THE INCORPORATED OWNERS OF VINCENT COMMERCIAL CENTRE 訴 WING SHEUNG LAND INVESTMENT CO LTD

LDBM334/2007

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2007 年第 334 號

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判 案 書

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背景

1.  申請人是香港九龍尖沙咀山林道21號永勝商業中心（“該大廈”）的業主立案法團。 答辯人自2005年10月14日起是該大廈地下（包括洗手間）、1字樓（包括洗手間及儲物室）及3字樓（包括洗手間及儲物室）的業主。 答辯人亦是該大廈的毗鄰大廈，即山林道23號的業主。

2.  由於申請人認為答辯人位於山林道23號的大廈有逾界興建在該大廈所佔的土地上，侵佔該大廈的外牆和使用該大廈的公用地方和設施，申請人在高等法院原訟法庭案件編號 2006年第561號向答辯人提出訴訟並追討賠償。

3.  申請人於2006年9月6日的業主大會上通過議決向全體業戶集資150,000元作為追討山林道23號法律行動的律師費用。申請人認為根據該大廈公契的規定，答辯人須為該大廈地下、1字樓及3字樓支付上述律師費用的分攤費，分別為 1,061.20元, 10,611.96元及10,611.96元，即總數為 22,285.12元。

4.  由於答辯人不同意支付這筆款項, 申請人遂於小額錢債審裁處向答辯人提出申索。其後，小額錢債審裁處將案件轉介至土地審裁處審理，成為本案之申請。在申請通知書上，申請人要求答辯人支付上述之22,285.12元，利息，徵收費 （collection charge）及按律師與其委托人基準釐定之訟費。不過，在審訊時，申請人同意撤回徵收費之申請。因此，本席只須處理其餘的申請。

5.  答辯人不承認申請人的案情及提出幾項法律觀點作為答辯理由。不過，答辯人已將22,285.12元的款項繳存土地審裁處作為保證金。除非審裁處作出裁決，答辯人不同意將款項發放給申請人。本席現就答辯人提出的問題遂一作出裁決。

申請人的案情

6.  根據申請人的的證供，就與山林道23號的糾紛，申請人是於2005年4月22日的周年業主大會上議決委任曹漢璽律師行跟進並採取相關的法律行動。在該大會之前，申請人的上屆管理委員會已去信邀請三間律師行作出費用報價，而在邀請函中亦已夾附部份文件予律師行參閱，如大廈公契，大會紀錄，田土廳紀錄等，而各律師行回覆如下：-

(1)  曹漢璽律師行收費為每小時3,500元, 並且預算至出庭前所需費用約為70,000元。 (2)  吳靜江律師事務所收費為每小時4,000元。 (3)  姚黎李律師行收費為每小時4,000元。

7.  該大廈的管理公司，潤達物業管理顧問有限公司，已於上述大會中報告了上述律師收費的報價。經投票後，贊成議案的有386票，反對的有255票，沒有業戶棄權。該大廈地下，1字樓及3字樓當時的業主，即答辯人的相關公司Vincent Ltd.，亦有代表出席大會。申請人認為聘用曹漢璽律師行的議決是在有足夠法定人數及正當進行的業主大會上通過。

8.  於2006年3月2日的特別業主大會上，曹漢璽律師行的楊律師向出席的業主詳細討論了涉及山林道23號的種種法律問題，並表示訴訟費用只可提供估計金額至開庭前約為100,000元, 但暫時未能理解山林道23號如何作出反索償，保守估計全部訴訟費約為300,000元。其後，大會以446票贊成，225票反對及110票棄權下，通過議決採取法律行動入稟高等法院。由於訴訟費用約為300,000元，大會亦議決了進行額外集資，但集資金額及資料將於未來之周年大會上提交。答辯人的代表當時亦有出席會議，但從未有對委任曹漢璽律師行提出任何質疑。

9.  其後，於2006年9月6日之周年大會上，各業主經討論後，以386票贊成，255票反對及沒有棄權下通過議決先集資150,000元作為律師費。答辯人的代表當時亦有出席會議，並積極參予討論和投票。

10.  基於2006年9月6的議決，管理公司於2006年11月7日發信給各業主徵收有關上述150,000元的分攤費用。根據該大廈的公契，管理費用須按公契第４部份的管理份數攤分。該大廈地下單位所佔的管理份數是200/28,270，而1字樓及3字樓則各佔2,000/28,270。因此，答辯人須為這些單位分別支付1,061.20元, 10,611.96元及10,611.96元。

11.  答辯人雖然不接受申請人的證供，但答辯人並沒有就這些事實提出反駁證供。本席接受申請人的證供，裁定申請人所述的的集資過程都是事實。本席亦裁定申請人向答辯人追討的22,285.12元都是有關集資150, 000元和根據公契正確計算的分攤費用。

訴訟費用只須由該大廈的共同業主但不包括答辯人支付

12.  答辯人提出了幾項法律觀點，認為申請人不能向其收取上述的分攤費用。第一個論點就是說由於150,000元是訴訟費用，而訴訟的對象就是答辯人本身，答辯人認為根據公契第2部份第5段，第3部份第1 (t)，2 (a)及2 (g)段，公契的整體及《建築物管理條例》(“該條例”)第18條的正確解釋，訴訟費用只須由該大廈的共同業主但不包括答辯人支付，若果不是這樣的話，答辯人便是授權或同意申請人控訴自己及被迫支付訴訟費。

13.  答辯人提及的公契及該條例的條文如下﹕-

公契第2部份第5段﹕

“The Managers shall be the Attorney for and on behalf of all owners in respect of all matters concerning the Common Areas for which the Managers are herein authorised to act.”

公契第3部份第1 (t)段﹕

“To enter into contracts and to engage, employ, remunerate and dismiss solicitors, architects, and other professional advisers and consultants, contractors, workmen, servants, agents watchmen, caretakers and other building staff and attendants and to commence, conduct carry on and defend legal and other proceedings touching or concerning the Property and the said Building or the management thereof on behalf of all the owners for the time being.”

公契第3部份第2 (a)段﹕

“In default of payment of any monthly service charge and/or the due proportion of all such other costs and expenses as aforesaid by the owner of Unit, the Managers may in addition to any other remedy hereunder, suspend or disconnect water or electricity supplies to the Unit in respect of which default is made until all amounts unpaid together with the cost of collection as hereafter mentioned and the costs and expenses of disconnecting and reconnecting the water and/or electricity supply shall have been paid to the Managers.”

公契第3部份第2 (g)段﹕

“The Managers shall further have power to commence proceedings for the purpose of enforcing the observance and performance by any owner of any one or more undivided shares in the Property or the said Building and any person occupying any Unit through under or with the consent of any such owner of the covenants, conditions and provisions of this Deed and of recovering damagers for the breach non-observance or non-performance thereof. The provision of paragraph (c), (d) and (e) of this Clause shall apply to all such proceedings and to the recovery of any costs damages or other moneys awarded therein.”

   該條例第18條﹕

  “(1) 法團須─ 

(a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔；

(b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理；

(c) 採取一切合理必需的措施，以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。

     (2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權─

(a) 僱用並付酬予員工，以達致與法團根據本條例或公契(如有的話)而有的權力或職責有關的任何目的；

(aa) 除管理委員會所決定的有關管理委員會及其小組委員會的出席會議條款及條件另有規定外，支付津貼予根據第14(2)條或附表2第2(1)、5(2)、6或6A段委任的管理委員會主席、副主席(如有的話)、秘書及司庫，津貼為法團藉業主大會的決議批准並按照但總計不超過附表4所指明的最高津貼者；

(b) 聘請並付酬予會計師，以審計法團帳簿及擬備年度收支表和資產負債表；

(c) 聘請並付酬予經理人或其他專業機構、專業商號或專業人員，以由其代表法團執行法團根據本條例或公契(如有的話)而有的職責或權力；

(d) 為建築物或其任何部分購買火險或其他保險，並保持各項保險生效，保額則以能使建築物恢復原狀所需款額為準；

(e) 購買、租賃或以其他方式獲取動產，作為公用部分的設施，以供業主享用，或藉以符合公職人員或公共機構為施行任何條例而作出的規定；

(f) 在公用部分設置並保養草地、園圃及遊樂場；

(fa) 對公用部分進行任何翻新、改善或裝飾工程(視屬何情況而定)；

(g) 就業主有共同權益的任何其他事務，代業主行事。

(2A) 在不損害第(1)及(2)款的一般性的原則下，法團在根據本條履行其職責及行使其權力時，須顧及根據第44(1)條發出的工作守則並以該等守則為指引。

 (3) 為免生疑問，現宣布﹕任何管理委員會委員如同時擔任多於一個職位，他只有權就一個職位而收取第(2)(aa)款所指的津貼。

 (4) 公契或其他協議的條文的實施，不妨礙有權收取第(2)(aa)款所指的津貼的管理委員會委員收取該津貼，而任何此等條文，包括看來是用以代替該津貼的較少津貼(不論名稱為何)的條文，亦屬作廢及無效。”

14.  答辯人並沒有在審訊時解釋這些條文以支持其論點。本席亦完全看不出這些條文的解釋可以得出答辯人的結論。本席認為支付集資訴訟費用的責任應該如其他管理費一樣由所有業主共同承擔，即使答辯人是被訴訟的一方亦不會獲得豁免。如果答辯人的論點是正確的話，那麼所有投反對票的業主亦一樣會說他們不應支付訴訟費。本席不認為這是正確的演繹 。法團的運作應以少數服從多數的模式進行。經投票後，佔少數不同意議決的業主亦須遵守議決辦事，否則法團根本不可能運作。答辯人的論點絕對不是法律的原意。 因此，本席不接受答辯人的第一個論點。

工作守則

15.  答辯人的第二個論點是2006年9月6日的議決違反了根據該條例第44條發出的工作守則, 而根據該條例第20A條(在2007年8月1日修例之前)的條文, 申請人不能針對答辯人執行2006年9月6日的議決。  

16. 該條例第20A條（在2007年8月1日修例之前）的條文如下：-

“20A. 供應品、貨品及服務 (1)法團在根據公契（如有的話）或本條例行使權力或執行職務上所需的供應品、貨品或服務、其取得須符合與上述取得有關的工作守則所指明的標準及準則。 (2)第（1）款所提述的任何供應品、貨品或服務、如其價值超 過或相當可能超過—— (a)    $100,000或主管當局於憲報刊登公告指明用以取代前者的款額； 或 (b)   相等於法團每年預算的20%或法團藉業主大會通過的決議所批准用以取代前者的百分率的款額， （兩者以其較小者為準）即須以招標承投方式取得。 (3)根據第（2）款以招標承投方式對供應品、貨品或服務的取得，以及就此而進行的招標程序，均須符合與此等取得及招標程序有關的工作守則所指明的標準及準則。 (4)法團所管有的與供應品、貨品及服務的取得有關的一切招標文件、合約文本、帳目及發票及任何其他文件，均須由法團保存一段由法團決定但不少於6年的期間。”

17.  答辯人所述的違反是指由於訴訟費用約為300, 000元，超過該條例第20A（2）(a) 所述的100, 000元上限，所以申請人必須以招標方式取得有關的法律服務。申請人雖然有邀請三間律師行報價，但申請人並沒有在邀請信中列出有關服務的估價，違反了根據該條例第44條發出的供應品、貨品及服務工作守則第6條，其條文如下：-

“6.   The MC shall prepare an invitation to tender setting out the types of supplies, goods or services required, the respective estimated costs, the period open for tender and other terms and conditions of the relevant contract. A copy of the invitation to tender shall be displayed in a prominent place in the building.”

18.  答辯人亦指申請人違反了上述工作守則第9條，其條文如下：-

“9.  The minimum number of tenders to be invited shall be as follows- (a)    three in the case of a contract for the procurement of supplies, goods or services the value of which exceeds $10,000 but does not exceed $200,000; or (b)    five in the case of a contract for the procurement of supplies, goods or services the value of which exceeds $200,000.”

19.  再者，由於申請人沒有提供或在該大廈放置投標箱，申請人違反了上述工作守則第7條，其條文如下：-

“7.  A tender shall be in writing and be sealed and deposited in a strong double locked box marked ‘Tender-Box (投標箱)’ provided for that purpose only and such box shall be securely located in prominent place in the building.  The two keys of the tender-box are to be separately kept by the chairman, secretary or treasurer.”

20.  答辯人還指申請人沒有遵照上述工作守則第12條的規定在至少3名管理委員會委員面前同時開啟所有標書。第12條的條文如下：-

“12.  All tenders shall be opened at the same time in the presence of at least three members of the MC who shall countersign and date each of the tenders.”

21.  本席同意申請人的確沒有如答辯人所述一樣按照上述的工作守則辦事，不過該條例第20A條並沒有說明如果不按工作守則辦事，申請人便不能向答辯人追討有關的款項。

22. 其實，有很多案例都已經說明工作守則只是有指引作用，但並不是法例，亦不能強制執行（見Pokfulam Development Limited and others v. The Incorporated Owners of Scenic Villas, LDBM70/2000, Incorporated Owners of Million Fortune Industrial Centre v. Jikan Development Ltd. & another [2001] 3 HKLRD 588, 麗苑業主立案法團對韓炳基及柳愛華CACV1716/2001及Mexon Holdings Ltd. v. Silver Bay International Limited [2000] 1 HKLRD 935）。

23.  雖然該條例第44（2）條有這樣的條文：

“如因任何人以致根據第（1）款發出的工作守則未獲遵守、此事本身分並不使該人遭受任何種類的刑事法律程序、但任何此等不遵守工作守則事情、在任何法律程序中（不論民事或刑事、包括就本條例所訂罪行而進行者），可作為有助於確定或否定該等法律程序中所爭論的法律責任的根據。”

   不過，上訴庭於上述麗苑業主立案法團對韓炳基及柳愛帶一案中，已清楚說明該條例第44（2）條不會使違反工作守則的議決變成無效。

24.  因此，本席不同意申請人會因為違反了工作守則而不能向答辯人執行2006年9月6日的議決和追討有關款項。 答辯人的第二個論點亦不能成立。

該條例第20條

25.  答辯人的第三個論點是指由於申請人沒有遵守該條例第20條的規定，答辯人便沒有責任支付有關款項。答辯人就這方面並沒有清楚說明申請人如何違反了該條例第20條。答辯人的代表在最後陳詞時，似乎是說申請人沒有一個獨立戶口來處理是次集資款項。 不過，第20條並沒有說明每次集資申請人都要有一個獨立戶口。

26.  根據反對通知書上的說法，答辯人是指收集的款項並沒有存放在有利息的戶口內。 不過，本席接受申請人的證供，申請人是有一個有利息的銀行戶口存放公共款項的。本席亦相信申請人會將收到的集資款項存入這戶口內。因此，本席不同意申請人有違反第20條的規定。

27.  不過，即使申請人有違反第20條的規定，本席亦看不出為何違反第20條可以令答辯人不須支付集資款項。答辯人亦沒有就此作出解釋和陳詞。本席不認為這點可以成為答辯理由。 因此，答辯人的第三個論點亦不能成立。

總結

28.  基於上述裁決，答辯人並沒有任何理據可不支付有關的分攤款項。  因此，本席裁定答辯人須支付申請人22,285.12元。

29.  該大廈公契第3部份第2（c）段有以下條文：-

“ If any owner shall fail to pay any amount payable hereunder within seven days of the date on which the demand for payment is served on him， he shall further pay to the Managers：-     （1）Interest calculated at the rate of $1 for each $100 or part thereof for every month for which it remains unpaid”

30. 申請人引用上述條文要求答辯人支付分攤款項22,285.12元之利息。答辯人對這利息的申請並沒有提出異議。 答辯人亦同意申請人己於2006年11月7日發信於所有業主徵收分攤款項。 因此，本席裁定答辯人須按上述公契條文支付申請人分攤款項之利息，由2006年11月15日起計至裁決日。

31.  至於訟費方面，申請人引用公契第3部份第2（d）段的條文，要求答辯人支付按律師與其委托人基準釐定的訟費。 有關的條文如下：-

“All amounts which may be or become payable by any owner for the time being of any undivided shares in the said premises and the said Building in accordance with the provisions of this Deed together with interest thereon as aforesaid and the said collection charge and all other expenses incurred in or in connection with recovering or attempting to recover the same shall be recoverable by civil action at the suit of the Managers.  The claim in any such action may include a claim for the solicitor and own client costs of the Managers and the defaulting owner shall in addition to the amount claimed in such action be liable for such costs.”

32.  答辯人則認為即使上述的答辯理由不能成為答辯理由，答辯人亦可引用這些理由反對支付申請人按律師與其委托人基準釐定的訟費。 本席完全不理解答辯人這方面的論點。 本席認為既然答辯人的答辯理由不能成立，答辯人便是敗訴。 根據一般訟費的原則，敗訴的一方是須要支付訟費給勝訴的一方。 由於公契已規定申請人可申索按律師與其委托人基準釐定的訟費， 本席認為答辯人應按公契的規定支付訟費。答辯人引用的答辯理由不應作為訟費的考慮因素。

命令

33.  因此，本席頒令如下：-

（1） 答辯人須支付申請人22,285.12元。

（2） 答辯人繳存在土地審裁處之22,285.12元之保證金須發放給申請人作為支付上述第一項命令之款項。

（3） 答辯人須支付申請人22,285.12元之利息，按該大廈公契第3部份第2（c）段計算，由2006年11月15日起計至裁決日。

（4） 臨時訟費命令：除已有之訟費命令外，答辯人須支付申請人本案之訟費，包括在小額錢債審裁處之訟費。如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準及按律師與其委托人基準釐定。 如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。