TARZAN GROUP LTD 對 李汶樺

LDPD 1376/2017

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2017年第1376宗

__________________________

__________________________

判案理由書

背景

1.  本案是一宗租務糾紛，申請人 (出租人) 是以答辯人 (租客)欠租為理由申請收樓。經審訊後，本席於2017年10月3日頒令答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人，但給予答辯人或可恢復租約的濟助，答辯人亦須支付申請人欠租／中間收益及訟費。

2.  答辯人於2017年11月2日提出非正審申請，要求批淮逾期上訴許可就審裁處於2017年10月3日所作出的判決。於2017年11月13日的逾期上訴許可聆訊，本席撤銷答辯人的非正審申請，拒絕給予答辯人逾期上訴許可，本席同時說明會頒下書面判案理由。本席的判案理由如下: -

2017年10月3日審訊之爭議和裁決

3.  雙方不爭議雙方曾簽訂一份租約，租期由2016年6月23日至2018年6月22日，每月租金15,000元 (“書面租約” )。雙方也不爭議答辯人於簽訂書面租約時，除按金外，已一次交付12個月租金，和書面租約沒有訂明任何免租期。

4.  雙方爭議雙方的口頭協議是否包括1個月免租期。答辯人聲稱雙方有1個月免租期的口頭協議，答辯人也提交1張由申請人於2016年6月29日簽發的租金收據，証明在他已一次交付12個月租金 (即180,000元) 後，申請人確認他已支付由2016年6月23日至2017年7月22日 (即13個月) 的租金。申請人則聲稱，申請人只曾同意給予答辯人約7天的免租期，即答辯人指示物業代理準備的臨時租約内標示的時間，即由約2016年6月16日交樓起至2016年6月22日 (租期開始的前一天)。申請人一方除了有申請人代表馬小燕 (“馬女士”) 出庭作供外，申請人亦傳召物業代理出庭作供，証明雙方當時商討租約期間並沒有1個月免租期的口頭協議。馬女士亦陳述，她於2016年6月29日發出的租金收據寫錯日期，正確日期應是由2016年6月23日至2017年6月22日(即12個月)。

5.  當申請人於過堂聆訊提交部分臨時租約時，答辯人曾反對申請人存檔此文件，答辯人認為它已被書面租約所取代，所以沒有效及不應被引用，但答辯人當時表示他不是質疑它的真偽。基於雙方不是爭議此文件的真偽，而它能提供案件的背景資料，本席批准其存檔。其實，物業代理的証人陳述書也曾包括此文件，答辯人其後只曾呈述，由於它已被書面租約所取代，所以沒有效，但答辯人於審訊中亦曾引用此文件的內容。

6.  經審訊後，本席在相對可能性的衡量下作出事實裁斷，雙方沒有1個月免租期的口頭協議，而租金收據所列的日期只是申請人的錯誤。由於本席裁斷雙方之租約沒有1個月免租期，而答辯人沒有交付由2017年6月23日至2017年7月22日的租金，本席批准申請人的收樓申請。由於租約未完結，本席依據《高等法院條例》(第4章) 第21F條，給予答辯人或可恢復租約的濟助。

答辯人申請逾期上訴許可之理據

7.  答辯人於逾期上訴許可的非正審申請呈述，由於他不清楚覆核及申請上訴許可的程序，誤以為計算時限不包括星期六及日，所以他才會錯過覆核及申請上訴許可的機會，並且只能申請逾期上訴許可。關於上訴之理據，答辯人只呈述審裁處錯誤接納臨時租約為証據，並根據和引用此文件作出裁決。答辯人認為此文件在法律上及在其真偽存疑下，不應被接納為証據。

8.  雖然答辯人於非正審申請書中聲稱，他於審訊時已質疑此文件的可信性，他於逾期上訴許可的聆訊中澄清，他其實是於審訊後才發覺此文件有問題。由於此文件只有一頁存檔及沒有他的簽名，他現懷疑它的真偽，已存檔的文件不是他曾簽署的文件。除了答辯人的口述論據外，答辯人表示他將不會提供証據，証明已存檔的文件是否虛假，但他認為申請人一方有責任証明已存檔的文件是真確，而申請人未能滿意地完成有關舉証。

9.  申請人反對答辯人的非正審申請，申請人呈述臨時租約是由地產代理提供，其實這只是答辯人的要約，而申請人認為此文件真確，此文件上有答辯人的草簽。

總結

10.  按香港法例第17章《土地審裁處條例》第11AA(1)條規定, 除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴。按第11(2)條的規定，在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，只可以就審裁處的判決在法律論點上有錯誤為理由，向上訴法庭提出上訴。

11.  該條例第11AA(6)條同時規定，除非法庭信納 (a) 有關上訴有合理機會得直，或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

12.  本席認為答辯人的非正審申請，未能確立審裁處於2017年10月3日的裁決在法律論點上有錯誤。再者，答辯人擬提的逾期上訴沒有合理的得直機會，本案也不存在其他有利於秉行公正的理由以致應進行上訴聆訊，所以本席拒絕答辯人之逾期上訴許可的申請。

13.  答辯人不認識申請程序，不是批准逾期上訴許可可接受之合理理由，但是次逾期只是2天，並不嚴重，本席認為更重要的是，答辯人擬提的上訴是否有合理的得直機會。無論如何，本席不接納答辯人於審訊後才懷疑已存檔文件之真偽，並以此理由提出上訴。無論於過堂聆訊時，或申請人存檔地產代理之証人陳述書後，答辯人直至審訊不曾提出他對此文件之真偽有懷疑，而他於審訊中也曾引述此文件的内容。反之，馬女士及地產代理在宣誓下確認他們提供的文件真確，本席認為審裁處沒有理由不接受此文件為証據。況且，直至逾期上訴許可聆訊，除了答辯人口述的懷疑論據，答辯人未能提供可信服及具體証據，支持他聲稱已存檔的文件是虛假之呈述。

14.  另外，縱使書面租約在法律上已取代臨時租約，申請人一方仍可提供有關口頭協議的証據，因為答辯人正是爭議雙方是否有口頭協議，及如有口頭協議，口頭協議之內容，而臨時租約可提供口頭協議的背景和証據。本席實在看不到為何申請人一方不能提供部分臨時租約為証據，反駁答辯人聲稱的1個月免租期之口頭協議。如本審裁處不須要審理口頭協議，書面租約沒有訂明免租期，答辯人在此情況下未曾提出其他反對理據。

15.  申請人不要求本非正審申請的訟費，本席不頒訟費命令。