MAX UNION DEVELOPMENT LTD 對 B G COLLECTION LTD

LDPE 847/2015

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2015年第847宗

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覆 核 判 決 書

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1.  答辯人在2015年10月3日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核本席於2015年9月21日的判决。本席就此判决, 早於2015年9月24日已頒下判案理由書 (下稱「判案理由書」) 。

覆核申請

2.  根據答辯人的總裁黃伯森先生(「黃先生」) 存檔的誓章，答辯人申請覆核的理由主要如下：

(1) 單位進行大規模維修工程的工期, 法庭需要先作出裁決, 確定工程日期, 因為現時申請人提出的所謂欠租, 是指2015年7月至9月租金, 但是根據答辯人委托的工程監督師於2015年9月14勘察所得報告, 工程仍未完成;

(2) 單位進行大規模維修工程期間, 法庭需要先作出裁決 “誰” 是該工程期間單位的真正佔用人, 因為若答辯人是佔用人才須繳付租金;

(3) 單位進行大規模維修, 法庭需要先作出處理和裁決, 申請人和答辯人是否在有協議或無協議的情況下長期施工, 因為雙方早有協議, 申請人是以14天的免租期, 取回單位的臨時使用權, 可是工程現時一再延誤。

申請人的回應

3.  申請人的董事陳錦波先生於2015年10月6日作出回應, 主要包括如下：

(1) 申請人並不是追討完工期後的欠租, 而是追討答辯人根據租約所欠的2015年7月至10月的租金和尚欠的一個月的按金; 雙方從來沒有口頭上或文字上作出任何有關完工後才交租的協議;

(2) 申請人並沒有向答辯人取回單位的臨時使用權, 申請人是經答辯人同意才進行工程, 申請人亦沒有單位的門匙, 維修工程期間, 單位一直由答辯人經營業務;

(3) 雙方唯一的協議是涉案租約, 雙方同意的是工程可以在租客營業時同時進行, 工程的預算期是不計算不可預測的因素, 大概為14個工作天, 卻沒有逾期賠償或完工後才交所欠租金或按金的協議;

(4) 局部維修工程主要部份已在7月10日完成, 餘下的粉飾工作需經裁決後才可處理。

工程日期

4.  本席認為無需處理或裁決工程的完工日期, 就此本席認同申請人的回應。 正如本席在判案理由書第18段所說, 答辯人負有舉證責任去證明有任何有關完工後才交租的協議, 但除了申請人於2015年4月8日與答辯人達成免租期為21天的協議外, 答辯人無法提供其他免租期協議的證據。

工程期間單位的真正佔用人

5.  就此本席亦認同申請人的回應。 正如本席在判案理由書第17段所說: 「黃先生亦承認於維修工程進行期間, 答辯人仍如雙方於涉案租約商談時的預算, 照舊開門營業。本席認為其間的維修工程影響, 不能算作涉案租約的合約基礎已不復存在, 在此情況下答辯人仍需支付租金。」

6.  即使作最壞假設, 申請人的行為令答辯人不能進入或使用單位, 嚴重違反涉案租約, 除非其嚴重已令涉案租約受挫廢止, 否則根據本席在判案理由書第15段所說: 「租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具附屬性質，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則 (可參考：Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd. [2001] 3 HKC 515; Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592) 。」

7.  又即使涉案租約受挫被廢止後, 租客仍再佔用/使用單位, 租客須支付業主佔用/使用單位的中間收益至交回單位的空置管有權為止。

有否協議申請人可長期施工

8.  本席認為無需處理或裁決申請人和答辯人是否在有協議或無協議的情況下長期施工,理由同上。

9.  正如本席在判案理由書第24段所說: 「即使答辯人認為申請人有違反其普通法或根據涉案租約的責任而導致損失, 答辯人需要申請索償或其他有關侵擾的指控, 答辯人應循其他法庭處理他的申索。」

結論

10.  基於以上考慮, 答辯人要求覆核本席於2015年9月21日的判决的理由, 已在判案理由書中詳細分析, 本席決定不接受答辯人的覆核申請。

11.  本席現判決撤銷答辯人在2015年10月3日的覆核申請。

12.  覆核申請是憑審閱文件來作決定的（參看土地審裁處庭長指示LTPD: Review No 1/2009）。本席認為合理的訟費命令，乃是不頒訟費命令。