陳霞霖及另一人 訴 陳麒霖及另一人

DCCJ 5556/2006 & 5741/2006 & 1113/2007

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2006年第5556號

___________________

___________________

判案書

___________________

1.  此三宗案件涉及相同事實背景，被安排同時審訊。

2.  與訟人乃胞姊弟妹:陳惠霖排行第二、陳霞霖排行第四、陳麒霖排行第五及陳慶霖排行第七。

3.  陳家原居於調景嶺。政府約於1996年清拆調景嶺寮屋區，並向居民發放賠償。陳家原本只有母親、大家姐和惠霖合資格獲發賠償。經商議後，陳家決定將收到的賠償分給七姊弟妹。

4.  麒霖和慶霖於1999年已聯權共有人方式（joint tenancy）購入位於將軍澳新寶城的涉案物業。他們用分得的賠償支付部分樓價，並申請房屋協會貸款及將物業按揭給銀行以支付餘款。

5.  他們的原意是購入涉案物業作投資，但因為樓市欠佳未能及時將物業出售圖利。慶霖於是搬入涉案物業居住。麒霖一家三口亦於2004年8月中至2006年2月25日搬入，與慶霖共同居住。

6.  後來，麒霖和慶霖未有按時繳付按揭供款。銀行於2006年收回涉案物業，並以銀主盤方式出售予第三者。物業出售後的收益，扣除相關費用，約有五十萬元餘款現存於律師處有待領取。

DCCJ 5741/2006案情

7.  在DCCJ 5741/2006一案，惠霖向麒霖和慶霖追討總共178,406.10元貸款。

8.  根據惠霖的案情，麒霖和慶霖於2000年10月至11月期間向她表示供銀行按揭感到吃力及即將開始供房協貸款，要求她協助。她於是按他們的要求於2001年至2006年間多次借款給他們供樓，總共借出了178,406.10元。根據大家的口頭協議，麒霖和慶霖最遲須於物業出售後還款，貸款無須繳付利息。

9.  慶霖同意姐姐的案情，承認須要付還該筆貸款。

10.  麒霖則否認有向惠霖借貸。他進一步指出，惠霖當年有份購入涉案物業，是其中一位實益擁有人（beneficial owner）。按他自己的計算，三名擁有人各自付出的供款的總和，足夠支付房協和銀行按揭供款，因此無需向惠霖借貸供樓。

DCCJ 5556/2006案情

11.  在DCCJ 5556/2006一案，霞霖向麒霖和慶霖追討150,000元貸款，而惠霖則向麒霖和慶霖追討100,000元貸款。

12.  根據霞霖和惠霖的案情，麒霖和慶霖於2002年初向她們借錢付還部分銀行貸款以減低貸款利息。根據大家的口頭協議，麒霖和慶霖須最遲於物業出售後還款，惠霖的貸款無須繳付利息，但霞霖的貸款須按揸打銀行五十萬元或以上大額存款利率計算利息，每三個月繳付利息一次。

13.  慶霖同意兩位姐姐的案情，承認要還貸款給兩位姐姐。她一直有按霞霖的計算每三個月有支付利息，並同意須按協議繼續支付利息給霞霖。

14.  麒霖雖然承認有向兩位姐姐借貸，但指出惠霖作為物業的其中一位實益擁有人須與他和慶霖一起負責付還該兩筆貸款和協議利息。

DCCJ1113/2007案情

15.  根據DCCJ1113/2007的再經修訂的申索陳述書，慶霖向麒霖提出下述申索：

討論

(1) DCCJ 5741/2006案件

16.  DCCJ5741/2006一案的爭議點是:麒霖是否借款協議的立約一方?

17.  根據麒霖的案情，涉案物業是由惠霖、慶霖和麒霖共同購入。惠霖和慶霖曾於申請房協貸款前告訴他是三份人買樓。惠霖、慶霖和麒霖各付出十萬元支付首期，樓價的餘款透過房協貸款和銀行按揭支付。他於1999年4月至2006年2月共付出409,004元作供樓之用。此外，他又於2002年3月提早還了50,000元給銀行，以減低銀行貸款利息。他估計惠霖和慶霖應付出相同的供款，即三人合共付出了1,377,012元(即(409,004元+50,000元)x3) 。這筆款項再加上DCCJ 5556/2006一案霞霖和惠霖借出的250,000元，合共1,627,012元，足以繳付已付的銀行按揭供款658,383.83元、提早向銀行還款的350,000元和已付的房協貸款供款298,860元。因此，他認為無須向惠霖借貸供樓。

18.  惠霖和慶霖均否認惠霖有份購入涉案物業。本席認為麒霖的案情和計算只是他一廂情願，並無實質證據支持。

19.  反之，惠霖和慶霖的案情與呈堂證據一致。借款有支票副本和銀行結單為證。其實，麒霖所承認的每月供款，絕大部分少於該個月須向銀行和房協供款款額的一半。慶霖是一位船務文員，而惠霖是一位地產代理，惠霖的收入應較慶霖為佳。本席有仔細留意與訟各方庭上的表現，本席相信惠霖是一位誠實、可靠的證人，及會照顧弟妹。最明顯的例子是她當年願意拿出賠償金分給弟妹，她亦沒有向弟妹要求收取借貸利息。

20.  基於以上原因，本席接納惠霖和慶霖的案情，並裁定麒霖有和慶霖一同向惠霖要求借貸，是借款協議的其中一方。因此慶霖和麒霖須向惠霖付還178,406.10元貸款。

(2) DCCJ 5556/2006案件

21.  DCCJ 5556/2006案中的兩筆貸款獲呈堂銀行過數紀錄證實。霞霖同意沒有過期未付的協議利息。

22.  麒霖承認有向兩位姐姐借貸。他唯一提出的抗辯理由是:惠霖作為物業的其中一位擁有人，有責任還貸款和協議利息。因此本案件的爭議是:惠霖是否涉案物業的其中一位實益擁有人？

23.  本席已經在上文解釋為何拒絕接納麒霖這方面的案情。本席裁定惠霖並非涉案物業的其中一位實益擁有人，無須負責還貸款。

24.  因此，慶霖和麒霖須向霞霖付還150,000元貸款，連同由判決作出日期起計至款項付清為止的利息，按渣打銀行五十萬元或以上的大額存款利率計算。此外，慶霖和麒霖亦須向惠霖付還100,000元貸款，連同由判決作出日期起計至款項付清為止的利息，按判定利率計算。

(3) DCCJ 1113/2007案件

25.  慶霖未能在審訊中提供利息申索的計算詳情，決定放棄這一項申索。

26.  慶霖在審訊中發現有關2006年1月至7月供款的申索，可能會影響將來律師把出售物業後的收益分配給她和麒霖的比例，所以決定放棄在本案提出這一項申索。

27.  麒霖一家三口曾經和慶霖共同居住在涉案物業中。慶霖要求麒霖支付該段期間的電費、煤氣費，和水費的四分之三。麒霖提出他和慶霖之間有口頭協議，雜項開支應各負責一半，他亦已按口頭協議支付了應付的開支。慶霖承認有該項口頭協議，但她提出因為麒霖的妻子無理地要求她補償麒霖沒有居住在涉案物業期間的利益，所以便推翻口頭協議重新按人數計算開支的分擔。

28.  合約一經訂立除非有人違反合約或雙方另訂新協議，否則立約雙方均需履行合約。就算立約的其中一方在立約後提出無理要求，只要不構成違反合約，合約仍然生效。因此，本席認為應按他們的口頭協議計算雜項開支的分擔：

29.  就於管理費和差餉地租的申索，慶霖提出應按麒霖一家和她佔用涉案物業面積的比例計算分擔。如本席上文所述，雙方須按原有口頭協議計算分擔:

30.  因為麒霖是該物業的其中一位聯權共有人，所以慶霖要求他支付物業的一半維修費用和保險開支。慶霖在審訊中承認麒霖沒有要求進行維修或購買保險，她事前亦沒有徵詢麒霖的意見。在法律上，一位聯權共有人不能夠強逼其他聯權共有人分擔維修物業的支出，原因是其他聯權共有人有權選擇不作出維修:參看Halsbury's Laws of Hong Kong，第16冊(2007年再發行)，第230.0801段;及Lee v Dickson (1884) 15 QBD 60。本席認為同一道理適用於慶霖的保險開支申索，否則麒霖便須支付一切慶霖單方面認為需要購買的保險，這並不合理。因此，維修費和保險開支的申索被撤銷。

31.  慶霖指麒霖沒有按臨時買賣協議完成交易。她根據該協議第5條條款，要求麒霖退還已收的20,000元訂金及賠償相同數目以彌補損失。

32.  麒霖的案情模棱兩可。他一方面承認臨時買賣協議上有他的簽名及收了慶霖20,000元按金，但另一方面他卻否認有訂立該協議。他辯稱只是按慶霖和惠霖的要求，簽了三張印有幾行英文字和幾個中文字的紙張。

33.  本席拒絕接納麒霖的案情。該臨時買賣協議是以中文草擬，麒霖沒有提出閱讀中文有任何困難。協議是一份兩頁紙的文件，麒霖的簽名在第2頁。第2頁載有合約條款的第7至9條，明顯地是第1頁的延續，任何簽署協議的人士均不難察覺。更何況麒霖收了慶霖20,000元按金，不可能不知道他簽了臨時買賣協議把涉案物業出售。本席裁定麒霖有簽訂臨時買賣協議，並受該協議條款約束。

34.  根據臨時買賣協議第5條條款，如果賣方未能履行合約以致合約不能順利完成，則賣方需退還已付的訂金及賠償相同數目予買方以彌補損失。因為慶霖和麒霖兩人均是賣方，所以退還訂金和賠償損失的責任應該由他們兩人共同承擔。

35.  但從另一角度看，因為交易沒有完成，所以慶霖付出的20,000訂金仍屬於她，麒霖沒有理由不退還訂金。慶霖於審中提出她和麒霖作為悔約的賣方，應各自負責一半臨時買賣協議第5條規定的20,000元賠償。考慮到慶霖實際上是有因為麒霖拒絕完成交易而蒙受損失(如房協轉售物業批准書的費用、樓宇按揭獲批後沒有應用而須付給銀行的費用和浪費了的律師費)，本席認為每人負責一半賠償(即10,000元)也算合理。因此，就於臨時買賣協議第5條條款的申索，麒霖須付給慶霖共30,000元。

36.  臨時買賣協議第5條訂明，賣方需退還訂金和賠償相同數目予買方以彌補損失，惟買方不可再向賣方追究責任或要求賠償進一步損失。因此慶霖不得向麒霖追討其他因麒霖悔約而浪費了的費用，如房協轉售物業批准書的費用、樓宇按揭獲批後沒有應用而須付給銀行的費用和浪費了的律師費。該些申索被撤銷。

37.  慶霖提出因為麒霖拒絕完成臨時買賣協議的交易，導致後來銀行以較低樓價出售物業，出現差價損失。她在審訊中提出她是以物業其中一位實益擁有人的身分，向麒霖追討差價損失。本席認為慶霖未能證實她有實質的損失。她所謂的差價損失，其實只是數字遊戲。慶霖是臨時買賣協議的賣方及買方，賣方多賺的利潤是由她作為買方付出的。況且銀行最終以銀主盤方式出售物業，是因為慶霖和麒霖沒有按按揭還款。出現差價有很多原因，不能全歸咎於麒霖。因此這方面的申索被撤銷。

38.  總括上述判決，麒霖須付給慶霖31,395.91元(即475.91元+305.17元-90.26元+705.09元+30,000元)。

結論

39.  在DCCJ 5741/2006一案，慶霖和麒霖須付給惠霖178,406.10元，連同由判決日期起計至款項付清為止的利息，按判定利率計算。

40.  在DCCJ 5556/2006一案，慶霖和麒霖須付給霞霖150,000元，連同由判決日期起計至款項付清為止的利息，按渣打銀行五十萬元或以上的大額存款利率計算。此外，慶霖和麒霖亦須付給惠霖100,000元，連同由判決日期起計至款項付清為止的利息，按判定利率計算。

41.  在DCCJ 1113/2007一案，麒霖須付給慶霖31,395.91元，連同由判決日期起計至款項付清為止的利息，按判定利率計算。

42.  最後，有與訟人要求本席命令慶霖和麒霖到律師處領回物業出售後餘下的金錢。該些金錢並非此三宗案件的申索，本席無權處理。但慶霖和麒霖須留意上述判決有判決後的利息，他們越早領回該些金錢以還清判決債項，對他們越有益處。

（法官向與訟各方詢問有關訟費事宜）

43.  法院一般會考慮案件獲勝的一方應獲判案件訟費。

44.  在DCCJ 5556/2006一案，麒霖和慶霖須付給霞霖案件的訟費(包括所有留後再議的訟費)，如果各方未能就金額達成協議，須交由法院評估，此外，麒霖和慶霖亦須付給惠霖案件的訟費(包括所有留後再議的訟費)，如果各方未能就金額達成協議，須交由法院評估。

45.  在DCCJ 5741/2006一案，麒霖和慶霖須付給惠霖案件的訟費(包括所有留後再議的訟費)，如果各方未能就金額達成協議，須交由法院評估。

46.  在DCCJ 1113/2007一案，麒霖須付給慶霖案件的訟費(包括所有留後再議的訟費)，如果雙方未能就金額達成協議，須交由法院評估。