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LDPD 970/2016
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2016年第970宗
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MA OI LAN, MA OI MUI and MA OI CHUN
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申請人 |
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及 |
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陳榜及陳偉權 |
答辯人 |
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覆 核 判 決 書
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1. 第二指名答辯人在2016年8月15日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核本席於2016年7月28日的判決書 (下稱「判案書」) 。
覆核申請
2. 根據第二指名答辯人陳偉權先生(「陳先生」) 存檔的誓章，答辯人申請覆核的理由主要如下：
(1) 第一指名申請人馬愛蘭女士(下稱「馬女士」)於2014年7月尾向他作出的口頭承諾, 內容是「租客陳榜可以繼續沿用之前條款租用方式去租用有關香港新界元朗大旗嶺村403號上之農地直至陳榜百年歸老」(下稱「口頭承諾」);
(2) 判案書第15項註解有誤, 代表申請人於2015年2月18日向答辯人發信的, 不是黃渭深律師行, 而是沈黃律師事務所, 而當時涉案租約尚未屆滿。
申請人的回應
3. 代表申請人的謝崇彬大律師 (「謝大律師」) 已於2016年8月18日作出回應。
口頭承諾的日期
4. 陳先生在他的誓章中聲稱, 當馬女士於2014年7月尾向他作出口頭承諾時, 所有商討及建議已在當日完成, 不是在之後還在商討中。
5. 判案書第10段說:
「…馬女士向他透露可能會收回土地。陳先生即時向她商討, 並提及第一指名答辯人年事已高及需要經常出入醫院, 要他離開居住數十年的居所談何容易, 希望馬女士考慮幾十年的鄰居關係, 給第一指名答辯人一個安居之所; 馬女士考慮了一會後向他作出口頭承諾, 內容是第一指名答辯人可沿用之前的租約條款租用涉案處所至他百年歸老。當時沒有要求附帶條件。」
這內容其實是參照陳先生於2016年6月30日向審裁處提交的證人陳述書第3段, 其中陳先生也特別提到馬女士當時是「從家中旁邊一個正在建築中房屋過來」。
6. 另在判案書第23段:
「雖然馬女士在接受陳先生盤問時承認, 在她說出這番說話時, 沒有即時說明有附帶條件, 但陳先生在接受謝大律師盤問時亦承認, 馬女士在說出這番說話時, 也並不是很詳盡。重要的是, 根據陳先生於2016年7月7日及審訊時回應馬女士的證供, 在2014年7月他得悉申請人欲收回涉案處所時, 他曾作出反建議, 著馬女士可先將毗鄰402號[1]房屋發展, 稍後才安排收回涉案處所發展, 由於工程需時, 屆時第一指名答辯人可能已經離世。因此, 本席信納馬女士所說, 她與陳先生當時正在商討答辯人交出(或依據陳先生的說法是借出)涉案處所的部分地方, 陳先生不能執著她這番說話, 不顧前文後理。正如謝大律師在結案陳詞時所說, 這與申請人欲收回涉案處所的意願相違, 並不可信。」
7. 本席不接納馬女士無緣無故向陳先生作出「口頭承諾」, 相反本席接納謝大律師所言, 這與申請人欲收回涉案處所的意願相違。
8. 陳先生在他的誓章總結中稱, 他上述的建議是馬女士作出「口頭承諾」前, 向馬女士提出, 並不是「反建議」。
9. 根據陳先生於2016年7月7日第15段(iii)的回應, 是馬女士先向陳先生透露可能會收回土地, 他遂作出建議, 著馬女士可先將毗鄰402號房屋發展, 稍後才安排收回涉案處所發展, 由於工程需時, 屆時第一指名答辯人可能已經離世。這相對於馬女士要收回涉案處所, 陳先生的建議當然是反建議。這亦解釋馬女士為甚麼會向陳先生作出「口頭承諾」。
10. 又正如陳先生在他的誓章第8段中承認, 「的確當時, 因馬女士比較忙, 沒有再討論有關細節, 所以馬女士與我在第二段電話錄音中討論過口頭承諾內一些在陳榜百年歸老後租約何時終止的時間計算」。這商討並不是如陳先生所說在當日完成。
交換價值
11. 判案書第22段亦提及該口頭承諾是沒有合約法上的「交換價值」支持, 陳先生在他的誓章中反駁, 認為他的建議是提供一個容易交還土地及房屋(包括不取消寮屋登記)的機會, 可誘使馬女士作出口頭承諾。可是根據雙方於2013年7月15日簽訂的涉案租約, 答辯人須於租賃期滿歸還物業, 所以交還土地及房屋不可算作新的交換價值[2]。由於陳先生明白申請人志在收回土地發展, 「不取消寮屋登記」與否又有何干?
租賃至某人百年歸老的承諾或租約,在法律上是無效的
12. 再者, 任何租賃至某人百年歸老的承諾或租約, 因缺乏租期的確定性, 在法律上是無效的。見判案書第20段。
13. 終身租用權益(tenancy for life)亦不適用於香港, 因為根據普通法, 終身租用權益是永久業權, 而在香港是沒有永久業權。見 The Hong Kong Housing Society v Ng Lung Nam, DCCJ 8966/1991(無彙報的案例，日期為1991年10月1日）的第7段; Goo and Lee, Land Law in Hong Kong, 第3版第383頁。
14. 此外, 根據《物業轉易及財產條例》(香港法例第219章)第6(1)條, 土地權益如只以口頭方式設定, 而未經設定該等土地權益的人或獲其以書面合法授權的代理人以書面設定並加以簽署, 則即使已就該等土地權益付出任何代價, 該等權益所具有的效力及效果, 亦僅為可隨時及隨意取消的權益所具有者。見判案書第24段。
已作承諾不容反悔
15. 陳先生在他的誓章中又指, 他從2014年10月15日及16日與馬女士的WhatsApp通訊中並未知悉馬女士否定有作出「口頭承諾」。
16. 本席已在判案書第15段列出有關WhatsApp通訊, 馬女士要求陳先生在2014年10月26日退回地方給她們使用, 否則申請人會正式行動, 叫陳先生等接律師信。明顯地馬女士已否定她的「口頭承諾」, 因為這不容反悔已作承諾的原則會是暫時性的(suspensive) [3]。
17. 此外, 正如判案書第25段所述, 此「口頭承諾」不是明確清晰(clear and unequivocal), 而當時陳先生亦沒有因此而改變了他的法律地位 (induced to alter his or her position on the faith of it)致使馬女士不可作不合情理 (unconscionable) 的反悔。
判案書第15項註解有誤
18. 本席同意判案書第15項註解有誤並已作出更正, 但不論是某律師行或律師事務所代表申請人於2015年2月18日向答辯人發信, 通知涉案租約將於2015年8月1日屆滿, 對本案的判決皆沒有影響。
新的證據
19. 陳先生又希望援引新的證據, 包括一段他聲稱日期為2014年10月3日的電話錄音, 目的是證明當時雙方在「討論有關年期」及「當時大家是融恰地相討」。
20. 本席同意謝大律師於2016年8月18日作出的回應所說, 該段電話錄音完全不能聽到馬女士的聲音。再者, 加入該段電話錄音是違反Ladd v. Marshall [1954] 1 WLR 1489一案確立的法律原則:
(1) 新的證據必須是經合理的努力後仍然未能在審訊時使用;
(2) 如果接納有關證據，對案件的結果會有重要影響，雖然不一定是決定性的影響;
(3) 有關證據必須是表面上可信，雖然不一定是無可置疑的。
該段電話錄音明顯不符合第(1)及第(2)個條件。
21. 更甚的是, 這個陳先生希望援引的證據, 不但沒有顯示本席的裁決有任何錯誤, 反而正脗合上文第10段所指, 陳先生與馬女士的商討, 並非如他所說在2014年7月已經完成。
結論
22. 本席在審閱陳先生申請覆核的誓章後, 認為本席於2016年7月28日的判决沒有任何不妥, 答辯人所要求覆核本席判决的理據, 本席亦已在判案書中詳細分析, 所以本席決定不接受答辯人的覆核申請。
23. 本席現判決撤銷答辯人在2016年8月15日的覆核申請。
24. 覆核申請是憑審閱文件來作決定的（參看土地審裁處庭長指示 LTPD: Review No 1/2009）。本席認為合理的訟費，乃是不頒訟費命令。
[1] 涉案處所是403號。
[2] 如果陳先生所指的商討, 是申請人希望在涉案租約屆滿前取得土地, 這正如上文第9段及判案書第21段所說, 這商討尚未完成及沒有結果。
[3] 見Tool Metal Manufacturing v Tungsten Electric Co Ltd [1955] 1 WLR 761。
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