駿福國際貿易有限公司 對 張慶儂

LDPD 741/2025

[2025] HKLdT 69

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2025年第741宗

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判案書

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背景

1.  涉案處所位於新界元朗水流田401號，即丈量約份第106約地段第990號 C分段。

2.  根據一份日期為2019年1月15日的租約，當時涉案處所的業主黃紫燕 (下稱「黃女士」) 把涉案處所租予答辯人，為期10年，聲稱5年死約5年生約，由2019年1月16日至2029年1月15日，首5年租金每月為20,900元，即每年租金250,800元，其後5年之租金可以跟通脹調整（下稱「涉案租約」）[1]。

3.  涉案租約又訂明，如涉案租約到期租客不再續租，租客要拆屋還原。「日後續租或購買，在同等條件租客有優先權。」但涉案租約卻有聲明: DD106，990C上蓋係答辯人於1979年6月投資建設，上述上蓋業權屬答辯人所有。

4.  可是答辯人聲稱，他曾把涉案處所上的許多雞屋及豬屋作廢料回收之用，但因政府地政處要求清拆[2]，他與黃女士於2022年4月12日簽訂「減租協議」，同意減租一半，但限於頭5年死約，即死約餘下的租約年期，由2022年至2024年1月16日止。減租期間，答辯人不得加建其他上蓋物業[3]。

5.  黃女士卻於2024年11月29日把涉案處所連涉案租約售予申請人。

收回涉案處所的申請

6.  申請人於2025年6月4日向土地審裁處（下稱「審裁處」）提交收樓申請通知書，要求收回涉案處所的管有及追收租金，理由是申請人於2024年11月29日成為涉案處所的業主後，申請人只能收到答辯人由2024年11月29日起至2025年1月15日期間（48天）一半的租金，即16,491元。答辯人又亦未有繳付由2025年1月16日起的租金。

7.  答辯人於2025年6月9日向審裁處遞交反對通知書， 指他與申請人根本沒有達成任何租務協議，並於收到當時代表申請人的徐子健律師行於2025年2月17日發出的信函後，已經搬離涉案處所。

8.  基於上述情況，本席於2025年7月9日初次聆訊時， 即頒令答辯人已於最遲當日把涉案處所的大閘鎖匙交還申請人。申請人即可進入涉案處所。

答辯人的抗辯理由

9.  按照本席於2025年7月9日的頒令，答辯人於2025年9月12日提交證人陳述書。綜合其證人陳述書與反對通知書的內容如下。

10.  徐子健律師行曾於2025年1月7日發信給答辯人， 聲稱代表黃女士，內容如下[4]:

「本律師行代表上述地段業主黃紫燕女士。

有關上述物業10年的租約（由2019年1月16日至2024年1月15日為死約期，由2024年1月16日至2029年1月15日為生約期）。由於5年的死約已到期，現本行受業主委託通知閣下生約期即由2024年1月16日至2029年1月15日的新租金為每年港幣300,000.00。

請閣下依時交付新租金予業主，另外，為雙方利益能獲得保障，本客戶擬與閣下另簽訂新的租約，請盡早與本行客戶安排。」（後加強調）

11.  徐子健律師行再於2025年1月14日發信給答辯人，其內容同上，但這次更正為代表申請人[5]。

12.  無論如何，答辯人於2025年3月24日把62,700元的支票存入前業主黃女士的銀行戶口[6]。隨後，梁堅律師行代表黃女士於2025年3月28日向答辯人發信，通知答辯人黃女士已退回該62,700元予答辯人的南洋商業銀行戶口[7]。

13.  雖然如此，由於答辯人不同意申請人增加租金的要求， 他沒有和申請人達成新的租賃協議。因此答辯人聲稱於2025年1月24日把涉案處所的物品清理乾凈，並透過電話通知徐子健律師行他已遷出。答辯人並透過 WhatsApp 傳送一組涉案處所空置的相片給他們的地產代理卓先生[8]。

14.  但徐子健律師行再於2025年2月17日代表申請人發信給答辯人，指涉案租約已於2024年1月15日屆滿，但答辯人未能與申請人達成其後五年期的新租金協議，因此要求答辯人於14天內遷離涉案處所[9]。

15.  申請人其後繼續透過徐子健律師行於2025年3月20日發信給答辯人，要求答辯人由2025年1月16日開始繳付原本的租金，即每年250,800元[10]。

16.  至於申請人所說的16,491元，答辯人聲稱他不明所以， 因為他早在2024年1月已與前業主黃女士達成協議，每年只交租125,400元 - 每年分兩次交租，每次62,700元，這安排已運作一年了。答辯人並附上黃女士的簽收副本，證明答辯人於2024年7月15日開出支票，銀碼為62,700元，作為由2024年7月16日至2025年1月15日止的租金[11]:

「收到張慶儂先生短期租約半年租金，62,700元正」

17.  另答辯人聲稱，大約在2024年尾，黃女士說要出售涉案處所，問他可否提前解約。答辯人表示可以，但條件是要有多少補償。黃女士說可以與新買家溝通。

18.  答辯人稱他已把涉案租約副本交給黃女士她們的地產代理卓先生。雖然卓先生承諾他們會處理，但他們成交後，就沒有人處理這補償問題。

19.  答辯人又稱，他租用涉案處所已有46年，其間不斷地建設: 現有兩層石屎屋壹間，兩幢石屎建造廁所，廚房各壹間，建有獨立火牛房提供800Amp 大電流四線電，尚有全場地下8吋石屎，涉案處所4面有 8呎高圍牆。按照常理，有這麼多資產留下，租期又未到，答辯人稱他應獲得多少補償。所以當答辯人搬離涉案處所後，滿以為業主會補償給他，可是事情不了了之。

20.  答辯人知悉申請人已於2024年11月29日與前業主黃女士完成購買涉案處所的交易，並成為涉案處所的新業主。然而，在申請人成為新業主後，答辯人一直無法與申請人達成一份新的租約協議。這因為申請人不單不認可減租協議，更表示要增加租金。

鄭偉燦的證人陳述書

21.  鄭偉燦（下稱「鄭先生」）為申請人的董事。他代表申請人於2025年9月12日遞交證人陳述書。

22.  鄭先生知悉前業主黃女士曾於2019年1月15日把涉案處所租予答辯人，租期由2019年1月16日開始至2029年1月15日屆滿。鄭先生更稱他知悉申請人是連租約購入涉案處所的，「在交易完成日時該租約仍然生效」[12]。

23.  鄭先生更承認知悉前業主黃女士曾在2022年4月12日與答辯人簽定一份如上文第4段所述的「減租協議」，但根據該「減租協議」，減租期已於2024年1月16日屆滿，答辯人理應由2024年1月16日起開始繳付原本的租金，即每年250,800元。

24.  鄭先生從前業主黃女士口中得悉，在減租期後，答辯人就2024年1月16日至2025年1月15日的年度只向前業主黃女士繳交了一半的租金，即125,400元。鄭先生稱為免生疑問 (for the avoidance of doubt), 前業主黃女士及申請人從來沒有與答辯人就減租期後達成任何減租協議，所以答辯人理應在2024年1月16日重新開始繳交原本的租金，即每年250,800元。因此申請人在2024年11月29日成為涉案處所的業主後，有權按比例向答辯人追討剩餘的一半租金，計算為16,491元。

25.  又於2025年2月17日，鄭先生代表申請人委託徐子健律師行向答辯人發信，指涉案租約的死約已在2024年1月15日屆滿，而答辯人並未能與申請人就其後5年的新租金達成任何協議， 因此要求答辯人於發信日後14天內遷離涉案處所。

26.  雖然答辯人聲稱他於2025年2月17日收到徐子健律師行的信件後的14日內已遷離涉案處所，但鄭先生認為這與事實不符。首先，涉案處所的建築物有一道大閘，但答辯人一直未有向申請人交還大閘的鎖匙。直至2025年7月9日在審裁處初次聆訊時， 答辯人才交還了大閘的鎖匙。重要的是，在2025年7月9日後，答辯人亦花了一段時間遷出。因此鄭先生認為，申請人真正收回涉案處所的空置管有權的日子是在2025年7月9日後。

27.  其次，申請人在購入涉案處所後不久，即2024年12月4日，已接管涉案處所的水費戶口及電費戶口。若答辯人真的已經遷出，涉案處所必然再不會產生任何水費和電費。但事實上，涉案處所於2025年2月17日後仍然繼續產生水費和電費[13]。這反映答辯人當時仍然在佔用及使用涉案處所:

(1) 在水務署於2025年2月7日發出的付款通知書可見，涉案處所在2024年12月12日至2025年1月24日期間仍然產生了117立方米的用水量，連5%過期附加費共562.6元。

(2) 從中華電力有限公司發出的電費單可見[14]:

發單日期	時段		用電度數	應繳電費
2025年3月3日	2月4日	3月3日	196	1,190元
2025年4月4日	3月4日	4月3日	175	251元
2025年5月2日	4月4日	5月2日	148	201元
2025年6月4日	5月3日	6月3日	144	194元
			總數:	1,836元

28.  再者，鄭先生聲稱在購入涉案處所後，他曾多次前往實地視察，不時發覺該處建築物燈火通明，明顯是答辯人正在佔用及使用涉案處所。

29.  又由於答辯人欠租，申請人在無可奈何的情況下決定終止租約。鄭先生聲稱在咨詢法律意見後，他理解申請人作為業主， 有責任減少損失，所以在答辯人將涉案處所的空置管有權交還申請人後，申請人於2025年7月31日與一曾仕康先生就涉案處所簽訂一份租約，租期由2025年8月1日開始至2030年7月31日止，租金為每年100,000元。第六年開始，租金加幅10%。

30.  鄭先生又稱，為確保申請人已經盡力履行減少損失的責任，申請人在與曾仕康先生簽訂租約前亦曾有參考鄰近地段的出租價，得出鄰近地段的出租呎價約為每平方呎1元[15]。就此，鄭先生認為他與曾仕康先生所簽訂的租約租金是合理的[16]。

31.  此外，涉案租約訂明答辯人在遷出涉案處所時要拆屋還原。答辯人雖然已經遷出，但他未有拆除涉案處所上的建築物。這導致申請人需要聘請建築公司拆除該建築物。就此，鄭先生提供了由自家人工程有限公司於2025年8月27日發出的報價單副本，列明清拆該建築物的費用為150,000元[17]。

涉案租約之有效性

32.  涉案租約是一為期10年的租約，聲稱5年死約5年生約， 由2019年1月16日至2029年1月15日。雖然涉案租約已根據印花稅條例加蓋印花，可是由於它並非以契據形式訂立，不符合《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第4條。更重要的是，涉案租約也沒有根據《土地註冊條例》（香港法例第128章）在土地註冊處作出註冊，根據該條例第3(2)條，對於就同一幅地、物業單位或處所付出有值代價的任何其後真誠買方或承按人，在所有用意和目的上均絕對無效。

33.  在Wellmake Investments Limited v. Chan Yiu Tong [1996] 2 HKLRD 44一案，有一業主把其位於九龍大南西街的舖位租予一租客Chan Yiu Tong ，租期3年，由1992年9月29日起至1995年9月28日止，但該租客可享有續租兩年的權利。其後於1994年，該業主把大南西街的舖位售予Wellmake Investments Limited。雖然在該買賣協議中有聲明是連上述租約（包括租客續租權）出售，可是由於當時那1992年的租約未有在土地註冊處作出註冊，香港上訴法庭認為這不能使該租客的權益得到保障[18]:

“13. … (the vendor)would be unwise to assume that he will be sufficiently protected against a claim by the tenant (as distinct from a claim by the purchaser) simply by selling the reversion subject to the option, without more. There must be something more before the court will impose on the purchaser a constructive trust to give effect to the tenant's option. What might be sufficient will depend on the facts of the particular case.

…

15. … This court, accordingly, felt bound to dismiss this appeal. But it did so with some reluctance. If the case had fallen to be decided simply on general equitable principles, the purchaser here, who took the reversion with actual notice of the tenant's option to renew, would have been held bound by the option. But the statutory requirements as to the necessity of registration for the protection of such interests were intended to, and do, supplant such general equitable principles. It is quite clearly not fraud for a purchaser to rely on his statutory rights except in the special case where, as in Lyus v. Prowsa Developments Ltd[19] he has engaged himself to give effect to the rights which, but for that engagement, he would have been entitled to assert were rights not binding on him. The principles of equity cannot be used to defeat the statutory provisions; they can be used only to prevent those provisions from being misused as an instrument of fraud, which is not here the case.”

34.  同樣，在何靜敏 訴 陳輝煌，CACV 269/2013（無彙報的案例，日期為2014年4月11日）一案，何女士於2012年年初連租約購入旺角界限街物業，根據該租約第十七條指明於頭5年租約期滿後，即2012年3月31日，租客有權續租3年，但條文寫明該3年是活期，該租約卻沒有在土地註冊處登記。當何女士於2013年5月向租客陳先生提出收樓時，其聲明「現時業主及租客雙方行使三年活期」，香港上訴法庭認為，根據既有協約不容反悔原則 (doctrine of estoppel by convention)，這即表示何女士同意陳先生已於2012年4月1日續租3年。

35.  於本案，根據上述案例，隨著而來的問題是雙方或是任何一方是否有效地行使了續租權。就續租是否已有效地行使，高等法院原訟法庭法官馬道立(當時官階) 在Bess Fashion Management Co Ltd v. Star Play Development Ltd & Anor [2002] 1 HKC 708一案中的第22段指法庭需考慮以下因素:

(1) 首先，要查究有關人士有沒有就續租權的行使方法及程序達成協議。如他們曾協議一個特定方法和程序，就必須按這個方法和程序，續租權方能有效行使；

(2) 如有關人士沒有協議一個特定方法去行使續租權，法庭會詮釋行使續租權的通知，以確定續租權有否有效行使；

(3) …

(4) 在解釋法律文件時, 需考慮當時文件的成立背景"relevant contextual scene" or "factual matrix"，以客觀角度看待文件的真正用意。

36.  就此方面，涉案租約卻沒有聲明一個特定方法和程序執行生約，只說「伍年生約伍年硬約」。而根據上文第11段徐子健律師行於2025年1月14日向答辯人發出的信函[20]:

「有關上述物業10年的租約（由2019年1月16日至2024年1月15日為死約期，由2024年1月16日至2029年1月15日為生約期）。由於5年死約已到期，現本行受業主委託通知閣下由2025年1月16日至2029年1月15日的新租金為每年港幣300,000元。」

37.  另一方面，答辯人在其證人陳述書中，只說「租期未到」，卻從沒有就生約的執行作出確認。在答辯人的證人陳述書第5段，他只說:

「2014年1月16日後，由於營商環境尚未好轉，本人與前業主口頭約定減租協議仍然有效並繼續適用。因此，於2024年7月15日，本人支付給前業主為期半年（租期2024年7月16日至2025年1月15日）的租金，仍為港幣$62,700.00 ......」

38.  答辯人稱「減租協議仍然有效並繼續適用」，而不是說由2024年1月16日起的租金是根據涉案租約所說按通脹調整。比方，2019年1月的綜合消費物價指數是97.8, 而在2024年1月，綜合消費物價指數是106.6，即有約百份之9的上升幅度。

39.  而前業主只手寫並簽名確認「收到張慶儂先生短期租約半年租金，62,700元正」[21]（後加強調）。

40.  答辯人被代表申請人的曾曜暉大律師（下稱「曾大律師」）盤問時聲稱，當時黃女士說在她未能出售涉案處所前，答辯人仍然可繼續交此租金[22]。

41.  答辯人更在其證人陳述書第8段說：

「申請人於2024年11月29日與前業主完成購買涉案土地的交易，成為涉案土地的新業主。然而，在申請人成為新業主後，本人一直無法與申請人達成一份新的租約協議。因為申請人不單不認可減租協議，更表示要增加租金。 」

42.  綜合以上3段的理解，本席認為沒有證據顯示前業主黃女士或申請人與答辯人有如何靜敏 訴 陳輝煌案般達成「生約」[23]的實行:

(1) 答辯人與黃女士的「減租協議」，同意減租一半，但限於頭5年死約，即死約餘下的租約年期，由2022年至2024年1月16日止;

(2) 前業主黃女士在2024年收到答辯人 62,700元後，在收據中只承認「2024年7月16日至2025年1月15日」是短期租約;

(3) 申請人成為新業主後，不單不認可減租協議，更表示要增加租金至每年300,000元;

(4) 答辯人一直期望與申請人達成一份新的租約協議，但根據其於2025年6月9日提交審裁處的反對通知書, 他「根本沒有與駿福國際貿易有限公司達成任何租務協議」。

(5) 徐子健律師行再於2025年2月17日更代表申請人發信給答辯人，指涉案租約已於2024年1月15日屆滿，但答辯人未能與申請人達成其後五年期的新租金協議，要求答辯人於14天內遷離涉案處所。

(6) 如申請人認為生約已如期實行，它可基於甚麼理由要求答辯人於14天內遷離涉案處所？

43.  曾大律師亦引用陳火光訴周建邦經營常春藤書店， DCCJ 4975/2005（無彙報的案例，日期為2006年7月28日）一案，區域法院暫委法官黃敬華(當時官階)就「生約」的詮釋有以下判決:

「132. 關於“生約”的詮釋，本席認同為高等法院原訟法庭暫委法官林文翰（當時官階）在 張頌榮 案中所說（該判案書的第20條），“兩年生約”可作兩個不同的詮釋:

(i) 在租約的“生約”期內，租客有權選擇給予業主適當的通知，在這“生約”期內隨時退租，這是此案被告人的詮釋；

(ii) 在租約的“生約”期開始之前，租客有權給予業主適當的通知，在“生約”期生效前退租，但當“生約”租賃期開始後，租客將沒有提早終止租約的權利，這是此案原告人的詮釋。

他基於有這兩個不同的詮釋，批准了上訴許可。

133. 林文瀚大法官日後審理該上訴案，在2003年7月16日頒下的判案書，對以往法院曾審理過關於“生約”的案例，作了分析，這些案例包括：

(i) 許楓 對 劉乾（高院民事上訴案2002年第30-32號）高等法院上訴庭法官梁紹中、胡國興及原訟庭法官張澤2000年6月20日判案書；

(ii) Itec Food Ltd v Gleeville Co. Ltd.（高等法院民事訴訟案件2000年第1355號）任懿君法官2001年3月26日之英文判詞；及

(iii) 鄭秀枝 對 陳愛玲（高院小額錢債審裁處上訴案件第2002年第44號）高等法院原訟庭暫委法官張舉能內庭2002年12月18日之判案書。

134. 林大法官就“生約”一詞的意思，在該2003年7月16日的判詞第14段有以下的看法：-

“14. 就「生約」一詞到底為續租還是終止租賃權這個議題上，本席完全同意任法官的詮釋，即有關條文在法律上應被定性為終止租賃權的條文而不是續租權。這亦是張法官在鄭秀枝一案中的詮釋，也是上訴庭在許楓一案內對「生約」一詞的理解。”

135. 但林大法官卻沒有直接引用他從上述三案中所得出關於“生約”的意思，來解釋他在張頌榮案內的合約條文。原因是他所研究的三個個案內其他的條文，皆與上述“生約”為終止權的解釋沒有矛盾。但在 張頌榮 案中的租約，他認為含糊不清，細讀後仍未能達致“生約”即終止權還是續租權的意思，而因原審的審裁官沒有就租約是在什麼情況下訂立，及雙方在訂立租約時就「一年生約」這一字句是否有共同理解作出裁斷，所以他下令發還就這方面作進一步的審理。

136. 由此可見，縱使法律上的定性，“生約”應指終止權，這解釋亦應受制於合約內的其他條款，即採納終止權的解釋，會否與租約其他條文產生矛盾。值得一提，在 許楓 一案，胡國興上訴庭大法官是持相反的意見，他對“生約”的結論是“續租權”，因為按他的判斷，這樣解釋才使“生約”的意思不與其他條文衝突，而林文瀚大法官亦同時考慮到這一點，在再三研究有關條文後，決定把 張頌榮 案發還重審。

137. 在本案，本席認為正式租約內沒有明文說明租期是4年，按第一段的行文，雙方可以說租期協議分為三段兩約，即首年，次年及第3至4年，而這三段共分為首兩年“吉約”，次兩年“生約”。

138. 在租約同一段內，說明被告人在租期內，不得退租，如果把“生約”解釋為被告人有“終止權”，會與此段(即租期內不得退租一條)直接產生矛盾。再加上租約內亦指在租約期滿之日，被告人須自行遷出，而毋須原告人預先通知，亦沒有說明被告人的通知期多長及應如何發出，似乎雙方在締約時沒有想過，在行使“生約”所賦予的終止權時（假設是這樣解釋）所須的通知期及應有的機制，與林大法官分析的三單案例不同。

139. 再者，《臨時租約》的附註可以反映當時雙方對“生約”的理解。這裡不是說明“生約意謂如租客續租，租客有優先權”嗎？如“生約”是指“終止權”，為何雙方不說明？為何正式合約說在租期內是不得退租呢？本席認為這附註內容清晰、明顯、無混淆不清，雙方已清楚約定這“生約”是指“優先續租權”而不是指“終止權”。既然雙方証據，都指正式合約是根據《臨時合約》而立，這《臨時租約》可協助解釋正式合約的條款。本席亦有考慮“生約”可否同時包括“優先續租權”及“終止權”，但正如本段之分析，把“終止權”包括在內將會與租約內的不得退租條款直接衝突。所以，本席的結論是：“生約”只是“優先續租權”，而不是亦不包括“終止權”。」

44.  同樣於本案，本席的結論是:「伍年生約」只是「優先續租權」，而不是亦不包括「終止權」。涉案租約本身已寫明「後伍年之租金可以根據通脹調整」，但無論黃女士或申請人也根本未能與答辯人達成後伍年的新租金協議。本席因此裁定，申請人與答辯人的業主與租客關係，只是由一臨時短期租約維持。

由2024年11月29日至2025年1月15日的租金

45.  申請人指前業主黃女士與答辯人的減租協議，已於2024年1月16日屆滿，但答辯人此後只給了前業主黃女士一半的租金， 因此申請人向答辯人追討由2024年11月29日至2025年1月15日的一半租金。

46.  長久以來，普通法認為繳付欠款的一部分不足以成為清繳欠款的證據: "payment of a lesser sum on the [due] day in the satisfaction of a greater cannot be any satisfaction of the whole."[24]

47.  其後，在Central London Property Trust Ltd v High Trees House Ltd [1956] 1 All ER 256，257一案，業主Central London Property Trust, Ltd 把一幢住宅租予High Tree House, Ltd作出租用途。但這適逄第二次世界大戰爆發，該幢住宅出租狀況並不理想， 業主與租客磋商後願意減租。英國的上訴法庭裁定業主同意減租的事實不能反悔:

“DENNING, J: On Sept 27, 1937, Central London Property Trust, Ltd, the landlords, let a block of flats to High Tree House, Ltd, the tenants, for a term of ninety-nine years from Sept 29, 1937, at a rent of £2,000 a year, the lease being by deed and properly executed. Those two companies were closely linked. The plaintiffs held all the shares of the defendant company (the tenants) and they were linked by directors and secretaries.

This new block of flats had not been fully occupied by the beginning of the war in 1939 owing to the absence of people from London; I think only one-third of it had been let by the outbreak of war. With war conditions prevailing, it was plain to those who ran these companies that the rent payable under the lease could not be paid out of the profits. In those circumstances, as a result of discussions, an arrangement was made between the directors concerned, which was put into writing. On Jan 3, 1940, the landlords wrote to the tenants in these terms:

“We confirm the arrangement made between us by which the ground rent should be reduced as from the commencement of the lease to £1,200 per annum” ”

48.  此外，在陳永訴周利華 [2004] 1 HKLRD 1051一案，原告人陳永先生把尖沙咀美麗都大廈一單位租予易娟女士，租期3年，由1996年11月24日起至1999年11月23日為止。易娟女士的母親周利華女士亦以擔保人的身份在租約上簽署。陳永先生聲稱租客自1997年11月24日開始欠租，每月只支付11,000元的租金，比對租約下之租金尚欠7,000元。

49.  周利華女士在該案的答辯中，聲稱在1997年後期鑑於經濟低迷，並由於有關的物業並不符合法例要求，租客不能獲得賓館牌照，所以租客不能承擔租約訂下之租金。租客因此曾經向業主提議退租，但原告人挽留租客繼續承租，並且同意把租金暫時降至11,000元的水平，而業主方面亦同意負責支付差餉。在這個基礎下，租客同意繼續租賃。

50.  高等法院原訟法庭法官林文瀚（當時官階）在其2004年1月12日的判案書指出:

「12. 簡單來說，被告人之案情是根據平衡法下不容否認的法則（promissory estoppel）辯稱業主不能違反1997年達成的共識，討回1997年11月至2000年4月之間的所謂欠租，因為租客經已依賴業主方面的承諾，於1997年時沒有即時退租，繼續承擔租賃的風險，所以在現階段追討回過往之所謂欠租並不公平。（參考Central London Property Trust Ltd v High Trees House Ltd [1947] KB 130）。

…

19. 在接受被告人盤問過程中，…原告人在回應被告人指稱當時他曾同意暫時將租金減至11,000元直至生意轉好，原告人的說法是被告人及易娟女士曾經提出「暫時差住先」，原告人初時說有協議，但稍後他修改為並沒有協議。在法庭再追問下，他承認當時他曾經同意這安排，但他們需在日後交回差額，換句話說，原告人當時曾經同意暫時繳交11,000元租金的安排。

20. …

21. 及後當法庭再向原告人追問他是否聲稱在1997年並沒有任何的協議，原告人又聲稱當時曾經有一項協議，該協議的內容為租客會每月繳交16,000元租金直至新機場開幕，當新機場開啟後，租客將交回18,000元的租金並支付一切較早階段的欠租。

22. …

23. 原告人卻並沒有採取任何積極之行動向租客或被告人追討16,000元與11,000元之間的差額。…

24. 眾所周知新機場在1998年7月開始啟用。租客並沒有按原告人聲稱的協議條件在新機場開啟後交回18,000元的租金及之前之欠租，但原告人同樣地沒有作出任何抗議或行動，反而繼續願意收取每月11,000元的租金，他唯一的保障是在租單上列明尚欠7,000元租金。」

51.  於本案，答辯人未有傳召前業主黃女士出庭作證，他只是依賴黃女士手寫並簽名確認「收到張慶儂先生短期租約半年租金，62,700元正」的收據。雖然鄭先生稱前業主黃女士及申請人從來沒有與答辯人就減租期後達成任何減租協議，但觀乎這收據的內容，本席考慮黃女士稱這是「短期租約半年租金」，卻沒有附註任何聲明，本席同意答辯人已全數繳付至2025年1月15日的短期租約半年租金，黃女士或申請人皆不能反悔而追收涉案租約定下的租金。

答辯人何時把涉案處所交還申請人?

52.  答辯人稱，在他收到徐子健律師行於2025年1月14日發信給他的信函後[25]，因為他不同意申請人的加租要求，已決定搬離涉案處所，並透過WhatsApp 傳送一組涉案處所空置的相片給一直與之聯絡的申請人當時的地產代理卓先生。

53.  至於鄭先生稱他一直未有向申請人交還涉案處所上的建築物大門鎖匙，答辯人在他的證人陳述書中第19段解釋，其原因有二:

(一) 涉案處所共有四道門可供出入，申請人在其2025年7月4日的陳詞大綱附件4僅提供一道門的相片並聲稱閘門緊鎖無法進入，但沒有提及另外三道門可否出入;

(二) 答辯人在清空涉案處所後並沒有鎖上任何一道門，每一道門都是虛掩而非上鎖;

(三) 無論前業主或申請人都知道所有門都不需要鎖匙開啟， 因此沒有需要交收鎖匙。

54.  可是，根據答辯人理解，他是享有涉案處所上的建築物業權的[26]。這源於他早於1979年已向當時的涉案處所業主黃倫租下這幅土地:

「立出批人黃倫，現將本人名下田第106百約號數990C田壹 出租給張慶儂君建設臨時屋宇作畜牧用途，雙方當面言明每年租穀柒佰斤，分兩造交租 ……。批期拾年，由一九七九年六月廿六日至一九八九年六月廿三日為止 …… 若屆期則張慶儂君享有優先續約之權利 ……」[27]

55.  又當時的涉案處所業主黃倫於1979年12月8日立下聲明如下: [28]

「DD 106（約）地段990A，990C 上蓋係張慶儂先生於公曆1979年6月投資建設上述上蓋業權屬張慶儂先生所有。」

56.  涉案租約也聲明: DD106，990C上蓋係張慶儂于公元1979年6月投資建設，上述上蓋業權屬張慶儂所有。

57.  基於這個信念，答辯人稱，他在收到徐子健律師行於2025年2月17日給他的信函限令他於14天內遷出後，他隨即交還涉案處所的所有農地[29]，但他仍然於涉案處所上的建築物內居住[30]。

58.  就鄭先生投訴電費及水費一事，答辯人稱由於涉案處所上的建築物後面還有數戶人家居住，而那裡是沒有街燈照明的，所以他把建築物二樓的燈長期開著，以方便人家[31]。

59.  基於上述觀察，答辯人對涉案處所上的建築物業權有所誤解，因為根據《物業轉易及財產條例》第16(1)條:

「除非轉讓契有明訂的相反用意，否則任何轉讓均具效用，將有關土地連同該土地的或其上的，或屬於該土地或與其有關的，或在作出轉讓時與該土地以及附連在該土地的物件或牢固於任何此類物件上的東西一起使用、持有、佔用或享用的一切權利、權益、特權、地役權或從屬權一併轉讓。」（後加強調）

60.  雖然答辯人聲稱他早已於2025年1月24日已搬離涉案處所，他又承認他只是把涉案處所的農地部分交吉，他甚至為方便涉案處所附近的人家，把涉案處所上建築物二樓的燈長期開著，罔顧申請人才是涉案處所的真正業權人。

61.  又根據答辯人與前業主黃女士於2019年1月15日訂下的租約，雖然因沒有在土地註冊處註冊而對申請人作為真誠買方絕對無效[32]，其內容也曾要求答辯人「如到期不再續租要拆屋還原」。

62.  因此，本席裁定以本案初次聆訊的日期，即2025年7月9日，作為答辯人交還涉案處所的空置管有權的日期。

答辯人須支付申請人的租金/中間收益

63.  由於本席已於上文第44段裁定，申請人與答辯人的業主與租客關係，只是由一臨時短期租約維持，由2025年1月16日起至2025年7月9日止，答辯人須支付申請人的租金/中間收益。

64.  根據鄭先生的證人陳述書第23段，申請人已於2025年7月31日與曾仕康先生就涉案處所簽訂一份租約，租期由2025年8月1日開始至2030年7月31日止，租金為每年100,000元，鄭先生並認為與曾仕康先生所簽訂的租約租金是合理的。

65.  因此，本席裁定答辯人須支付申請人的租金/中間收益， 由2025年1月16日起至2025年7月9日止，以每年100,000元計算。

其他

66.  同時，答辯人須支付申請人2025年7月9日前產生的電費及水費，分別為1,836元及562.6元。

67.  至於申請人欲向答辯人追討拆除涉案處所上建築物的費用，本席發覺申請人已於2025年7月31日把涉案處所成功租出， 租約內容並沒有提及要清拆任何建築物，但自家人工程有限公司卻於2025年8月27日才發出報價單，實質有清拆的可信性存疑。

68.  在Yip Kui trading as Tai Wo Trading Company v Secretary for Transport, CACV 379/2002 (無彙報的案例，日期為2003年6月13日) 一案, 香港上訴法庭認為任何賠償的申索必須根據實際損失， 而不是假設的損失:

“11. From that it is abundantly clear that the claim which can be made is a claim in respect of loss or damage which has been suffered or expenses incurred. It may be that quantification of that loss would depend upon an assessment of future loss or expenses which would be incurred but any claim for compensation must be founded upon actual loss and not upon some hypothetical basis of expenses that might be incurred if the applicant were to do something which he has not done and has no intention of doing.”

69.  香港上訴法庭更在 Hongda Containers Limited v Secretary for Transport, CACV 269/2003 (無彙報的案例，日期為2005年3月17日)一案重申這原則：

“10. ... I cannot see that the applicant can be entitled to any compensation after 31 July 1999 … business because the threshold for compensation required by section 10(1) which is actual loss suffered and not loss computed on some hypothetical basis had not been met.”

70.  本席因此拒絕頒令答辯人需要賠償該「清拆費用」。

訟費

71.  由於答辯人於是案敗訴，理應支付申請人本申請引起的費用，即依區域法院訟費標準支付申請人本申請的所有訟費(包括所有保留訟費，2025年7月9日和本次聆訊的訟費連大律師證書)。 若雙方未能就金額達成協議，則交由訟費評定官評定。