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LDPE828/2014
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2014年第828宗
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判 決 理 由 書
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1. 這聆訊要處理答辯人林小玲女士在2014年9月17日所提起的《非正審申請書》，就以下的幾項申請要求審裁處頒令:
(i) 擱置審裁處於2014年9月10日所作出的命令；
(ii) 批准將《反對通知書》在擱置命令發出後7天內提交審裁處；及
(iii) 暫緩收樓。
2. 本席在今天聆訊後把答辯人的申請撤銷，並頒令她須支付訟費2,000元，並簡單口頭作了解釋，本席同時表示會頒下書面判詞，此乃本席的判決理由書。
背景事實
3. 申請人黃振杰先生是觀塘康寧道103號華發大樓地下1號舖業主，答辯人林小玲女士是上述舖位的租客，此點雙方沒有爭議。
4. 申請人透過一名授權代表黃培州先生，在2014年8月28日入稟土地審裁處，聲稱申請人與答辯人相互之間曾存有口頭租賃協議，租賃期由2012年4月1日至2014年5月31日，租金每月6,500元。申請人指他在2014年5月14日通知答辯人收樓，雙方並在2014年7月2日簽訂退租確認書，答辯人同意最遲在2014年8月15日交回商舖，但答辯人最終拒絕依約交回商舖，並由2014年8月1日開始積欠租金。
5. 授權人黃培州先生在2014年9月1日宣誓，稱:
(i) 由審裁處發出的《申請通知書》已於2014年8月28日寄出；
(ii) 而有關《申請通知書》亦在2014年8月28日在商舖顯眼處張貼；和
(iii) 「實際管有或居住者通知書 (Notice To Persons in Actual Possession/Occupation) 」已在2014年8月28日至30日連續三日張貼在商舖大門入口的顯眼處。
6. 由於答辯人沒有如期提交《反對通知書》或任何回應，申請人透過黃培州先生，再以誓章按《土地審裁處規則》第15條，在無反對的情況下，申請裁決命令，黃培州先生在有關誓章中確認:
(i) 答辯人須支付中間收益，自2014年10月1日起計每月6,500元；
(ii) 答辯人簽了退租書，並呈上有關2014年7月2日簽訂的退租書副本；
(iii) 申請人為有關商舖的業主，並附上土地註冊處的查冊紀錄。
7. 法庭在2014年9月10日，根據《土地審裁處規則》第15條頒下以下命令，如下:
(i) 答辯人須把有關商舖的空置管有權交還申請人；
(ii) 答辯人須支付由2014年10月1日起至交回商舖空置管有權為止的中間收益，以每月6,500元計；
(iii) 答辯人須支付申請人訟費800元。
8. 答辯人現在的申請，便是針對上段的命令。
答辯人的主要反對理由
9. 在閱讀過答辯人在2014年9月17日的誓章中她主要的抗辯理由，可歸納為以下幾點:
(i) 她是新移民，不懂法律，沒有人通知她到庭；
(ii) 她對申請人黃振杰身份有懷疑，因為有傳言業主黃振杰已離世，對黃培州是否有足夠授權亦有懷疑，因為不知黃培州的授權書的真偽，她要求親見業主即申請人黃振杰以確認他的身份；
(iii) 她還有三個月按金在黃培州那裹，不知如何取回，並希望在10月1日持續租用，希望法庭指示如何交租。
10. 答辯人和申請人出席2014年9月24日提訊。當日，答辯人在宣誓下確認了以下幾點:
(i) 約在2008年3月起她透過地產經紀租賃有關商舖，租金初是交經紀，後來她有交租給黃培州先生，與及黃培州提交授權書內所指的另一人陳永恒。書面租賃合約在簽定後掉失了，最後他與黃培州定下口頭合約，租金為6, 500元一個月；
(ii) 她確認她是跟業主即申請人黃振杰先生租賃有關商舖；
(iii) 她亦同意在2014年7月2日，在黃培州的面前，簽定了退租書，同意在2014年8月15日交回商舖給業主；
(iv) 她一直有交租，每月6,500元，在此之前的租交是以現金交黃培州或存入黃培州的個人銀行戶口。
11. 她同意如果退租書沒有業主的授權，她便希望推翻這退租書，繼續租賃商舖。
12. 黃培州在宣誓下，主要的說法是業主黃振杰先生是他的父親，仍然在生，有簽授權書給他，但承認並非是在律師樓簽署的。他出租時有出示過授權書，而他又授權他的生意伙伴陳永恒先生代他收租，答辯人一直都沒有質疑，並曾多次交現金租金給陳先生，亦一直存租金入他的銀行。他稱答辯人不願搬走，可能因她找不到租金相宜的商舖。
13. 在2014年9月24日的聆訊，答辯人不質疑申請人的業權，答辯人同意她的申請主要爭議的事情，是在2014年7月2日，黃培州先生有否獲業主即申請人黃振杰先生授權，與他達成退租合約。
14. 本席曾邀請答辯人考慮，因為黃培州已確認申請人是他的父親，並仍然在生，但身在國內，她是否還須要申請人回港作證，以證實黃培州已獲得他的授權。答辯人稱她不願與黃培州再商討，並要求黃振杰來港作證確實。在黃培州先生表示他的父親可在第二天早上來港作供後，本席於是把這申請的聆訊，押至翌日上午11時進行聆訊。
申請人、黃培州及答辯人的證供
15. 在2014年9月25日早上，申請人黃振杰先生親自出庭作供。他在宣誓時出示了他的香港身份證，並確認有關身份證是真實無偽的。他稱商舖約在10年前以300餘萬購入 (按土地註冊處登記，他應在2006年12月18日以313萬元購入) 。由於經常須在國內做生意，所以寫了授權信給兒子黃培州，全權負責處理一切有關商舖的事宜，包括租賃等事情，雖然他從未見過答辯人，他確認黃培州先生與林小玲女士的租賃及黃培州先生所作的一切事宜，包括確認在2014年7月2日他與答辯人的退租協議。他檢視過由答辯人出示的租單，確認如黃培州承認曾收取，他無異議。在看過退租書後，他確認黃培州有權處理及簽訂該退租書；他亦確認授權黃培州入稟法庭，向答辯人提起這訴訟。
16. 他稱在收到黃培州的電話通知後，在9月24日晚坐飛機從福建泉州他的工廠回港，回程航班為9月25日黃昏，來回機票價RMB 1,600多，以兌換率RMB 0.8 = HK$1，算約為港幣2,000元。
17. 黃培州作供稱他自2008年透過地產經紀把商舖租給答辯人，由於第一份合約為期兩年已過，雙方沒有再立書面合約，所以他稱相互之間有着口頭租約，他確認最近的租金是由他與答辯人直接商討而定，由答辯人直接存入他的戶口，租金涵蓋至2014年9月底止。
18. 他稱在約半年前已着答辯人搬走，因為他在商舖旁經營的補習社欲擴充經營，因而需要收舖自用。在7月2日約在中午時他親到商舖，當時答辯人與她的丈夫皆在，經商討後由答辯人親手草擬及簽署退租協議，在簽署時，答辯人並沒有挑戰他有否足夠的授權。
19. 原來在8月15日答辯人已經把商舖搬清，但他在約8月20日到商舖欲收回商舖時答辯人才反口，質疑他是否有足夠授權收樓。
20. 答辯人對上述兩人的證供沒有盤問。
21. 答辯人堅稱引發這事情，申請人須要負上全責，因為申請人或黃培州皆從來沒有向他出示任何“在法律上有效”的授權書。黃培州亦沒有表示他是申請人的兒子，只說是親戚(這點黃培州並不否認)，他出示的授權書，亦是無效的，人家說可隨處檢拾得到，亦有人傳說申請人黃振杰已過世。
討論
22. 自2008年起至2014年7月2日答辯人自行寫下退租書止，答辯人從來沒有質疑過黃培州先生的權力，不然她不會向他交租、或接受他出示的再授權書，授權他的合作伙伴陳永恒向她收取租金 (見答辯人證物R-4) 。證物R-4簽訂的日期為2008年5月4日，當時答辯人毫無疑問地接受，足見她已完全接受黃培州是有權收租的，日後她提交的租單，有陳永恒簽發的(見證物R-2)，或甚至由地產經紀陳小姐代簽(見證物R-3)，答辯人皆沒有異議，她亦同意租金是存入黃培州的戶口。
23. 答辯人在2014年7月2日簽署退租書後反對，認為黃培州沒有足夠授權，她稱是黃先生不曾出示具法律效力的授權書，並相信業主黃振杰先生已過身。但本席認為，一般法律上或在法庭上被接納的授權書，要求較為嚴格，對有關的權限會有清晰的界定，很多時候是透過律師草擬，授權人及被授權人的身份會被核實，如在外地行使，往往這授權書須國際公證人見證。但話須說回來，一份不是由律師/國際公證人或用嚴謹方式草擬的授權書，並不等同說該授權書無效或不該被接納，在日常生活中，授權書彼彼皆是，並且皆常沒有在律師的見證下簽署，但皆獲接納，這完全視乎與之交易的對方是否接受。
24. 正如前段說，答辯人從來不曾質疑申請人授權黃培州先生，本席亦相信她曾見過獲她接納的授權書，不然她不會稱授權書可隨處撿拾得到。並且本席相信，授權書可令她信服，接受黃培州先生有足夠權限出租、收租及收樓，不然她不會在自2008年起至今不斷交租給他及與他商討租金加幅並最終達成退租協議。本席認為，一份如她稱可隨處撿拾到的授權書，雖有偽造的可能性，但不一定是偽造，這要視乎有否偽造的證據，只是無根據的猜測或懷疑，並不足夠。
25. 答辯人在8月15日拒絕交樓原因，她只稱聲說黃振杰死了，但她沒有交待消息的來源是否可信，如果基於毫無根據的傳言，或停留在一個可能性而推翻原來協議，這是沒有合理基礎的，她須冒上風險，即如黃培州先生能證明授權，答辯人便會敗訴。這案正是這個情況，本席相信黃培州在2014年7月2日與答辯人簽署的退租書時有足夠授權，本席認為答辯人要履行退租協議，把商舖交回申請人。
26. 至於訟費方面，申請人透過黃培州先生要求答辯人支付他的機票港幣2, 000元作為訟費。雖然本席並不懷疑答辯人在2014年9月25日才首次知道黃培州是黃振杰的兒子，並且健在，並同意願意馬上飛回港作供，確認授權一事。她應該可以估計得到，如業主馬上回港，除非特別情況外，合理的評估是父親應會確認兒子退租及收樓的事情是獲他足夠的授權，因為他已經給予獲司法常務官接受的授權，讓黃培州先生提起的訴訟可以進行。但她仍堅持要黃振杰回港，讓她見面，以得箇明白。她今天在訟費的陳詞，是申請人應在昨天到庭，所以不應支付證人機票費用。但正如本席在前所述，司法常務官已接受授權提起訴訟，所以由黃培州先生代表出庭首天聆訊，沒有問題；黃振杰先生的現身，可使任何疑點消除，但答辯人應作評估，在以往6年的接觸(course of dealing)，她已接受黃培州先生作代表，只是在8月因聽聞(她提不出任何可能相信的證據)他不在人世而要求絕對證明授權，並在黃培州宣誓自稱兒子及獲足夠授權下仍要求授權人親身出庭，本席認為不合理，她應為此負上代價。故下令她支付申請人港幣2,000元作為她的申請不得直而須支付給申請人的訟費。
申請人： 無律師代表，由黃培州先生代表應訊。
答辯人： 無律師代表，親自應訊。
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