LEUNG SIU CHI 對 劉林鑫及另一人

LDBM 102/2020

[2021] HKLdT 25

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2020年第102宗

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判案書

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背景

1.  申請人為香港新界元朗屏山屏葵路28號娉廷（“該屋苑”）46號洋房的業主。

2.  第一及第二答辯人為該屋苑15號洋房的共同業主。第一答辯人也是該屋苑業主立案法團的主席。

3.  申請人在本案中的申請是有關答辯人經常將其車輛停泊在其屋外的庭院上。申請人認為庭院並非車位，答辯人此舉違反了該屋苑公契（“該公契”）要求所有業主將其車輛停泊於其車位內的條文。因此，申請人提出是次訴訟，要求土地審裁處裁定答辯人違反該公契，頒令強制答辯人履行該公契的規定，並禁制答辯人在其庭院繼續違規泊車。

4.  答辯人則不同意他們有違反該公契，認為他們可以在其擁有的物業，包括庭院部分放置他們和家人的個人物品和東西（包括車輛）。

5.  因此，本案的爭議點主要是在於該公契是否規定了業主不能在庭院上停泊車輛。

該公契的條文

6.  申請人引用的條文是該公契第31頁，第V部分C段第2節的條文，但為了完整起見，本席將第V部分C段全部節錄如下：-

“C. Covenants and Provisions Applicable to Owners of Car Parks

1. No Owner shall use the Car Parks in the Development for any purpose other than for the purpose of parking licensed private motor vehicles only and no articles, goods or other things except motor vehicles shall be allowed thereon. The Car Parks shall be used solely for the purpose of parking licensed motor vehicles belonging to the Owners or the residents or occupiers of the Units or their bona fide guests, visitors or invitees.

2. All Owners shall park their vehicles within their own Car Parks.

3. No Owner may park his vehicle in such a manner as to cause inconvenience or annoyance to the Owners of the adjoining Units.

4. No vehicle may exceed the speed limit (if any) displayed in the Common Areas.

5. All vehicles must display in a prominent position the car identification badges or labels, otherwise entry to the Development may be refused.

6. No Owner shall make any alteration to his Car Park or erect any posts or chains thereon and thereto without the prior written consent of the Manager.

7. No Owner shall sub-divide any Car Park (irrespective of its size and area) for any purposes including but not limited to sale, assignment, lease, license, charge or disposal.

8. No Owner shall allow his vehicle parked in any Car Park to deteriorate to a condition detrimental to the environmental appearance of the Development.

9. The Owner of a Car Park shall apply, at his own cost, to the electricity company for the electricity meter designated for his Car Park if he shall use the electric vehicle charging facility or facilities installed for his Car Park.

10. The covenants, provisions and restrictions set out in this Sub-Section C shall be subject to and without prejudice to the rights reserved to the Registered Owner under Clause 8 of Section II of this Deed.”

7.  此外，以下的條文對本案也有相關的地方：-

(1)   該公契第10頁，第II部分第5節：

“5. The Owners (including the Registered Owner) shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants provisions and restrictions set out in the Government Grant and this Deed so long they remain as Owners and the benefit and burden thereof shall be annexed to every part of the Land and the Development and the undivided share or shares held therewith. The Conveyancing and Property Ordinance (Cap. 219) and any statutory amendments modifications or re-enactments thereof for the time being in force shall apply to these presents.”

(2)  該公契第29頁，第V部分B段第5節：

“5. No Residential Unit or any part thereof shall be used for the storage of goods or merchandise other than the personal and household possession of the Owner or occupier.”

申請人的案情

8.  在本案中，申請人一直由梁景山先生（“梁先生”）代表應訊。申請人亦只傳召了梁先生為其證人，出庭作證。

9.  根據梁先生的證供，申請人認為庭院（yard）與車位（car park）兩者的釋義、法定地位、限制、設計、用途及樓面建造的荷載要求都是不一樣的，發展商已將獲審核批准的圖則於土地註冊處登記，防止擅自改動。

10.  答辯人經常性及長期性將其車輛停泊在庭院內（而不將其車輛停泊在其所屬的車位內）。由於庭院是車位以外的地方，這行為已屬違反該公契第V部分C段第2節的規定，即車輛必須要停泊於其所屬的車位內的要求。

11.  除了該公契外，申請人認為答辯人也違反了該屋苑的「停車場守則」第2段第2.3條的規定，即“車輛只可停泊於其所屬的車位內。”

12.  申請人曾向屋宇署查詢關於將車輛停泊在戶外庭院的合法性，但屋宇署的回覆只是“由於執行地契的事宜不屬本署的管轄範圍，本署已將此個案轉介地政總署元朗地政處作跟進。”

13.  在審訊當天，申請人也沒有得到地政處的回覆。因此，申請人並沒有任何證據顯示在戶外庭院停泊車輛是否合法。

14.  不過，申請人引用《建築物條例》第25條的規定，認為答辯人如欲更改其建築物的用途，必須事先向建築事務監督遞交正式申請並取得批准及同意。

15.  此外，答辯人同時亦須要符合地契條款、公契條款及其他相關法例方可。

16.  申請人認為答辯人至今仍未就其庭院更改用途取得事務監督的正式批准及同意，卻擅自更改土地用途，將庭院經常性及長期性用作泊車用途，此舉明顯已是違反了上述《建築物條例》。

17.  申請人認為該屋苑大門口與庭院交匯的路面（簡稱為D區）是所有車輛進出屋苑唯一必經之路，是居民步行經常通過之路，是緊急車輛通道之進出口，是傷殘人士通道之交匯處。除車輛及該屋苑居民會日常路過D區外，管理公司的員工及外來人士如外賣送貨及郵差派信也是會經D區進出該屋苑的。

18.  再者，電動滑板疾速而過，兒童騎單車橫過D區及高卡車駛過D區等高危動作均是會發生的。申請人認為D區是該屋苑人車交匯繁忙的地帶，當庭院有車輛進出時會容易造成交通意外事故，安全隱患不容忽視，且庭院的地理位置容易發生視線盲點，故庭院用作車位用途是不恰當的。

19.  申請人還引述了一名居民鄭楚玲女士於2020年12月1日下午約15：55的經歷，即她被從庭院突然駛出來的車輛所造成的驚險體驗，認為D區的交通安全隱患必須重視。

答辯人的案情

20.  答辯人一共傳召了6名證人，包括第一答辯人在內。

21.  答辯人的案情主要是說答辯人已經邀請管理公司及法團法律顧問查詢該公契及該屋苑的地契有關其庭院的用途，但管理處及法團律師均回覆答辯人，說明他並沒有違反該公契及該屋苑地契。

22.  答辯人其中一位證人黃子聰先生是該屋苑管理公司（即昇捷管理服務有限公司）的分區經理。他確認該公契及該屋苑地契（New Grant No.21219）均沒有任何條款表示該屋苑內的庭院（yard）不可以停泊車輛。

23.  答辯人另外一位證人施晶晶女士也作證確認該屋苑法團法律顧問曾解釋過庭院可以合法停車。

24.  此外，答辯人另一位證人劉潔冰女士指出她經參考答辯人洋房的轉讓契（assignment），發現庭院（yard）一字被定義為相關物業（the property）不可分割的部分。依據該公契第V部分B段第5節的規定，住宅業主是可以在其擁有的物業（包括庭院部分）放置其個人物品（personal possession）及家居物品（household possession），而車輛應合乎個人或家居物品的定義。

25.  因此，答辯人認為申請人的申請不能成立。

討論

26.  首先，如果答辯人有改變過其庭院的用途，這是有可能違反該屋苑地契（government grant）的規定，而違反地契的規定則會是違反上述該公契第10頁，第II部分第5節的規定。

27.  不過，申請人並沒有在這方面提出確實證據證明答辯人在其庭院內放置車輛是否違反該屋苑地契。申請人並沒有等待地政處在這方面的跟進，而要求進行本案的審訊。

28.  因此，申請人完全不能證明答辯人的庭院是否有改變用途，又或者是否有違反《建築物條例》第25條的規定。

29.  申請人只是猜測庭院不能作為車位和答辯人並沒有取得事務監督的正式批准及同意，而擅自更改土地用途。在沒有實質證據下，本席不能就申請人的猜測，作出這方面的裁決。

30.  因此，本案的主要爭議點還是在於答辯人是否違反了該公契第31頁，第V部分C段第2節的規定。

31.  在這問題上，本席認為應該就該公契第V部分C段整體方面去解釋其第2節的條文。

32.  C段全部的條文應該是有關車位業主之間的規定，因為這段的標題是“Covenants and Provisions Applicable to Owners of Car Parks”，而C段內容每一段小節也是有關車輛的管理問題，並沒有涉及業主私人物業範圍內的問題。

33.  同樣，申請人引用的「停車場守則」也只是有關停車場的管理問題，沒有涉及業主私人物業內的問題。

34.  因此，本席認為該公契及「停車場守則」規定車位業主只可停泊其車輛在其所屬的車位內只是規定車輛在停車場或該屋苑公用部分時應如何停泊的問題，但不涉及業主物業內可否停泊車輛的問題。

35.  業主私人物業內可以放置何等物品應由該公契第29頁，第V部分B段第5節所規定。即是說，業主是可以在其私人物業內放置私人和家用物品，但不得放置貨物（goods）或商品（merchandise）。

36.  雙方沒有爭議有關的庭院是屬於答辯人私人物業的一部分。不過申請人認為車輛是“licensed motor vehicles”，並不包括在私人或家用物品（personal or household possession）的定義中。

37.  不過，本席不同意申請人的見解，車輛雖然是“licensed motor vehicles”，但不等於不能成為私人或家用物品。本席認為私家車作為私人或家人進出該屋苑的代步工具應是私人或家用物品。

38.  答辯人在其庭院內於不同時間停泊過兩部車輛，即KG1817及HN9228，兩部車輛均是用作私人用途。雖然KG1817的註冊車主是一間有限公司，即金豐（香港）工程有限公司，但該公司的股東是答辯人及其家人，而且沒有任何證據顯示這車是一件貨物（goods）或商品（merchandise）。

39.  同樣，答辯人另外一輛車輛，即HN9228，也是一輛私家車，車主是第二答辯人。沒有任何證據顯示這車是一件貨物（goods）或商品（merchandise）。

40.  因此，答辯人擺放上述任何一輛車輛在庭院內也不會違反該公契第V部分B段第5節的規定。

41.  至於申請人提出有關答辯人的車輛出入其庭院時會對D區的使用者構成危險，其實這只是有關駕駛車輛及管理通道的問題，與庭院可否放置車輛沒有直接關係，如果庭院不適合作為車位，該屋苑的地契應該有所規範，但正如上述一樣，申請人沒有就這方面提出足夠證據證明庭院不能放置車輛。

42.  基於上述理由，本席認為申請人未能在本案中證明答辯人有違反該公契或「停車場守則」。

總結

43.  由於申請人未能證明答辯人違反該公契，申請人要求答辯人停止繼續在庭院內停泊車輛的申請也不能成立。

44.  因此，本席頒令如下：

(1)  撤銷申請人的申請；

(2)  臨時訟費命令：申請人須支付答辯人本案的訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；及

(3)  如果雙方不在本裁決後14天內提出有關訟費申請，上述臨時訟費命令作實。