東京街恆順大廈業主立案法團 訴 李子明

CACV 321/2003

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

民事上訴案件2003年第 321號

（原建築物管理申請編號2003年第162號）

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判案書

上訴法庭法官楊振權頒發上訴法庭判案書：

1.  在香港多層大廈，不論是商業樓宇，或住宅樓宇或商住樓宇，舉目皆是。

2.  業主除了共同擁有樓宇相等不分割份數外，亦擁有其名下登記單位的專用，佔住和享用權。

3.  一般而言，大廈業主的權責，包括支付大廈管理，維修費用的責任，受大廈公契所規範。

4.  如某些大廈沒有訂立公契或訂立的公契內並沒有將有關權責列出，則香港法例第344章《建築物管理條例》（該條例）訂定條文，規範業主的權責。

5.  該條例第20條強制大廈法團設立一項常用基金“以支付法團根據本條例或公契（如有的話）規定行使權力或執行職責的費用，及以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出（包括與保養及修理有關的支出）”。

6.  該條例第21條賦予大廈管理委員會釐定業主對基金繳付的款額及在基金不足以支付有關費用時，增加業主所需繳付的款額。

7.  該條例第22條訂明：

“（1) 就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須─

(a) 由管理委員會按照公契(如有的話)確定；

(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。

(2)     如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。

(3) 業主根據本條應付的款額，由應付之時起即屬該業主欠法團的債項。”

8.  位於深水埗東京街的恆順大廈(該大廈)是上文所述的多層商住樓宇之一。

9.  該大廈樓高12層，另有地庫。地下、1至3樓為商用樓層，4至12樓為住宅樓層，每層有8個住宅單位。

10.  根據該大廈公契的第一附表，該大廈分為216份不分割份數。地庫佔32份；地下佔64份；一樓佔20份；二樓佔16份；三樓佔12份；四至六樓共佔24份（即每一住宅單位佔1份）；七樓佔8份（即每一住宅單位佔1份）；及八樓至十二樓共佔40份（即每一住宅單位亦是佔1份）。

11.  本案申請人，東京街恆順大廈業主立案法團，名下設有大廈管理委員會，負責該大廈管理、維修等職權。

12.  答辯人李子明是該大廈10樓D室的業主。

13.  1998年12月8日，該大廈召開業主大會，就大廈維修問題，進行表決。出席業主大會單位有16個。

14.  業主大會議決為該大廈進行維修工程。維修費用分104份，以下列份數，由業主攤分：

“（一）   4/F以上住宅每個單位徵收一份：共72份；

（二）    1/F 至3/F商業單位，每層收8份，共24份；

（三）    地鋪1號至7號，每個鋪位徵收1份，連同地庫徵收1份；合廿8 份。”

15.  上述維修費用的徵收方法，並非根據公契的條款作出。其後，就攤分維修費用的分配份數，各業主有爭議。

16.  2003年6月6日，申請人就維修費用的攤分份數作出修改。攤分份數由104份，增加至151份。地庫佔5份，地下佔4份、一樓佔2份、二樓佔16份、三樓佔16份、四樓至12樓每一住宅單位各佔1.5份。

17.  以維修工程費用共2,500,000元為基準，每一住宅單位業主應攤分的費用為2,500,000÷151x1.5=24,834.5元。2,500,000並非全部用作維修費用，少量餘款會用作維修基金。但申請人向答辯人的索償是以維修工程費2,500,000元為基準。

18.  申請人聲稱上述費用攤分方法是根據公契第三附表所列方法計算。

19.  答辯人不認同申請人提出的維修費用攤分方法。答辯人認為正確攤分方法是以大廈分為216份不分割份數為準，而非104份或151份。

20.  答辯人只支付了17,000元作為其維修工程費用應繳付的款額, 而拒絕支付申請人要求的總數24,834.5元。

21.  2003年8月7日，申請人入稟土地審裁處向答辯人追討維修費款額餘數，即24,834.5元─17,000元=7,834.5元。

22.  經審訊後，在2003年9月19日土地審裁處法官周兆熊裁定申請人敗訴。

23.  周法官裁定公契沒有列出業主繳付維修費用的計算方法，因此根據該條例第22（2）條的規定，維修費用須根據業主所佔的不分割份數攤分。大廈共分為216份，而答辯人只佔1份。答辯人應繳付的款額為11,574元（2,500,000元÷216）。周法官特別指出維修費用不是管理費的一部份，因此公契第三附表（h）段並不適用。

24.  周法官裁定答辯人已繳付了17,000元，超過了維修費用216份之一，因此無需再繳付任何費用。

25.  申請人不服周法官的裁決，故提出逾期上訴，要求本庭推反周法官的裁決及下令答辯人需支付維修費用其應繳付款項的餘額，即7,834.5元。

26.  代表申請人的古澤銘大律師指出申請人的上訴雖然是逾期提出，但上訴通知書送達給答辯人的時間只是逾了期7天，對答辯人亦沒有造成任何不公。

27.  由於申請人的上訴逾期甚短，對答辯人亦沒有造成不公之處，所以本庭不重視上訴逾期一事，而集中處理案件爭議的是非曲直。

28.  古大律師指公契的第三附表(g)及(h)段明確列出業主應繳付維修費用的計算方法，而申請人亦是根據上述(g)及(h)段計算答辯人對維修費用應繳付的款額，因此申請人向答辯人的索償有理，故其索償應得直。

29.  本案的爭議取決在公契是否有條款規範各業主支付大廈維修費用的繳款比例。如有的話，該些條款的明確內容是甚麼。

30.  公契第三附表詳細列出了支付大廈維修及管理費用的責任誰屬。有關條款的英文版本詳列如下：

“THE THIRD SCHEDULE ABOVE REFERRED TO

    Covenants provisions and restrictions referred to in clause (4) of this Deed. 

(a) …

(b)…

(c)…

(d) …

(e)      The following costs charges and expenses namely:-

(i)      Electricity, water, and other similar charges in connection with the said premises and building as a whole and not being in respect of the use of or consumption in any particular flat or other area enjoyed exclusively by any one owner. 

(ii)      Remuneration for the Agent.

(iii)     Remuneration for caretakers, watchmen, cleaners attendants and the like.

(iv)     The cost of normal daily refuse disposal.

(v)       The cost of repairing, renewing maintaining cleansing, painting, or decorating the said building not being enjoyed exclusively by any one owner or any part or parts thereof and all water pumps, tanks, pipes, sewers, drains water-course, cable, wires or services therein and all the apparatus equipment and conveniences thereof.

(vi)      The costs of operating and servicing the water pumps

shall be borne and paid by the owners of the said building in proportion to the respective shares in the premises for the time being vested in them.

(f)        The cost of operating maintaining repairing servicing and renewing the lifts shall be borne and paid by the owners of units or flats on the 1st and upper floors of the said building in proportion to the respective share in the premises for the time being vested in them.

(g)      Each owner shall pay to the Agent on account of such owner’s share of the costs charges and expenses aforesaid a sum per calendar month the amount of which shall be calculated as follows:-

(i)       $500.00 for the whole Basement.

(ii)      $200.00 for Shop 1 on Ground floor.

(iii)     $200.00 for Shop 2 on Ground floor.

(iv)     $200.00 for each shop on First floor.

(v)      $1,600.00 for the whole Second floor.

(vi)     $1,600.00 for the whole Third floor.

(vii)     $150.00 for each flat on the Fourth to Twelfth floors.

Provided that the said monthly contribution may be varied in every six months' time if necessary by the said Agent having regard to the costs and other conditions prevailing at that time.

(h)       If the total contributions payable under the last preceding paragraph shall be insufficient to cover all or any of the costs charges and expenses aforesaid then those owners liable to contribute towards the same as hereinbefore provided shall make further contributions towards such expenses in proportion to the monthly sums payable by them as provided in paragraph (g).      

(i)      All such contributions or further contributions shall be paid to the Agent.

(j)      If there should be any surplus after payment of all such costs charges and expenses then the surplus shall be held by the Agent and shall only be applied by him in or towards payment of such costs charges and expenses thereafter to become due.” 

31.  公契附表三(e)段和(g)及(h)段所述的費用分擔計算方法明顯有分歧。

32.  (e)段明確列明管理該大廈的一般費用和支出，修理、翻新、維修、清潔、粉刷或裝飾大廈公用地方或水泵、水箱、喉管、排水管、下水道、電纜、電線或相關的維修、設備、儀器及設施所涉及的費用和支出都是根據各業主所佔份數的比例由各業主負擔。

33.  根據(e)段，有關費用需分216份而答辯人只佔一份。

34.  (g)段則列明每名業主需每月支付下列不同數額款項，

作為業主需先付的部份繳款。每類業主要支付的數額如下：

(i)      地庫                              500元

(ii)     地下一號鋪                    200元

(iii)     地下二號鋪                    200元

(iv)     一樓每鋪                       200元

(v)     二樓全層                       1,600元

(vi)     三樓全層                       1,600元

(vii)    四樓至十二樓每單位   150元

35.  (h)段則列出如(g)段所列的繳款不足以支付上述所有費用時則各業主需根據(g)段所述之每月付款比例再繳款以支付該些費用。

36.  如根據(g)段，（一樓當作只得一舖）費用須分151份而答辯人須負1.5份。

37.  古大律師指公契(e)段和(g)及(h)段有分歧，但他指(g)及(h)段清楚及詳細說明了大廈各業主需支付的金額和比例、亦列明將來如何增收有關費用的方法，更指明費用是向申請人支付。上述情況顯示出訂立大廈公契時之意向是希望各業主可以一直沿用(g)和(h)段來處理各業主需支付的金額及其比例的問題。

38.  古大律師認為要闡釋公契第三附表(e)段所提及承擔及支付有關費用的份數比例時，要先考慮(g)及(h)段。如二者有矛盾或不清晰時，要以(g)及(h)段為依歸。

39.  古大律師亦指出以大廈公契第三附表(g)及(h)段來計算出各業主需支付的金額這個做法已獲得業主大會議決通過。因此根據大廈公契第13(j)條或該條例第14(1)條的規定，所有業主必須遵照決議，即要接受維修費用分151份的計算方法。

40.  根據大廈公契13(j)條或該條例第14(1)所作的議決，須和公契沒有抵觸，否則議決無效。

41.  該條例第14(1)條只賦予法團一般權力，在法團會議通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部份的翻新、改善或裝飾的決議。但業主繳款數額的釐定仍需根據該條例第22條行事。該條例第22(1)(a)條明確定明，業主所需繳付的款額，須“由管理委員會按照公契確定”。

42.  換而言之，不論是業主大會或法團管理委員會都無權改變公契所列明業主所需繳費的計算方法。

43.  因此本上訴所涉及的爭議是釐定各業主對維修費用的繳費比例時，究竟是以公契第三附表(e)段或以（g）及(h)段為準。

44.  如應以(e)段為準，則本上訴須駁回；如應以(g)及(h)段為準，則上訴應得直。

45.  古大律師指公契第三附表(g)及(h)段應一起考慮，該立場絕對正對，原因是(g)及(h)段是有關連的，亦是互相呼應的，(h)段明確列出該段只是業主根據(g)段所繳付的款額不足以支付所有有關費用時，業主才需要根據(g)段所列明的比例加繳款額。

46.  公契第三附表列出之費用，基本上分兩類。第一類是該大廈公共地方一般維修及管理費用；第二類是該大廈升降機的操作維修費用。

47.  根據公契第三附表第(e)段，第一類費用由全部業主根據其名下的份數比例共同負責，即費用要分216份。

48.  根據公契第三附表第(f)段，第二類費用則由一樓以上樓層的業主根據其名下的份數比例負責，而地庫和地下單位的業主無需支付該類費用。

49.  第二類費用，即升降機操作維修費用只需分120份，即216份減去32份（地庫）和64份（地下）。

50.  公契第三附表(g)及(h)段所指的所有有關費用包括第一類及第二類費用，而兩類費用需分開處理，由不同業主攤分。

51.  本庭需指出公契第三附表第(g)段列出的付費，只是以記帳形式(on account)由各業主支付，並不代表業主最終應繳付的款額，亦不代表業主應繳付款額的付款比例。

52.  既然(g)段和(h)段是有關連，是互相呼應的，業主根據公契第三附表第(h)段加繳的款額亦只是記帳款額，不代表業主根據公契所應繳付的最終款額。

53.  根據公契第三附表(g)段徵收的費用是業主應繳付的每一個月管理費。由於計算業主每月應繳付的管理費時，不可能準確列明不同業主根據公契所應付的不同費用，即上述第一類及第二類費用，每月的管理費只能用臨時性的記帳形式計算。

54.  即使申請人有權根據公契第三附表(h)段向業主以(g)段所列的每月付款比例向業主徵收繳款，該繳款亦只是以記帳形式支付，申請人不能以該些繳款作為各業主根據公契所定最終應繳付的款額。

55.  本庭不能怱視，公契第三附表(g)段的繳款比例並非是根據有邏輯和有數據的基礎釐定，而表面上是隨意作出的。它只定出收取管理費的程序而非介定管理費用的確實支付責任。

56.  本庭不同意該表面上隨意作出之繳款比例能作為該大廈業主就維修及管理費用所應付繳款的正確基礎。

57.  該大廈公契第三附表明確列出大廈公共地方一般維修及管理的費用，即第一類費用需分成216份，由全部業主根據其所佔份數攤分。而升降機的操作維修費用，即第二類費用需分成120份，由一樓以上層數的業主根據其所佔份數攤分。

58.  申請人計算各業主要最終負責的維修及管理費用，必需以上述基礎行事，否則違反了公契及該條例的規定。

59.  如申請人沒有根據上述基礎行事，而隨意將各業主攤分維修及管理費的比例分成104份或151份，申請人的決定並非是按照公契確定，對各業主並沒有約束力，亦屬無效。

60.  沒有足夠資料顯示申請人向答辯人追收的費用是屬第一類（即大廈公共地方的一般維修及管理費用）或屬第二類（即升降機的操作維修費用），或包括兩類費用。

61.  但申請人向答辯人追收的費用不屬記帳式的繳費，而是以答辯人根據公契所應繳付的維修費用。

62.  不論該些費用屬第一類或第二類或第一和第二類，都是業主需支付的維修費用，申請人需根據公契第三附表第(e)和(f)段計算而非根據第(h)段的記帳形式計算。

63.  申請人向答辯人的索償並非是根據正確的基礎提出。

64.  古大律師援引The Incorporated Owners of Yee On Court v Li Zee Zing Hai CACV 181 of 2000一案，支持其論據。古大律師指該案所涉及的公契條款和本案相似，而上訴法庭裁定計算業主應繳付的款額時，應根據和(h)段所類似的條款，而非根據和(e)段所類似的條款。

65.  上述案件的判案書未能清楚列明在該案雙方爭議的背景和範圍。該案的爭議涉及有關維修是否在公契第4條的範圍內，而該條款和大廈的維修有關。

66.  在該案，原審法官裁定業主要繳付款額的基金目的只是用作日常大廈開支而非大廈的維修，故和第4條無關。上訴法庭不認同該處理方法並下令案件需發還土地審裁處以決定維修費用須由那一部分業主攤分（見判案書第9頁）。

67.  本上訴的爭議點沒有在Yee On Court一案提及。上訴法庭在Yee On Court一案所頒下的判案書亦沒有認同古大律師在本上訴提出的論點。

68.  事實上公契(e)和(f)段是明確，是有根據，亦是合理的，(h)段呼應(g)段只是反映作為記帳收費的形式，是收費程序，對業主根據公契所應繳付的維修費用不適用。

69.  雖然周法官的裁決，即公契沒有確定繳款的規定，並非正確，但其裁定申請人敗訴的最終決定是對的。

70.  所以申請人的上訴需撤銷；本庭並下令申請人需支付答辯人的訟費。本庭將訟費數額定為500元。

71.  本庭需指出，本庭所作的裁決，不表示申請人無權向答辯人追收維修費用。但申請人要成功追收維修費用，需先將有關費用分類，然後根據公契第三附表第(e)及(f)條將需費用，分成216份及120份，分別向該大廈有關業主收取。