甘百利投資有限公司 訴 佔用人及另二人

HCMP 4032/1996

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

高院雜項案件編號1996年第4032號

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判案書

序言

1.  原告人在1996年11月展開本訴訟，聲稱它是涉案物業的業主。涉案物業是處於荃灣芙蓉山丈量約份453號內的：－

(a) 1204號地段；

(b) 1136號地段的六份之三業權；

(c) 1136號地段的增批部分；

(4) 1137號地段的剩餘部分。

本訴訟的爭議點

2.  與訟各方不爭的事實是：－

(i) 1204號地段建有“菩提居”、“法華襌院”、“紫竹林”及“上天竺”；

(ii) 1136號地段、1136號地段的增批部分及1137號地段上，建有“菩提園”。

3.  原告人聲稱在1980年2月13日（即本訴訟展開前約16年多）成為涉案物業的業主。“經修訂申索陳述書”（日期為2006年5月18日）指，在1995年9月至1996年10月期間，各被告非法進入涉案物業的部分及/或已建在該處的建築物（包括一所名為“上天竺”的建築物），並侵佔該地。

4.  原告人要求法庭頒布強制令，禁止被告人進入或侵佔涉案物業，及離開涉案物業。原告人亦要求法庭頒布管有權命令，及命令被告人支付損害賠償、利息及訟費。但原告人在審訊開始時遞交的書面陳詞，及在結案階段遞交的書面陳詞，均沒有繼續追討損害賠償。

5.  被告人否認上述所有的指稱。被告人在“已修訂抗辯書及反申索書”列舉的抗辯理由可歸納為：－

(1) 原告人聲稱擁有的涉案物業業權，是以欺詐手段獲得；

(2) 即使原告人確為涉案物業的業主，被告人已因長期侵佔該地而獲得“逆權管有”；

(3) 原告人因“所有權上不容反悔法”而不可收回涉案物業的管有權。

辯方所述的涉案背景事實

6.  被告人在2006年5月16日前由律師代表進行抗辯。在2000年11月29日存檔的狀書中，辯方所倚據的具關鍵性事實，可簡述如下。

7.  第二被告人師承自一位俗家姓名為伍介伯的幻波法師。第二被告人在1944年左右從大陸來港並認識了幻波法師。他作供時說，他是在1933年出生，故當時年僅十四、五歲。

8.  幻波法師在1949年左右成立了佛道修明協進會（即第三被告的前身）。他在香港的一位叔父伍少文，是一位中醫師。伍少文是1136及1137號地段的業主，他深受幻波法師感動，決定出資協助幻波法師，傳揚佛教，普渡眾生。為此，伍少文除提供他名下的兩幅地段作弘揚佛法之用外，亦在1950年12月購入了1204號地段，並鼓勵（包括第二被告人在內的）各僧侶在其上蓋佛堂、建廟宇等。

9.  第二被告人曾在1945年返回大陸，但自1948年他再來港後，開始在芙蓉山跟隨幻波法師修行。當時該處已有一班僧人跟隨幻波法師。1951年初，幻波法師及伍少文同意，容許第二被告人及其他幾位僧人，在菩提園後面的菜田上建造小佛廟。因此，在1951至1952年間，明德法師及慈雲法師合資建造了“上天竺”，定西法師及雲妙法師建造了“法華襌寺”，而第二被告人則建造了“菩提居”。

10.  被告人稱，當時佔用涉案物業的僧侶，受到物業所有人的鼓勵，出資建造了上述的建築物，其後並繼續出資維修改善了該等建築物。

11.  被告人亦稱，伍少文在1951年3月21日，依幻波法師的意見，將1204號地段交給佛道修明協進會作宣揚佛法之用。明德法師其後在1994年11月將管理該會的責任，交託第二被告人。

12.  第二被告在1952年至1965年期間，在大陸居住。他只在1965年起，才重新居住在涉案物業。

13.  為延續各僧侶在芙蓉山的修行傳道工作，伍少文亦在1952年1月17日將下述物業的所有權分為六份，轉到 (1) 幻波法師（即伍介伯），(2) 黃法明，(3) 陳月琼，(4) 鄧月嫻及(5) 李瑞意的名下。除幻波法師擁有其中六份之二的業權外，其他各人各擁有其餘的六份之一的業權。因此，上述各人所持的該等物業業權，實屬信託財產。上述物業是丈量約份453號內的：－

(a) 1136號地段；

(b) 1136號地段的增批部分；

(c) 1137號地段的剩餘部分。

14.  幻波法師在1953年辭世時，第二被告人身處大陸。如前所述，他在1965年才回到香港，並得黃法明同意，居於“菩提居”。但黃法明在1965年已使用欺詐手段及/或虛假文書，取得下述物業的所有權；即是，丈量約份453號內的：－

(1) 1204號地段；

(2) 1136號地段的六份之二業權；

(3) 1136號地段的增批部分；

(4) 1137號地段的剩餘部分。

第二被告人特別指出，在日期為1965年6月3日的業權文件中，伍少文與伍介伯二人，被虛假地描述為伍少文又名伍介伯。其實，在早前已登記的業權文件中，伍少文曾清楚被描述是 “Gentleman”，而伍介伯則是 “monk”。故此，業權文件明確地顯示，二人並不是同一人。

15.  佛道修明協進會在1997年7月18日成立為第三被告人。

16.  基於上述各點，涉案物業自1951年起，已被第二被告人、其他僧侶及該協會逆權佔用。

17.  由於原告人擁有的涉案物業所有權，源自黃法明，原告人因“所有權上不容反悔法”不得對上述各方行使其所有權。

18.  被告人並稱，原告人不顧他們的權益，曾進入“菩提園”，並拆毀其內的佛像、佛寺，燒毀佛經等。被告人為此提出反申索。

對證人證供的裁斷

19.  原告方在審訊時，傳召了一位Shum Lau （譯音沈留）先生作供，辯方則只有第二被告人作供。沈先生被原告方視為一位筆跡及紙張專家，他就第二被告人呈交的一份日期為1951年3月21日的中文文件，提出他的意見。

20.  第二被告人在審訊時所作的證供，基本上與前第7至16段所述的相同。

21.  原告人在盤問第二被告人時，並未對他的證供的可信性，提出太大的質疑。原告人在結案時依賴的書面陳詞，亦僅提及以下幾點：－

(a) 第二被告人聲稱，1965年6月3日的業權文件是黃法明偽造的虛假文書。這一點並無充分証據支持；

(b) 第二被告人聲稱，他尋獲一份日期為1951年3月21日的文件，該文件顯示伍少文將1204號地段（上已建有“上天竺”、“法華禪院”、“紫竹林”及“菩提居”）送贈給佛道修明協進會。這聲稱：－

(1) 與原告人傳召的專家証人，有關紙張的年歷的証供不符；

(2) 第二被告人稱在夢中得到啟示，才尋獲該文件，並不可信。

22.  就證人證供的可信性及可靠性，本席信納第二被告人的證供而不信納原告人傳召的證人。

23.  原告人傳召的專家證人，就以下事項提供了他的專家意見：－

(1) 在日期為1951年3月21日的文件上的簽名“伍介伯（幻波）”是否確屬伍介伯的字跡；

(2) 上述文件是否自1951年起，經已存在。

24.  該專家證人的意見是，上述文件中的簽名，並非由伍介伯簽署。他的意見，是基於他對幾份文件中的簽名中的“伍”字作出比較後達致。但他在作供時亦承認，大部分人的字跡，都會因不同原因而出現各種各樣的變化，例如，字跡會因年紀不同而改變。但他在其專家報告書中，卻並未考慮此點。他用以與1951年的涉案文件作出比較的三份文件中的其中兩份，與1951年的涉案文件的日期，相隔達19年之久。

25.  此外，他被盤問時曾被問及，有關另兩份不受質疑的文件中的另一簽名“傅桐華”是否屬同一人字跡。就此點他卻表示，雖然該簽名中的“桐”字的寫法不同，但比較字跡時應將“傅桐華”三字都列入考慮，才可穩妥地作出結論。這種明顯地較為穩妥的做法，在他處理有關“伍介伯”是否出自同一人手筆這點時，卻未被採用。

26.  此外，就1951年的涉案文件所用的紙張的年歷，他的結論是，由於該文件的外觀、顏色，與他自己管有的紙張的外觀、顏色有別，他因此認為，該文件並非自1951年經已存在。但他亦在作供時承認，紙張的外觀、顏色，亦可能與紙張本身的成份及/或紙張如何儲存有關。他不單未及考慮及這兩點，更對1951年的涉案文件的成份及儲存方式全不知情。

27.  另方面，第二被告人聲稱他在夢中得到啟示才獲知1951年的涉案文件何在，從科學角度而言，確是難以令人入信。但在本訴訟中的相關爭議點是，該文件是否確在1951年3月由伍介伯及伍少文簽署。第二被告人在前第21(b)(2)段所述的聲稱，可能確是源於他的記憶，亦可能是他的堆砌之言。他有關夢境的主觀記憶是否符合客觀現實，並非本席需考慮的最重要事項。但本席在觀察過他作供時的神態言詞後，信納他有關該業權文件是由伍介伯及伍少文簽署的證供，並非捏做，而是真確的。

抗辯理由1：虛假業權文件

28.  第二被告人提出的首項抗辯理由是，日期為1965年6月3日的業權文件（黃法明依該文件承繼了伍少文（又名伍介伯）持有的涉案物業的部分業權：見前第13及14段）是黃法明偽造的。有關此點的證據只是：－

(a) 第二被告人的証供指，伍少文和伍介伯並非同一人，而伍介伯（幻波法師）和黃法明持有共六份之三的業權，亦僅以信託人身份持有；

(b) 在1965年6月3日前已登記的業權文件顯示，伍少文及伍介伯並非同一人；

(c) 依第二被告人上述的說法，幻波法師以信託人身份持有的權益，在他身故後，為何由黃法明承繼，並無合理的理由或解釋；

(d) 更重要的是，幻波法師及黃法明以信託人身份持有的權益，不知為何在1971年12月會由岑瑋瑜以業權實益擁有人身份取得。

基於以上證據，唯一合理的推論是，1965年6月3日的業權文件聲稱：－

(1) 伍少文和伍介伯是同一人；及

(2) 黃法明所謂承繼了伍介伯（即幻波法師）的權益，

是不真確的。

29.  原告人指，從文件記錄可顯示，1965年6月3日的文件簽署時，有一位名為“LO KAM KWAN”的見証人。本席在作出推論時，已考慮此點。本席亦注意到該名“LO KAM KWAN”自稱當時是居於香港鴨脷洲。另有一份由荃灣民政事務處管有的“聲明”（似乎與黃法明1964年10月29日的遺產繼承申請有關）指，一位“融秋”及一位“茂雪”證實，依“芙蓉山”村之習俗，幻波法師的遺產，由黃法明承繼，是合法的。該聲明的內容，與第二被告所描述，有關   (a)芙蓉山，及(b)幻波法師的實況，完全不同。本席拒絕信納該“聲明”。

30.  由於黃法明並非涉案物業的業權的擁有人（見前第11、13、14及28段），其後的業權承繼人，即是：－

(a) 倚1971年12月17日的送贈契而獲得業權的岑瑋瑜（即黃法明的女兒）；

(b) 倚1980年2月13日轉讓契而獲得業權的原告人，

均未能有效地成為涉案物業的相關業權擁有人。

抗辯理由2及3：“所有權上不容反悔法”及“逆權管有”

31.  此外，即使第二被告人在前第28(a)段所述的証供不應被信納，單以前第28(b)段所述的業權文件與1965年6月3日的業權文件，有關伍介伯與伍少文兩人的身份的矛盾而言，原告人在購入涉案物業時，亦理應對此點存疑。故此，原告人亦不應被視為，衡平法或《物業轉易及財產條例》中所指的“有值代價的任何其後真誠買方”。

32.  原告人在結案陳詞階段，要求本席對涉案物業中的不同丈量約份及地段，作出各自獨立的考慮和裁決。

33.  但原告人在其“已修訂申索陳述書”並沒有清楚地將涉案物業，劃分為需給予不同考慮和裁決的部分。相反，在該狀書，原告人：－

(1) 將涉案物業視為一個整體，並統稱之為“該處所”（the said Premises）：詳見“已修訂申索陳述書”第1段（及其後各段）；

(2) 不單將所有佔用涉案物業的人仕，列為被告人，更沒有在狀書中，就不同佔用人，作不同的處理：詳見“已修訂申索陳述書”的各段。

34.  除上述各點，原告人在結案陳詞階段前，並未清楚地將此論點告知各被告人（尤其第二被告人）。故此，假如本席容許原告人在結案陳詞階段，將涉案物業如此區分，對被告人極可能做成實質的不公。

35.  另外，雖然第二被告人的証供並未清楚地對此作出描述，但從他的証供的整體性可以推斷，第二被告人及其他佔用（或曾佔用）涉案物業的人仕，似乎是將涉案物業當作是他們可隨意使用的處所。例如，第二被告人作供時曾提及，他不時會到居所以外的地方取水。

36.  基於以上各點，本席在考慮第二被告人提出的其他兩項抗辯理由，即是：－

(a) “所有權上不容反悔法”；

(b) “逆權管有”

時，決定將涉案物業作同一處所看待。

37.  有關前第36(a)段所述的抗辯理由，原告人稱，即使依第二被告人的証供所述，伍少文確曾作出承諾，但因為在承諾作出時，第二被告人尚未出家修行，故此，此抗辯理由並不適用於他。原告人並稱，有關的法理可見於：-

(1) Hudson: Equity & Trusts, 第4版，第13.3.3段；

(2) Snell’s Equity, 第31版，第10-19及10-28段。

38.  Hudson: Equity & Trusts 的相關部分說：－

“The court upheld the threefold test for proprietary estoppel …: that there be a representation (or assurance), reliance and detriment …  It is important that the assurances of the representor have been intended by their maker to lead the claimant to believe that he would acquire rights in property …

More often in the cases, there have been a pattern of assurances made by one party to another over a period of time …

… it will be sufficient if the defendant makes an express representation to the defendant, but it would also be sufficient to establish an estoppel if some implied assurance were made …

… it is necessary that the claimant have suffered some detriment for there to be a proprietary estoppel because equity will not assist a mere volunteer …

… The court refused to accept that proprietary estoppel should be seen as confined to narrow categories, preferring instead to recognise that it is based on that underlying concept of good conscience.  Similarly, it was suggested that there was no requirement that detriment be considered in a narrow, technical fashion …

Nevertheless, … the detriment … must be something substantial … ” （第498頁至504頁）。

而Snell’s Equity 的相關部分則說：－

“ ‘There is no doubt that for proprietary estoppel to arise the person claiming must have incurred expenditure or otherwise have prejudiced himself or acted to his detriment.’ ‘But the authorities also show that it is not a narrow or technical concept … so long as it is something substantial …’ …” （第10-19段）；

“… a proprietary estoppel will only bind third parties if the interest which the court will grant to satisfy the equity is the type of proprietary interest which would bind third parties …” （第10-28段）。

39.  本席認定，要裁決第二被告人可否確立有關“所有權上不容反悔法”的抗辯，必須考慮涉案物業的業權擁有人，曾作出的承諾的性質。而與此相關的事實為：－

(1) 伍少文自約1940年代起（以1204號地段而言，則自1950年12月起）將涉案物業用以傳揚佛法之用，並容許僧侶、修道人等等在其上蓋建佛堂、廟宇；

(2) 伍少文在1951年3月21日將1204號地段的業權，送贈給幻波大師及其他幾人，作傳揚佛法之用。幻波法師及其他幾人，自此之後容許僧侶、修道人等等，繼續佔用涉案物業。

40.  在此情況下，本席認定，涉案物的業權擁有人（包括伍少文、幻波法師及黃法明）曾作出的承諾，不單是給予佔用人一項准用約（licence），而已是涉及涉案物業的業權。故此，有關的“所有權上不容反悔法”承諾，相對於業權承繼人（即是黃法明，岑瑋瑜及原告人）而言，具約束力。

41.  此外，依前第31段所述的原因，上述業權承繼人，即使已合法地取得所有權，亦非“有值代價的任何其後真誠買方”。

42.  第二被告人曾在1944至1945年，1948至1952年及1965年至現今期間，佔用涉案物業，更在1951年初，在涉案物業蓋建佛廟，並將之用作居住、修行之用（見前第9段）。

43.  基於上述各點，本席認定，第二被告人已成功確立有關“所有權上不容反悔法”的抗辯理據。

44.  原告人是在1980年2月才購入涉案物業。第二被告人（及其他被告人）在此之前，是得到涉案物業的業權擁有人的承諾或准許，佔用涉案物業。

45.  適用於本訴訟的《時限條例》第7(2)條述明：－

“自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿20年後，他不得提出收回土地的訴訟 …”。

46.  原告人在1996年已開展本訴訟。故此，第二被告人未能確立有關“逆權管有”的抗辯理據。

結論

47.  基於以上各點，原告人的申索，應被撤銷。

反申索

48.  最後，由於第二被告人並未提出充分的證據，證明原告人確曾涉及或參與破壞廟宇等侵權行為，辯方的反申索亦應被撤銷。

訟費命令

49.  與訟雙方均同意，有關訟費的一般慣例（即訟費應由與訟中負方付予勝方）適用於本訴訟。本席因此頒令，原告人需付予第二、三被告人有關申索所涉的訟費，而第二被告人則需付予原告人有關反申索所涉的訟費。如與訟雙方未能就訟費數額達成協議，交訟費評定官評定。

50.  為協助評定訟費，本席認定，第二被告人在審訊期間，用於其反申索的時間，極為有限。故可被視為並無涉及審訊反申索的訟費。