富景大樓業主立案法團 訴 張曼妮

LDBM 249/2006

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2006 年第 249 號

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判    案    書

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背景

1. 申請人為香港筲箕灣道416至426號富景大樓(“該大廈”)的業主立案法團。答辯人於2004年4月1日至2006年4月8日期間為申請人的管理委員會主席，但於2006年4月8日的管理委員會會議上辭去管理委員會主席一職。 管理委員會隨即於會上進行改選，通過由梁英俊先生為管理委員會主席，及增補黃彩如女士為管理委員會委員。

2. 由於答辯人在2006年4月8日的會議上只交出申請人的圖章一個及申請人的恆生銀行戶口2006年3月份月結單最後一頁，而經申請人多次出信要求後，答辯人仍沒有進一步交出其他文件，申請人遂提出本案的申請，要求答辯人根據<<建築物管理條例>> (“該條例”)附表2第5A條交出一切與該大廈的控制，管理及行政有關的所有文件。

3. 在審訊時，申請人確認其要求的文件只有以下4項:-

(1)    2005年8月份至2006年3月份申請人的恆生銀行戶口月結單正本，戶口號碼為282-032903-001；

(2)    2005年7月1日至2006年4月8日該大廈全廈業主之管理費收據存根及銀行入數紙正本；

(3)    2005年7月1日至2006年4月8日該大廈416號、418號、420號、424號及426號共5間地舖的管理費紀錄；及

(4)    申請人前管理員張玉佳先生的人事資料。

4. 答辯人在其修改反對通知書中承認擁有2006年2月及3月一小部份的銀行入數紙，原因是答辯人要在張玉佳先生於勞資審裁處向申請人追討欠薪及強積金一案中將這些入數紙作為呈堂證供。 除此之外，答辯人否認擁有其他文件，並指稱這些文件是由申請人的司庫張蓉女士所保管。 答辯人還要求申請人，張蓉女士及梁英俊先生賠償名譽損失及精神創傷。

5. 在本案審訊期間，由於上述在勞資審裁處的案件審結完畢，答辯人願意交出她承認擁有的銀行入數紙，即證物“R2”號。 答辯人並同意不論審訊結果如何，證物“R2”號也可發還申請人。

6.  其實，根據該條例附表2第5A條的條文，答辯人是有必要將屬於申請人的文件交還申請人的。 第5A條的條文如下:-

“根據第4(2)段停任管理委員會委員或根據第5(1)段退職且不尋求再獲委任的委員，須在其停任或退職(視屬何情況而定)後的14天內，將在其控制下或在其保管或管有下的與建築物的控制、管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄，連同屬於法團的任何動產，移交秘書，或如秘書不能即時在場，則移交管理委員會的任何其他委員。”

7. 答辯人對於這條文的要求並沒有提出任何爭議。 答辯人亦沒有爭議申請人要求的文件是屬於申請人的。 答辯人只是認為她有需要在上述勞資審裁處的案件審畢後才交還她擁有的銀行入數紙，及否認擁有申請人要求的其他文件。

8.  因此，本案的爭議點只得一個，就是除了證物“R2”號外，答辯人是否還擁有申請人要求的其他文件。

答辯人是否還擁有其他文件

9. 根據申請人的案情，除了5間地舖的管理費外，張玉佳先生是負責收取業戶的管理費，然後將收到的款項存入銀行，銀行入數紙及收據存根則交予答辯人保管。 至於5間地舖的管理費，則由答辯人負責直接向地舖收取，之後到銀行入數存入法團戶口。不過答辯人自2005年8月起便沒有提交過任何管理費，包括地舖管理費的紀錄給張蓉女士對數。

10. 於2005年10月24日，申請人在業主大會上通過設置法團信箱，並由張蓉女士保管信箱鎖匙，但答辯人卻私下於郵差派信時間直接向郵差領取信件，並於2005年12月3日私自將法團信箱鎖頭更換。 因此，申請人認為答辯人自2005年8月份起扣起申請人的銀行月結單。

11. 至於張玉佳的人事紀錄，由於答辯人向來都是負責處理張玉佳的人事事宜，所以答辯人是負責保存張玉佳的人事紀錄。

12. 答辯人則完全否認申請人的指控，並指稱所有文件由張蓉女士保管。

13. 在考慮過雙方的證供及陳詞後，本席認為申請人的證人均是誠實可信的證人，本席完全接納申請人的證供。 相反，本席認為答辯人的證供前後矛盾及不合情理，本席不接納答辯人的證供。

14. 再者，申請人的證供均有文件支持，而答辯人的證供則與有關文件不符。 例如，答辯人曾簽署由張蓉女士預備，日期為2005年12月3日之文件，確認答辯人私自將法團信箱鎖換掉及此後所有法團信件都是答辯人一人收取，而5間地舖的管理費都是由答辯人收現金交去銀行。 若這些不是事實的話，本席不相信答辯人會在這文件上簽名。 張蓉女士亦於2005年9月30日向所有業主發出通告申明八月份銀行月結單給答辯人無故扣起。 這點亦可證明申請人的證供並不是審訊時才虛構出來。 如果答辯人沒有扣起銀行月結單的話，本席不相信張蓉女士會發出這樣的通告。

15. 在修改反對通知書上，答辯人表示從來沒有見過月結單，但在申請人提交由2004年至2005年7月銀行月結單上卻有答辯人的親筆字跡。 若果答辯人從來沒有見過月結單，又如何會在月結單上寫字。 再者，若果答辯人沒有保存銀行月結單，答辯人又如何能在2006年4月8日的會議上交出2006年3月份月結單的最後一頁。

16. 答辯人一直強調她只有2006年2月及3月的銀行入數紙，但在證物“R2”號內卻發現有2005年10月份及2006年1月份的銀行入數紙。 這點足以證明答辯人還擁有其他月份的銀行入數紙。 答辯人的證供完全不可信。

17. 答辯人雖然指稱她對管理費的事宜全不知情，因為管理費的事宜是由張玉佳與張蓉二人交收，但卻承認曾幫張玉佳將管理費現金存入銀行，因為張玉佳趕著下班。 張玉佳的下班時間為下午六時半，而銀行的營業時間只是至下午5時，答辯人不可能因為張玉佳趕著收工而代他到銀行入數。 在追問下，答辯人又表示忘記了是否有代張玉佳到銀行入數。 此外，若果答辯人對於管理費不知情的話，答辯人亦不可能在作供時，能夠說出那一間地舖是用支票或現金交費的證供。 這都可說明答辯人的證供自相矛盾。

18. 最重要的一點是，張玉佳先生在上述勞資審裁處一案的審訊中，作供證明有關管理費的文件都是交給答辯人的。 雖然張玉佳先生並沒有在本案中作證，而申請人只是用勞資審裁處的審訊錄音來舉證，但本席認為這方面的證供的可信性相當高。 張玉佳先生在勞資審裁處一案中是與申請人對立的，而相反地答辯人在該案中是幫張玉佳先生作證的，本席認為張玉佳先生不會幫申請人而作出對答辯人不利和不實的證供。

19. 至於張玉佳的人事資料，答辯人在審訊初期否認有這些紀錄，但當答辯人作證時，她卻承認可能有這些紀錄但要回家尋找。 這點亦可證明答辯人的證供不盡不實。

20. 基於上述理由，本席裁定答辯人是應該擁有申請人要求的文件，並須將這些文件歸還申請人。 申請人在結案陳詞中提及答辯人可在一個月內交出有關文件，本席亦會批准答辯人於一個月交出有關文件。

答辯人的反申索

21. 答辯人的反申索是基於申請人、張蓉女士及梁英俊先生誣告她而作出的，但誣告並不屬於土地審裁處的司法管轄權內。 再者，張蓉女士及梁英俊先生亦不是本案的與訟人士，答辯人不可能在本案中向他們提出反申索。 即使答辯人的反申索可以在本案中審理，本席亦已裁定申請人的申請勝訴，所以不會有誣告的情況出現。 答辯人的反申索必須被撤銷。

總結

22. 基於上述的裁決，本席現頒令如下:-

(1)    除了證物“R2”號外，答辯人須在2007年7月6日或之前將下列文件交還申請人:-

(a)     2005年8月份至2006年3月份申請人的恆生銀行戶口月結單正本，戶口號碼為282-032903-001；

(b)     2005年7月1日至2006年4月8日該大廈全廈業主之管理費收據存根及銀行入數紙正本；

(c)     2005年7月1日至2006年4月8日該大廈416號、418號、420號、424號及426號共5間地舖的管理費紀錄；及

(d)     張玉佳先生在職申請人管理員時的人事紀錄。

(2)    證物“R2”號可發還申請人。

(3)    撤銷答辯人的反申索。

(4)    臨時訟費命令: 除已頒發的命令外，答辯人須支付申請人本案的訟費,如果雙方未能就數額達成協議,則由法庭以區域法院基準釐定;如果雙方不在14天內提出訟費申請,則此項臨時訟費命令作實。