LAM SIU YING 訴 TAM TACK SHING

LDBM 258/2005

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2005年第258號

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判    案    書

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背景

1. 申請人為香港九龍中匯街63號中星樓 (“該大廈”) 1字樓8室之業主。答辯人為該大廈2字樓8室之業主。答辯人之單位正正位於申請人之單位樓上。申請人的申請是要求答辯人維修答辯人單位內之水喉，原因是申請人認為答辯人之單位有滲水至申請人之單位內。申請人亦在審訊時要求答辯人維修其單位內之廁所地台，因為水是透過地台滲入申請人之天花。

2. 申請人雖然在修改申請通知書內要求答辯人賠償8,600元之維修費，但由於沒有單據證明，申請人在審訊時放棄追討這筆款項。此外，申請人亦同意修改申請通知書內所追討的專家費用4,500元應屬申請人之訟費，不應作賠償申請。因此，申請人同意放棄所有賠償之申請，只要求答辯人解決滲水問題。

爭議事項

3. 該大廈之公契第10(c) 段有以下條文：-

“Not to use his self-contained portion or any part thereof for any illegal unlawful or immoral purposes or do or permit anything therein or thereupon which may create unnecessary noise or may be or become a nuisance annoyance damage or inconvenience to the other parties or the other occupiers of the said building or adjoining premises.”

4. 申請人認為答辯人有違反上述公契第 10(c) 段的條文，因為答辯人之單位滲水至申請人單位，導致申請人單位內之廚房天花油漆損壞。答辯人同意如果答辯人之單位真的有滲水至申請人之單位，答辯人便違反了公契第10(c) 段的條文。不過答辯人不同意其單位有滲水至申請人之單位。

5. 因此，本席須要裁決的唯一爭議事項便是答辯人之單位是否有滲水至申請人之單位內。

滲水原因

6. 根據申請人的案情，申請人的單位是在2003年8月的時候開始有滲水問題。滲水的位置是在申請人單位內廚房的天花位置。天花因為滲水而需要再油漆。位於天花的兩組光管亦因為滲水而損壞。

7. 申請人於2003年12月為廚房天花油漆，於2004年1月完工，但滲水問題再次出現。申請人於2003年8月至2004年1日期間，已透過管理處多次向答辯人投訴滲水問題。申請人亦於2004年2月25日向食環處投訴。食環處亦將事件轉介至水務處及屋宇署跟進。不過這些政府部門都未能為申請人找出滲水原因。

8. 申請人於2005年5月18日，經其丈夫指示Toplis and Holding (Risk Management) Ltd.  (“Toplis”) 為其單位進行勘察及找出滲水原因。Toplis 於2005年6月6日提交報告，證明申請人單位內的滲水問題是由樓上單位滲水所致。

9. 答辯人雖然同意申請人之單位有滲水問題，但不同意水是由其單位滲至申請人之單位內。答辯人所持的主要原因，是因為三個政府部門都不認為申請人單位的滲水問題與答辯人之單位有關。

10. 不過，由三個政府部門發出的信件內容可見，其實三個政府部門並不能確實滲水的真正原因。首先，食環處雖然做了一連串檢查和色粉測試，但他們發出的信件並沒有確定任何滲水的原因。食環處亦因此而將個案轉交水務處及屋宇署跟進。根據水務處及屋宇署發出的信件亦可見，水務處只是針對答辯人單位的水管是否造成浪費供水問題作出調查，而屋宇署則只針對樓宇的結構是否安全作出調查。兩個部門亦都沒有跟進真正的滲水原因。

11. 因此，答辯人絕對不能因為三個政府部門的調查結果而認為滲水與其單位無關。當然，答辯人並沒有責任去證明滲水的真正原因，這方面的責任應屬申請人所有。不過申請人已聘請專家證人，即Toplis的梁國威先生，作出調查及在庭上作證。本席完全接受梁先生的證供。

12. 根據梁先生的證供，申請人單位內的廚房位於答辯人單位內的廚房之下，但答辯人的廚房較小，因為內裏有部份地方間格為廁所。申請人單位有滲水問題的地方正是答辯人的廁所之下。申請人的廚房天花不但有水漬，還有狀似鐘乳石的沉澱物懸掛在天花上。梁先生認為這些狀似鐘乳石的沉澱物是因為污水滲漏至申請人的天花所致。

13. 梁先生於審訊前大約一星期前有進入答辯人單位內視察，發覺答辯人單位內位於廚房和廁所的去水管都有滲漏情況。梁先生認為這些污水可以透過地台滲入申請人的天花。此外，如果答辯人有在廁所內洗澡的話，洗澡的污水亦可透過地台滲入申請人的天花，形成狀似鐘乳石的沉澱物。當然梁先生並不知道答辯人有否用廁所來洗澡。

14. 不過，根據答辯人的證供，他和同住的人都有用其單位的廁所洗澡。位於廚房內的廁所是其單位內的唯一廁所。正如梁先生所說，當答辯人及其他同住人士用廁所來洗澡時，洗澡的水是可以透過地台進入申請人的天花。因此，如沒有做好防水工程，或者防水功能因日久失修已有所損毀，便會導致污水滲入申請人之單位內。

15. 代表答辯人的麥大律師嘗試用其他理由去解釋是次滲水原因，但本席並不接受麥大律師的解釋。首先麥大律師指稱申請人有裝修其單位，所以可能是申請人的裝修導致滲水。不過根據申請人的證供，申請人的裝修只不過是為其廚房天花油漆，並沒有做過其他改動，所以不會導致滲水。

16. 麥大律師又提出該大廈有進行過維修工程，所以可能是外牆因維修工程而導致滲漏。不過梁先生已作證說明如果外牆入水，水的源頭應是雨水，而雨水是清水，不會形成狀似鐘乳石的沉澱物。所以本席不接受是次滲水是由外牆維修引致。

17. 麥大律師在盤問證人期間，曾指出水漬可能是申請人煮食時造成。不過，梁先生已作證證明申請人的天花並無油漬，而狀似鐘乳石的沉澱物不可能是油漬導致。所以本席亦不接受這個解釋。

18. 麥大律師對於梁先生作為專家的身分有所質疑，因為梁先生只有中學教育程度，又沒有任何認可的專業資格，他所處理的過案又多數是有關保險索償，而他所做的專家報告更不是由他本人簽署。不過本席不同意麥大律師的見解。根據梁先生的證供他每月都有處理十多宗有關尋找漏水原因的事件，一年就處理了百多宗漏水事件，而他入行已有20年，所以對於漏水的原因有多年經驗。本席接受梁先生的證供，認為他的經驗足以使他成為漏水原因的專家，所以本席接受他是一位專家證人，亦接受他提供的專業意見。

19. 麥大律師引用 Hui Ling Chun v. Shiu Mak Ying & Anor, DCCJ 10294/2001 一案，指出梁先生所用的儀器並不能用作尋找滲水原因。不過梁先生只是用有關儀器作為確實申請人的廚房天花有水份積聚，梁先生並非只靠這儀器來得出其結論。因此，本席並不同意麥大律師這方面的陳詞，而她所引用的過案亦對本案沒有任何幫助。

20. 麥大律師又引用上訴庭在張秀玲及吳炳漢對鄭禮莊，CACV 268/98一案中的判詞說明下層業主不應一旦發現有滲水情況，就先入為主，認定是直接上層單位內喉管損壞所引致。不過在本案中，申請人並沒有先入為主，她已聘請專家為她找出滲水原因才進行起訴。

21. 本席接受食環署的測試可以證明答辯人的去水喉在測試時沒有漏水至申請人之單位，不過食環署的測試是在2004年進行，而梁先生是在最近才到答辯人之單位及發現廚房及廁所有去水喉漏水。由於事隔已差不多兩年，本席認為去水喉的漏水有可能是在食環署測試後才出現的問題。因此，這些去水喉並不是最先導致申請人單位滲水的原因。

22. 本席認為即使滲水原因最先不是因為答辯人的去水喉導致，但正如梁先生的證供所述，當有人在廁所內洗澡時，洗澡的污水亦會經地台滲入申請人單位的天花做成損壞。不過既然答辯人的去水喉現時有漏水情況，答辯人亦應該將去水喉修理好，避免有污水滲漏至申請人之單位內。

23. 基於上述理由，本席裁定申請人之單位的滲水原因是因為有污水從答辯人之單位經地台滲入申請人單位之天花，而污水的來源是由於答辯人或其他人士在答辯人單位內的廁所洗澡導致。

24. 因此，若果答辯人或其他人士想繼續使用答辯人單位內之廁所洗澡，答辯人須維修廁所的地台，做好防漏工程，以免污水滲入申請人之單住內。答辯人亦須維修在其廚房及廁所內之去水喉，以免有污水從這些去水喉滲入申請人單位內。

總結

25. 由於本席裁定水是由答辯人之單位滲入申請人之單位內，而滲水原因是因為答辯人或其他人士用其單位內廁所洗澡導致，答辯人確有違反該大廈公契第10(c)條條文，答辯人須為此而負責。因此，本席裁定申請人的申請得直。

26. 本席現頒令如下：-

(1)	答辯人須聘請有合適資格的專業人士去維修位於其單位內廚房及廁所的去水喉及地台，包括做適當的防漏工程，以確保污水不會從其單位滲入申請人之單位內。
(2)	臨時訟費命令，答辯人須支付申請人本案之訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定;如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。