余洪懷及另一人 訴 鄭寶兒

LDPD 1808 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDPD第1808號

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判 案 書

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1. 申請人（即業主）於2002年7月8日向本審裁處申請追收欠租及收回樓宇。答辯人（即租客）則向本審裁處提出抗辯。並於2002年7月22日向本審裁處遞交7號表格，反指控業主未有按租約的規定，給予租客一個安全及寧靜的居所。又未有依租約的規定，將滲漏的水管及水喉修補妥當。答辯人因此反向申請人要求賠償。

2. 申請人租與答辯人的物業在九龍麗港城35座18樓C室。租期由2001年7月24日至2003年7月23日止。租金每月為9,000元正，業主負責繳交管理費，差餉及地租。由2001年12月24日起，租金降低至7,000元正，其他租賃條件不變。已繳付的按金為18,000元。雙方就上述的基本租任條件及減租事宜，在庭上並無表示異議。答辯人其實由4月24日開始已沒有繳付租金。因為申請人同意將4月24日起至6月23日止的租金從按金中扣除。所以雙方同意欠租是由2000年6月24日起開始的。申請人於庭上重申同意如此扣除按金作抵償欠租之用。

3. 答辯人在庭上作供，表示由入住上述物業開始，即不斷受到銀行及其所顧用的收數人員滋擾。收數人員不斷將追收欠款的信件以郵寄或親自派送到該物業。有些信件內容有威嚇性，又曾經上門要求欠數人見面。又在公共地方寫上要求還款的字句。欠數人後來證實是上一租客，陳文彬先生。雖然答辯人曾經竭力向收數人員解釋欠數人已經搬離此一物業，又透過租務代理向業主提交該等追數的信件及單張，要求業主盡速解決此事。唯不得要領，滋擾事件至今仍繼續不斷。答辯人又在其遞交的表格7及於庭上投訴業主未有妥善維修屋宇，即未有將漏水的水管及水喉於合理的時間內妥善修理，令答辯人蒙受損失，即在某些日子不能享用該物業。尋且需要在維修的日子，遷離居所到外間居住，及到外間酒樓或飯館進膳。答辯人認為申請人在出租物業給答辯人之前，是知悉上一租客有財務糾紛及有追數人上門追數一事。因此認為申請人有隱瞞出租物業的資料。因此申請人有需要豁免收取首5個月租金每月9,000元， 即共45,000元作為申請人剝奪答辯人享有一個安寧及安全居所的權利。答辯人又認為，申請人如果採取積極及負責任的態度去處理水管及水喉漏水，是可避免在維修其間出現爆煤氣管的意外。亦無需花掉6天時間始完成全部工程。答辯人認為申請人需償付答辯人每天400元，合共2,400元，作為他不能使用居所的開支。答辯人在庭上花了相當時間及無數的問題去盤問申請人，意欲證明申請人隱瞞事實及不負責任。但未有提交開支的證明及為什麼要給予5個月豁免租金的論據。答辯人認為導致拒付租金的整件事，皆原自申請人的不負責任態度，所以會向申請人索取堂費55元，作為收回向法庭提交文件的成本。

4. 申請人在庭上一一否定答辯人的指控。申請人認為他是在答辯人透過租務代理的知會，始知悉上一位租客有欠銀行金錢，及知道有收數人上門找尋該名租客。申請人亦在庭上表明，他有向有關的銀行及其追數人解釋該名租客已搬離上址物業。但不能肯定銀行是否深信不疑，所以這可能是滋擾不斷的原因。他曾於2001年10月往觀塘警署報案（並即席將報案紙呈堂給予各方參閱）。此後，答辯人仍有透過代理公司提交追數信件及表明仍受到滋擾。申請人亦義務反顧前赴警署尋求協助，亦有再接觸銀行。至於水管漏水的問題，他的的確確有聘請合資格的修理公司（即永佳公司）去維修。他證實全屋的水管由入牆的位置至水龍頭的段落皆已換掉，而餘下未完的工程是整個工程的極少部份。申請人認為工程浩大，需要6天的時間去完成實不為多，如果有延誤的話，申請人多次拒絕修理人員進場或許是原因之一。申請人認為自己對鉛管工程及維修工藝皆認識不深，既然已信托技師處理，實無須如答辯人的要求，事事親自在現場策劃及監管。他認為物業的狀況良好，傢俬及電器大部份都是在答辯人遷入時重新添置的。他又否定答辯人所申述，上一位租客，陳文彬是由執達主任強行掮走的。他說他有申請由執達主任收封物業，但是早在執達主任採取行動之前，陳文彬已自動交回物業給他。申請人認為引致訴訟事件是由於答辯人欠租所引起。雖然無意向答辯人要求給回因出庭失去的工資，是會向答辯人索回500元作為向法庭提交文件的費用。

5. 本席認為雙方所給予的口供，雖然有部份可能誇大，但彼此大致上是吻合的。相異之處，是何時實實在在出現追數行為，但答辯人提不出證據，證明追數行動是在她搬進有關物業時已開始，而且是申請人在出租物業給答辯人前已知悉的。對於維修應有的完工日期，則衹是答辯人單方面的非專業意見。但無論如何，這些事情皆不能是答辯人不繳付租金的理由。答辯人的索償是否合理，是非本審裁處權限範圍之內去作出裁決的。雖然答辯人聲稱其索償如不獲本審裁處處理，會採取進一步的法律行動去追索，本席亦只能如此判定。既然答辯人拒絕繳付由2002年6月24日起的欠租：

（一） 答辯人必須將有關物業騰空交回申請人；

（二） 答辯人亦必須償還申請人其所欠交的租金。欠繳的月份是由2002年6月24日至2002年7月23日。按月租7,000元計，欠數為7,000元；

（三） 答辯人亦須繳付申請人的“中間收益”，每月為7,000元，由2002年7月24日起計直至將該物業騰空交回申請人為止；

（四） 答辯人亦須繳付申請人是次申請的訟費，其款項評估為500 元；

（五） 如答辯人在本命令頒佈後的4個星期內，付給申請人上述第（二）及第（四）段所提及的款項，答辯人可根據高等法院條例第4章第21F節的規定，獲沒收租賃權的濟助；即答辯人無須訂立任何新租契而得按照原租契的條款，保有案中所涉及的物業，而按這次申請而採取的所有進一步法律程序則被擱置；

（六） 倘若答辯人未能在本命令之後的4個星期內，繳付申請人上述第（二）及第（四）段所提及的款項，本命令的第（一）至第（四）段可強制執行，而答辯人則被禁止獲得任何濟助；及

（七） 如果答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取該款項。