowland Ltd v Topland Holdings Ltd [2006] 4 HKC 188 中裁斷，建築平面圖則所示，只為界定單位的邊界而不能視作包括外牆部份，故此不能以平面圖作定奪。

29.  本席接納申請人一方的論據。該條例第2條界定大廈的公用部分為『建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外』，而附表1第1段界定外牆為公用部分。基於這些法律條文的規定，法庭在考慮該外牆是否公用部分時，應先考慮是否有任何註冊文書可作參考。

30.  本席認為，1931單位的首份轉讓契是在土地註冊處註冊文書，唯在當中並未有任何條文，將該外牆的獨有使用權賦予給1931單位的業主；就答辯人所依賴的建築平面圖，本席認同 Deputy Judge Wong (當時官階)在 Snowland一案中的結論，平面圖只是二維圖片，當中的粉紅色部份只是描繪出1931單位的界限，從平面圖中根本不能辨別該外牆是否也屬1931單位獨有擁有。

31.  而本案中的大廈公契條文，同樣地也未有將該外牆的獨有使用權賦予給發展商或任何業主，本席並不接納答辯人所指，在這情況下等同將該外牆的業權也售出的說法，要決定業權是否出售應以轉讓契為依歸。

32.  雖然公契條文並未就該外牆業權誰屬或是否公用部分作界定，唯公契條文第10(e)、(g)及(n)條的存在，唯一推斷是外牆並不屬某一業主所有，否則此等條文實有違業戶可就其擁有的單位享有獨有使用權的規定。

33.  套用該條例第2條的規定在本案中，由於轉讓契及公契條文也並未就外牆是否公用部分作規定，則法庭應依據該條例附表1作判定。根據該條例附表1的條文，外牆是公用部分，在這情況下該外牆不可能由某一業戶所擁有。而建築平面圖上所示，只是顯示1931單位的範圍，並未顯示外牆也屬業權部分。

34.  本席裁斷，該外牆為公用部分，答辯人身為業主並不擁有該外牆的業權。

35.  答辯人曾提出，如該外牆屬答辯人所有，則公契條文第9條容許答辯人可裝置該簷篷。鑑於本席就該外牆為公用部分的裁斷，公契條文第9條不再存在任何相關性。

公契條文第10(e)條的詮釋

36.  答辯人指稱，公契條文第10(e)條的內容並未提及簷篷，而條文中『物品』(“thing”)一詞，以『或』(“or”)來連接，故應與條文中前述的『太陽擋裝置』(“ sunshade bracelet fittings”)相呼應，即是指與太陽擋結構物相類似的物品，所以案中的該簷篷並不包括在內。

37.  而答辯人的大律師在結案陳辭中亦指出，公契條文第10(n)條也不適用於本案，因該簷篷的面積只由該外牆向外伸延500毫米，絕不會是第10(n)條文中所提及的結構物(“structure”)；且由於該簷篷的面積較小，以法律不問瑣事的原則(“de minimis rule”)，對外觀影響有限，法庭不應干預。

38.  法團方面則指公契條文第10(e)條的條文採用了『或』(“or”)一字，故此不可能詮釋為只局限與前述太陽擋類似的東西。而答辯人在該外牆裝置了該簷篷，這明顯地已違反了第10(n)條的條文。

39.  本席並不接納答辯人一方的論據，從公契條文第10(e)條中可見，在羅列不得在該大厦外牆豎立的物品時，『或』字出現了兩次，如果採納答辯人所建議，只包括同類東西的詮釋，則條文中應該涉及多過一個屬性相同的物品(a collection of words with relevant genus)，但第10(e)條條文中所列，只為一系列不同屬性的物品，而太陽擋與物品更不可能視為同一屬性，本席認為第10(e)條文只是將3種不同的物品作交代，即招牌廣告或太陽擋或物品，而物品並非只局限太陽擋一類。而該簷篷屬物品的一種，故公契第10(e)條條文明顯地不容許在外牆豎立該簷篷，答辯人之舉明顯有違此公契條文的規定。

40.  就第10(n)條條文，內容並未規限結構物或物品(“object”)的面積，本席難以接納答辯人指稱因面積細小，故不可能是結構物的說法。即使該簷篷不能被視為結構物，但肯定是一個物品，同樣地是受第10(n)條的規管。而答辯人指稱該簷篷面積細小，對外觀影響有限，本席並不認同，法團方面指稱該簷篷合共有6個，而答辯人亦坦承其實是不止6個，每個簷篷向外伸延面積達500毫米，本席認為從數目及面積而言，法律不問瑣事的原則並不適用。

選擇性檢控

41.  答辯人指控法團對她作出選擇性檢控，因該大廈也存在其他的違反公契條文的情況，但法團只對答辯人採取行動。法團否認此說法，並指出法團早在2008年時已對另兩位業主就簷篷問題提出訴訟；而與答辯人一起也有另外兩位業主同時面對訴訟。在答辯人的案件提出申請後，法團亦已向其他11位業戶發出律師信。

42.  本席接納法團一方的證供，答辯人對法團的解釋沒有任何質疑，本席接納法團並未對答辯人作選擇性訴訟，也並非只對答辯人作針對性訴訟。誠如上文所言，法團有責任對違規的業戶作出執行公契條文的行動，答辯人此一指控不能成立。

強制性禁令是否公平/公正 (just and equitable )

43.  在考慮過答辯人提出的所有抗辯理由，本席認為答辯人在該外牆裝置了的該簷篷實有違公契條文第10(e)及(n)條，答辯人理應將該簷篷拆除及將該外牆修復；唯答辯人大律師在陳辭中指稱，頒下此強制性禁令對答辯人不公平/不公正，因所涉違反並未對任何人造成損害。本席並不認同，該簷篷在該外牆上裝設，明顯地對該外牆已造成破壞，法團絕對有權要求答辯人拆除及修復，本席認為對答辯人並無造成任何不公平/不公正。

44.  答辯人又曾在證供中指稱，她依賴法團在3月25日所發出的通告，以為法團會替她拆去該簷篷再向她收取費用，後來卓越到來表示要清拆僭建物，答辯人表示沒有任何僭建卓越便離去，並沒有替她拆除，而法團不久已入禀本案，對她不公平。法團方面則指稱卓越曾在3月25日的通告發出後，到1931單位要求拆除該簷篷，但答辯人表示屋宇署也沒有要求她拆除，故此不會清拆，卓越只好離場，而法團有見及此，恐怕自行替答辯人清拆會是違法，故此決定提出訴訟由法庭判決。

45.  在聽取過雙方的證供後，本席接納法團一方的證供，如非身為業戶的答辯人拒絕，本席認為卓越絕不會到場而不採取清拆行動。在答辯人自己拒絕讓卓越清拆的情況下，答辯人又怎能歸咎於法團的不行動，本席也實在看不到法團因此入禀對答辯人有何不公平的情況。

46.  另外答辯人的大律師亦在結案陳辭中指出，法團在大維修時將該大廈外牆的顏色改變了，這是有違公契第10(g)及(n)條的條文，在尋找衡平法濟助者本身不得有欺詐行為(“clean-hands doctrine”)的清白原則下，法團要求法庭向答辯人頒下強制令並不公平公正。

47.  本席並不認同答辯人可依賴上文所述指控法團並非清白，根據 Spry : The Principles of Equitable Remidies (7^th ed)一書，“it is often found that a statement that has been extrapolated from an equity judgment, and is then construed out ot its own context, gives rise to confusion and to attempts to misapply it.  An example is found in the use of the maxim, he who comes to equity must approach the court with clean hands.  This is doubtless a maxim which is both striking and succinct and which may be found to be of value for many explanatory or justificatory purposes.  But when its content is examined it is seen that it is of little or no use in assisting a court to decide whether, if specific performance is sought, relief should in the particular circumstances be refused.  So it has been established that even a plaintiff who has been guilty of fraud, which is hardly consistent with clean hands, may under some circumstances obtain equitable relief, such as where, for example, the fraud has been waived by the other party and there is no additional consideration that renders the grant of that relief unjust.  Again, it has been laid down that the absence of clean hands, is of no account “unless the depravity, the dirt in question on the hand, has an immediate and necessary relation to the equity sued for”. When such exceptions or qualifications are examined it becomes clear that the maxim that predicates a requirement of clean hands does not set out a rule that is either precise or capable of satisfactory operation.” (at page 5)。

48.  採納上文所引述法律文獻原則，答辯人指控法團違規的行為，必須與答辯人被指控的違規行為有直接相關性 (“immediate and necessary relation”)。本案中法團指控答辯人違反公契在該外牆裝置了該簷篷，這與法團違反公契將外牆的顏色改變，兩者全然不同也沒有任何相關性，本席認為清白原則並不能成立。無論如何，本席並不認同如法團存在任何違規行為，便即等同它不能就公契條文採取執行行動，這與法團有責任執行公契條文的規定背道而馳。

答辯人的反申索

49.  答辯人指稱，法團將該晾衣架拆去的行動，有違公契第10(f)條的條文，故法團應替答辯人重新裝置晾衣架。而業主大會只是通過有關防風板的拆除而非晾衣架，故法團並未獲授權拆除該晾衣架。

50.  法團並不否認拆去了該晾衣架，但解釋法團的原意是在拆去後安裝新的晾衣架，奈何房協提供的維修津貼並無餘數，故並不容許再花費另裝新晾衣架，且由於各業主已承擔了大維修的費用，有見及此，法團不欲加重業戶負擔，故打算稍後時間召開業主大會就晾衣架的安裝工程集資。而雖然業主大會只提及防風板，但由於防風板與晾衣架實為同一結構，晾衣架只是防風板的內藏支架，故此沒有特別點明。而法團決定拆去防風板及晾衣架，因為已用上40年絕大部分也殘舊不堪，且曾出現墜落情況，為安全起見必須先拆除。

51.  本席接納法團一方的證供，從相片中可見，晾衣架確實只是防風板的支架部分，故此本席接納業主大會上通過拆除防風板的決定，實為包括晾衣架部分，法團確實獲授權拆除該晾衣架。唯儘管如此，本席接納公契條文第9(f)條並不容許將這些晾衣架拆卸。

52.  但在本案中本席接納法團的證供，拆卸晾衣架的原意是更換新的晾衣架，可惜在資金不足的情況下未能實行。所以法團的原意是更換晾衣架而非拆除，本席認為法團並無任何違反公契的行為。本席亦接納法團所指，有關的晾衣架經歷長時間的使用，已出現殘破及跌墜的情況，在安全原則下，實在有清拆的必要，法團的行動無可厚非。

53.  本席認為法團只是在更換該晾衣架的過程中因安全考慮須先將之拆除，再待業主大會通過集資後裝置新的晾衣架，此舉可能並不理想，但並無違反大廈公契的條文。

訟費

54.  在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，本席頒令，答辯人須付本案的訟費，包括大律師證書，如雙方未能就訟費金額議定，則由法庭依區域法院基準評定。此為暫准判令，除非任何一方以傳票提出申請，此訟費命令在本判決書發下後14天即成為絕對命令。

頒令

55.  法庭頒令：

i.  答辯人須在本命令頒下的一個月內，將該簷篷移除及將該外牆修復至原來狀況;

ii.  禁制答辯人或其代理人或其工人在該外牆裝置任何簷篷；

iii.  答辯人的反申索被撤銷；

iv.  本判決附加罰則通知；

v.  本判決無須親自派送；

vi.答辯人須付本案的訟費，包括大律師證書，如雙方未能就訟費金額議定，則由法庭依區域法院基準評定。此為暫准判令，除非任何一方以傳票提出申請，此訟費命令在本判決書發下後14天即成為絕對命令。