TSUI TAT CHEONG, The Sole Administrators of TSUI KA CHUN, deceased and LAM FUNG KING, deceased 對 TSUI SHI MING

HCA 2614/2018

[2023] HKCFI 933

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

高院民事訴訟案件編號2018年第2614號

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判 案 書

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序言

1.  本訴訟牽涉一宗家庭糾紛，案件雙方就錦綉花園J段第三街5號(“錦綉花園物業”)的業權誰屬對簿公堂。

背景

2.  以下是雙方都不爭議或無從爭議的背景。

3.  徐嘉臻(“父親”)及林鳯琼(“母親”)育有六名子女，分別是:

(1)  徐松杰 (“松杰”);

(2)  徐蓮馨 (“蓮馨”);

(3)  徐文鉅 (“文鉅”);

(4)  徐達昌 (本案原訴訟原告人) (“達昌”);

(5)  徐仕明 (本案原訴訟被告人) (“仕明”);

(6)  徐耀聰 (“耀聰”)。

4.  父親於1970年前，已經是香港電燈公司的員工，原本獲分配位於炮台山的宿舍(“炮台山宿舍”)與家人同住。

5.  仕明於1976年遠赴加拿大留學，並於1979年畢業返港。他返港後，於炮台山宿舍居住，並於不久後，於歐亞銀行入職。

6.  父親在1981年3月退休。

7.  由於達昌亦於香港電燈公司任職，故此他能在父親於1981年3月退休前，成功申請將炮台山宿舍轉為他(達昌)的名下。由於當時大部份其他子女都已經各自有自己的住所，所以炮台山宿舍只剩下父親、母親、達昌及仕明居住。

8.  由於炮台山宿舍其後需要被拆卸，故此達昌獲香港電燈公司分配另一位於香港仔的宿舍(“香港仔宿舍”)。父親、母親、達昌及仕明一起搬到香港仔宿舍居住。

9.  父親於1981年5月27日購買了位於荃灣中心的一個單位(“荃灣中心物業”)，作為他退休後的居所。他購入此單位的時候，支付了現金$67,000，而樓價的其他部份($156,000)則用按揭貸款支付。

10.  雖然父親的原意是在退休後搬到荃灣中心物業居住，不過他一直都沒有這樣做，而是一直都住在香港仔宿舍。

11.  於1981年10月1日，仕明簽署樓宇買賣合約，以$375,000購買錦綉花園物業。根據上述樓宇買賣合約，買方於簽約時，支付了訂金$75,000，並須在成交[1]時支付餘額$300,000。

12.  上述$300,000餘額當中$175,000是以仕明於歐亞銀行取得的按揭貸款(“歐亞按揭貸款”)支付。由於仕明是歐亞銀行的員工，所以歐亞按揭貸款的應付利息較一般按揭貸款為低。

13.  於1981年12月29日，錦綉花園物業正式轉到仕明名下。

14.  於1982年8月4日，父親以$287,000將荃灣中心物業售出。

15.  於1984年11月，由於香港電燈公司安排了另一位員工入住香港仔宿舍的其中一間房間，故此，父親不能再留在香港仔宿舍居住。因此，他和母親一起搬到錦綉花園物業居住。

16.  於1986年4月，由於被告人於歐亞銀行離職，故此他需要清還歐亞按揭貸款。他轉而向恆生財務申請按揭，並取得$129,000貸款 (“恆生財務貸款”)。

17.  一直以來，歐亞按揭貸款及恆生財務貸款的每月還款都是由仕明支付。

18.  父親和母親分別在2010年6月14日及2018年2月23日去世。

19.  於母親去世後，仕明和其他兄弟及姐姐就錦綉花園物業業權誰屬這問題發生多次爭執。

20.  達昌於是以父親和母親的遺產管理人之身份控告仕明。

達昌的案情

21.  達昌的案情可被歸納如下:

(1)  父親於退休前是香港電燈公司的員工，居住在僱主為他提供的宿舍多年;

(2)  由於父親知道他在退休後不能長住在上述宿舍，故此他在1981年購買了荃灣中心物業作為退休居所;

(3)  其後，仕明建議父親購買錦綉花園物業;

(4)  由於仕明可以用歐亞銀行員工的身份，取得比一般市場息率較低的按揭貸款，故此，購買錦綉花園物業的部份款項是以歐亞按揭貸款支付，亦因為這個原因，錦綉花園物業以仕明為註冊業主;

(5)  不過，當時父親和仕明的共同意圖，是仕明只是以受託人的身份持有錦綉花園物業，而該物業的實益權益是由父親擁有;

(6)  上述共同意圖可以從以下反映出來:

(a)  父親支付了$200,000作爲該物業的首期付款;

(b)  由於購入了新的退休居所，父親在購入錦綉花園物業的翌年賣出了早前利用退休金購入的荃灣中心物業;

(c)  如非購入新的退休居所，父親不可能放賣荃灣中心物業;

(d)  仕明則以物業持有人的名義向歐亞銀行借貸$175,000支付餘下金額;

(e)  父母與仕明協議: 仕明每月的物業供款被視作是家用;

(f)  仕明在1982至1995年期間獲父親允許在無償的條件下住在錦綉花園物業;

(g)  1995年後，仕明主動遷出錦綉花園物業，並再沒有在該物業居住;

(h)  父親和母親一直住在錦綉花園物業，直至兩人百年歸老;

(i)  父親和母親一直負責錦綉花園物業的相關雜費支出。

(7)  故此，根據共同意圖法律構定信託的法律原則，仕明只是以受託人的身份持有錦綉花園物業，而該物業的實益權益是由父親擁有。

仕明的案情

22.  仕明的案情可被簡述如下:

(1)  仕明於1979年，在加拿大畢業後回港，初時與父親和母親一起居住在炮台山宿舍;

(2)  他在回港後不久，便加入歐亞銀行工作;

(3)  由於他嚮往加拿大的居住環境，又有鑒於他在歐亞銀行的工作穩定和有前景，故此他打算在錦綉花園置業;

(4)  在1981年中，他向歐亞銀行申請員工貸款，用作購買自住物業之用。他先後獲得歐亞銀行批出兩筆貸款，一筆是20萬元的私人貸款 (“歐亞私人貸款”)， 而另一筆則是歐亞按揭貸款;

(5)  購買錦綉花園物業純粹是仕明自己的決定，和父親無關; 父親亦從來沒有為購買錦綉花園物業，而支付任何款項;

(6)  仕明用自己的積蓄、在歐亞銀行工作的收入，以及他當時的女朋友蔡女士(“蔡女士”)所提供的資金，清還歐亞私人貸款和歐亞按揭貸款;

(7)  他和父親之間，並不存在任何共同意圖。他自己作為註冊業主，不僅擁有錦綉花園物業的法定所有權，亦擁有該物業的實益權益。

共同意圖法律構定信託的法律原則

23.  適用於本案之共同意圖法律構定信託 (common intention constructive trust) 的法律原則如下:

(1)  法庭就共同意圖作出裁定前，需要留意案件的背景和來龍去脈，以作全面的評核(Primecredit Ltd訴 Yeung Chun Pang Barry 及另一人[2017] 4 HKLRD 327, [1.6])。

(2)  如果案件涉及家庭內的糾紛，法庭的考慮並不會局限於由誰人直接支付購買款項這因素 (Primecredit Ltd [1.6] ; Stack [69])。就這些家庭內糾紛而言，倘若法庭能根據共同意圖而決定業權誰屬，便不用借助歸復信託 (resulting trust) 這法律推定來就案件作定斷(Primecredit Ltd [1.3] )。

(3)  倘若案件牽涉中國人家庭 (尤其是老一輩的家庭) ，由於家庭成員之間直接及坦率地談論物業權益的情況較少見，故此法庭應該更多加留意案件的背景情況(Primecredit Ltd訴 Yeung Chun Pang Barry 及另一人[2017] 4 HKLRD 327, [1.6])。由於中國人家庭子女可能會由於不同原因向父母支付金錢，故此即使子女向父母支付的金錢是用作支付物業按揭還款，這亦不一定可以因而推論父母和子女之間有任何共同意圖，讓子女獲得物業的實益權益(Chik Chi Shing訴Cheung Kui Yin [2021] HKCFI 2520, [43]) 。

(4)  換句話說，即使一名家庭成員曾經作出樓宇按揭供款，他亦不一定得到物業的實益權益 (王錚訴謝麗琼 (CAMP 23/2017, 未經輯錄, 2017年11月13日, [22]) 。

(5)  法庭在判決關於家庭內糾紛的案件時，所考慮的情況是和考慮相關商業社會的案件是截然不同的。在家庭糾紛中，除了財政因素之外，可能還會有很多其他因素可協助法庭理解訴訟各方的真正意圖 (Stack, [69]) 。

(6)  由於初步來說，法定所有權(legal title) 都與實益權益緊密相連，所以一般而言，如果任何一方主張法定所有權與實益權益分別屬於不同人士 ，他必須負上舉證責任證明該主張 (Stack [56], [68]) 。故此，為確立共同意圖，原告一方須證明: (i) 雖然物業是以被告人的名字作為註冊業主，原告人和被告人之間是有共同意圖 : 原告人將會是物業的實益權益擁有人; (ii) 原告人因依賴這共同意圖，而改變了自己的位置並產生不利自己的情況; 及(iii) 容許被告人根據法定所有權而獲得物業的業權是不合情理的(Liu Wai Keung訴Liu Wai Man [2013] 5 HKLRD 9, [46]) 。

(7)  在判定是否有共同意圖的時候，法庭必須考慮訴訟雙方應如何合理地理解對方的言行，從而決定雙方的客觀意圖為何 (Liu Wai Keung, [47]) 。

(8)  除非有任何一方聲稱雙方的共同意圖曾經在購買物業後作出改變，否則法庭應聚焦於雙方在購買物業時的共同意圖。不過，法庭只有在有說服力的證據的情況下，才可推斷訴訟雙方的共同意圖在購買物業後曾作出改變 (Liu Wai Keung, [48]; Stack, [138]) 。

(9)  在找出雙方的意圖時，法庭首先應考慮雙方是否有就物業的實益權益作過任何明確的商討，並達成協議、安排或共識。法庭只有在沒有證據證明雙方曾達成上述協議或安排的情況下，才會考慮從雙方的行為來推斷他們的共同意圖 (Liu Wai Keung [49]) 。

(10)  即使任何一方聲稱雙方曾達成明確的協議、安排或共識，法庭仍然會以雙方的行為作基礎，來裁定上述的聲稱協議、安排或共識是否真有其事(Liu Wai Keung [50]) 。

證人的可信性

24.  法庭在衡量一名證人的可信性時，會考慮以下各點[2]:

(1)  一般而言，在發生爭拗之前出現的文件，對法庭評定證人的可信性，是有最重要的作用;

(2)  證人所述的事情會否發生的固有可能性或不可能性，以及事件本身是否合乎邏輯;

(3)  證人的證供是否和案件中無爭議或無可爭議的證據 (不論是文件上或其他方面之證據) 有互相矛盾的地方;

(4)  證人在不同時間對事情的描述 (例如是在證人陳述書及在庭上被盤問時所作之證供) 是否有前言不對後語的地方;

(5)  證人是否有動機說謊或在作供時不盡不實;

(6)  證人所作證供的整體性。證人有時候是會出錯，但這並不一定代表他是有心作假 ，亦不一定會影響該證人其他部分供詞的可信性; 但另一方面，倘若證人的一項或多項證供不獲法庭接納，那麼，法庭在評估該證人就其他方面所作之證供的可信性時，亦須將這點考慮在內;

(7)  雖然法庭有時候會考慮證人在證人台作供時的舉止，但必須緊記這些舉止是可能帶誤導性的，法庭應小心衡量。

25.  鑒於本案有很多重要的事實，都是發生在超過40年前，故此本席在考慮各證人的證供之可信性時，必須格外小心，因為即使他們已經盡力向法庭憶述當年發生的一些事情之經過，但他們的記憶，難免已被歲月沖洗，甚至可能在他們在過去數年處理本案期間(例如在撰寫證人陳述書時)，已經不經意地改變了自己對陳年舊事的記憶，而誤把自己的想像當成真有其事。

26.  故此，法庭必須特別留意一些客觀事實和事件的固有可能性(或不可能性)，從而對事實作出裁斷。

27.  在本案中，達昌除了自己之外，亦傳召了松杰、蓮馨及文鉅作供。雖然本席認為他們一般而言都是誠實的證人，不過本席對於他們的部份證供細節的真確性是有所保留。正如仕明指出，他們的其中一部份證供，都是靠母親轉述告知，而母親對於那些事情的細節的理解是否完全正確，法庭是無從得知。例如: 原告一方幾位證人(除松杰外)都說母親曾經向他們說過，購買錦綉花園物業的首期是港幣20萬元。不過，從相關的樓宇買賣合約可以看見，賣方在簽署樓宇買賣合約當天，只是收取了$75,000首期付款，“20萬元”這數字，實際上是錦綉花園物業買賣價減去歐亞按揭貸款的餘額，換句話說, 即是買方需自掏腰包支付的總金額。不過本席強調，就此而言，本席有保留的只是有關細節的問題。本席是接受他們的說法: 母親是有說過父親是曾出資購買錦綉花園物業的。

28.  至於仕明，本席認為法庭在考慮他的證供時，必須更為小心。這是除了因為他的證供亦是和多年前的舊事有關之外，他是明顯地會為了加強自己一方案情的說服力，而故意作不盡不實的證供，甚至狡辯。最明顯的例子，是有關他在加拿大讀書期間是否曾經收過松杰寄給他的生活費和零用錢這問題。

29.  松杰在證人陳述書中說道:

“徐仕明在加拿大時，我曾私人寄過多次支票給他買車，增加生活費和零用錢。但真實有多少就沒有記錄。因一直以來，家人對徐仕明的付出是沒有期望有什麼回報。因今次錦繡房的爭拗，本人從舊文件中找到幾張匯款給徐仕明的紀錄。”[3]

30.  仕明在證人陳述書中，這樣回答:

“徐松杰的供詞第6段的陳述不實，徐松杰沒有寄過私人支票給本人，如前所述，我在加拿大時花費不多，我在加拿大從沒擁有過車，我沒有需要他寄錢給我買車，我的車牌是在回來香港之前一個月才取得的。”[4]

31.  仕明明顯地是想透過這一段供詞，否認曾經收過松杰寄給他的生活費和零用錢。

32.  不過，根據原告人一方所披露的文件，松杰的確曾在1977年至1978年間，多次發出支票，以匯款給仕明。

33.  當仕明在庭上被盤問時，他說他在證人陳述書中所爭議的，只是松杰是否有向他發出私人支票這問題，因為根據他的理解，私人支票的意思是指港元支票，而當年松杰向他發出的支票，全部都是以加幣為幣值。

34.  本席認為這完全是狡辯。

35.  雖然松杰是否在仕明於加拿大讀書期間向他提供過生活費和零用錢這問題並非本案的核心議題，不過既然法庭知道仕明在就一些無甚關係的事情作供時，都會採取這種態度的話，本席在衡量他就本案的核心問題所給予的證供時，就更須經常抱着懷疑的態度。

分析

36.  在為案件作整體分析前，本席首先討論數個事實爭議點。

父親的退休金金額

37.  根據原告人一方的說法， 父親在退休時所獲得的退休金是$388,000。原告人的所有證人，都在證人陳述書中明確指出父親的退休金是$388,000。

38.  不過，原告人一方的四位證人當中，只有文鉅聲稱他曾在2015年中的家庭聚會時，在錦綉花園物業內看見過一張由父親僱主發出的文件，證明父親的退休金金額是$388,000。不過，本席很懷疑他這部份證供的真確性。倘若當時兄弟姊妹之間已經就錦綉花園物業的業權問題出現爭執的話，本席不相信文鉅會不好好保存該份文件，又或向其他兄弟姊妹展示該份文件。奇怪的是，原告人一方的其他三位證人，都沒有在自己的證人陳述書中談及這一件在家庭聚會期間所發生的事情。另一方面，倘若當時大家仍然沒有就錦綉花園業權問題發生爭執，文鉅卻沒有解釋，為何他會對這樣的一個數字有那麼深印象。

39.  文鉅在作證時，又向法庭解釋，父親曾經告訴他退休金的金額是以100個月的月薪來計算。不過，根據父親的僱主所發出的終止聘用紀錄 (“終止聘用紀錄”)，父親在1980年4月1日至1981年3月14日期間的工資總額為$35,677.90，即每月大約$3,102.43。按此計算，父親的退休金應該只有大約$310,000。雖然該紀錄顯示父親在上述期間曾獲得$3,880花紅，不過，既然花紅並非月薪，這仍然未能解釋為何父親的退休金會是$388,000。

40.  至於原告人一方的另外三位證人，都未能就退休金數額是$388,000提出合理的解釋:

(1)  松杰說父親曾告訴他退休金是以100個月的月薪來計算，但父親卻從來沒有告訴他退休金的實際金額，只曾說過有30多萬;

(2)  蓮馨在被盤問時亦同意，母親曾經說過，父親的退休金最少都會有30多萬。不過，她沒有說過自己是直接從父親處得知退休金的實際金額;

(3)  達昌在作供時，亦同意他是從母親的口中得知$388,000這數額，而父親是從來沒有直接告訴過他。

41.  基於以上情況， 本席認為原告人一方未能證明父親的退休金金額確是$388,000。

42.  不過，本席接納文鉅的證供，說父親曾經提過，他的退休金金額是以100個月月薪來計算，因為他是直接從父親口中得知此事的。

43.  根據終止聘用紀錄，父親在退休前的月薪約為$3,100。按此計算，父親的退休金金額應為大約$310,000。

購買錦綉花園物業的首期金額

44.  原告人一方的證人都異口同聲表示，母親曾經告訴他們，父親為了購買錦綉花園物業，支付了20萬元首期。

45.  不過，正如上文指出，根據樓宇買賣合約，買方在購買錦綉花園物業時，只是需要支付$75,000作為首期付款，而“20萬元”這數字，實際上是錦綉花園物業買賣價減去歐亞按揭貸款的餘額。

46.  仕明在他的結案陳詞中，意圖就此大做文章，並認為基於原告人一方未能證明父親是支付了20萬元首期，故此法庭應判原告人一方敗訴。

47.  本席認為即使父親並非一如幾位證人所言，一次過支付20萬元作為首期，亦不代表法庭必須因此而完全拒絕接納原告人一方的案情。這極其量只是法庭其中一個考慮因素。

48.  此外，既然不容否認的是買方在購入錦綉花園物業時，在扣除歐亞按揭貸款後所需要自掏腰包支付的金額是20萬元，法庭考慮共同意圖的其中一個因素，必然是這20萬元是從何來。

誰支付錦綉花園物業購買款$200,000餘額

49.  原告人一方的案情是指這20萬元是由父親支付的。他們當中有幾位更進一步指出，根據母親對他們的說法，父親是以本票方式，一次過向律師支付這20萬元。

50.  另一方面，仕明則說這20萬元是由他以歐亞私人貸款支付的。

51.  由於年代久遠，雙方都未能向法庭提交任何文件證據，以證實這20萬元的資金來源。

52.  在這情況下，法庭只能按其他不受爭議的證供和環境因素，來推斷實情。

53.  本席認為，經衡量相對可能性後，原告人一方的說法，顯然是更為可信。

54.  首先，根據仕明自己的證供:

(1)  歐亞按揭貸款的貸款總金額是$175,000;

(2)  歐亞私人貸款的利息，較歐亞按揭貸款的利息為高[5];

(3)  他在1981年的月薪是$2,600。即使在1982年中他升為主任後，他的月薪也只不過是$3,500;

(4)  由1982年開始，歐亞按揭貸款的每月供款額是$1,672;

(5)  即使假設歐亞按揭貸款和歐亞私人貸款的利息息率是一樣 (因而假設他每月須支付的歐亞私人貸款還款額跟歐亞按揭貸款的每月供款額相同)， 他在1982年中的每月還款總額，再加上向父母支付的家用($500[6])，他的總開支(未包括其他生活開支)已達$3,844。

55.  仕明在結案陳詞時，意圖向法庭解釋，他並不需要每月向僱主就歐亞私人貸款作供款，而是可根據自己的財政狀況，選擇何時還款。本席必須指出，法庭在審訊正式開始前，以及在審訊期間，已經多番向仕明解釋，他不可以透過陳詞再向法庭作供。無論如何，基於他自己在作供時亦承認，歐亞私人貸款是必須於三年內還清，故此他現在試圖向法庭作出的解釋，對他的案情亦毫無幫助。

56.  根據以上數字，倘若仕明真的取得歐亞私人貸款，他每個月都會入不敷支，而且這還未將他每個月所需的生活開支(例如交通費)計算在內。

57.  事實上，倘若如仕明所言，歐亞私人貸款須於三年內全數清還，即使銀行不計算利息，他平均每一個月都需要歸還不少於$5,500 ($200,000 / 36)，才能在限期前清繳上述債項。

58.  本席認為，這些簡單的計算結果都清楚顯示，仕明是沒有可能會以歐亞私人貸款來支付錦綉花園物業售價餘額的。

59.  就上述問題，仕明解釋他自己一直以來都有積蓄; 此外，由於他當時的女朋友蔡女士來自富裕家庭，所以倘若他自己的積蓄不足以支付還款額，蔡女士是同意會向他伸出援手。

60.  本席認為這些解釋都不合乎邏輯。倘若仕明本身有積蓄，又或者蔡女士願意借錢給他，他根本不需要向僱主申請歐亞私人貸款，並支付比年息6厘[7]還要高的利息。

61.  此外，仕明在他的狀書中，從來都沒有提及他用作購買錦綉花園物業的資金是完全來自銀行貸款，而他用作還款的資金則來自蔡女士的協助。值得一提的是，仕明的經修訂抗辯書及反申索書是由他當時的律師代表草擬的。倘若他當時真的已經向律師清楚交代上述20萬元是他由銀行貸款所得[8]，他的律師是沒有理由不將這重要事實在狀書中清楚闡述的。

62.  在仕明的證人陳述書中，亦從來沒有提及蔡女士為他作大額還款這事情。他只是說在入住錦綉花園物業後首數年，或會有幾個月欠幾百元的情況，這和他現在陳述的情況明顯有別。

63.  凡此種種，都反映了仕明在這方面的證供並不可信。

64.  另一方面，根據雙方都不爭議的文件:

(1)  父親於1981年5月27日購買荃灣中心物業。他購入此單位的時候，支付了現金$67,000，而樓價的其他部份($156,000)則用按揭貸款支付。這筆按揭貸款的年利率是14.5%;

(2)  父親於1981年8月22日全數清還荃灣中心物業的按揭貸款;

(3)  父親於1981年10月27日重新將荃灣中心物業抵押，並向銀行取得15萬元按揭貸款。這筆按揭貸款的年利率是23%。

65.  上述時序顯示: 父親在贖回荃灣中心物業後的短時間內，將該物業重新抵押，並以接近雙倍的利息來向銀行取得貸款。

66.  本席認為，父親在1981年10月，是極有可能需要一大筆金錢作週轉。正如仕明在他的結案陳詞亦承認，這筆按揭貸款是可被推斷為購買錦繡花園物業之用[9]。

67.  雖然仕明同意法庭可作上述推斷，但他認為這推斷並不合理，理由是父親當時根本沒有急切需要在荃灣中心物業以外，另外多買一個物業。仕明認為父親大可以等待將荃灣中心物業出售並取回資金之後，才再去購買錦綉花園的物業。

68.  本席認為，父親在錦綉花園物業原本的成交日之前4天，完成再次取得按揭的手續，得到$150,000，在時間上的巧合，是足以讓法庭推論父親當時就是用這一筆從按揭借款得來的資金，來支付錦綉花園物業的購入價餘額 $125,000。

69.  雖然父親從這按揭所得的資金15萬元和他後來支付購買款的$125,000這數目並不一致，但本席認為，這不足以影響法庭上述的推論。

70.  此外，倘若當時父親並不是用這筆金錢，來購入另一間供他退休後安居的住所，以取代荃灣中心物業，那便難以明白他為何會在翌年將荃灣中心物業賣出。

71.  仕明又說，根據原告人的狀書，原告人聲稱他(仕明)是在1981年7月向父親提議購買錦綉花園物業的。倘若這是真的話，父親根本不會在1981年8月份全數清還荃灣中心物業的按揭貸款。本席同意這一分析。本席接納仕明的證供: 他是在1981年9月才“積極搵樓”[10]。故此 ，本席認為，父親在清還荃灣中心物業的按揭貸款的時候，是沒有預計過自己會在短期內改變主意，另買物業作為自己的退休居所。

72.  順帶一提，本席不接納仕明的說法，指他在購買錦綉花園物業前，從來都沒有帶父母看過該物業。本席認為這是固有不可能的，因為這是他首次置業。本席經考慮他與父母的關係(例如他一直和父母居住、他的朋友在假日載他遊車河時父母也會同行等)，認為即使他的確是自行置業，業權與父親無關(本席不接受這說法)，他在作出這重大決定前，必定會先徵詢父母的意見。

73.  仕明在本案中多次強調，他當時的女朋友蔡女士家底極厚，可以給予他財政支持。既然如此，從協助仕明置業這角度來看，父親實在不需要多此一舉，要以年利率23%的代價來取得資金支付購買款。

74.  至於仕明以樓宇買賣合約方的身份在1981年10月1日支付的$75,000 ，本席認為，在相對可能性的衡量下，亦應該是來自父親。如上所述，父親在退休後所獲得的退休金大約有港幣31萬元。即使他在當時才剛剛贖回荃灣中心物業，但由於荃灣中心物業的買入價，只是$223,000 ，故此，即使父親沒有任何積蓄，他亦有足夠經濟能力支付錦綉花園物業的首期$75,000。

75.  總括而言，本席的結論是接納原告人一方的說法，購買錦綉花園物業的資金，其中有$200,000是來自父親。

父親是否曾經要求仕明轉名

76.  原告人一方的幾位證人都表示父親曾經多次要求仕明將錦綉花園物業轉回父親名下。不過，他們在這方面的認知，全都來自母親。他們亦同意，他們從來都沒有親眼見過父親在眾人面前，向仕明提出上述要求。

77.  原告人一方的證人向法庭解釋，雖然父親一直未能達到他的目的，但他一向不會直接要求子女行事，而只會透過母親向各人傳話。

78.  另一方面，仕明否認父親或母親曾經要求他交出錦綉花園物業業權。

79.  在相對可能性的衡量下，本席接納原告人一方幾位證人的證供: 父親的確曾透過母親，向仕明提出有關錦綉花園物業轉名的問題，不過，仕明多年來都因為種種理由，而借故推搪，故此一直都未有成事。正因為仕明多年來一直都沒有明確向家中各人，聲稱自己才是錦綉花園物業的實益權益擁有人，故此父親亦一直沒有採取進一步行動(例如與仕明當面對質)。事實上，倘若當初父親不是信任仕明的為人，相信他不會將父親的物業據為己有的話，父親亦不會願意讓仕明代為持有錦綉花園物業。如果父親認為有必要迫使仕明立即轉名，本席認為，父親便不會一直都只是透過母親處理這事。

80.  此外，根據達昌的證供，他在2002年3月曾經嘗試和仕明商討有關錦綉花園業權的問題。本席接納他的證供，並且認為，他一定是曾經聽過父母提及有關的轉名要求，他才會和仕明提起這件事。

81.  蓮馨亦在她的證人陳述書中提及父親要求仕明轉名這問題。她是這樣寫的:

“徐仕明的太太和兒子從澳洲回來及入住錦綉後，父親曾多次要求徐仕明在屋契加回他的名字，因認為已供還按揭多年了，便要求徐仕明把房子轉回父親名下，因他認為樓宇應該已供完了，但徐仕明對母親說：因他需要結婚，所以將屋企稍為裝修，而且又要把兒子從澳洲帶回來入住錦綉花園，又要請工人加以照顧。用多了一筆錢，所以將錦綉花園加按了，因而不能立刻將父親的名字加回屋契上[…]”[11] (強調後加)

82.  仕明在盤問蓮馨時，就上述內容提出質疑，因為 “加名”和 “轉名”是不同的概念。

83.  蓮馨在庭上承認，這可能是她在用字上的出錯，不過她的意思是很清楚的:父親要求在樓契上用他的名字。

84.  本席接納蓮馨在庭上的解釋。她說她的證人陳述書是由自己撰寫之後交給律師。本席認為在這情況下，她在證人陳述書內的用字，在法律上不是百分百準確，實在不足為奇。在本案的情況下，本席認為這反而令她的證供內容更可信。需要留意的是，訴訟雙方各自的案情，都是說錦綉花園物業是百分百屬於自己，不存在雙方共同擁有物業的問題。故此，就上文下理而言，用 “加名”或 “轉名”的分別不大。

購買錦綉花園物業時的共同意圖

85.  本席經考慮本案的事實背景後，認為父親和仕明在購買錦綉花園物業之時的共同意圖，是由仕明以受托人身份代父親持有該物業。

86.  首先 ，雙方都沒有爭議的是父親在退休前一直都住在由僱主提供的宿舍。故此，為了在退休後能有安居之所，他在退休後不久便購入了荃灣中心物業。他原本的打算，是會在這物業居住。

87.  不過，在完成錦綉花園物業的交易的數個月後，父親便將荃灣中心物業賣出。

88.  父親在當時很明顯地已經視錦綉花園物業為他的退休居所，而仕明是必定清楚父親當時的計劃。

89.  倘若父親和仕明當時的共同意圖，是仕明才是錦綉花園物業的擁有人，父親是不會在那麼短時間內，便將荃灣中心物業賣掉。

90.  正如上文分析，父親為了支付購買錦綉花園物業的款項，在1981年10月的時候，再次抵押荃灣中心物業，並以年利率23%的代價來向銀行借貸。倘若仕明當時一直的意圖是由自己全權擁有錦綉花園物業，便很難理解為何他會借助父親的高息貸款來支付購買款。

91.  鑒於父親因依賴他和仕明的共同意圖，而以高息向銀行借款，並在其後賣出自己名下唯一的物業，因而產生不利自己的情況，本席認為，容許仕明根據法定所有權而獲得錦綉花園物業的業權是不合情理的。

92.  上述有關共同意圖的結論，亦和以下的事實吻合:

(1)  根據達昌的證人陳述書[12]，在1996年至1998年間，眾兄弟姊妹曾經攤分錦綉花園物業的大閘維修保養費用及更換車房大閘。這些都不是父親和母親的日常使費。倘若仕明是實益權益擁有人，這類費用理應由仕明支付才合理。這顯然反映了仕明一直以來對業權的理解和意圖。

(2)  根據蓮馨的證供，大約在2008年的時候，蔡女士(當時她已是仕明的妻子)，曾到訪蓮馨剛裝修完畢的家，在閒談中，她說倘若父親賣了錦綉花園物業，便足以購買兩間蓮馨新居面積的單位。本席認為倘若仕明向法庭闡述有關他和父親的共同意圖的事屬實，蔡女士作為他的妻子對此亦必然清楚，在這情況下，她是不會說出這一番說話的。

(3)  根據蓮馨的證供，父親在2009年(即他去世前一年)曾經向她指示，他日自己和母親去世後，如把錦綉花園物業賣掉，便應該將所得的錢分為六份(即每名子女各一份)。本席接納蓮馨這部份的供詞。這反映了父親一直以來的意圖。

(4)  根據蓮馨的證供，她在父親離世後不久，曾經在一個家庭聚會期間，將父親上述的說話轉告仕明。仕明當時的回應，只是詢問蓮馨，是否連弟弟耀聰也要分一份[13]。仕明的這個問題, 明顯和他現在所提出的反申索之立場不符。

(5)  根據達昌的證供，他在2002年3月，曾經連同松杰和文鉅，當面跟仕明商討有關錦綉花園物業業權的問題，但仕明 “黑面而去”。 倘若仕明一直認為自己是錦綉花園業權的業主，他沒有理由不會立即跟各人清楚解釋此立場。

(6)  根據達昌的證供，他在2010年父親剛去世後，亦曾經和仕明商討有關業權的問題。不過，仕明亦只是說要考慮一下，未有決定。本席認為，如果他由始至終都認為自己才是錦綉花園物業的真正業主，他是沒有理由再一次不立即表達自己的立場。

93.  仕明在陳詞時提出了一系列的論點，以支持自己的案情。

94.  第一，他說在他不是錦綉花園物業的實益權益擁有人的情況下，要他個人承擔作為按揭貸款借款人的風險，是不公平的。

95.  不過，本席認為，在大家是一家人的前提下，這並沒有甚麼不公平之處。事實上，在父親購買荃灣中心物業的時候，松杰亦簽署了文件，作為相關按揭的擔保人。

96.  第二 ，他說如果自己並不是錦綉花園物業的實益權益擁有人，他是沒有理由會獨力承擔歐亞按揭貸款的每月還款的。原告人一方的說法，是仕明將每月的還款當作給父母的家用。仕明對此反駁，說如果是這樣的話，現在的證據顯示，他比其他兄弟和姐姐所給的家用數額為多，這是不公平的。

97.  根據各證人的證供，父親和母親一直以來都沒有要求各子女給予特定數額的家用。各人每月付多少家用，完全取決於各人的心意和能力。事實上，沒有證據顯示，一直以來各子女都互相清楚各自支付多少家用予父母。在這前提下，是完全談不上公平與否。正如原告人一方指出，仕明和父母同住，可以得到母親照顧起居飲食，又可以無償居住在錦綉花園物業，即使多付一點家用，亦不為過。

98.  仕明表示自己除了每月支付歐亞按揭貸款之外，亦有向父母額外支付家用。本席不接納他這部份的證供。本席認為，他在80年代初的工資，是不足以同時支付歐亞按揭貸款的每月還款、家用及自己的生活費的。

99.  從另一個角度看，根據仕明的證供，由於他要歸還歐亞按揭貸款和歐亞私人貸款，再加上要每月向父母支付家用，故此他有時會出現入不敷支的情況，而在這情況下，他會得到蔡女士的經濟援助。正如上文分析，這入不敷支的情況應該是每個月都會出現。如果仕明的證供屬實，他便每個月都需要蔡女士接濟。根據各證人都不爭議的說法，父親和母親一直都沒有定下每位子女每個月須最少支付多少家用，而支付金額是完全按個別子女的心意和能力而定。既然如此，如果仕明每個月都入不敷支，他是沒有理由仍然每個月都堅持向父母支付$500[14]甚至$1,000[15]家用的。

100.  本席同意，倘若仕明每月獨力歸還歐亞按揭貸款，而這還款是等於他向父母支付的家用的話，那便代表他每月會把自己薪酬的一半當作家用。不過，法庭不能忽略的是: 這牽涉一個家庭內的財務安排。法庭是不應該由商業角度來衡量這些安排的合理性。

101.  第三，仕明說:倘若父親不支付歐亞按揭貸款的每月供款，他便沒有得到低息按揭的好處。不過，本席認為，若非仕明取得低息貸款，他是沒有能力代父親支付按揭貸款以作為家用，因而讓父親無需每月支付按揭貸款。從這角度看，父親是明顯受惠於這低息按揭貸款。

102.  第四，仕明說他是在1984年11月，當父親被迫要離開香港仔宿舍的時候，才允許父親和母親住進錦綉花園物業。

103.  就父親正式搬進錦綉花園物業的時間而言，達昌、文鉅和仕明的說法是一致的。他們都說父親是在1984年11月，因為香港電燈公司收回香港仔宿舍的其中一間房間，故此父親才開始正式住進錦綉花園物業。本席認為，這一點其實大大加強原告一方的案情的可信性。如前所述，父親本來為了退休後的打算，才會購買荃灣中心物業。不能否認的是他在1982年8月已經將荃灣中心物業出售。換句話說，他在還未正式住進錦綉花園物業之前，便已經將他原本視作退休居所的荃灣中心物業出售。這和他原本購入荃灣中心物業的行為是完全不吻合的。本席認為，父親必定已經是非常肯定自己會擁有另一退休居所的情況下，才會將荃灣中心物業出售。這正正是因為他和仕明的共同意圖，是父親才是錦綉花園物業的實益權益擁有人。

104.  第五，仕明指出: 雖然父親在1982年8月將荃灣中心物業出售，但他卻沒有將所得的款項轉交仕明，讓他清還歐亞按揭貸款。他認為，這顯示自己並非代父親向銀行借貸作購買錦綉花園物業之用。

105.  本席同意這客觀事實，在一定程度上, 是支持仕明的案情。不過正如蓮馨、松杰和達昌都分別指出，父親一向很重視金錢，而他是寧願自己會有多點金錢傍身。在這情況下，由於仕明一直都以支付按揭還款作為家用，父親亦大有可能因此認為無需將賣出荃灣中心物業所得的款項交給仕明用作按揭還款。

106.  第六，仕明指出，如果他和父親原本的意圖是讓他為父親取得利率較低的歐亞按揭貸款的話，在他於1986年離開歐亞銀行的時候，他理應要求父親為他歸還該按揭貸款，不過他當時沒有這樣做。此外，由於他其後安排由另一間銀行提供按揭貸款的息率較歐亞按揭貸款為高，他是沒有理由不向父親及/或其他兄弟及姐姐要求提供協助的。

107.  不過，雙方都不爭議的，是仕明一直獨力支付按揭貸款，甚至進行轉按和加按。

108.  本席認為，仕明的這些轉按和加按的行為，全部都發生在購買錦綉花園物業數年甚至多年之後。如前所述，由於雙方的案情都是父親和仕明的意圖從來沒有改變，故此法庭應將焦點集中在雙方在購買物業的時候的意圖。

109.  此外，本席認為較有可能發生的，是仕明多年來，每當自己需要金錢周轉時，都因利乘便，利用在自己名下的錦綉花園物業來作借貸。本席認為不應該用仕明這一行為，來引證他自己就業權的理解的主觀意願。此外，正如蓮馨指出，仕明其實亦曾經以錦綉花園物業已被加按這理由，來解釋未能立刻將物業轉為父親的名下。

110.  無論如何，即使仕明的主觀意圖，是他自己才是錦綉花園物業的實益權益擁有人，因而認為自己一直有權自行決定該物業應如何轉按及加按，這亦不代表他實際上真的擁有實益業權。

111.  第七，仕明又指出，倘若父親真的是物業的實益權益擁有人的話，他便不會在1994年的時候，將電力公司帳戶的登記人由自己的姓名更改成為仕明的名字。

112.  本席認為，如果這一點言之成理的話，從另一個角度看，在購入物業的時候，父親和仕明之間同意由父親作為電力公司帳戶登記人這事實，亦反過來可以支持原告人一方的案情。無論如何，本席認為，在一家人當中，由誰人作為公共服務帳戶持有人，可能只是取決於誰人方便便由誰去做。本席認為不應該因此而過分解讀這與物業實益權益的關係。

113.  第八，仕明向法庭指出，母親在2010年10月向法庭申請父親的遺產管理書時，曾經簽署一份表格，表格上註明父親並沒有持有任何“土地及樓宇”。 各子女在同年九月份，又簽署了一份父親的“遺產處理協議書” , 在這份協議書中，完全沒有提及父親擁有錦綉花園物業這說法。他認為，這充分說明錦綉花園物業並非屬於父親。

114.  原告人一方的解釋 ，是當時大家對於將父親的所有遺產給予母親，以作日後生活之用，並無異議，況且，由於母親仍然居住在錦綉花園物業，所以是否將該物業也列明為父親遺產的一部份並不重要，而且眾人當時均相信仕明不會將錦綉花園物業據為己有。

115.  本席認為 ，仕明的陳詞是錯誤地將焦點放在其他兄弟、姐姐和母親對於錦綉花園物業的業權的理解。雖然法庭可將他們的理解考慮在內，並以此推論父親一直以來的意圖，但本席認為法庭不應該將過多比重放在這事之上，畢竟當時的重點，顯然並非要立即處理錦綉花園物業的業權問題，因為無論如何，母親仍然居住在該物業。

116.  此外， 雖然其他兄長曾經和仕明談論過處理錦綉花園物業業權之問題，但仕明一直以來都未有明確表態，更加沒有反駁各人並聲稱自己才是物業的真正業主，故此，本席接納原告人一方的解釋。

117.  第九，仕明又說，當初為錦綉花園物業進行裝修時，連祖先神位也沒有擺放。該神位是在1984年11月，當父親和母親搬入錦綉花園長住時，他才將其中一個飾櫃改為安放祖先神位的櫃檯。他說這顯示父親最初根本沒有意圖搬到錦綉花園居住。

118.  本席認為這論據反映了仕明狡猾的性格。本席認為，既然父親和母親一直都仍然留在香港仔宿舍長住，他們在未搬入錦綉花園物業長住之前，不在那裏供奉祖先神位，是完全合乎常理的。仕明以此論證對自己有利的案情，充分顯示他是一個機會主義者。

119.  第十 ，仕明說父親在1981年是沒有迫切性購入錦綉花園物業，而相反自己卻有此急切需要。本席不同意他有此急切需要，因為他大可以和父母一起到荃灣中心物業居住。

120.  第十一，仕明說自己多年來都沒有搬離錦綉花園物業，即使他的妻子和兒子在1995年搬到北角居住，他自己也是“兩邊住”，很多給他的信件仍然寄到錦綉花園物業地址，這可體現他作為實益權益擁有人之意圖。

121.  首先，本席不接納他“兩邊住”的證供。即使他間中(例如在週末)有返回錦綉花園物業過夜，這也不能反駁他實際上已經不再將錦綉花園物業當作為他的住所的事實。

122.  無論如何，即使他間中有返回錦綉花園物業過夜，並且仍然使用錦綉花園住址來收信，這對於他是否錦綉花園物業的實益權益擁有人，並沒有多大關係，因為根據他自己的說法，他和父母的關係一向良好。

123.  總括而言，本席不接納仕明的案情。

有關禁制令的濟助

124.  原告人要求法庭對仕明發出命令，禁制他處置及/或轉讓錦綉花園物業的業權及/或權益。

125.  鑒於仕明曾經試圖透過物業代理 ，將錦綉花園物業放盤出售，本席認為有需要對他發出禁制令。

命令

126.  基於以上原因, 本席:

(1)  聲明仕明只是以受託人的身份持有錦綉花園物業， 而該物業的實益權益是由父親擁有;

(2)  發出禁制令, 禁制仕明處置及/或轉讓錦綉花園物業的業權及/或權益;

(3)  撤銷仕明的反申索。

訟費

127.  本席現頒布暫准命令:被告人須向原告人支付本案的訟費(包括所有保留待決之訟費)，有關的訟費，需根據區域法院訟費表[16]評定。倘若雙方未能就訟費金額達成協議 ，該金額將由法庭評定。

128.  以上訟費命令屬暫准性質，如法庭於本判詞日期起計14天內沒有收到任何更改訟費命令的申請，此暫准命令將隨即轉為絕對命令。由於雙方在聆訊時表明同意法庭可用書面形式處理更改訟費命令的申請，故此，倘若任何一方有此申請，必須於14天內以信件方式向法庭提出(有關信件須抄送對方)，而無需存檔傳票。